Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento (página 2)

Narvaja indica en el precepto, que el derecho
será real cuando se tenga en una
cosa o contra una cosa, sin relación a
persona alguna. Y ello no es lo que sucede de regla en sede de
arrendamiento, en tanto consensual, liga a las partes
como la ley misma, pero únicamente a éstas.

Esto denota entonces, que la entrega del bien inmueble al
arrendatario, no significa la realeza del
contrato ni de sus efectos, sino el cumplimiento de aquel.

2.1.1 – Crítica a la posición de
Gamarra.

Gamarra concluye que en sede de arrendamiento, la
entrega del bien transfiere la mera tenencia al
arrendatario [17]y que no significa que
éste tenga un derecho real en la cosa o contra la
misma. El distinguido civilista cita como fundamento de su
posición el artículo 653 CC [18]

El tratadista toma como punto genético de su
elaboración doctrinal el artículo 653 CC, que en
sede de posesión, menciona en forma de ejemplo la
situación del arrendatario, es decir, el
título que lo relaciona con el bien inmueble.

El propio Profesor Emérito ha criticado al codificador
cuando introduce ejemplos o definiciones doctrinales en el texto
legal, que sin dudas no obligan al intérprete. Y lo que
Narvaja hizo en el precepto, fue justamente
ejemplificar la mera tenencia, colocando
allí al arrendamiento.

A mi juicio, el arrendatario no es un mero
tenedor de la cosa, pues no la tiene en lugar ni a
nombre de otro. Su vinculación con el bien parte
de un contrato al que lo liga, pues la obligación del
arrendador de permitirle el uso y goce temporal, es
respecto al mismo.

La mera tenencia a su vez, no se enerva como un rasgo
característico del contrato, por tanto está
presente en otras figuras [19]Y cuando el
codificador reguló la posesión, la
mera tenencia se vio diagramada en forma residual y a
partir de aquella.

Cuando existe tenencia con ánimo de
dueño estamos frente a un poseedor
[20]pero cuando tal animus esta ausente,
el sujeto es un mero tenedor [21]Esta
diferenciación conceptual, va a repercutir en los derechos
emergentes en sede posesoria previstos en el
artículo 649 CC, el que concatenado con el artículo
1.196 CC, posibilita la prescripción del derecho
de propiedad.

Esto marca la brecha entre el poseedor y el mero
tenedor, en tanto éste no podrá pretender la
prescripción del derecho del
dominus.

A mi entender, el artículo 1.199 CC en sede de
prescripción, es el punto diferencial entre el
arrendamiento y la mera tenencia.

Una y otra situación son reglamentadas de forma tal que
no es factible asimilar las naturalezas jurídicas, al
punto tal, que es posible adelantar que se muestran
excluyentes.

La primeras notas distintivas están dadas por los
caracteres contractual [22]oneroso
[23]y temporal [24]del
arrendamiento, en tanto la mera tenencia no presenta tales
rasgos.

El mero tenedor puede modificar su situación
jurídica respecto al bien, convirtiéndose en
poseedor [25]Por el contrario, cuando el plazo
contractual ha vencido, el arrendador continúa en l misma
posición respecto al arrendatario y al bien, ocurriendo la
"(…) continuación del arrendamiento concluido y bajo
las mismas condiciones (…)" [26]

El legislador prevé el desahucio para que el
arrendatario obtenga el reintegro del bien
[27]mientras que establece las acciones posesorias
en sede de mera tenencia [28]

Gamarra, cuando estudia el arrendamiento de
cosas [29]anota como noción del
instituto, las obligaciones emergentes del contrato: procurar
el uso y goce temporal y pagar un precio, para
concluir que la naturaleza jurídica, debe estudiarse en la
parte general y no en la especial,
señalando que en la sede, estaríamos frente a un
derecho personal de goce [30]

2.2 – Arrendamiento inscripto.

La inscripción registral del contrato de
arrendamiento prevista por Narvaja en el
artículo 1.792 CC, no significa la introducción de
modificaciones en la naturaleza jurídica del mismo. El
contrato no adquiere un marco de realeza por este
hecho.

Claramente Narvaja distinguió dos posiciones del
arrendatario con respecto al arrendador y al
dominus.

La inscripción sucede en un momento en que el
contrato se ha perfeccionado, resultando irrelevante
aquella respecto al mismo.

La descripción que el codificador realiza del contrato
en el artículo 1.776 CC, no sufre alteraciones
significativas en el precepto contenido en el artículo
1.792 CC, sino que su proyección será en cuanto a
los efectos del mismo.

Allí, el codificador centra su atención en la
posición más débil del
arrendatario, en cuyas manos coloca un instrumento
útil para la protección de la misma: la
inscripción registral del contrato.

Inscripto el contrato de arrendamiento, el eventual adquirente
del bien inmueble, pasa a ocupar en el tópico la
posición contractual del enajenante[31]por
lo que se encuentra obligado respecto al arrendatario
tal y como lo estableció su predecesor
[32]

La publicidad es declarativa, y a su respecto, el
adquirente no puede alegar desconocimiento, pues el
Registro Público se encuentra a su alcance y él
debe emplear la diligencia media.

La inscripción registral implica la oposición en
todos sus términos del contrato a quien sea el
dominus. Esta situación, dadas sus
características, acertadamente ha sido definida por
Gamarra como una cesión legal del
contrato, en donde la voluntad del adquirente resulta
totalmente irrelevante, pues celebra un negocio traslativo de
dominio en donde no podrá usar y gozar
de la cosa, por imperio de la ley.

Es más, no sólo que no puede usar y
gozar de la cosa, sino que se encuentra obligado en los
términos contractuales celebrados por su enajenante.

Hasta aquí el arrendamiento continúa siendo
personal, habiendo operado una
sustitución contractual de una de las partes.

En principio entonces, la inscripción registral
únicamente proyecta el contrato a cualquier
dominus del bien, mas no erga omnes. Hasta aquí,
no existe entonces un halo real en torno a la
inscripción registral, y por consiguiente, el contrato
de arrendamiento no ve su naturaleza jurídica
alterada.

2.3 – Arrendamiento no inscripto.

Cuando el contrato no ha sido inscripto
[33]el negocio traslativo de dominio celebrado por
el dominus implica la caída del plazo
contractual estipulado en el arrendamiento, pero no
desenviste al arrendatario de su calidad de tal. La
conclusión que Narvaja anota en el Código,
es la tramitación de un desalojo tendiente al
desapoderamiento del bien inmueble.

¿Qué significa ello?. Simple, el
arrendatario está protegido por el
codificador civil, en tanto su egreso del inmueble
deberá seguir las instancias correspondientes al proceso
de desalojo [34]en donde por su obra, ha
vencido (fictamente) el plazo contractual.

3 – Derecho
Comparado.

El Derecho Comparado consultado [35]presentan
un rumbo común: la protección del
arrendatario en tanto figura socialmente más
débil en el contrato. Su posición es reforzada por
el codificador o el legislador según el caso, otorgando
por cierto una clara preeminencia frente a su co –
contratante.

De tal modo, las soluciones que los legisladores de otras
latitudes y paralelos han suscrito, centran su atención en
la figura del arrendatario, lo que implica un claro
atemperamiento a la solución dada por Narvaja en el
inciso 2º del artículo 1.792 CC.

Y enfatizo en la consagración de tal halo protector, en
cuanto el contrato de arrendamiento es necesariamente
previo a la enajenación del bien inmueble, pero sus
efectos quiebran el aforismo "accesorium sequitur
principale". Quizás la rattio legis
motivante de ello, haya sido la posibilidad que el eventual
adquirente opte por desistir en su intento que hacerse
del bien inmueble.

3.1 – LAU España [36]

Al producirse la enajenación del bien inmueble, el
adquirente subroga por imperio de la ley al enajenante
en su posición jurídica frente al arrendatario,
merced a lo que, debe respetar el contrato por éste
celebrado [37]

El legislador peninsular no obstante, ha distinguido varias
posibilidades, pero siempre con la vista puesta en la
protección del arrendatario.

En principio, no existen plazos mínimos ni
máximos que se impongan a las partes a la hora de celebrar
el contrato [38]

Empero, sea cual fuere el plazo contractual pactado, vencido
el mismo, se produce la prórroga automática y
anual del contrato, la que también deberá
soportar el adquirente.

El ordenamiento español, no posibilita la
hipótesis del inciso 2º del artículo 1.792 CC
[39]en donde prima el derecho del dominus
influyendo gravosamente respecto al contrato.

En España, el arrendatario se encuentra
vinculado a la cosa, "(…) sin relación a
determinada persona. (…)", a decir de Narvaja en el
inciso 1º del artículo 472 CC. El derecho del mismo
tras la celebración del contrato, lo vincula temporalmente
al inmueble, independientemente de la inscripción y de la
persona del dominus.

Afirmando tal situación, cuando se ha pactado la
reserva de la enajenación, el adquirente
deberá respetar hasta 5 años el contrato
previamente celebrado [40]

3.2 – Código Civil de Chile
[41]

El artículo 1.915 CC Chile
[42]está redactado en términos
similares a nuestro artículo 1.776 CC, pero la
reglamentación que ulteriormente introduce dicho
codificador, es impar respecto a la uruguaya, en tanto ha
enfatizado en la primacía de la propiedad sobre el derecho
preconstituido por el anterior dominus mediante el
arrendamiento.

De tal modo, el contrato de arrendamiento
expirará de pleno derecho cuando se extinga el
derecho del arrendador sobre el bien. Aquí se
afilia a la máxima "accesorium sequitur
principales", pues el arrendamiento deriva del
derecho de propiedad, y cuando el sujeto no es titular más
del mismo, lo por él celebrado se resuelve por
imperio del legislador [43]con algunas excepciones
que significan el atemperamiento de tal
señorío.

El Código chileno distingue tres posibles modos de
extinción del contrato de arrendamiento, en
consonancia con la causa del mismo, y en razón de las que,
las consecuencias serán distintas.

Cuando el derecho del arrendador es extinguido por una causa
independiente a la voluntad del mismo, el contrato de
arrendamiento expira con antelación al plazo contractual
estipulado [44]

Al producirse la compraventa del inmueble, el arrendador
– enajenante debe indemnizar al arrendatario
[45]salvo cuando el adquirente
esté legalmente obligado a respetar el contrato
celebrado por aquel.

El adquirente se encuentra obligado a
respetar el contrato de arrendamiento cuando la
transferencia de la propiedad es producto de un título
lucrativo u oneroso [46]En
éste último caso, se requiere que el
arrendamiento haya sido otorgado en escritura
pública [47]no siendo necesaria la
inscripción registral, lo que significa una
atenuación de la modalidad empleada por nuestro
codificador en el inciso 2º del artículo 1.792
CC.

Una tercera posibilidad, es al mediar el interés
general a través de la expropiación, en donde el
arrendatario contará con un plazo para recoger
los frutos que le correspondan en virtud del arrendamiento, y de
no ser ello posible, deberá ser indemnizado
[48]

La solución chilena del artículo 1.962 CC Chile
deja fuera todos aquellos negocios jurídicos que no sean
lucrativos ni onerosos, como la
permuta, la donación, la
cesión de derechos, el comodato, a modo
de ejemplo.

Esto nos lleva a concluir que cuando se trata de un negocio
lucrativo u oneroso, la posición del arrendatario
se ve custodiada por el ordenamiento jurídico y a la vez
se refuerza el vínculo que lo une al inmueble,
concediéndole un efecto que sin hesitaciones podemos
calificar de real, mientras que en los otros
casos ello no ocurre, estando frente a una
indemnización de origen legal, que afirma lo
personal de la relación con el bien.

3.3 – Código Civil de México:

Las normas correspondientes al contrato de
arrendamiento son de orden público en el ordenamiento
jurídico mexicano [49]lo que impide que la
voluntad de las partes superen tal barrera.

De regla, el contrato es consensual, pero cuando la renta
anual alcanza un mínimo dinerario, el codificador
impone la forma escrita [50]como requisito ad
solemnitatem.

El Código mexicano ha tomado partida por la
situación el arrendatario, imponiendo la
subrogación legal del enajenante por parte del adquirente
respecto a aquel [51]

Tal solución resulta más adecuada a una
política legislativa protectora del arrendatario,
pues el codificador ha dicho "transmisión de la
propiedad", lo que encierra los negocios gratuitos, onerosos
o lucrativos como los llama el similar chileno.

Luego, se señala que cuando la
transmisión es consecuencia de la utilidad
pública, la indemnización alcanza
también al arrendatario, a quien se deberá
resarcir en virtud del perjuicio sufrido.

4 –
Conclusiones.

Los autores de doctrina estudiados en la elaboración
del presente trabajo, me han invitado a reflexionar en torno al
punto y evidentemente la misma ha tenido como inicio el
ámbito de la Cátedra.

La cuestión del arrendamiento de cosas, padece
a mi juicio, de la escasez del estudio en el curso curricular
respectivo [52]optando los docentes por llanar la
profundidad del análisis respectivo
[53]

Tomé Gómez plantea que el
arrendamiento de cosas tiene un tronco común con
el comodato, del que se aparta cuando aparece el factor
precio como contraprestación del
préstamo de uso, diagramándose de tal
modo, un negocio jurídico distinto [54]

Sostiene asimismo, que en el arrendamiento de cosas,
el arrendatario puede utilizar la cosa objeto de
contrato y aprovechar los frutos comprendidos en el mismo, siendo
un contrato restitutorio [55]

El arrendador por su parte, asume fundamentalmente
dos tipos de obligaciones [56]de hacer
[57]y de dar [58]

Luego, cuando analiza el comodato, sostiene a partir
del artículo 2.216 CC [59]surge en la
esfera jurídica del comodatario un derecho
personal de uso [60]señalando como uno
de los caracteres del contrato la realeza, lo que
surge de la necesidad de la existencia de dos momentos ala hora
de perfeccionar el negocio: el consenso y la
entrega [61]

En tal línea de razonamiento, y al presentar el
arrendamiento y el comodato una raigambre
común, ambos conservan ciertas características
analizables en una y otra figura contractual.

De tal modo, la consensualidad y la entrega del
bien, están en la base de ambos contratos, pero la
doctrina ha sostenido que el comodato es
real mientras que el arrendamiento es
obligacional [62]Y tal
conclusión, emerge de la redacción que
Narvaja realizó al describir uno y otro contrato,
que influye al momento de apreciar el
perfeccionamiento.

Como consecuencia de la noción de derecho
real y personal que el codificador
anota, el arrendamiento ingresa en la categoría
de estos últimos. Ello no dificulta a mi juicio, que al
ser uno de los efectos naturales del contrato, el "(…)
entregar la cosa arrendada (…)"
[63]éste pueda ser calificado de
real [64]

Los Códigos hispanoamericanos establecen soluciones
similares a la uruguaya, en cuanto a lo personal
o real del derecho emergente del contrato de
arrendamiento, centrándose la diferencia en la mayor
o menor intensidad del halo protector de la situación
considerada más débil en la relación
jurídica.

La continuación o no de la vigencia del plazo
contractual tras la enajenación del inmueble, se enerva
como el epicentro del tópico, a partir del cual, se
proyecta la firmeza del lazo arrendatario – cosa y
la naturaleza jurídica del contrato.

Autor:

Juan Manuel Giménez Vera

Procurador

[1] El precepto quizás que ha sido
más criticado en tal cuestión, sea el art. 1.776
CC, que implica nociones distintas que Narvaja
reunió.

[2] "Tratado de Derecho Civil Uruguayo" (tomo
I), Jorge Gamarra, 4ª ed. (2ª reimpresión),
FCU, Montevideo, 1995, pág. 249; "Arrendamientos urbanos
y contrato de comodato" Miguel Tomé Gómez,
5ª ed., FCU, Montevideo, 2006, pág. 17;
"Arrendamientos urbanos y rurales" Víctor Moldes – Jaime
Bonsignore, 1ª ed., FCU, Montevideo, 1999, pág.
7.

[3] Aquí hay un segundo y eterno
responsable del tópico, que los autores de doctrina no
mencionan: el legislador oriental, que con su clásica
modorra, no llega a comprender el acierto de las elaboraciones
doctrinales.

[4] Así lo ha señalado
Tomé Gómez (obra citada, pág. 18).

[5] Basta pensar en las circunstancias
fácticas que impulsaron el proceso parlamentario del que
resultó la ley Nº 8.733 de promesas de
enajenación de inmuebles a plazo.

[6] Para ello, basta analizar la
currícula de nuestra Facultad, para comprender que el
arrendamiento de obra es estudiado tanto por el Derecho Civil
como por el Laboral. Lo mismo ocurre con el de servicios. El
arrendamiento de cosas, está bajo la lupa del Derecho
Civil, pero la existencia del Instituto Uruguayo de Derecho de
Arrendamientos Urbanos y el dictado de la materia "Propiedad
horizontal y locación urbana" (opcional), nos
está dando cuenta de la insipiencia del punto.

[7] "Tratado…" (tomo I), pág. 302 y
ss.

[8] El precepto establece que: "Si la cosa
arrendada es enajenada, voluntaria o forzadamente, la persona
que suceda en el derecho al propietario, estará obligada
personalmente a cumplir el arriendo por el plazo convenido,
siempre que el contrato conste por escritura pública o
privada debidamente registrada. (…)".

[9] El que define: "Derecho real es el que
tenemos en una cosa o contra una cosa sin relación a
determinada persona. (…)".

[10] "Tratado…" (tomo VIII), 4ª ed.
(4ª reimpresión), FCU, Montevideo, 1995,
pág. 104. Yglesias se ha manifestado en los mismos
términos que Gamarra ("Derecho de las Cosas" – tomo IV,
volumen I – Derechos reales limitados – Arturo Yglesias Perolo,
2ª ed., FCU, Montevideo, 1999, pág. 37.

[11] "Derecho Civil – Primer Curso" (tomo II
– volumen I) Francisco Del Campo, 1ª ed., Medina,
Montevideo, 1967, pág. 23.

[12] Art. 1.776 CC, inc. 1º.

[13] Obra citada, pág. 25.

[14] Obra citada, pág. 27.

[15] Pues no se perfecciona mediante la
entrega de la cosa, sino una vez conformes las voluntades de
los contratantes.

[16] "Tratado…" (tomo VIII), pág. 50
y sgte. Gamarra no ejemplifica el contrato con efecto real,
sosteniendo que se opone conceptualmente al contrato
obligacional.

[17] "Tratado…" (tomo VIII), pág.
53.

[18] El art. 653 CC establece: "Se llama mera
tenencia la del arrendatario (…) y demás que tienen
una cosa en lugar y a nombre de otro. La posesión es de
la persona de quien la cosa tienen."

[19] Narvaja menciona los casos de secuestro,
comodato y acreedor prendario en el art. 653 CC.

[20] Art. 646 CC.

[21] Art. 653 CC.

[22] Art. 1.776 CC: "El arrendamiento es un
contrato (…)".

[23] Art. 1.776 CC: "(…) dos partes se
obligan recíprocamente (…) la otra a pagar (…)".

[24] Art. 1.782 CC: "El arrendamiento no
podrá contratarse por más de quince años.
(…)".

[25] Art. 1.199 CC: "(…) se haya mudado su
mera tenencia en posesión (…)".

[26] Art. 1.790 CC.

[27] Art. 1.786 CC y sgte.

[28] Art. 658 CC y ss.

[29] "Tratado…" (tomo I), pág. 297 y
ss.

[30] "Tratado…" (tomo I), pág.
304.

[31] En igual sentido se expresa Gamarra
cuando entiende que opera una cesión legal del contrato
("Tratado…", tomo I, pág. 304).

[32] Inc. 1º, art. 1.792 CC.

[33] Prevista en el inc. 3º del art.
1.792 CC.

[34] Si como sostiene Gamarra, el
arrendatario únicamente tiene respecto al bien la mera
tenencia, el instrumento procesal sería otro.

[35] Ley Nº 29/1994 de 24 de noviembre
de 1994 de España; ley Nº 18.101 de 7 de enero de
1982 de Chile; Código Civil de Chile y el Código
Civil de México.

[36] Ley Nº 29/1994 de "Arrendamientos
Urbanos".

[37] Art. 14 LAU España.

[38] Art. 9 LAU España.

[39] Frente al arrendamiento no inscripto, el
plazo contractual vence por imperio de la ley y el arrendatario
es desalojado de tal forma.

[40] Art. 14 LAU España.

[41] La ley Nº 18.101 de "Arrendamientos
de predios urbanos", básicamente establece cuestiones
relativas al Derecho Tributario, siendo lo medular regulado por
el Código Civil de dicho país.

[42] El precepto chileno establece: "El
arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o
a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar
por este goce, obra o servicio un precio determinado."

[43] Inc. 3º, art. 1.950 CC Chile.

[44] Art. 1.958 CC Chile. Tal forma
podría ser la destrucción total del edificio
producto de un ciclón.

[45] Art. 1.961 CC Chile.

[46] El acreedor hipotecario también
está obligado a respetar el plazo del arrendamiento,
cuando el contrato se ha celebrado en escritura pública
y ha sido inscripto con antelación a dicho negocio
jurídico de garantía (inc. 3º, art. 1.962 CC
Chile).

[47] Inc. 1º y 2º, art. 1.962 CC
Chile.

[48] Art. 1.960 CC Chile.

[49] Art. 2.448 CC México.

[50] Art. 2.406 CC México.

[51] Art. 2.409 CC México.

[52] Curricularmente incluido en 3er.
Año en la Cátedra de Derecho Privado III
(Contratos), y en 6to. Año en una materia opcional. No
obstante ello, existen docentes que velozmente tratan la
temática, debido al importante cúmulo de figuras
contractuales que en dicho programa se incluyen. Esto atenta
contra la formación del profesional del Derecho.

[53] Un semestre se está presentando
apocopado a la hora de enfrentarse a los diversos contratos
civiles.

[54] Obra citada, pág. 19.

[55] Obra citada, pág. 20.

[56] Obra citada, pág. 26.

[57] Conceder el uso o goce.

[58] Entregar la cosa.

[59] El precepto establece: "El comodato o
préstamo de uso es un contrato por el cual una delas
partes entrega a la otra alguna cosa no fungible, mueble o
raíz para que use de ella gratuitamente y se la devuelva
en especie. (…)".

[60] Obra citada, pág. 217.

[61] Obra citada, pág. 219.

[62] "Tratado…" (tomo I), Gamarra,
pág. 186.

[63] Inc. 1º, art. 1.796 CC.

[64] Yglesias entiende que el arrendamiento
es un derecho personal pero que existe una aproximación
al ámbito real (obra citada, pág. 37).