Título supletorio (página 2)

En el Segundo Capítulo, abordaremos los efectos
jurídicos del título supletorio inscrito en el
Registro de la
Propiedad de
bienes
inmuebles: Dominio y
posesión -dominio, concepto del
dominio, posesión-; el título supletorio y el
Registro de la propiedad -antecedentes mediatos e inmediatos de
la relación del título supletorio y el Registro de
la propiedad, modo de proceder en la solicitud de título
supletorio-, y los efectos jurídicos del título
supletorio inscrito en la legislación vigente.

En el tercer Capítulo, veremos la naturaleza
procesal del título supletorio, misma que tiene carácter administrativo o sea que pertenece
a la Jurisdicción Voluntaria, regulada en el libro II del
Código
de Procedimiento
Civil. De igual manera abordaremos el carácter
constitutivo que adquiere, de acuerdo a la doctrina, la
inscripción del título supletorio en el Registro,
al tratarse de un nuevo estado
jurídico; en tal sentido, citando a Roca Sastre, veremos
las tesis que al
respecto señalan: Jerónimo González, Sanz
Fernández, Cruz Berdejo, Wolff, Hedemann, así como
la posición de nuestro sistema
jurídico de conformidad con el Art. 3,772C.

CAPÍTULO I

Generalidades

• EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO TÍTULO
  SUPLETORIO

Hablar del título supletorio es precisamente
hablar de la posesión del propietario que por diferentes
razones carece de un título formalmente escrito, haciendo
la salvedad de la tesis de PLANIOL y RIPERT, citados por ROCA
SASTRE[14]de que ésta última, la
posesión es un hecho; y el primero, como medio, es lo
jurídico e institucional por consiguiente para interpretar
la evolución del concepto título
supletorio, es necesario conocer la evolución de la
"posesión" a través del Derecho
romano, el Derecho Germánico y el Derecho
canónico, pero no sólo desde el punto de vista
jurídico e histórico, sino también desde el
punto de vista doctrinal[15]

1.1.1- Evolución de la
Posesión

1.1.1.1-Derecho Romano

En la sociedad
primitiva comunitaria, no existía la propiedad privada,
por tanto la relación posesoria del derecho colectivo de
la propiedad y la posesión eran una misma
cosa[16]"El hecho, la apariencia del derecho,
era el derecho mismo". Con el tiempo, nos
dice CASTÁN TOBEÑAS "debió aparecer la
distinción con respecto a los bienes muebles"
[17]transformaciones que tienen causas internas
como externas, ejemplo de ello es la descorporalización
gradual del elemento corpus en la tradición, lo
que realzó al elemento subjetivo, es decir el
animus, en el período
posclásico[18]

A todas luces esta mayor relevancia del elemento
animus sobre el elemento corpus en la
posesión, resultó de suma importancia para el
tráfico jurídico de los bienes inmuebles, porque
con la descorporalización se obtiene, como resultante, un
acto de transmisión posesoria que se funda más en
el elemento anímico subjetivo, es decir que se manifiesta
con la admisión de la entrega simbólica, en
detrimento del formalismo expresado en la Mancipatio y
en la In Jure Cessio[19]

Así mismo, está nueva situación
permitió poder
conservar la posesión no importando la pérdida del
corpus, dejando atrás la concepción
natural de que "la posesión se pierde desde que un
tercero se la apropia", en otras palabras el "simple
apoderamiento del predio por un tercero, tiende a no tener
incidencia posesoria" [20]Esto significaba
que se podía detentar la cosa pero no tener la propiedad
sobre ella, por tanto en este nuevo estadio de la
civilización romana, el concepto de la posesión, es
perfilada más como una relación de derecho, que
como un simple hecho[21]

En nuestra legislación -con influencia romanista
y germánica-, "el poseedor puede perder la
posesión: por la posesión de otro aunque sea contra
la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión
hubiere durado por más de un año", con la salvedad
de que "los actos potestativos o de mera tolerancia, no
constituyen posesión"[22].

Volviendo al Derecho romano, se perfilan, pues, a partir
de aquí sólo dos tipos de posesiones: la del
verdadero dueño o del cree serlo de buena fe, con
consecuencias jurídicas e integrada por los elementos
material o físico y psíquico o intelectual; y el de
la mera tenencia[23]posesión natural o
corporal o sea la mera detentación o mera tolerancia como
dice nuestro Código
Civil; el que puede ser vencido en juicio por el que tiene el
animus domini debidamente registrado en acta
pública. Es apreciable que el Derecho romano, en su rica
evolución histórico-jurídica dejó
establecido que la propiedad es un derecho y la posesión
un hecho protegido con un trato bastante
semejante[24]a la propiedad.

Estos cambios históricos se ven fortalecidos con
la aparición del documento –instrumenta
pública– que recoge y plasma el acto de enajenación de inmueble –contrato
obligatorio y acto de disposición-, mediante "acta
pública redactada por funcionarios con facultad de
registrar actos jurídicos y mantener archivada la documentación
pertinente"[25]. Es decir que esta nueva
técnica corporiza el derecho, y lo ajusta a los nuevos y
cambiantes intereses socioeconómicos y políticos de
la época, como nos lo hace saber TOPACIO FERRETTI. Dejando
establecida la supremacía del animus en el acto
transmisivo, confiriéndole así un alto nivel de
abstracción.

Además, en estos cambios trascendentales, en los
diferentes estadios del Derecho romano -la supremacía del
animus, la división de la posesión en
civil y natural, la escritura o
documento público-, encontramos que la idea de la
posesión no era
unívoca[26]o sea que en sus diferentes
momentos históricos y de acuerdo a sus necesidades tuvo
tres tipos de situaciones, a saber: primera, la simple
detentación de la cosa, carente de especial
protección; segunda, el señorío de hecho,
protegido por los interdictos; y tercera, que además
podría llegar a convertirse en propiedad gracias a la
usucapión. Pero que posteriormente los compiladores
redujeron a la posesión natural y
civil[27]Cabe señalar que la
posesión romana no se daba en cosas
incorpóreas[28]

Se puede resumir en este punto que, en el período
posclásico romano la tradición para ser
válida requería ser registrada en las actas de un
funcionario imperial o municipal con facultad de registrar;
segundo, para adquirir la posesión sólo bastaba la
voluntad –animus– de poseer, o la posesión civil,
es decir ya no se exigía la aprehensión corporal;
tercero, la posesión se basó a partir de estos
cambios en una relación bastante semejante a la propiedad,
como un estado de hecho productor de efectos jurídicos;
cuarto, quedaron definidas sólo dos tipos de posesiones:
la del verdadero dueño o del cree serlo de buena fe; y el
de la mera tenencia: posesión natural o corporal, que
puede ser vencido en juicio por el que tiene el animus
domini debidamente registrado en acta pública;
quinto, la posesión -como institución
jurídica, como negocio de transmisión posesoria- ya
no es regulada por los jurisconsultos, sino que tiene
carácter legislativo[29]es decir del
ámbito privado pasó al ámbito
público, oficialista; y sexto la posesión como
institución independiente se protegía por sí
misma.

1.1.1.2- Derecho Germánico

Con la caída del Imperio romano se
produjo, hasta cierto momento, una especie de mezcla entre el
derecho romano y el derecho germánico -romano
germánico-, en el entendido que una determinada
formación social no muere hasta que no se han desarrollado
todas las fuerzas que puedan dar lugar a nuevas instituciones,
formas o concepciones. Ejemplo de esto es el concepto de
propiedad privada que de la tierra
tenían los romanos y el que sobre la misma desarrollaron
los germanos; citando textualmente a Don Jerónimo
González y Martínez, el romano decía "Yo
soy el señor, la naturaleza la esclava. Cuanto existe en
el mundo, tiene el único fin de servirme". En
cambio el
germano decía "La naturaleza es mi nodriza, cuyas
ordenes debo atender… La tierra es el
patrimonio de
la humanidad, los particulares son sus administradores
responsables" [30]

Estas concepciones -diametralmente opuestas- sobre la
propiedad privada de la tierra, dejan entrever los cambios con
respecto a la protección de la posesión, ya que si
bien en el derecho romano era un estado protegible; el
derecho germánico le da una mayor ampliación a
dicha protección, no presumible sino más bien
detentable u ostensible. Dándole así la
investidura –Gewere-, entendida ésta como una
"relación del hombre a la
cosa reconocida como forma aparente de un señorío
legitimo sobre la misma" [31]

Esta conceptualización parece haber inspirado a
la definición que autores como ROCA SASTRE, consideran la
más acertada "poder o señorío de hecho
sobre una cosa por parte de un sujeto, y que se manifiesta en una
actividad que corresponde al ejercicio del dominio o derecho
real, productor de consecuencias jurídicas"
[32]

En este período la posesión o
gewere se reafirma como el elemento externo, la forma
notoria del derecho de cosas corpóreas e
incorpóreas, tan necesaria para la relación
jurídica que además, de afirmar el derecho y
favorece su ejercicio, tutela a tercero
que de buena fe ha contratado sobre las apariencias.
Estamos, pues, frente a dos tipos de investiduras: De hecho o
investidura corporal y de dominio o titularidad
real[33]tal y como nos lo reafirma GONZÁLEZ
Y MARTÍNEZ.

Podemos observar que en esta nueva etapa, la
posesión adquiere una gran relevancia con respecto a la
propiedad, ya que al ser considerada como el elemento externo de
la misma se le tiene que proteger, es pues, la forma notoria
del derecho del bien inmueble o derechos reales, y
del estado de hecho como bien nos lo dice IHERING, "la
protección de la posesión como exterioridad de la
propiedad, es un complemento necesario de la protección de
la propiedad, una facilitación de la prueba a favor del
propietario, la cual aprovecha necesariamente también al
no propietario" [34]es decir que protege
tanto a la investidura dominio o titularidad real, como a la
investidura de hecho.

Lo expresado nos demuestra el porqué la
posesión germánica afirma el derecho y favorece su
ejercicio como un modo especial del estado de hecho, criterio
compartido por ROCA SASTRE[35]y THIBAUT para
quienes la posesión, no es el hecho puro y simple, si no
el ejercicio del derecho; en ese sentido THIBAUT, en su teoría
lo expresa así "es un principio imperativo y necesario
para la razón, que nadie puede vencer jurídicamente
a otro, si no tiene motivos preponderantes en que fundar su
derecho; de lo cual resulta que un estado de cosas puramente de
hecho en sí, adquiere la más alta importancia, por
cuanto lleva esta regla, según la cual todo aquel que
ejerce de hecho un derecho, debe ser mantenido en este estado de
hecho hasta que otro haya demostrado tener un derecho mejor"
[36]

Al respecto nuestro Código Civil en su Art. 1.730
señala que "contra la posesión inscrita no se
admitirá otra prueba más que otra posesión
igualmente inscrita; y mientras subsista la inscripción,
el que se apoderare de la cosa a que se refiere el título
registrado, no adquiere la posesión de ella ni pone fin a
la posesión existente". Definición que,
aparentemente, se ajusta a dicha tesis provocando una interpretación confusa entre la
posesión inscrita mediante titulación supletoria y
el hecho puro y simple, pues, esta última no tiene acceso
al Registro de la Propiedad.

Sin embargo existen voces que
objecionan esta concepción, como de PLANIOL, que dice
"hay que guardarse de definir la posesión, como se
hace frecuentemente, diciendo que es el ejercicio de un derecho,
pues el derecho puede existir o no"; también
ALBALADEJO, opina al respecto al señalar "la
posesión consiste en la tenencia del poder de hecho sobre
una cosa, o sobre el objeto de un derecho, pero no en su
ejercicio, porque tenencia de un poder y ejercicio o uso del
mismo son cuestiones diferentes". Y agrega, "si se
admitiese, que posesión de un derecho es igual a ejercicio
de su contenido, cesando el ejercicio, cesaría la
posesión; lo que no ocurre"
[37]

Esta controversia académico-jurídica
resulta de suma importancia por la complejidad de esta figura
jurídica y por ende de su ejercicio, pero lo que hay que
ver -como nos dice CARBONI[38]citado por
CASTÁN – "es que este poder jurídico, se deduce
del hecho de ejercitarlo, y de la manera por la que ese ejercicio
se realiza, independientemente de la existencia verdadera, real,
del derecho mismo, respecto a la cual toda cuestión
permanece todavía imprejuzgado".

En todo caso, hay que preguntarse como lo hace IHERING
¿Por qué es protegida la posesión?
¿Por circunstancias externas a ella, o por sí
misma, o por ambas?

Posiblemente sea en primer lugar -como señalan
SAVIGNY y HUFELAND- "porque estadísticamente se
demuestra que la mayoría de los poseedores son al mismo
tiempo los propietarios o sea que se trata de una propiedad
presunta o provisional, es decir que lo que está protegido
en la posesión, es la propiedad posible"; en segundo
lugar -como indica STAHL-, porque "La posesión, como
la propiedad, sirve al destino general del patrimonio… Por
esto conviene concederle también una protección
jurídica diferente de la propiedad…tan solo una
garantía del estado de hecho, dirigida nomás contra
aquel que hace cesar este estado"; y tercero por la paz
social, como dice BRUNS, contra "la violencia, la
perturbación violenta y la sustracción"
[39]

Al margen de toda controversia, esta nueva
concepción de la posesión o gewere,
provocó los siguientes efectos jurídicos,
clasificados por HUBER y GIERKE, -citados por JERÓNIMO
GONZÁLEZ[40]en: defensivo, ofensivo y
traslativo; el primero se apoya, según estos autores,
sobre pruebas
personales o sea que el papel privilegiado corresponde al que
tiene la facultad de probar, pero que dicha prueba no se funda
solamente en el modo de adquirir, sino más bien en la
existencia de una situación jurídica, misma que
afirma quien tiene la Gewere; el segundo, reafirma el
poder de la gewere de probar en juicio -autor- contra el
que gozaba de la posesión corporal, reclamando en
trámite ejecutivo su restitución o tomarla por la
fuerza o por
sentencia o sucesión universal; y la tercera por la mera
transferencia de la gewere, fuere esta de dominio o de
hecho.

Según DIEZ PICAZO, quien sigue en lo fundamental
a CASTÁN[41]los rasgos distintivos entre la
posesión romana y la Gewere germánica, son: 1ª
la Gewere no separa la posesión jurídica
de la detentación, y carece del animus domini;
2ª la Gewere se aplica tanto a las cosas como a los
derechos, es decir a los derechos corporales e incorporales;
3ª para la Gewere tiene la posesión sobre un
mueble quien la detenta, sobre el fundo quien lo disfrute, sobre
el derecho quien lo ejerza; 4ª la Gewere sobre
mueble es siempre real o corporal, y los inmuebles pueden ser
real. Además en la Gewere convergen varias
investiduras: la del propietario que no explota su finca,
conocida como ideal o mediata, y la del
arrendatario[42]conocido como real o
inmediata.

1.1.1.3- Derecho
Canónico[43]

Esta institución jurídica-religiosa, que
no sólo tenía jurisdicción sobre aspectos
religiosos, sino también sobre negocios
puramente civiles, extendió la protección posesoria
mucho más allá de las cosas corporales: oficios y
dignidades eclesiásticas, diezmos, estado matrimonial y en
general, a los derechos honoríficos, a los derechos de
familia y al
estado civil. Igualmente amplió la protección
contra el despojo —no sólo contra la simple
perturbación posesoria— hasta en el caso del mero
detentador; es decir como señala DIEZ PICAZO "La
protección se extiende a cualquier detentador, sin
indagaciones sobre la existencia de título o
animus… La protección posesoria
debía ante todo servir para el mantenimiento
del status de hecho constituido y la evitación de
la violencia" [44]

Nuestra legislación, por una parte en
cuestión de protección se distancia del mero o
simple detentador o mera tolerancia; y por otra "produce a favor
del poseedor la presunción de propiedad que las
circunstancias podrán hacer más o menos
atendibles"[45].

La posesión canónica amparó, pues,
numerosas relaciones que el Derecho romano había excluido,
y amplió otros, que el Derecho germánico mediante
la Gewere había protegido: bienes incorporales,
posesión de derecho o el derecho correspondiente,
servidumbres, derechos
reales en general, obligaciones –
no muy seguros las
puramente personales – tratándose de derechos de créditos con un status semejante a la
posesión.

Por lo tanto, como nos lo dice STOLFI, citado por
CASTÁN "quien tenía el goce de un derecho de
crédito, estaba en posesión del
estado de cónyuge, de hijo, etc., era garantizado por la
ley en su
posesión, prescindiendo de la existencia del derecho, en
el sentido de que correspondía al adversario probar que
él no era acreedor, conyugue, hijo; y hasta que tal prueba
no se hiciese, no se consideraba modificado el estado de
hecho y de derecho existente"[46].

Así pues, la tendencia fue extender la
noción de posesión y la protección, a toda
clase de
derechos susceptibles de ejercicio continuado o sea a cualquier
detentador, sin indagación sobre la existencia de
título o de animus. Se trataba de mantener el
status de hecho y con ello evitar la violencia. Esta
ampliación según no dice DIEZ PICAZO, se produjo
por dos medios:
1º Oponiendo excepción -el despojado- para crear una
cuestión prejudicial, por la cual, antes de considerar el
fondo del litigio, se restituía al despojado. Siendo
eficaz sólo cuando el despojado era demandado; 2º
Cuando el despojado no es demandado, él puede por su
propia iniciativa y acción[47]

1.1.1.4- Derecho Moderno y
Contemporáneo

Ante los diferentes escenarios históricos
jurídicos -civilización antigua, medieval, moderna
y contemporánea-, los pandectistas y glosadores han
tratado de conciliar las teorías
y jurisprudencia
romanística, germánica y canónica, pues a
pesar de que existen ciertos principios
inmutables de justicia
derivados del instinto social, como producto de la
razón[48]en su aplicación
asumen diversas formas, especialmente en cuanto a la
posesión por estar basada en una combinación de
principios[49]en la que en algunos casos la
influencia romanista es mayor o en su defecto lo es la
germánica:

Por ejemplo, los Códigos Alemán y suizo,
en consonancia con la tradición germánica o
Gewere, eliminaron el requisito de la voluntad, ya que
para ellos "todo señorío de hecho sobre una
cosa entra dentro del concepto de la posesión". Pero
por una parte como dice CASTÁN, el Código
alemán, si bien no hacen distinción alguna entre
posesión y detentación, no reconoce como poseedor
al servidor de la
posesión. No así, en el Código suizo, que a
pesar de inspirarse en el Código alemán, no hace
distinción entre poseedor, detentador y servidor de la
posesión[50]

Otro grupo, del que
nos habla CASTÁN, lo constituyen las legislaciones
latinas, tradicionalistas pero con matices de origen
germánico y canónico, a saber: el Código
francés, mismo que a través de sus codificadores,
lo primero que se hizo fue despejar toda una maraña de
"conceptos jurídicos unos afines o asociados:
tradición real, tradición del derecho,
posesión, obligación de entregar, perfección
y consumación de los actos jurídicos"
[51]Estos codificadores, que culminaron con la
gran obra conocida también como el Código
Napoleónico, definieron la posesión como la
"detentación o el disfrute de una cosa o un derecho
que tenemos o que ejercitamos por nosotros mismos o por medio de
otros que lo tiene o que lo ejerce en nuestro
nombre"[52]. Reconociendo el animus
sobre la cosa y sobre el derecho, al igual que nuestro
Código Civil que llama posesión a "la
retención o disfrute de cualquier cosa o
derecho"[53], con la salvedad que hace PLANIOL en
el párrafo
subsiguiente.

PLANIOL -citado por DIEZ PICAZO-, hace la salvedad u
observación que en el Derecho
francés "la mera detentación o posesión
precaria no goza de protección interdictal, que
sólo se otorga cuando ésta va unida al animus o
intención de poseer" Esto último desde nuestra
óptica,
es lo que esencialmente la convierte en romanista, eso sí,
con sus propias particularidades, porque se ocupa de ella
sólo incidentalmente, en función de
la prescripción[54]tal y como no lo
reafirma DIEZ PICAZO en el acápite desarrollos modernos de
su obra aquí citada.

Igualmente, señala CASTÁN, el
Código Civil italiano, tanto el de 1865 como el de 1942
tienen influencia romanística, el primero la define de la
siguiente manera "la tenencia de una cosa o goce de un
derecho en su nombre", agregando en el artículo
siguiente "la posesión es legítima cuando es
continua, no interrumpida, pacífica, pública,
inequívoca y con la intención de tener la cosa como
propia". Por su parte el Código de 1942, la define
así "el poder sobre la cosa que se manifiesta en una
actividad correspondiente al ejercicio de la propiedad o de
algún otro derecho real"[55]. Esta
última definición desde nuestro punto de vista, es
más elaborada que la contemplada en nuestra
legislación, es más específica al que hacer,
al ejercicio de la posesión, misma que se manifiesta en el
tráfico jurídico de los bienes inmuebles o derechos
reales.

Vemos que en esta legislación se establecen los
requisitos para que la posesión sea legítima,
sólo careciendo de la especificación de "buena o
mala fe", y por su puesto del germánico de un año y
día. Además, desaparece toda distinción
entre possessio y quasi possessio,
comprendiéndose así bajo el nombre de
posesión la tenencia de las cosas corporales como el
ejercicio de los derechos reales[56]

Con respecto al Código Civil Portugués,
CASTÁN, señala que éste, ha seguido las
líneas directrices del italiano vigente, definiendo en su
Art. 1.251 la posesión como el "poder que se manifiesta
cuando alguien actúa en forma correspondiente al ejercicio
del derecho de
propiedad o de otro derecho real". Y en el Art. 1.253 se
ocupa de la detentación: a) Los que ejercen el poder de
hecho sin intención de actuar como beneficiarios del
derecho; b) Los que simplemente se aprovechan de la tolerancia
del titular del derecho; y c) Los representantes o mandatarios
del poseedor y, de modo general, todos los que poseen en nombre
de otro[57]

Aquí, de acuerdo a nuestra percepción, la definición sobre
posesión, adquiere una importancia -al igual o mayor que
la italiana- semejante al ejercicio del derecho de propiedad o de
cualquier otro derecho real, así mismo la simple
detentación queda claramente codificada en tres incisos,
lo que revela la importancia que se le da a esta materia en la
legislación portuguesa.

En cuanto a la legislación española, para
CASTÁN, a pesar de la supuesta influencia dominante del
Derecho romano, en el fondo, sus normas reflejan
influencias diversas, por ejemplo la regulación de la
posesión en el Código Civil español,
para PÉREZ GONZÁLEZ y ALGUER, citado por
CASTÁN, "es un conglomerado de principios y conceptos
romanos, germánicos y canónicos, no siempre conexos
entre sí, y no todos recogidos de fuentes
directas, sino a través de los Códigos
francés, austriaco, italiano y portugués, sin
faltar tampoco ideas y construcciones con propósito de
superación original"[58].

Igual opinión deben expresar los autores
nacionales -y latinoamericanos en general- con respecto a
nuestros Códigos Civiles de 1.867 y 1.904, mismos que
fueron inspirados por los Códigos
Chileno[59]y francés
respectivamente.

En la modernidad el
tema de la posesión, conlleva como requisito inherente el
abandono de las reglas tenidas por indiscutibles para establecer
sus propias normas de verificación en busca de una nueva
concepción del mundo, espíritu del que está
impregnado el Derecho. Aunque en este caso lejos prescindir
absolutamente de la influencia romana, germana y canónica
el Derecho moderno es el resultado de una combinación de
principios magistralmente expresados por los clásicos,
especialmente de SAVIGNY e IHERING -constatado en toda la
bibliografía
estudiada al respecto-, de quienes otros autores
contemporáneos, según nuestra opinión, se
han inspirado de manera ecléctica o en su caso simplemente
interpolando y raras veces ampliando o mejorando sus
teorías[60]

Ejemplo de ellos son las siguientes teorías
mixtas -teniendo en mente las teorías relativas y
absolutas antes referidas-, sobre la defensa de la
posesión: A) Teoría de CARBONI, la primer tesis:
"la posesión, en su sentido genérico o simple
detentación, se basa en la necesidad de asegurar la paz y
tranquilidad pública, prohibiendo el hacerse justicia a
sí mismo; y la segunda: la posesión, en sentido
específico o legítima, tiene en sí la propia
razón de ser: existe y es protegida en cuanto de una
relación de señorío". B) Teoría de
MESSINEO, "la protección que se concede a la
posesión tiene un doble fundamento práctico: El
primero, es la manifestación de aquel principio por virtud
del cual se respeta la apariencia del derecho, o lo que es igual
, se presume, por el hecho del ejercicio de un derecho, la
cualidad de titular en quien ejercita el derecho mismo; y el
Segundo, ligado al principio del respeto al orden
constituido, según el cual, para que no quede turbada la
paz social, no se puede modificar una situación,
jurídica o de hecho, sin intervención
judicial"[61].

Es apreciable que las ideas de ambos pensadores se
formulan alrededor de las teorías relativas y absolutas.
Tanto CARBONI como MESSINEO se refieren a la paz, al orden
constituido o tranquilidad pública e inclusive a la
intervención judicial lo que caracteriza a las
teorías relativas; así mismo desde el punto de
vista de las teorías absolutistas CARBONI y MESSINEO se
refieren con sus respectivas palabras a la defensa en sí,
a la legitimidad de la posesión, a su
exteriorización como diría IHERING.

Con estos ejemplos sobre la defensa interdictal, podemos
comprender el fundamento e importancia de la misma. Pero
además, por su relevancia, no podemos omitir la
discusión sobre la existencia o preponderancia de los
elementos esenciales de la posesión: La teoría
Subjetiva o de la Voluntad -SAVIGNY-, que afirma que la
posesión en sentido jurídico está compuesta
por el corpus y el animus, fundamental para
convertir la detentación en posesión; y la
Teoría Objetiva o Moderna -IHERING- que considera que el
animus es inherente al corpus, pues
según éste autor, el animus es el
propósito del poseedor y el corpus la
exteriorización de ese
propósito[62]

Decimos relevancia, porque la posesión que se
reviste con el título supletorio requiere del
corpus y del animus, no por nada reza el Art.
137RRP "El propietario que careciere de título
hábil para inscribir, deberá acreditar su derecho
justificando previamente la posesión ante el Juez
competente". Por consiguiente en nuestro sistema la
teoría de SAVIGNY, en este aspecto, sigue siendo de
actualidad. Con la salvedad como nos dice CASTÁN, que
SAVIGNY, no hace referencia al animus domini
-intensión de ser dueño-, sino al animus
possidendi -intención de tener la cosa para
sí-.

Al respecto nuestra legislación -Art. 780Pr, y
siguientes, y 137RRP, y siguientes- resulta clara, pues, nos
expresa que todo propietario que por una u otra razón
carece de título hábil, recurre a la ley por
voluntad propia para obtener un título supletorio que
legitime el animus domini, y no el animus
possidendi; por razones más que obvias: la desventaja
que este último representa frente al primero debidamente
inscrito en el Registro de la Propiedad, y sobre todo porque el
primero se presume propietario.

Por su parte, el Código Civil alemán -con
influencia de IHERING en esta materia- reconoce como ya lo hemos
señalado anteriormente, una sola posesión y protege
a todos aquellos que ejerciten un poder de hecho, exceptuando a
los que poseen en nombre de otro[63]

1.1.1.5- Derecho Español

El Reino de España en
un primer momento -después de la caída del Imperio
romano[64]- fue influenciado en su Derecho
procesal por el Derecho germánico sobre todo en los
fueros municipales a través de la
Gewere, con su gran aporte llamado prescripción
de un año y día, concediendo al propietario que
poseyese quieta y pacíficamente los bienes por año
y día, el privilegio de no contestar siquiera a quien
sobre ellos le demandare, en los procesos
inmobiliarios. Según GONZÁLEZ y
MARTÍNEZ, el punto capital de
ataque es la afirmación hecha por el actor de que el
demandado posee injustamente, lo que explica la exigencia de
buena fe en la tenencia[65]

Otra influencia muy importante del Derecho alemán
en el ordenamiento español y en el nuestro es, el sistema
de exactitud del contenido registral -y no de trascripción
como el francés-, que fue retomado por la Ley Hipotecaria
de 1861. De él se adoptó el modo de llevar el
Registro por fincas y el tracto sucesivo
registral"[66]. Importancia no sólo
desde el punto de vista de la legitimación registral basada en el sistema
de exactitud del contenido del Registro -germánico-, sino
además, en nuestro caso para el tratamiento de la
titulación supletoria en el orden inmobiliario registral,
razón del presente trabajo.

Es a partir del siglo XII hasta el siglo XIV que resurge
con fuerza el romanismo[67]al pasar la
técnica del Corpus Juris a los fueros regionales y
especialmente al Código de las siete
Partidas[68]el cual -según las viejas y
nuevas generaciones de autores españoles-, expone
sistemáticamente la doctrina de la posesión, tal es
la conceptualización plasmada en la Ley Primera,
título 30 de la Partida 3ª "según dijeron
los sabios antiguos, posesión es "tenencia derecha" que
ome ha en las "cosas corporales" con ayuda del cuerpo e del
"entendimiento", definición que refleja con claridad
los elementos que la constituyen: el jurídico, el material
y el psicológica[69]

Así mismo la Ley de Estilo Nº 242 -que al
igual que las leyes de Estilo
Nº 211 y 192 interpretan los preceptos del Fuero Real
español- acepta, al igual que la "doctrina procesal
romana, la separación del posesorio del petitorio"; y
en la Ley 65 de Toro, aparece claramente separada la
prescripción de la propiedad y la prescripción de
la posesión; normativa recogida en la Novísima
Recopilación, y retomada de aquí por la ley de
enjuiciamiento civil y por Código
Civil[70]Es hasta el siglo XIX, que la
jurisprudencia del Tribunal Supremo y las leyes de Enjuiciamiento
Civil completaron el régimen legal de la posesión
aclarando la legislación de las partidas y supliendo las
deficiencias; y la segundas regulando los interdictos y
extendiendo los beneficios a la mera tenencia de la cosa, siempre
y cuando esta no fuera objeto de
delito[71]

Llegado a este punto se puede afirmar, en cuanto a la
posesión, que el sistema español contiene elementos
de los Derechos germánico, canónico y con
preponderancia del romano posclásico, nutriéndose a
su vez de las doctrinas de los clásico modernos, de la
jurisprudencia de su Tribunal Supremo, de legislaciones como las
de Alemania y
Francia, entre
otras. Además de las teorías de teóricos
contemporáneos de diferentes latitudes, y por supuesto
españoles.

Muchas de estas doctrinas, codificaciones y
jurisprudencia -como una replica en el tiempo-, llegaron a
nuestra patria en el siglo XVI, como consecuencia de la
conquista[72]Posteriormente influenciados por la
Revolución
francesa entramos a la modernidad siempre a través de
la legislación española, sumándose a estos
aportes el Código Civil
chileno[73]

En términos generales, mediante esta
reseña histórico-jurídica, hemos
identificados los elementos que configuran la posesión
regulada por nuestro sistema y que en gran medida son los
elementos que vienen a concretar la conceptualización de
la posesión, tanto del no propietario – protegida por
presumirse siempre de buena fe- como la del propietario
-notariado o supletorio- a saber: la existencia necesaria del
corpus y del animus[74]derivando
en ambas posesiones, consecuencias
jurídicas[75]

Con respecto al párrafo anterior, nuestro
Código Civil, señala que la posesión como
modo de adquirir, puede ser de buena o, mala fe, considerando que
la primera procede de un título cuyos vicios no sean
conocidos del poseedor, y la segunda es la que se verifica en la
hipótesis contraria, además siempre
se presume de mala fe al despojante violento y por tanto no es
útil para la prescripción, sino desde que cesa la
violencia[76]

Por consiguiente, frente a la norma citada, deducimos
que los operadores del Derecho debemos -judiciales y
profesionales del derecho- hacer una abstracción en la
interpretación de los artículos en mención
para saber cuando se refiere al poseedor no propietario y cuando
al poseedor propietario, de lo contrario la interpretación
será, que, el uso del concepto "título" no indica
siempre la idea de que tal fenómeno está asociado a
una "titularidad" o derecho.

1.1.2- Evolución Histórica del
Título Supletorio como Institución
Jurídica

Esta institución jurídica, surge en el
Reino de España como una necesidad socio-económica.
En lo social para salvaguardar la paz y en lo económico
para garantizar el tráfico jurídico de los bienes
inmuebles y dar así su respectivo valor a los
mismos, todo ello en un contexto
histórico[77]nada favorable para la
propiedad que se hallaba no inscrita en el Registro de la
propiedad -Ley Hipotecaria de 1861-. Así en el primer
párrafo del Art. 397 expresa "El propietario que
careciere de título de dominio escrito, deberá
inscribir su derecho justificando previamente su posesión
ante el Juez de primera instancia del lugar en que estén
situados los bienes, con audiencia del promotor fiscal, y con
la del propietario ó con la de los demás
partícipes en el dominio, si pretendiere inscribirse un
derecho real"[78].

Para realizar este objetivo
trazado por los legisladores españoles, era necesario
crear el medio, denominado "expediente posesorio", mismo que por
su naturaleza fue visto desde un doble punto de vista:
registral[79]y
procesal[80]

El primero -Según ROCA SASTRE-
"constituyó una manifestación de la
titulación supletoria que acreditaba la posesión de
una finca o de un derecho real, afines principalmente de
su inmatriculación", sin el requisito de tener que
presentar el título adquisitivo al que promoviere el
expediente posesorio -influencia que está vigente en el
Reglamento de nuestro Registro
Público[81]Además éste
sistema registral inmatriculaba a derechos reales no dominicales,
en ésta caso justificaba la posesión de un derecho
que gravaba una finca inmatriculada. Sin embargo, por no haber
posesión, no eran inscribibles mediante expediente
posesorio: las servidumbres continuas no aparentes, ni las
discontinuas, fueran o no aparentes, ni mucho menos el derecho de
hipoteca[82]El segundo, el procesal, es un
acto de jurisdicción voluntario[83]por
tal razón era considerado un expediente y no un
juicio. Frente a una oposición, éste se
transforma en contencioso que se ventilaba dentro del mismo
procedimiento, igual que sucede en nuestra legislación
vigente[84]La tramitación del expediente
posesorio, en la legislación española estaba
regulada por los Arts. 392 y siguientes de la Ley Hipotecaria de
1861 y sus reformas, así como por los Arts. 490 y
siguientes del Reglamento Hipotecario de
1915[85]

Considerado pues, el expediente posesorio por la
legislación española como un título
supletorio -Ley Hipotecaria española de 1855 Y 1861-,
éste fue recogido por el Código Civil chileno, de
donde nuestros codificadores la retomaron tomando en cuenta las
similitudes históricas de nuestro país:
guerras[86]y gran cantidad de propiedades no
inscritas por carecer de un justo título, por tal
razón el Art. 109 -del Reglamento del Registro
Conservatorio, publicado en la Gaceta Diario oficial del 16 de
junio de 1877-, expresa "En caso de que el dueño de
alguna propiedad raíz careciere del título
correspondiente o de que el que tuviere se encontrare con
defectos insubsanables, podrá el interesado proporcionarse
uno en calidad de
supletorio"[87].

El actual Reglamento del Registro Público y sus
reformas recogen y mejoran la finalidad del Art.109 del
Reglamento derogado, agregando la justificación
previa de la posesión y ampliando la
titulación a otros derechos reales y a la propiedad
indivisa, siendo más parecido al Art. 397 de la Ley
Hipotecaria de 1861, al indicar en el primer párrafo del
Art. 137: "El propietario que careciere de título
hábil para inscribir, deberá acreditar su derecho
justificando previamente la posesión ante el Juez
competente, según la cuantía de que se trate, con
audiencia del Síndico Municipal del lugar donde se
instruya la información, si se tratare de inscribir el
dominio pleno de alguna finca, y con la del propietario, a la de
los demás participes en el dominio, si pretendiere
inscribir otro derecho real"[88];
situación que analizaremos en el próximo
capítulo, específicamente en el acápite
referido al modo de proceder en la solicitud del título
supletorio.

1.2- CONCEPTO DE TÍTULO
SUPLETORIO

Hemos apreciado que ni la Ley Hipotecaria
española de 1861, sus reformas; y tampoco los Reglamentos
del Registro Público -derogado y vigente- ni el Código
Procesal Civil de nuestro sistema jurídico definen un
concepto específico de lo que es el título
supletorio, tarea que sí ha desarrollado nuestra Corte
Suprema de Justicia, incorporando los elementos encontrados en la
evolución de la posesión latina y en la
evolución del título supletorio como el medio
institucional en sus dos formas de proyectarse, registral y
procesalmente. El título supletorio, según la Corte
Suprema de Justicia "es la comprobación de un hecho de
posesión revestido de la garantía de una
declaración judicial que no es suficiente por si sola para
demostrar el dominio, ni es justo título para abonar una
prescripción por sí sola para demostrar el dominio,
decenal" [89]

Es apreciable que la Corte Suprema de Justicia considera
a la posesión como un hecho y no como un derecho, tomando
así partido en la controversia jurídico-doctrinaria
ya analizada, de que si es o no un hecho, o un derecho, o un
hecho y además un derecho. Así mismo reconocen que
de ella se derivan consecuencias jurídicas al indicar que
"está revestida de la garantía de una
declaración judicial", proposición que
reafirma la semejanza entre el dominio producto de una
titulación ordinaria o notarial y el dominio producto de
una titulación posesoria inscrita. Declaración
judicial que le permite el acceso al Registro de la Propiedad,
mismo que es el "exponente de un mundo jurídico
formado por titulares de derecho sujetivo de carácter real
inmobiliario" [90]

A partir de este acceso al Registro de la Propiedad, el
poseedor propietario que en términos generales
representó una contradicción externa o
extraregistral con relación dominio o titularidad
ordinaria, pasa a una relación de carácter
contradictorio interno con el Derecho Inmobiliario
registral[91]Contradicción, que no
sólo genera determinados problemas,
sino también como ya señalamos una situación
jurídica análoga al dominio inscrito de acuerdo a
la legislación ordinaria. Analogía, que experimenta
una conversión de dominio pleno o de igualdad con
la de la titulación ordinaria, mediante la
prescripción positiva[92]Para lo cual se
necesita una posesión de diez años. Tomando en
cuenta que en nuestra legislación el derecho de poseer se
prescribe por la posesión de un
año[93]

Por tal razón, es que, la Corte Suprema de
Justicia, nos dice que esa garantía emanada de la
declaración judicial "no es suficiente por sí
sola para demostrar el dominio ni es justo título para
abonar una prescripción", o sea que en su calidad de
justo título, requiere también como requisito para
la prescripción, que sea de buena fe -en el momento de la
adquisición-, pacífica -sin violencia-, continua
-ininterrumpida- y pública -conocida por quién
pretenda interrumpirla o debidamente
registrada[94]Este párrafo deja entrever -a
pesar de la confusión que hace entre título
supletorio y prescripción-, que al reunirse tales
requisitos lo que se está acreditando mediante .la
inscripción en el Registro de la propiedad es la
titularidad dominical, y no la posesión de
hecho[95]

Tanto la conceptualización de la Corte Suprema de
Justicia, como el Art. 1729C., es contradictorio a la doctrina,
cuando esta última señala que sólo han de
permitirse las inscripción del dominio o derechos reales,
pero nunca la posesión; y el artículo en
mención señala "la posesión de los
bienes inmuebles se adquiere por la inscripción del
título, con tal que haya durado un año tanto la
inscripción como la tenencia de la cosa", creemos y
reiteramos que la posesión tiene su propio medio de
defensa: La interdictal.

Por consiguiente, el título supletorio es la
institución jurídica que permite al propietario que
carece de título de dominio escrito, ser acreditado en la
posesión mediante la debida inscripción en el
Registro Público de la Propiedad -justificando previamente
su posesión ante el Juez competente- constituyendo de esa
manera la garantía de su posesión en calidad de
propietario sin perjuicio de tercero de mejor derecho. Por tanto,
podemos decir a ciencia
cierta, que la aparición de esta figura jurídica,
tuvo carácter subsanador, pues la falta de
titulación ha sido un fenómeno generalizado en
nuestro país.

1.3- PROBLEMAS DEL TÍTULO SUPLETORIO COMO
INSTITUCIÓN JURÍDICA

En principio el título supletorio tiene como
objetivo primordial y específico acreditar una
titularidad dominical o
propiedad[96]así como otros derechos
reales en el Registro Público de la Propiedad, mediante
sentencia judicial, bajo la presunción de que el
solicitante de dicha titulación es el propietario que por
diferentes causas -pérdida del título de dominio,
defecto insubsanable, o porque nunca existió dicho
documento- no ha podido inscribir en el Registro dicha propiedad
o derecho real, ya que la posesión como tal no tiene
acceso al Registro. En todo caso, como dice ROCA SASTRE, a
la posesión con la protección del Derecho Civil le
basta o sea la defensa interdictal.

Sin embargo, hay autores que dicen lo contrario como las
de PANTOJA y LLORET "a los ojos de la ley no puede pasar
más que como poseedor aquel que no justifique su dominio
con un título escrito formalmente
otorgado"[97]. Situación que
sólo sería posible si no se le diera la debida
solemnidad a la titulación supletoria. En todo caso, el
poseedor propietario tiene acceso al Registro a través de
un título supletorio, adquiriendo así la
titularidad, salvo prueba en contrario como lo establece nuestra
legislación[98]

Esta figura jurídica tan necesaria como
controversial presenta, por su naturaleza, problemas de orden
registral y de orden procesal. El primero, -que será
abordado con mayor profundidad en la parte referida a las
relaciones de la titulación posesoria con el Registro-
refleja la disparidad o ventaja de un tipo de inscripción
sobre otra: la titulación supletoria inscrita, y el
título escrito formalmente otorgado -al que se refieren
PANTOJA y LLORET- vistos en dos planos diferentes; en el segundo
caso o sea el procesal, que en gran medida es consecuencia del
primero, así como por el procedimiento en sí, por
no ofrecer las garantías suficientes: cuestión de
derecho o de hecho, discordia entre realidad y Registro,
existencia de un poseedor de mejor
condición[99]

1.3.1- Problemas de orden registral

Con el acceso de la titulación supletoria al
registro, inevitablemente se provoca en nuestro sistema
jurídico una relación entre ésta y el
Registro en dos aspectos: La posesión del propietario
inscrita mediante título supletorio y la posesión
dominical, propiamente dicha, de los bienes inmuebles o derechos
reales inscritos. Éstos últimos, como es de saber
se hallan, por su parte, protegidos por el Registro; la
titulación supletoria, también dominical, se
inscribe en el Registro de la propiedad sin perjuicio de tercero
de mejor derecho. Por consiguiente, independientemente de estar
debidamente inscrita en el Registro, está amenazada
"de ser destruida cuando se pruebe en contrario:
cuestión de derecho, o discordia entre realidad y
Registro"[100], léase doble
inscripción o inscripción de una propiedad
inexistente.

Esta situación, según algunos autores,
afecta no sólo a la fe
pública[101]sino también, a la
exactitud del contenido registral que se caracteriza según
la doctrina del Derecho Inmobiliario registral por proteger al
titular inscrito contra terceros, cosa contraria sucede
-transitoriamente, a la espera de la prescripción- con la
titulación supletoria que se aprueba, como lo
señalamos en el párrafo anterior, por el judicial
sin perjuicio de tercero de mejor derecho. Lo que no significa,
que no tenga la misma tipología de protección de
certeza propia de todo cuanto entra al Registro frente a tercero
de igual o inferior derecho; o que dicha inscripción
ordinaria o supletoria, convalide actos o contratos
inscritos que sean nulos o anulables conforme a la
ley[102]

Por tal razón, dicha titulación posesoria
inscrita en el Registro de la Propiedad produce mientras
subsista, los mismos efectos que el dominio ordinario, por ser
precisamente titular de dominio. En tal sentido es un
título suficiente para ejercitar tanto la acción
declarativa de la propiedad, como la acción
reivindicatoria, que constituye -como nos lo dice CASTÁN-
"la más propia y eficaz defensa de la propiedad", por
tener como fin la obtención del "reconocimiento del
derecho de dominio, y en consecuencia, la restitución de
la cosa que indebidamente retiene un
tercero"[103].

1.3.2- Problemas de orden procesal

Aquí nos encontramos con dos escenarios, el
primero: la jurisdicción voluntaria en la que el Juez
competente puede ser Local o de Distrito para lo Civil, o sea de
acuerdo a la cuantía. Esto, tomando en cuenta que el
conflicto de
la propiedad en Nicaragua es histórico y complejo, no ha
sido una medida acertada por el legislador, en el entendido que
el Juez de Distrito es más experimentado o en su caso por
cuestiones de jerarquía más comprometido con la
justicia, lo que sumado a la falta de una definición
normada tanto para el representante de la Alcaldía como
para el Fisco, que no sólo los obligue a hacer acto de
presencia, sino a tener la debida incidencia en el proceso, y la
omisión de requisitos claves como el Certificado de
negativa del Registro de la Propiedad ha afectado la imagen de la
titulación supletoria, así como a la exactitud del
Registro de la Propiedad.

Los efectos de lo anterior, entre otros vicios son:
doble inmatriculaciones, es decir registro de fincas ya
inscritas, inscripciones de propiedades
inexistentes[104]al omitirse la inspección
in situ, ya sea por negligencia del judicial o por estar
coludidos con el o los solicitantes de dicho título.
Situaciones muy similares a las experimentadas por la
legislación española cuando se aplicó la Ley
Hipotecaria de 1861 y sus reformas, mismas a las que hace
referencia la Ley Hipotecaria española de 1909 en su
preámbulo[105]el segundo escenario, es
cuando el proceso se vuelve contencioso, ya sea por
oposición del Estado o por un presunto propietario que
tiene o no inscrito en el Registro el bien solicitado. El primer
caso se pudiese evitar de exigirse el Certificado de negativa al
Registro de la Propiedad y de existir la debida coordinación entre las instituciones
administrativas involucradas en el proceso, especialmente con el
Catastro
Nacional. Además, la oposición por ser un juicio
ordinario se vuelve tediosa y dilatada.

Han coadyuvado a la inseguridad
jurídica del Registro de la Propiedad, la ley
14[106]Ley de Reforma
Agraria, al normar en su Art. 16 que las propiedades
afectadas por la Reforma Agraria "una vez firme la
resolución dictada, el Ministerio de Desarrollo
agropecuario y de Reforma Agraria emitirá acuerdo cuya
certificación se inscribirá en el Registro
Público correspondiente". Estos actos, según
el Magistrado de la Corte Suprema de Justicia FRANCISCO ROSALES,
siempre han existido[107]

Reiteramos estos abusos se pueden disminuir o eliminar
en gran medida, implementando como requisito previo a la
sustanciación del expediente posesorio, la
presentación de la certificación de negativa del
Registro de la Propiedad, no tramitando o sustanciando el
expediente ni mucho menos inscribirlo, de estar ya inscrita.
Medida que representará, no sólo una mayor
garantía para la propiedad inscrita, sino también
economía procesal; tal como lo hiciera en
su momento la Ley Hipotecaria española de
1909[108]para evitar los abusos que
encubrían actos nulos.

La exigencia, como requisito para la
sustanciación del expediente posesorio, del certificado de
negativa le daría su verdadero valor al Art. 3954C, que
literalmente dice "Inscrito un título traslativo del
dominio de los inmuebles, no podrá inscribirse
ningún otro que lo contradiga". Esta medida o
requisito para la seguridad
jurídica registral estaría reforzada con el Art. 52
de la Ley General de Registro Publico, aprobada por el Plenario
de la Asamblea Nacional, en la segunda sección que discute
el dictamen[109]Esta norma evita el acceso directo
de los usuarios a los Libros
registrales, pues para nadie es un secreto que abogados o
personas inescrupulosas o el crimen
organizado desprenden o han desprendidos los folios del
Registro para hacer aparecer a los propiedades a usurpar como no
inscritas.

Capítulo II

Efectos
jurídicos del título supletorio inscrito en el
Registro de la propiedad

2. 1- DOMINIO Y LA POSESIÓN

2.1.1- Dominio

El dominio o propiedad, es tan ancestral como la
posesión, o sea que acompaña a la humanidad desde
los tiempos más remotos y hasta nuestros días con
sus diferentes matizaciones en cada uno de los periodos
socioeconómicos que la humanidad ha transitado: antigua,
medieval, moderna y contemporánea, y que por su
importancia ha generado una gran cantidad de estudios y
teorías que tratan de explicar la misma en sus diferentes
contextos. Entre ellas tenemos las teorías de los
clásicos, que según CASTÁN, se subdividen en
las generadas por actos individuales y las generadas por actos
colectivos.

En las primeras se agrupan las teorías de la
ocupación y la teoría del trabajo; y en el segundo
grupo están las teorías de la convención y
de la ley. La teoría de la ocupación se refiere a
la ocupación que en un momento fue pasajera y transitoria,
la que con el tiempo se transformó en definitiva y
permanente; la segunda es la que mediante el trabajo, no
sólo se transformó el hombre si
no también a la propiedad, dando a esta última el
sello de su personalidad;
la teoría la convención, es la que tiene que ver
con el pacto social, la obligación de respetar la
propiedad, obligación que es el resultado del
consentimiento mutuo llamado convención; y la
última sostiene que la propiedad es obra de la ley, pues,
se plantea que únicamente la garantía del poder
público puede sancionar la renuncia de todos y servir de
título al goce de uno
sólo[110]

Por su parte las teorías modernas,
continúa diciendo CASTÁN, "se caracterizan por
buscar a la propiedad un principio de orden racional, o bien un
principio de orden sociológico". Las primeras
señalan que la razón de ser de la propiedad o
dominio está en la
personalidad humana en la libertad
individual. Fundamentada en el derecho a la vida, a la
conservación y perfeccionamiento de nuestra existencia, es
decir a la satisfacción de las necesidades humanas. Las
segundas, o sea las sociológicas en la utilidad que la
propiedad o dominio presta a la
sociedad[111]

Nuestra Constitución Política en el
Art.44, recoge en gran medida los principios de estas
teorías haciendo énfasis en la sociológica
al determinar que "se garantiza el derecho de propiedad
privada de lo bienes muebles e inmuebles, y de los instrumentos y
medios de producción". Sin embargo dicha
garantía es vulnerable al interés
social, por consiguiente los "bienes inmuebles pueden ser
sujetos de expropiación de acuerdo a la ley, previo
pagó en efectivo de justa indemnización". De
igual manera determina la forma, cuantificación, plazo de
pagos, intereses en concepto de indemnización para la
expropiación de latifundios
incultivados[112]