Título supletorio (página 3)

2.1.1.1- Concepto del
Dominio[113]

En el Título II del segundo Libro del
Código Civil, Capítulo I, el Art. 615 conceptualiza
al dominio o propiedad de la siguiente manera "es el derecho
de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que
las establecidas por las leyes. El Propietario tiene
acción contra el tenedor[114]y el poseedor
de la cosa para reivindicarla".

En el derecho de gozar y disponer de una cosa, se
encierran las facultades o el verdadero contenido del dominio:
usar, disfrutar, abusar, poseer, disponer y vindicar; y que
modernamente, como nos dice CASTÁN, han sido simplificadas
por autores y Códigos en dos categorías: facultades
de goce o aprovechamiento[115]y facultades de
disposición[116]En este sentido nuestro
Código Civil, en el primer párrafo del Art. 616
dice "Todo individuo es libre de disponer de sus propiedades sin
restricción alguna, por venta, donación,
testamentos o cualquier otro título legal".

Sin más limitaciones que las establecidas por las
leyes, dice la segunda parte del primer párrafo del
artículo -en clara alusión de que ese derecho, no
es tan absoluto como se pretendió en el derecho antiguo-,
estableciendo así que el ejercicio del dominio tiene que
ser racional y coherente con los fines individuales, familiares,
sociales y en última instancia con el interés
público[117]Un ejemplo de esta
limitación es la servidumbre, tal y como la establece el
Art.1.667C: "El dueño de un predio tiene derecho para
cerrarlo o cerrarlo por todas las partes, sin perjuicio de las
servidumbres constituidas a favor de otro
predio".

Son variadas las clasificaciones que los autores han
definido de acuerdo a sus respectivas legislaciones o
codificaciones, dignas de un estudio más especializado.
Por el momento haremos una abstracción, a fin de
enfocarnos más en el análisis del concepto de
dominio que hace nuestro Código Civil,
específicamente en la parte final que se refiere a la
acción reivindicatoria, y que es como bien señala
CASTÁN, el clásico, medio de protección del
dominio frente a una privación o una detentación
posesoria que le permite recuperar al
mismo[118]

Nuestro Código Civil, recoge esta figura en el
Título XXIX, en Capítulo único con treinta y
nueve artículos, de los cuales, el primero Art. 1.434 la
define así "La acción de reivindicación nace
del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, y en virtud
de ella, el propietario que ha perdido la posesión, la
reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentre en
posesión de ella". Así pues, la
reivindicación no es otra cosa que la forma de
protección de los dos roles, consistente en recobrar la
aprehensión física del bien que actualmente se
halla en manos de un tercero sin derechos a la
ostentación.

2.1.2- Posesión

La posesión, como figura jurídica
está codificada en el Título XXXIV en dos
capítulos, en el mismo libro segundo donde está
ubicado el dominio; y en ellas, los Arts. 1715 al 1812C, del
primer capítulo -el segundo capítulo se refiere a
casos especiales-; abordan de manera general todo lo referido a
la simple detentación o mera tolerancia, a la
posesión como estado de hecho con efectos
jurídicos, entre ellos los poseedores no propietarios y
los poseedores propietarios que carecen de un título
justo[119]

Posesiones todas, que junto al dominio -ya sea por
título notarial o supletorio-, han sido y son generadores
de riqueza económica y factor de trasformaciones
socio-económicas -Modos de Producción- a lo largo
de la historia de la humanidad. En este sentido, desde el punto
de vista del ordenamiento territorial, fiscal, tráfico y
negocio jurídico, pero sobre todo por la
valorización correcta del inmueble y la protección
registral, el poseedor propietario recurre al Estado por voluntad
propia conforme a la ley para que le tutele su pretensión
material mediante una titulación supletoria inscribible en
el Registro de la propiedad; ya que, por su parte, el poseedor no
propietario está protegido -juicios sumarios- por los
interdictos[120]

Lo aseverado en la parte final del párrafos
anterior, nos permiten reiterar nuestro cuestionamiento el Art.
1729C, diferenciando la posesión de hecho o sea la
posesión del no propietario del poseedor de derecho o sea
al poseedor propietario, pues éste último es el
que, mediante la titulación supletoria, tiene acceso al
Registro de la Propiedad.

La posesión es pues, una realidad
histórica, que ha sido recogida por la doctrina, dando a
la posesión la relevancia debida. En este sentido, veamos
lo que no dice IHERING, "es la exteriorización de la
propiedad, es el estado normal de la cosa, bajo el cual cumple el
destino económico de servir al
hombre"[121]. Y en esa
exteriorización, que no es más que el
corpus, SALEILLES, -citado por MORALES
MORENO[122]ve "un conjunto de hechos
susceptibles de descubrir una relación permanente de
apropiación económica, un vínculo de
explotación de la cosa puesta al servicio del
individuo". Para SALEILLES, pues, "la posesión
posee un valor propio, desempeña una función y es
utilizada en materia de propiedad como una presunción de
la propiedad o una propiedad probable".

Por consiguiente, a la posesión debe
vérsele también desde el punto de vista social y
político ya que en el sistema económico
capitalista, como dice HERNÁNDEZ
GIL[123]representa "un freno al monopolio de
la propiedad, abriendo paso al proceso socializador"; y en
las sociedades socialistas opera a la inversa, como
"correctiva de la propiedad estatal". Por consiguiente
en sociedades en vías de desarrollo como la nuestra la
"posesión" adquiere su propia acepción y su propia
relevancia: una alternativa a los latifundios ociosos, a los
minifundios no inscritos sin acceso al crédito, a los sin
tierras, a los sin techos, etc.

2.2- LA TITULACIÓN SUPLETORIA Y EL REGISTRO DE
LA PROPIEDAD

2.2.1- Antecedentes mediatos de la relación
del título supletorio y el Registro de la
Propiedad[124]

En la introducción y en el primer Capítulo
referido a la "Evolución del Título Supletorio como
Institución Jurídica" del presente estudio
abordamos, someramente las condiciones políticas,
económicas y sociales[125]en la que se
encontraba el Reino de España, cuando se promulgó
la primera Ley Hipotecaria en 1861, previo antecedentes del Real
Decreto de 19 de agosto de 1853[126]

Condiciones que los legisladores no podían pasar
desapercibidos o hacer caso omiso a la falta de
titulación, en que apoyar los derechos de propiedad,
aunque esta nueva titulación no inspirara, para ciertos
legisladores, la confianza deseada ni mucho menos la eficiencia
de un verdadero título de propiedad; tal y como lo
expresara el Congresista de ese momento histórico ORTIZ
ZÁRATE, "La información que la ley establece es
meramente posesoria: pero esto no es bastante, porque la misma
ley dice que en virtud de la información posesoria no se
conceden más derechos que los que la ley otorga a los
poseedores de buena fe". Y justamente se preguntaba
¿Por qué al propietario que puede disponer de
sus bienes le hemos de convertir en simples
poseedores?[127]

Sin embargo, a pesar de dichas objeciones, esta
situación requería, para los legisladores
españoles, de una respuesta práctica e inmediata,
sobre todo porque se creía que la mayoría de los
poseedores eran propietarios, inquietud que fue recogida en el
Art. 397 de la Ley Hipotecaria de 1861[128]y que
en gran medida ya hemos hecho referencia.

Desde nuestro punto de vista, esta medida fue y sigue
siendo razonable, pues, la relación: título
supletorio y Registro, no debe verse como una circunstancia
estática, por el contrario, debemos verla en su propia
dinámica, es decir analizando las etapas o edades que como
tal transitaron en la legislación española y que
aun transitan en nuestra legislación, objeto de nuestro
estudio.

Hay autores como SANZ FERNÁNDEZ, que dividen
estas fases en función de lo que él, denomina los
dos principales aspectos de esta relación contradictoria:
Primer aspecto, a) La posesión como contacto material con
la cosa, que se desenvuelve en la esfera de los hechos; y, b) La
inscripción que se desenvuelve en la esfera de la
apariencia formal, por ser la expresión formal de los
derechos. Segundo aspecto, a) La posesión como objeto de
inscripción o posesión inscrita; y b) La
posesión de los bienes inmuebles o derecho reales
inscritos"[129].

2.2.1.1- La posesión como objeto de
inscripción o posesión inscrita

A este aspecto de la relación posesión y
Registro, FERNÁNDEZ la subdivide en tres fases: la 1ª
que se inicia con la Ley Hipotecaria de 1861, y que se
caracteriza -según éste autor-, porque en ella, la
inscripción de la posesión se obtiene por el
procedimiento de titulación supletoria, y por ser en esta
fase, una medida de carácter transitorio; la 2ª que
es a partir del Real Decreto de 10 de febrero de 1875.
Aquí la inscripción de la posesión deja de
ser transitoria, para convertirse en permanente; y la 3ª que
nace con la implementación de la Ley Hipotecaria de 1909,
por medio de la cual la inscripción pasa a ser un medio de
inmatriculación[130]

Veamos pues, cómo transcurrió la
relación de la posesión y el Registro en la primera
fase de la que nos habla FERNÁNDEZ. En principio, la ley
Hipotecaria en sus primeros tiempos de vigencia o sea sin
reformas, planteaba como requisito esencial, que la
posesión que se trataba de inscribir hubiera comenzado
antes de 1863, siendo por ello de carácter transitoria, y
para lo cual se consideró, por los legisladores de la Ley
Hipotecaria de 1861, al expediente posesorio como un verdadero
título supletorio[131]

Como era de esperarse, por la complejidad que
representan las relaciones de estas dos entidades contrapuestas,
más las dificultades planteadas por la información
testifical, el Real Decreto de 1864, introdujo, como nuevos
medios de inmatriculación de la posesión, las
certificaciones posesorias de bienes del Estado, Corporaciones
civiles y eclesiásticas[132]Esta
certificación fue reforzada por la adaptación de la
certificación del Alcalde, mediante el Real Decreto de 25
de octubre de 1867. Este tipo de certificación, conocida
como Amarillamiento o
catastral[133]consistía en la
evaluación de los caudales de los vecinos de un pueblo,
para repartir entre ellos las contribuciones, algo así
como la equidad tributaria.

Según la recopilación histórica de
ROCA SASTRE -férreo crítico de la
incorporación de la posesión al Registro de la
propiedad-, la Ley Hipotecaria de 1861 y sus reformas, reportaban
para el año de 1868 -invoca el Preámbulo de la Ley
Hipotecaria de1869- un promedio de dos millones de inscripciones,
a tal extremo -agrega este autor- que "el Registro de la
propiedad corría el peligro de transformarse en el
Registro de la posesión"
[134]

Sin embargo, a pesar de las circunstancias adversas
señaladas por ROCA SASTRE, la nueva Ley Hipotecaria de
1869, no sólo retomó las medidas de
inmatriculación de la Ley Hipotecaria de1861, sino que
introdujo el expediente de dominio, mediante el cual ya no era
necesario como "requisito esencial que el promotor del
expediente posesorio fuese un propietario poseedor, sino que
podía ser un poseedor no propietario", con la
salvedad según la ley de que estos últimos
dilucidarían sus conflictos en juicios posesorio y los
propietarios en juicios petitorios[135]

Además la Ley Hipotecaria de1869 reconoció
en el Arto. 403 como uno de los efectos de la posesión
inscrita "el tiempo de la posesión que se haga constar
en dichas inscripciones posesorias como transcurrido cuando estas
se verifiquen, se constará para la prescripción que
no requiera justo título, a menos que aquél a quien
ésta perjudique lo contradiga, en cuyo caso deberá
probarse dicho tiempo de posesión con arreglo al Derecho
común". Esta reforma retocó al Art. 35 al
establecer que "la prescripción que no requiera de
justo título -extraordinaria-, no
perjudicará a terceros sino se halla inscrita la
posesión que ha de
producirla"[136].

Pero la realidad no sólo supero las expectativas
de alcanzar la mayor inmatriculación posible, sino
también los propósitos del legislador con respecto
a la fecha tope para dichas inmatriculaciones; por lo que el
Decreto de la Regencia de 19 de febrero de 1875, derogó
dicha disposición, situación que SANZ
FERNÁNDEZ, identifica como el inicio de la segunda fase,
pues dicha disposición hace que la inscripción de
la posesión sea a partir de ese momento,
permanente. Esto denota el éxito de la
información posesoria, pues como nos dice Roca Sastre, los
interesados preferían acudir a ella a pesar detener los
medios para recurrir a la titulación
ordinaria[137]

Sin embargo, algunas reformas -como la
certificación posesoria del Decreto Real de 1867 o sea la
certificación inspirada en la certificación del
Alcalde- "conllevaron mayores abusos, no haciéndose
esperar los inconformidades y protestas, por lo que la Ley de 17
de julio de 1877 abolió la certificación como medio
de inscripción, retornándola sistema de 1861,
conservando sí la certificación fiscal, pero como
documento que integraba el expediente
posesorio"[138]. Con respecto a la
certificación como documento integrado al expediente
posesorio, los comentaristas jurídicos PANTOJA y
LLORET[139]atinadamente se preguntan
¿Qué mejor prueba de que uno posee unos bienes, que
el recibo de haber pagado contribución…?

La tercera fase se inicia con la nueva Ley de 1909, al
proclamar ésta, la equiparación registral de las
inscripciones de posesión a las de dominio e implantar la
conversión de las inscripciones posesorias en
inscripciones de dominio. Pasando así, la
inscripción posesoria a ser un medio de
inmatriculación[140]

La Ley Hipotecaria de 1909, en su preámbulo hace
la siguiente evaluación del expediente posesorio y sus
efectos, en principio reconoce que era el "único medio
idóneo de llevar al Registro la gran masa de propiedades
sin titulación, pero que a pesar de los beneficio que
conllevó dicho expediente, era necesario tener en cuenta
los inconvenientes del mismo como fue el caso de la doble
inscripción o de los que ya existían titulas de
propiedad, repitiendo de esta manera
informaciones"[141] con fines reñidos
con la legalidad, ya señalados por ROCA SASTRE,
anteriormente.

Resumiendo un poco sobre los Arts. 408, y 409 de la Ley
Hipotecaria de 1861[142]ROCA SASTRE, nos dice que
con la reforma de 1869 estos preceptos pasaron a integrar el Art.
403[143]mismo que con la reforma de 1909
formó parte del Art. 396 con las siguientes variaciones:
"Las inscripciones de posesión perjudicarán o
favorecerán a tercero desde su fecha, pero solamente en
cuanto a los efectos que a la posesión se le atribuyen en
esta ley. La inscripción de posesión no
impedirá a quién tuviera mejor derecho a la
propiedad del inmueble, aunque su título no haya sido
inscrito, el ejercicio de las acciones reivindicatorias
procedentes para obtener la declaración de
aquel"[144].

La Ley Hipotecaria de 1909, como leímos en su
preámbulo, tenía el propósito de subsanar
todas las debilidades y deficiencia de la Ley Hipotecaria de
1861, y uno de las primeras medidas fue exigir a los solicitantes
del título supletorio "una certificación de
negativa del Registro, prohibiendo la tramitación del
expediente y su inscripción en caso de estar ya
inmatriculada la finca o el derecho correspondiente".
Medidas, que según el autor citado, también fueron
burladas mediante la desfiguración de los linderos o
poniéndolos al corriente[145]

2.2.1.2- La posesión de los bienes inmuebles o
derecho reales inscritos

Aquí también SANZ FERNÁNDEZ,
distingue tres fases o etapas, a saber: La 1ª anterior a la
Ley Hipotecaria de 1909, donde vimos, al igual que
FERNÁNDEZ, que el problema posesorio se desenvolvió
con mucha independencia de la inscripción o sea sin mucho
rechinar como diría NÚÑEZ LAGOS. En esta
fase el titular que no poseía la finca o fuere inquietado,
como nos dice FERNÁNDEZ, estaba facultado para ejercer dos
tipos de acciones, la reivindicatoria y la
interdictal[146]

La 2ª fase se inicia, precisamente con la Ley
Hipotecaria de1909, -período que representó el
momento culminante a favor de la atribución de efectos a
la posesión inscrita- en la cual, según
FERNÁNDEZ, el titular inscrito tiene a su favor la
presunción absoluta de que tiene la posesión de los
bienes, y disfruta no sólo la posibilidad de ejercitar los
interdictos, sino ser reintegrado de aquélla por un
procedimiento especial, o por juicio de
desahucio[147]

La 3ª comienza con el Real Decreto-Ley de 13 de
junio de 1927, que vino a modificar los efectos de la
posesión equiparados al dominio, reduciéndola a una
simple presunción[148]-al reformar el
párrafo el Art. 41[149]de la Ley
Hipotecaria de 1909- susceptible de ser destruida por un poseedor
de mejor condición; separando en dos planos diferentes la
propiedad y la posesión, retornando a la doble vía
de los procedimientos: petitorios y posesorios, respectivamente.
Además, el Decreto-ley de 13 de junio de 1927, redujo a
diez años los treinta años para proceder a la
simple conversión en inscripciones de dominio de las
inscripciones de posesión[150]

La titulación supletoria o expediente posesorio
llegó a su fin en la legislación española
-como medio de inscripción posesoria- con la
aprobación de la Ley Hipotecaría del año
1944, la que en sus artículos 5 y 7 respectivamente dicen:
"los títulos referentes al mero o simple hecho de
poseer no serán inscribibles"; "la primera
inscripción de los bienes inmuebles en el Registro de la
propiedad será de dominio y se practicara con arreglo a
los procedimientos regulados en el Título VI de esta
ley"[151].

2.2.2- Antecedentes inmediatos de la relación
del Título Supletorio y el Registro de la
Propiedad

2.2.2.1- El Registro Conservatorio

Con la independencia del reino de España en 1821,
y el fracaso de la pretendida confederación
centroamericana, más cuatro décadas de
anarquía política, social y económica que
desembocaron en la guerra nacional de 1854-56, entramos a un
período de relativa paz conocido como los treinta
años de gobiernos
conservadores[152]Nicaragua, promulgo el primer
Código Civil 1867, inspirado casi íntegramente del
Código Civil chileno de 1857.

Código, en el que, el Título VII estaba
dedicado a la posesión, bajo el capítulo I
denominado "De la posesión y sus diferentes calidades",
normado en los artículos 700 al 704C, en los se
expresaban: definición y tipos de posesiones,
conceptualización de los títulos constitutivos y
traslaticios, justo titulo y sus efectos jurídicos;
respectivamente[153]

Diez años después, el 16 de junio de de
1877 se aprobó el Reglamento del Registro
Conservatorio[154]él que en, el
Título XII Disposiciones Generales, Art. 107
establecía "Los que pretendieren inscribir
título de fecha anterior a la época en que este
Reglamento principie a regir, lo podrán con sólo la
presencia del título, si lo hubiere. Si les faltare
título, la inscripción se hará entonces,
después de haberse cumplido con las prescripciones
contenidas en el Art. 109 de este reglamento". Este
artículo refleja que el legislador estaba consciente de
que la falta de titulación era un fenómeno
generalizado, y que dicha norma constituía en gran medida
su solución.

En tal sentido el Art. 109, literalmente preceptuaba
"En caso de que el dueño de alguna propiedad
raíz careciere del título correspondiente, o de de
que el que tuviere se encontrare con defectos insubsanables,
podrá el interesado proporcionarse uno en calidad de
supletorio, que deberá obtener en la forma que se expresa
en el artículo siguiente"; este artículo se
refiere específicamente al dueño, y no al poseedor
no propietario, además parafraseando al legislador de
antaño Sr. Ortiz Zarate, se convierte al dueño
transitoriamente en relación a la prescripción -por
una necesidad socio-económica- en simple
poseedor.

El Art. 110, en términos generales se refiere al
Juez competente, que es de primera instancia civil, igual que el
sistema español; ubicación y características
del bien inmueble; detalle de la inutilidad o carencia del
título; este artículo ratifica al solicitante en
calidad de dueño y en ese sentido como requisito pide
"el título en virtud del cual adquirió su
dominio ó el derecho que tenga para poseerla
pacíficamente" [155]

En el Art. 111, se refiere a la sustanciación de
la información posesoria, que con exceso de confianza
procedía a la tramitación sin publicar los
carteles, lo que se hacía una vez emanada la
resolución previa justificación de la
posesión por el tiempo, requisitos, y evacuación
del periodo de la prueba que la ley exigía. Se publicaban,
pues, los carteles y pasado treinta días de la
publicación, de no haber oposición, el juez
autorizaba la inscripción. Pero si en el término de
los treinta días, con forme el Art. 113, se presentaba una
oposición el juez suspendía el curso de la
solicitud[156]aquí más bien
debió decir se suspende la inscripción.

Todo sin perjuicio de "los derechos de tercero sobre
la propiedad que aquella comprende", reza el Art. 112;
"pero en virtud de tal autorización, se
presumirá dueño de la propiedad inscrita, al
interesado que la hubiere obtenido"[157]. La
primera parte se corresponde con el Art. 404 de la Ley
Hipotecaria de 1861, misma que si bien el articulado de esta
norma no especifica claramente que debe razonarse tal
situación en el Registro, pues los tercero adquiriente
estarán amenazados por la existencia de un poseedor de
mejor condición[158]el segundo
párrafo se fundamenta en la
presunción[159]- punto oscuro para ROCA
SASTRE-.

2.2.2.2- Nueva Legislación

Con la revolución liberal de 1893, se
promulgó la Constitución conocida como la
Libérrima con cierta influencia
francesa[160]y bajo esas premisas en 1904 se
aprobó e implementó el nuevo Código Civil
vigente, el cual en su libro tercero, título XXV regula el
Registro Público; y a dicho texto se le anexó el
Reglamento del Registro Público[161]en
donde se desarrolla el tema del título supletorio.
Posteriormente, en el año 1906 el Código de
Procedimiento Civil, mismo que en el Libro II, Título
XXIX, regula el Modo de proceder en la solicitud de Título
Supletorio[162]

2.3- MODO DE PROCEDER EN LA SOLICITUD DE
TÍTULO SUPLETORIO EN NUESTRA LEGISLACIÓN
VIGENTE

Mediante escrito dirigido al Juez competente de acuerdo
a la cuantía[163]-ahora, mediante la
oficina de distribución de Causas, en el caso de Managua-,
el interesado presentará la Solicitud de Título
Supletorio, justificando previamente la
posesión[164]mapa catastral, solvencia
fiscal y municipal, con los nombres y apellidos de los tres
testigos vecinales propietarios-; así mismo
expresará: naturaleza, situación, medida
superficial, linderos, nombres, número y gravámenes
de la finca cuya posesión se trata de inscribir; la
especie legal, valor, condiciones y cargas del derecho real de
cuya posesión se trate, y la naturaleza, situación,
linderos, nombre y número de la finca sobre la cual
estuviere aquel impuesto. El nombre y apellido de la persona de
quien se haya adquirido el inmueble o derecho, el tiempo que
lleva de posesión. Al determinar al Juez competente por
cuantía, se nos dice que el de menor cuantía es el
Juez Local de lo civil, y el de mayor cuantía el Juez
Civil de Distrito[165]

La circunstancia de no existir título inscrito o
de no ser fácil de hallarlo, en el caso de que exista no
será necesaria la comprobación, porque ella se
supone siempre que se hacen las solicitudes de Títulos
Supletorios, salvo prueba en
contrario[166]

Habiendo constatado los requisitos de ley y una vez
aceptada la solicitud el Juez, con citación del
Síndico -representación legal- Municipal o al
Representante del Fisco donde se instruya la información,
si se tratare de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y
con la del propietario, o la de los demás participes en el
dominio, si pretendiere inscribir otro derecho real,
mandará recibir la prueba sobre la posesión que el
solicitante haya tenido del inmueble, y posteriormente mandara a
publicar los carteles por tres veces de diez en diez días,
y se agregará al expediente el último de los
ejemplares. Aquí la norma, no específica cual debe
ser el actuar del Síndico o Representante legal, mucho
menos si tiene la facultad de tachar los testigos con arreglo a
la ley, como sucede en otras
legislaciones[167]

Concluida cada una de las etapas señaladas pueden
resultar los siguientes escenarios jurídicos: 1º Que
dentro del plazo de los carteles, aparezca una
oposición[168]entonces el Juez
suspenderá el curso del expediente hasta que recaiga
sentencia definitiva en el juicio ordinario, el que se
abrirá pasado el término de los carteles; 2º
Que la oposición sea del
Estado[169]alegando que se trata de terrenos
baldíos nacionales, para ello el Juez concederá a
la Parte -ahora contencioso- 15 días para que
desvirtúe al Estado, ya que si no lo hace el Juez
sobreseerá en el procedimiento; 3º Que no se presente
oposición, ó si la sentencia en el juicio ordinario
fuese favorable al solicitante, el Juez aprobará y
ordenará certificación al interesado para su
inmediata inscripción en el Registro de la Propiedad; y
4º Que el Registrador niegue la
inscripción[170]

En el último de los escenarios, el Registrador
dentro de tercero día de habérsele presentado la
certificación, expondrá las razones de su negativa;
por su parte el Judicial dentro de terceros día de haber
recibido la certificación razonada, dictará su
resolución la cual será apelable por las Partes
ante la respectiva Sala de lo
Civil[171]

En caso que sean desechadas las observaciones, mediante
sentencia ejecutoriada, el Registrador deberá inscribir de
inmediato la certificación; o aceptadas las observaciones
del Registrador en la sentencia firme en primera y segunda
instancia, se le enviara copia de la misma para que la custodie
en su archivo[172]La resolución judicial es
apelable por las partes ante la respectiva Sala de lo Civil sea
la resolución accediendo o denegando la
inscripción[173]

Con respecto a la oposición cabe hacer algunas
acotaciones, una de ellas es que el actor debe presentar pruebas
documentales, pues las testificales no son
suficientes[174]y además esta
documentación debe estar debidamente inscrita en el
Registro de la Propiedad, y no ser una anotación
provisional porque para este procedimiento no tiene ningún
valor[175]la oposición versa sobre Derecho
real. También, dentro de estas observaciones cabe recalcar
que los testigos propuestos en la solicitud de la
titulación posesoria no son idóneos para el juicio
de oposición[176]

Es notorio que el articulado de este modo de proceder,
no exige certificación del Registro de la propiedad, como
requisito para ser admitida la solicitud de título
supletorio, en que contare si la finca está o no inscrita
-negativa registral- y a nombre de quién en su
caso[177]requisito que si, contempló la ley
Hipotecaria española de 1909, como una medida para
contrarrestar los abusos al aplicarse a bienes ya
inscritos[178]

Aunque, con la nueva ley de Catastro
Nacional[179]las medidas de seguridad se han
fortalecido en términos legales, -Art. 40 "Los
tribunales competentes para poder tramitar solicitudes de
títulos supletorios y rectificaciones de área
deberán exigir al interesado que presente un plano
catastral debidamente aprobado por la oficina de catastro
correspondiente, indicando el área catastral, el
perímetro de la propiedad y la descripción de la
misma, debiendo insertarse estos datos en la sentencia"- se
hace imprescindible una mejor coordinación entre todas las
instituciones involucradas en el procedimiento, tema del que
hablaremos más adelante.

En el presente capítulo, hemos abordado -en el
marco de sus respectivas complejidades- las diferencias
teóricas y prácticas o reales entre posesión
y dominio; así como, los antecedentes mediatos e
inmediatos de la relación de la titulación
posesoria y el Registro; el modo de proceder en la solicitud del
título supletorio: Así que, para concluir dicho
capítulo, pasaremos analizar los efectos jurídicos
del título supletorio inscrito en el Registro de la
propiedad, haciendo la salvedad, que la posesión
aquí referida es del propietario, y no la mera
tenencia[180]Es decir la posesión incoada
en el título supletorio e inscrito en el Registro de la
propiedad.

2.4- EFECTOS JURÍDICOS DEL TÍTULO
SUPLETORIO INSCRITO EN LA LEGISLACIÓN
VIGENTE

Hemos querido iniciar este acápite,
señalando que el título supletorio inscrito en el
Registro de la propiedad produce -como nos dice CASTÁN y
ROCA SASTRE-, los mismos efectos que el dominio, salvo ante el
verdadero dueño, ante quién está expuesto a
la reivindicación de éste. Sin embargo la
titulación supletoria es título bastante para la
reivindicación ante títulos más
débiles o sea que los efectos jurídicos de esta
institución son relativos[181]Obviamente lo
expresado está determinado por la presunción de
que, a la titulación supletoria, le pertenece el derecho
en la forma determinada por el asiento registral respectivo de
conformidad con el Art. 3949C[182]

Acción reivindicatoria, que constituye la
más propia y eficaz defensa de la propiedad – como
nos dice CASTÁN-, tiene por fin obtener la
restitución de la cosa que indebidamente retiene un
tercero". Este tipo de acción es cuando el despojo se
ha consumado, es decir, es cuando "el propietario no
poseedor -indica SOHM citado por CASTÁN- hace
efectivo su derecho a exigir la restitución de la cosa del
poseedor no propietario". Ahora bien si el despojo no se ha
efectuado, la acción que cabe es la acción de mera
declaración, con "la finalidad de obtener una
declaración de que el actor es propietario de la cosa,
acallando a la parte contraria que discute ese derecho o se lo
arroga" [183]

El primer párrafo del presente acápite,
nos deja entrever que en el Registro de la propiedad, se regulan,
tanto los efectos del dominio, como los efectos de la
titulación supletoria. Esto implica -según SANZ
FERNÁNDEZ, y reafirmado por CASTÁN- que la
independencia de ambas instituciones llega hasta donde la ley lo
permite. En este sentido nuestra legislación vigente -al
igual que las Ley Hipotecaria de 1944, y 1946- les da un trato
diferenciado, protegiendo plenamente al
dominio[184]emanado de un título
formalmente escrito o notariado, y en términos relativos
-con relación al título notariado- al dominio
emanado de un título supletorio.

Por consiguiente, en el mundo registral con respecto
título supletorio inscrito encontramos dos escenarios: en
el primero se dan las relaciones entre el titular registral con
titulación supletoria y un tercero con título
formalmente escrito por un Notario -mejor derecho-, no inscrito
en el Registro. Aquí, no hay protección registral
definitiva[185]por aquello de que la
información posesoria se aprueba "sin perjuicio de
tercero de mejor derecho"[186], o sea que el
titular registral está amenazado por la acción
reivindicatoria del que presume mejor
derecho[187]Éste último
tendrá, mediante resolución judicial o por voluntad
del titular registral, que anular[188]dicho
asiento para poder inscribir su
derecho[189]Mientras tanto, como diría ROCA
SASTRE, la inscripción supletoria seguirá
produciendo sus respectivos efectos jurídicos;

Segundo escenario, relaciones entre el titular registral
con titulación supletoria y tercero con título
más débil o igual, no inscrito. Aquí operan
a plenitud los principios de la fe pública y legitimidad
registral[190]es decir que el dominio del titular
registral está plenamente protegido por el registro,
llegándose a consolidar con ello, una adquisición a
non domino. Sin embargo en ninguno de los dos escenarios la
inscripción convalida los actos o contratos que sean nulos
o anulables de conformidad con el Art.3949C, arriba
referido.

Los efectos jurídicos analizados en el
párrafo anterior, explican el porque, la expresión
de la providencia judicial-administrativa -jurisdicción
voluntaria- "sin perjuicio de tercero de mejor derecho"
debe ser razonada en el Registro de la Propiedad. Esto es para
que, un tercer adquirente pueda ver el carácter del
derecho que se le trasmite, pues éste debe estar claro que
tipo de dominio es el que adquiere, ya que la titulación
supletoria no puede transmitirles más derechos que los que
tiene[191]

Lamentablemente, esta desventaja -del dominio basado en
la titulación supletoria, con respecto al dominio basado
en la titulación notarial-, se refleja en el negocio
jurídico, en el tráfico jurídico de la
misma, cuando -al igual que en la España de antaño-
la banca comercial nicaragüense y otras instituciones
financieras se resisten o ponen muchas trabas al crédito
hipotecario, y lo que es peor aún, su precio en el mercado
es subvalorado por esa condición, situación que ha
sido aprovechada por los antiguos terratenientes y capitales
emergentes -nuevos capitalistas-, para comprarlos por debajo de
su valor[192]

Inscripciones que se volvieron más desventajosas
con los títulos supletorios emanados de las instituciones
administrativas del Estado[193]y de las
Municipalidades[194]sobre todo aquellos productos
de confiscaciones y expropiaciones en el período de la
Revolución Sandinista. Otro gran efecto jurídico
del título supletorio inscrito en el Registro
Público de la Propiedad, es que sirve de base, mediante la
prescripción positiva[195]-regulado por el
Derecho común- a la conversión de la
posesión en derecho de
dominio[196]

Concluimos este acápite, enfatizando, que la
titulación supletoria inscrita le da a quien la ostenta la
titularidad registral, por tanto posee -además de la
debida protección-, las facultades de transmitir,
constituir, modificar o extinguir derechos con relación a
su finca. En otras palabras, este propietario tiene el derecho a
servirse de la cosa para sus intereses y de acuerdo con la
función social del derecho, siempre y cuando esas
conductas no violen preceptos legales ya establecidos, y que la
teoría denomina, como vimos en el acápite referido
a las limitaciones del dominio, abuso del
derecho[197]

CAPÍTULO III

Naturaleza
procesal del título supletorio

La naturaleza procesal del título supletorio,
tiene carácter administrativo por no tratarse de un juicio
-salvo que se presente oposición-, y en ese sentido el
interesado o solicitante es tutelado, en su pretensión de
un derecho material privado, por varias instituciones
administrativas del Estado[198]en estricta
división de funciones, a saber: el poder judicial -Juez o
Tribunal-[199], en el marco de la
jurisdicción voluntaria por no tratarse de un litigio; la
Procuraduría General de la
República[200]citada al proceso en su
calidad de representante judicial del Estado; las
Alcaldías[201]citadas en su calidad de
gobiernos locales y como unidad base de la división
política administrativa del país; el Catastro
Nacional[202]con sus tres fines, legal,
administrativo y de ordenamiento de los bienes inmuebles en el
territorio nacional; y el Registro Público de la Propiedad
de bienes inmuebles y su
Reglamento[203]

3.1- JURISDICCIÓN VOLUNTARIA

La jurisdicción voluntaria[204]es
regulada por el Código de Procedimiento Civil en el Libro
II. El Art. 553Pr, dice escuetamente y sin mayor
argumentación que "son actos de jurisdicción
voluntaria todos aquellos que no tengan señalado un
procedimiento en el Libro III -jurisdicción
contenciosa- de este Código, y en los cuales sea
necesaria o se solicite la intervención del Juez, sin
estar empeñada ni promoverse cuestión alguna entre
partes conocidas y determinadas, sin que al verificarlo el Juez
adquiera poder para obligar a nadie a hacer o no hacer alguna
cosa contra voluntad".

Según el artículo mencionado y la
teoría, estamos -como dice Eduardo Pallares- ante un
"acto en que, por disposición de la ley o voluntad del
interesado, se requiere la intervención del
Juez"[205], para que tutele la voluntad
privada del solicitante de la titulación supletoria, y
confirme la misma a su favor. Solicitud que confía, como
ya dijimos anteriormente, al órgano jurisdiccional en
calidad de una actividad administrativa. Por consiguiente, como
dice la norma referida en el primer párrafo de este
acápite, no se trata de cuestión alguna entre
partes, sino de uno o más solicitantes, porque entre
ellos no hay litigio o pleito jurídico que
resolver[206]

Hay autores que plantean, que no hay propiamente
jurisdicción voluntaria, sino proceso
voluntario[207]a como hay otros que dicen, que la
jurisdicción voluntaria no es un verdadero proceso
-según JAIME GUASP, porque no se trata de satisfacer
coactivamente una pretensión procesal, o de tutelar un
derecho contra la voluntad del que lo desconoce-, sino la
administración judicial del derecho
privado[208]En palabras sencillas, el interesado
en una titulación supletoria recurre voluntariamente,
porque así lo establece la ley, ante el judicial
competente para que mediante providencia le apruebe la
información posesoria y ordene certificación de la
misma para su inscripción en el Registro de la propiedad,
con forme al Art. 140RRP.

Sin embargo, por la razones expuestas, la providencia
que aprueba la información supletoria y orienta su
inscripción en el Registro, no causa estado o sea no es
cosa juzgada, tal y como lo asevera el Art. 140RRP, en su
último párrafo "La información se
aprobará sin perjuicio de tercero de mejor derecho", o sea
que en este caso no produce efecto contra tercero, como pasa
siempre en todo proceso "el dominio o cualquier otro derecho
real que se mencione expresamente en las
inscripciones…producirá efecto, contra tercero
desde la fecha del asiento de presentación del
título respectivo"[209].

Otro aspecto a tener en cuenta en este acápite es
el carácter constitutivo que adquiere la
inscripción del título supletorio en el Registro de
la propiedad, pues se trata de un nuevo estado jurídico:
la titularidad registral del propietario, que en un momento
determinado no tenía acceso al Registro por carecer, como
lo dijimos antes, de un justo título. En este sentido
tanto CHIOVENDA como WACH, señalan que "el carácter
diferencial de la jurisdicción voluntaria es su fin
constitutivo"… Y que "lo contencioso tiene como fin la
actuación de relaciones existentes"[210].
Discusión[211]que resulta de mucho
interés, sobre todo porque el anteproyecto de la Ley
General de Registros Públicos, en su artículo 83
dice "La constitución, modificación o
extinción de los derechos sobre bienes registrados se
produce para todo efecto legal con la inscripción del
título respectivo en el correspondiente Registro
Público. La inscripción tendrá
carácter declarativo cuando las leyes así lo
determinen". Sin embargo una buena parte de nuestros
legisladores prefirieron dejar las cosas como están en el
Art. 3936C[212]

Para tener una mejor ilustración y reafirmar que
la inscripción del título supletorio es realmente
constitutivo de un nuevo estado jurídico, veremos varias
tesis al respecto de autores citados por ROCA SASTRE en su obra
Derecho Hipotecario[213]Para JERÓNIMO
GONZÁLEZ, "las inscripciones Declarativas son las que
reconocen o declaran un estado jurídico que de antemano
parece dotado de acciones reales. Las inscripciones Constitutivas
son las que transforman en real la situación
jurídica que no está cualificada de este
modo".

Para SANZ FERNÁNDEZ, "la inscripción
Declarativa es la que se limita a recoger los elementos
jurídicos que dan vida al derecho real, sin
añadirles un valor espacial por sí misma. El
derecho real nace, existe fuera del Registro, y las inscripciones
que en éste se practican se refieren a derechos reales ya
existentes…Concibe, al Registro como simple organismo de
publicidad… La inscripción Constitutiva es aquella
que por sí misma o con otros elementos previos de
carácter necesario, da vida al derecho real o es un
elemento de su constitución, supresión o
modificación".

Para La CRUZ BERDEJO, "las inscripciones Declarativas
son las que se limitan a manifestar un cambio real sin haber
intervenido en él, y Constitutivas las que publican un
cambio real que ellas mismas provocaron".

Para Wolff, a "las categorías de inscripciones
meramente declarativas pertenecen especialmente las de
rectificación; están destinadas a eliminar una
disensión entre la situación jurídica
inscrita y real -inscripciones del heredero del propietario-.
Constitutivas llama a la inscripción que sea un elemento
de la constitución, supresión o modificación
del derecho real -transmisión de finca, concesión
de hipoteca, etc"-.

Hedemann, "en el Derecho alemán rige el principio
de inscripción, lo que quiere decir, que todas las
relaciones jurídicas, en cuanto procedan del
tráfico de los negocios jurídico, no nacen sino
mediante su inscripción en el Registro. Lo supuesto en
este principio, sería que las relaciones jurídicas
naciesen antes de la inscripción, de suerte que
ésta no tuviese otro carácter que el de un medio de
prueba que arbitrariamente se pudiese agregar o no a la
transmisión realizada".

Nuestra legislación, al margen de la
teoría dominante expuesta por los autores arriba citados,
tiene como regla general que la inscripción en el Registro
es meramente declarativa, a excepción de la hipoteca de
conformidad con el Art. 3772C[214]Este
planteamiento se fundamenta en que constitución,
modificación o extinción de los derechos reales por
negocio jurídico, se dan mediante el consentimiento
emitido por las partes, sin necesidad de llevar al Registro el
documento en que consta dicho negocio jurídico.

Conclusiones

1.- Con la inscripción del título
supletorio, en el Registro de la Propiedad, queda demostrado que
lo que impera en el espíritu del legislador es la voluntad
de ajustar la norma a la realidad nacional, pues, la
titulación supletoria, como institución
jurídica, provee de justo título a una gran
cantidad de poseedores propietarios, que por un sinnúmero
de circunstancias carecen del mismo.

2.- El título supletorio tiene como objetivo
primordial y específico constituir jurídicamente a
quién lo ostenta en titular registral a fin de que
éste goce, no sólo de la protección
registral, sino también de la seguridad jurídica,
tanto en el tráfico como en el negocio jurídico;
valorizando así a la propiedad en aras del desarrollo
económico y social del individuo y de la sociedad en su
conjunto.

3.- El título supletorio en el Registro de la
Propiedad, es una inscripción de carácter
constitutivo, pues, se trata de un nuevo estado jurídico:
la titularidad registral del propietario, que en un momento
determinado no tenía acceso al Registro por carecer, como
lo dijimos antes, de un justo título.

4.- La inscripción del título supletorio
-título extraordinario- genera una contradicción
temporal con el Registro de la Propiedad, pues, éste no lo
protege contra tercero de mejor derecho, como lo hace con el
título notariado que desde la fecha de su
presentación produce efecto con respecto a tercero.
Situación que es subsanada por la prescripción
positiva decenal, convirtiéndolo en titular pleno y
definitivo.

5.- La doble inscripción o asientos
contradictorios, así como otros actos anulables,
efectuados mediante la titulación supletoria, no son
producto de la naturaleza de esta institución
jurídica, sino a la falta de la debida coordinación
entre las instituciones administrativas involucradas en el modo
de proceder en la solicitud del título
supletorio.

Recomendaciones

1. Por la seguridad del negocio y tráfico
jurídico, el Juez competente debe ser el de Distrito de lo
Civil.

2. Normar las funciones, en el procedimiento o
sustanciación del expediente, al representante legal del
Municipio, mismo que debe pertenecer a la oficina de Catastro
Municipal por aquello de la debida coordinación
sistemática.

3. Requisito esencial para la admisibilidad de la
solicitud de título supletorio, debe ser la exigencia del
certificado de negativa al Registro Público de la
Propiedad. La que de resultar positiva debe suspender de
inmediato el procedimiento.

4. Exigir, so pena de no admisibilidad de la
solicitud, certificado y el plano Catastral, y en caso de estar
catastrada a nombre de un tercero proceder a citarlo para que
alegue lo que tenga a bien.

5. Se deben poner carteles en el bien inmuebles,
en la tabla de aviso del juzgado competente y los edictos
publicarlos no sólo en los medios escrito, sino
también radiales y por Internet.

6. Se debe normar -so pena de nulidad, por su no
cumplimiento-, la inspección in situ, por parte del
judicial al bien inmueble objeto del procedimiento
posesorio.

7. Tecnificar el registro, a fin de que, los
usuarios no tengan acceso directo a los libros y para hacer
expedita la inscripción de los bienes inmuebles y
demás derechos reales.

8. La modernización del Registro de la
Propiedad, debe permitir o facilitar la correcta
coordinación -en red cibernética- con el Catastro
nacional como eje fundamental de la garantía del
tráfico jurídico, y en gran medida con las otras
instituciones involucradas en la tramitación del
expediente posesorio.

9. Por el buen nombre del Sistema Judicial, la
Comisión Disciplinaria de la CSJ., no sólo debe
destituir a todo aquel judicial involucrados en actos
ilícitos con respecto al tráfico jurídico de
los bienes inmuebles, sino también denunciarlo ante el
Ministerio Público.

10. Se debe legislar, sobre este tema pensando en
una solución integral a toda la problemática de la
tenencia de bienes inmuebles urbanos y rurales,
públicamente consensuados.

Bibliografía

• 1. DIEZ PICAZO, Luís y Guillén,
  Antonio; Sistema de Derecho Civil; Volumen I, 2ª
  Edición; Editorial: Tecno; Madrid, 1978.

• 2. DIEZ PICAZO, Luís; Fundamentos del
  Derecho Civil; Patrimonial; Volumen III; Las Relaciones
  Jurídicas reales; el Registro de la Propiedad.
  Posesión; Cuarta Edición; Ed. Civitas; Madrid;
  1995.

• 3. GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ,
  Jerónimo; Derecho Hipotecario; Imprenta de Estanislao
  Maestre; Madrid, 1924.

• 4. CASTÁN TOBEÑAS, José;
  Derecho Civil español; Común y Foral; Tomo II;
  Derecho de cosas; Volumen Primero; Los Derechos reales en
  General, Dominio, la Posesión; Decimotercera
  Edición; REUS, S.A. ; Madrid; 1987.

• 5. GRANADOS DOÑA, Haydee; Texto Historia
  de Nicaragua en el contexto mundial; IMPRIMATUR Arte
  Gráficas.

• 6. IHERING, Rudolf Von; Estudio sobre la
  Posesión; VII, Oxford.

• 7. MORALES MORENO, A. Manuel; Posesión y
  Usucapión; Gráficos ORBE, S. L., Padilla, 82
  Madrid, 1968.

• 8. PANTOJA, José M./LLORET, Antonio; Ley
  Hipotecaria, comentada y explicada; concordada con las leyes
  y códigos extranjeros; comparada con las disposiciones
  de la legislación española que han servido de
  precedente para redactarla; precedida de una
  introducción histórica y de a exposición
  de sus motivos y fundamentos; Tomo segundo; Madrid;
  1862.

• 9. PALLARES, Eduardo; Derecho Procesal Civil;
  Edit., Porrua, S.A.; México, 1961. D. F.
  1961.

• 10. ROCA SASTRE, Ramón María;
  Derecho Hipotecario; Sexta Edición; Edit. Basch,
  1968.

• 11. TOPACIO FERRETTI, Aldo; La Posesión
  inscrita en el Derecho Romano; Valparaíso,
  Chile.

• 12. NITLÁPAN; Envío, Revista;
  UCA; Nº 180; marzo, 1997.

• 13. ASAMBLEA NACIONAL; Diario Debate; Sesiones
  ordinarias; 14 de julio y 25 de Noviembre del 2005;
  Vigésima primera legislatura.

Autor:

Lic. Abelardo Elías
Bojorge

[1] ROCA SASTRE, Ramón María;
Derecho Hipotecario, sexta Edición; La Posesión y
el Registro; Edición Bosch, 1968; pág. 869. En
nota nº 2 "Hay quienes -como PLANIOL Y RIPERT (Tratado
Práctico de Derecho Civil francés, III,
pág. 145) €“llegan a negar que la
posesión sea una institución jurídica.
Para estos asuntos la posesión es un hecho, y
sólo jurídico e institucional son los medios
empleados por la ley para proteger este hecho o para
destruirlo".

[2] CÓDIGO CIVIL, República de
Nicaragua; Reglamento del Registro Público; tomo II: De
los Títulos Supletorios, Art. 138 y 140.; impresiones la
Universal; 2002: pág.32 y 34.

[3] GRANADOS DOÑA, Haydee;
Texto de Historia de Nicaragua en el Contexto Mundial;
Imprimatur, Arte Gráficos; páginas: 19, 40,
60,111… "Con la independencia y luego la
desintegración de la Confederación
Centroamericana, Nicaragua experimento una anarquía
política, social y económica por cuatro
décadas que desembocaron en la guerra nacional
1854-56"… "En 1881, las políticas laborales
€“trabajo forzado- generaron la rebelión
campesina más grande de la historia en
Matagalpa"… "En 1893, estalló la
revolución liberal"… "En 1912 estalla otra guerra
civil y se produce el primer desembarco de tropas militares
norteamericanas"… "De 1912 a 1933 se viven una serie de
guerras incluyendo el segundo desembargo de tropas
norteamericanas quienes combaten contra el General
Sandino"… "En 1979 se produce la Revolución
Sandinista y con ella la guerra contrarrevolucionaria" ; todo
ello generando consecuencias parecidas a las vividas -por las
contactes guerras- en la España que precede a la Ley
Hipotecaria de 1861, y que están expresadas en la
Exposición de Motivos de dicha ley: "ya a la
subdivisión excesiva del suelo en algunas de nuestras
provincias, ya a las guerras civiles y extranjeras que han
ensangrentado el territorio español, ya a los incendios
y ruinas que en la serie de los siglos han tenido lugar, ya por
último a la incuria de los propietarios… la
propiedad aparece sospechosa e insegura, y por consiguiente,
falta de valor": Roca Sastre, Ramón Mª; Derecho
Hipotecario; pág. 872.

[4] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho
Hipotecario; Evolución histórica de las
relaciones entre la posesión y el Registro; pág.:
874.

[5] Ídem, pág.: 869. "La
posesión como tal, no se protege per se, sino per
accidens, o sea por efecto reflejo de la protección
debida a un interés superior o en su evitación de
un mal mayor. La ley no protege al poseedor por razones
intrínsecas, sino por consideraciones extrínsecas
como son: la necesidad de salvaguardar la paz jurídica,
impidiendo la acción directa, o sea que los quesean
perturbados en sus cosas no tomen la justicia por sus manos; o
por motivos de estabilidad o continuidad en las relaciones de
la vida, a fin de evitar que la ruptura de situaciones
organizadas provoque la perdida de valores; o bien, para
procurar una defensa rápida o urgente de la propiedad,
ya sea estadísticamente la mayoría de poseedores
son propietarios, procurando así a la propiedad una
defensa expedita contra las perturbaciones de mero hecho, sin
necesidad de tener que discriminar la cuestión de la
legitimidad de la pertenencia €“cosa reservada para
el juicio petitorio- aunque de esta facilidad se aproveche el
poseedor no propietario".

[6] Ídem, pág.: 866.

[7] VON IHERING, Rudolf; Estudio sobre la
Posesión; VII, Oxford; La posesión es una
posición avanzada de la Propiedad; pág.: 58.

[8] Ídem; pág.: 62.

[9] Íbidem.

[10] TOPACIO FERRETTI, Aldo; La
Posesión Inscrita en el Derecho Romano;
Valparaíso 1978; pág.: 9.

[11] DIEZ PICAZO, Luís y GILLON,
Antonio; Sistema de Derecho Civil, Volumen I, 2ª
Edición; Editorial Tecno; Madrid; 1978; pág.:
66.

[12] DIEZ PICAZO, Luís; Fundamentos
del Derecho Civil; Patrimonial; Volumen III; La
Categoría Dogmática de la Posesión;
Función Social de la Posesión; Cuarta
Edición; Editorial Civitas; Madrid; 1995; pág.:
553.

[13] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho
Hipotecario; pág.: 877.

[14] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho
Hipotecario, sexta Edición; La Posesión y el
Registro; Edición Bosch, 1968; Pág. 869.

[15] DIEZ PICAZO, Luís; Fundamentos
del Derecho Civil; Patrimonial; Volumen III; La
Posesión; Cuarta Edición; Editorial Civitas;
Madrid, 1995; pág.: 538. "La observación es
prácticamente valida en lo que atañe al Derecho
Romano cuyo examen no puede separarse de las doctrinas
posesorias elaboradas por los pandectistas y, sobre todo, por
Savigny y por Ihering.

[16] GONZÁLEZ Y MARTINEZ,
Jerónimo; Derecho Hipotecario; Cosas; Imprenta Etanislao
Maestre; Madrid; 1924; pág.: 2. Cita a Sánchez
Román "La palabra cosa comprende todo objeto que existe
en el mundo exterior y se halla fuera de nosotros"; y para
Windscheid "Por cosa se entiende todo objeto singular
perteneciente a la naturaleza irracional". Y para Cosack "Son
todos los objetos que tienen cuerpo, exceptuando el cuerpo
humano".

[17] CASTÁN TOBEÑAS,
José; Derecho Civil Español; Común y
Foral; Tomo Segundo; Derecho de Cosas; Volumen I; Los Derechos
reales en General; La Posesión; Decimotercera
edición; REUS, S.A.; Madrid; 1987; pág.: 622. "No
debió existir en las sociedades primitivas una
relación posesoria distinta del derecho de propiedad.
Propiedad y posesión eran la misma cosa. El Hecho, la
apariencia del derecho, era el derecho mismo. Con el tiempo
debió de aparecer la distinción con respecto a
los bienes muebles, en los cuales se vio que se podía
detentar la cosa y, sin embargo no tener la propiedad sobre
ella".

[18] TOPACIO FERRETTI, Aldo; La
Posesión Inscrita en el Derecho Romano; Bases
Legislativas Posclásicas del Proceso de
Abstracción en el Elemento Posesorio; Valparaíso,
1978; pág.: 49. "Durante el transcurso del
período posclásico, en la esfera de las leges del
imperio se puede observar una gradual superposición del
elemento subjetivo en el instituto posesorio, vale decir el
animus, en notable desmedro del elemento material, objetivo
representado por el corpus possidere.

[19] Ídem, pág.: 43. "Acerca de
los denominados modos derivativos de adquisición, es
apenas necesario recordar que, caída la
distinción de las res mancipi y nec mancipi,
desaparecieron las mancipatio y la in iure cessio: por eso,
como único modo de adquisición de la generalidad
de las cosas quedó la traditio".

[20] Ídem, pág.: 51. "Puede
observarse que el simple apoderamiento del predio de un
tercero, tiende a no tener incidencia posesoria".

[21] Ídem, pág.: 55. "El
elemento anímico, subjetivo, que dentro de los
márgenes de una evolución romana adquiere relieve
como elemento integrador de la posesión, se une a otros
factores de transformación que terminan
perfilándola más como una relación de
derecho que como simple hecho, específicamente en el
ámbito de la posesión inmobiliaria".

[22] El CÓDIGO CIVIL, República
de Nicaragua; Tomo II; Libro II; Título XXXIV, de la
Posesión; Arts. 1727 Nº 4, 1.715 último
párrafo, 1.783, 1.784 y 1.805C.

[23] CASTÁN TOBEÑAS,
José; La Posesión; pág.: 657. "La primera
requiere de la concurrencia del corpus y el animus, y la
segunda es toda detentación y sólo requiere del
elemento corporal". Por otra parte Bartola, -citado por Diez
Picazo- La Posesión; Possessio naturalis y civilis en la
historia del derecho; pág.: 559- distingue la
posesión, que puede ser, a su vez, natural y civil,
frente a la simple detentación. La detentación es
una pura situación de hecho, a la cual el ordenamiento
jurídico no dispensa ninguna protección especial.
La civil es cuando es idónea para producir efectos
civiles respecto del verdadero dueño -usucapión,
prescripción y adquisición de los frutos de la
cosa. Posesión natural es la que es idónea para
producir efectos civiles respecto de algún derecho
separado del dominio; por tanto es poseedor natural el
usufructuario o el feudatario, los que no pueden adquirir el
dominio por prescripción, pero sí, puede
prescribir el derecho usufructuario o feudatario"…

[24] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho
Hipotecario; La Posesión y el Registro: Evolución
Histórica; pág.: 870. "No desconocemos que merced
a una evolución conceptual de la posesión, ya
iniciada en el período justinianeo y debida
principalmente a la valorización del animus, la
posesión va recibiendo un trato bastante semejante al
que son objeto los derechos; pero a pesar de ello, nunca se le
debe atribuir la categoría de derecho, pues todo se
reduce a ampliar o intensificar sus consecuencias
jurídicas. Y es que, como se dijo antes, la
posesión no es un puro o mero hecho, sino un estado o
situación de hecho productor de efectos
jurídicos". "El Derecho romano y el Derecho
español responden a la configuración de la
posesión como estado de hecho productor de efectos
jurídicos".

[25] TOPACIO FERRETTI, Aldo; La
Posesión Inscrita en el Derecho Romano; El
Desposeimiento instrumental en la Novella CLXVII; pág.:
89 y 90. El texto de la Novella referida "ofrece dos pasajes
que alteran los elementos o requisitos establecidos en la
Constitución Teodosiana, orientándose al
establecimiento de la posesión por una vía que
parece darle el modo definitivo al Acta pública -vale
decir, el documento extendido ante el órgano
político o administrativo o religioso investido de ius
gestorum- el poder de conferir la posesión inmobiliaria,
prescindiendo del corpore. Los pasajes de la Novella que le
confieren tal fuerza son: para que en acta hechas con la
autoridad de ellos -defensores- se declare que se hace la
tradición. El siguiente pasaje: Y juzgamos que en esta
real ciudad los testimonios hechos para la entrega les dan
plena autoridad a los que así recibieron".

[26] DIEZ PICAZO, Luís; Fundamentos
del Derecho Civil; Patrimonial; La Posesión pág.:
539. "En el Derecho romano se calificaban como poseedores que
tenían protección interdictal: 1º los
propietarios mientras tienen la cosa en su poder; 2º los
que tienen la cosa creyendo que es suya; 3º los que la
tienen ilícitamente a sabiendas, como el ladrón;
4º el acreedor pignoraticio, 5º el precarista;
6º el secuestrario; 7º el enfiteuta; 8º el
superficiario. Carecen por el contrario de protección
interdictal: el arrendatario, el depositario, el comodatario,
el usufructuario y aquel a quien el pretor le ha entregado la
cosa ex primo decreto.

[27] Ídem, pág.: 559. La
posesión civil es una posesión natural reforzada
porque obtiene el reconocimiento del ordenamiento
jurídico; complicándose cuando se amplía
la categoría de los poseedores protegidos, se subdivide
la posesión natural entre meros detentadores y titulares
de derechos.

[28] GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ,
Jerónimo; Derecho Hipotecario; Cosas corporales e
incorporales; pág.: 6 cita a Gierke "Cosa incorporal es
una porción ideal de las relaciones del mundo exterior
adecuadas para una potestad jurídica"…

[29] TOPACIO FERRETTI, Aldo; La
Posesión Inscrita en el Derecho Romano; Formalismo
Vulgar y Documento; pág.:77. "La confección del
documento correspondía al tabelión y no al
jurisconsulto. Pero ahora, en la época
posclásica, el jurisconsulto desaparece, y su papel
conductor de la vida jurídica recae en otras manos:
principalmente, las del legislador, las del retórico que
interviene en los juicios y las del notario que hace los
documentos".

[30] GONZÁLEZ Y MARTINEZ,
Jerónimo; Derecho Hipotecario; Muebles e inmuebles;
pág.: 11 y 12.

[31] Ídem, pág.: 70 y 71. "La
Gewere es, por lo tanto, el elemento externo del derecho de
cosas, la apariencia perceptible y notoria del derecho
incorpóreo, la forma de publicidad adecuada al tipo
jurídico de la propiedad… La gewere comprende los
actos en cuya virtud es transmitido el señorío
jurídico de los inmuebles. El término
sirvió luego para designar el poder mismo que se
adquiría con el acto solemne, y por último,
designo un concepto independiente: la relación
jurídica que primordialmente y únicamente yace
donde la notoria dominación de una cosa es reconocida y
protegida como señorío formal. Gracias a esta
institución, el derecho de cosas desenvuelve el
principio de publicidad en un doble sentido: todo derecho
dominical necesita para su plena eficacia una forma notoria, y
por otra parte, toda exteriorización adecuada de un
derecho real produce efectos jurídicos
específicos. Institución jurídica de
línea semejante a la posesión romana, la Gewere
no se limita a afirmar el derecho y a favorecer su ejercicio,
sino que extiende su función legitimadora para tutelar a
los terceros que de buena fe han contratado sobre las
apariencias, constituyendo una situación jurídica
en cierto modo, independiente del derecho sustantivo".

[32] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho
Hipotecario; La Posesión y el Registro: Evolución
Histórica; pág.: 867."La posesión hay que
concebirla como un poder o señorío de hecho
ejercido sobre una cosa, con abstracción de sí
está fundado en un derecho o título
jurídico de pertenencia. Sobre todo, ante el importante
e inmediato efecto de la posesión, el cual es el de su
protección interdictal, la posesión es una
situación de dominación de una persona sobre una
cosa, mientras no se contienda acerca de ello"…

[33] GONZÁLEZ Y MARTINEZ;
Jerónimo; Derecho Hipotecario; 73.

[34] VON IHERING, Rudolf; Estudio sobre la
Posesión; VII, Oxford; 57 y 144 "Sólo esta
noción puede expresar como la posesión y la
propiedad se cubren mutuamente, según lo quiere el
interés del comercio. Concebida así la
posesión, acompaña siempre a la
utilización económica de la propiedad y el
propietario no tiene que temer que el derecho le abandone
mientras use de la cosa de una manera conforme a su destino
-para llegar al medio, al fin, hay que empezar por poseer el
medio y luego usarlo. De ahí dos momentos,
posesión y uso, que llevan a la propiedad"-.

[35] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho
Hipotecario; La Posesión y el Registro: Evolución
histórica; pág.:870. "El Derecho romano y el
Derecho español responden a la configuración de
la posesión como estado de hecho productor de efectos
jurídicos". A su vez cita un texto del Digesto -41, 2,
49, pr.- que habla de que la posesión tiene mucho de
derecho, y otro texto del mismo -41, 2, 49, 1- dice que la
posesión no es cosa solamente de cuerpo, sino
también de derecho".

[36] VON IHERING, Rudolf; Estudio sobre la
Posesión; VII, Oxford; Teoría de THIBAUT;
pág.: 36."Pero si la posesión es simplemente un
estado de hecho, ¿por qué es preciso un derecho
preeminente para hacerle cesar? Un estado de hecho nace y pasa
sin que el derecho tenga nada que ver con él… Si
la circunstancia de que la posesión encierra el
ejercicio de un hecho, no es suficiente para darle el
carácter de relación jurídica, si es
preciso por el contrario colocarla, según Thibaut, al
igual, que todos los estados de hechos, es preciso admitir para
unos y otros la misma ley y decir que su nacimiento, su
existencia y su cesación no son más que el efecto
de la fuerza física. Sin duda vencer, en la esfera del
derecho, supone un derecho preeminente, pero trasplantar esta
idea al terreno del hecho es olvidarse de cuanto se ha dicho
acerca de éste… Resulta que la explicación
de THIBAUT, que parecía mantenerse exclusivamente en el
terreno del hecho, invade al propio tiempo el del derecho, pero
sin que responda, ni sobre el uno ni sobre el otro a sus
propios principios. Si la posesión no es realmente
más que un estado de hecho, de que la fuerza capaz de
anular un estado de cosas deba ser más enérgica
que aquella que la mantiene, no se infiere que la
posesión haya de tener una protección
jurídica"…

[37] CASTÁN TOBEÑAS,
José; Derecho Civil Español; Común y
Foral; La Posesión; pág.:622. Cita a PLANIOL
-Tratado Elemental, Tomo I, 10ª ed., número 2.266,
pág. 728-; y a ALBALADEJO -Concepto, estructura y clases
de posesión, en RDP, 1962, págs. 595 y 596-.

[38] Ídem, pág.: 620.

[39] VON IHERING, Rudolf; Estudio sobre la
Posesión; Págs.36 y sig. Teorías
Relativas: La Posesión es el Ejercicio del Derecho,
THIBAUT, considera a la posesión el "ejercicio" del
derecho, como un modo especial del estado de hecho, y no como
el hecho puro y simple; El Derecho Primordial de Probidad,
Teoría de RÖDER, inspirada en la corriente
romanista, nos dice que "el derecho primordial de probidad es
la protección de la posesión", por consiguiente
todo poseedor tiene este derecho lo que determina su justeza.
RÖDER, considera este derecho -en el
procedimiento posesorio- como un derecho completamente
distinto, y no como una relación jurídica;
Teoría Probabilidad de la Propiedad, fundamenta la
protección de la posesión en la propiedad y entre
sus exponentes están SAVIGNY y HUFELAND, L. Esta
teoría parte de la idea de que estadísticamente
se demuestra que la mayoría de los poseedores son al
mismo tiempo los propietarios o sea que se trata de una
propiedad presunta o provisional, es decir que lo que
está protegido en la posesión es la propiedad
posible; Teoría de GANS, la Posesión es la
Propiedad que Empieza, también fundamenta la
protección de la posesión en la propiedad,
denominándola la propiedad que empieza con
inspiración en la actio publiciana que protege
únicamente a la posesión ad usucapionem como una
propiedad que empieza. IHERING, hace hincapié que
solamente este tipo de posesión conduce a la propiedad,
no así la posesión de mala fe, pero sin embargo
-asegura- goza de protección; y Teorías
Absolutas: La Teoría de la Voluntad, tiene varios
autores, con sus respectivas variantes y fluctuaciones, GAN "la
voluntad en si misma, es un elemento sustancial que reclama
protección; la voluntad particular de la persona, cuando
se aplica a la cosa, es un derecho y debe ser tratada como
tal". PUCHTA se suma a GANS, indicando que "la posesión
es un derecho de la persona misma", que en la posesión
se protege la posibilidad del derecho o sea la capacidad
jurídica. BRUNS, limita la protección contra "la
violencia, la perturbación violenta y la
sustracción". BRUNS, se distancia de GANS y PUCHTA,
enfatizando que la posesión no es un derecho como la
propiedad, "sino un hecho; y este hecho es protegido contra la
violencia, sólo porque es la manifestación
positiva de la voluntad y en consideración a los
derechos generales de la voluntad"; y que "sólo cuando
la voluntad se coloca en oposición inmediata, directa
contra la voluntad universal, o el derecho, es cuando aparece
como voluntad injusta, en contra de la que están
permitida la coacción y la violencia", la Teoría
de STAHL, nos dice que la importancia jurídica es
intrínseca a la posesión al afirmar que "la
posesión lleva en si misma su importancia
jurídica", su fundamento es realmente económico
"La posesión, como la propiedad, sirve al destino
general del patrimonio… Por esto conviene concederle
también una protección jurídica diferente
de la propiedad…tan solo una garantía del estado
de hecho, dirigida nomás contra aquel que hace cesar
este estado". Las teorías Mixtas, planteadas por los
civilistas actuales, justifican la protección posesoria
en la combinación de argumentos.

[40] GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ,
Jerónimo; Derecho Hipotecario; Gewere; pág. 74 y
75.

[41] CASTÁN TOBEÑAS,
José; Derecho Civil Español; Común y
Foral; la Posesión; pág.: 627; y DIEZ-PICAZO,
Luís; Fundamentos del Derecho Civil; Patrimonial; La
Posesión; pág.: 541.

[42] VON IHERING, Rudolf; Estudio sobre la
Posesión; Teoría de THIBAUT; Págs.37.
"Pero admitamos, si se quiere, que la preeminencia del derecho
sea lo que decida. El arrendatario expulsado por un tercero que
no tiene derecho alguno sobre la cosa, ni a la cosa, posee sin
duda un derecho mejor que este último, en cuanto su
estado de hecho, a lo menos descansa sobre una concesión
obligatoria de parte del verdadero propietario; ¿por
qué entonces no es escuchado y por qué se le
niega los interdictos posesorios?" Respecto del derecho vigente
en España en este punto, tenemos la siguiente nota del
traductor:"Debe tenerse en cuenta además el
carácter que adquiere como derecho real. El
arrendamiento por más de 6 años inscrito en el
Registro de la propiedad.

[43] CABANELLAS DE TORRES, Guillermo;
Diccionario Jurídico Elemental; Editorial Heliasta;
Argentina; 1997. El termino Canónigo se deriva del
latín canonicus: regular, Canon: regla, ley.

[44] DIEZ PICAZO, Luís; Fundamentos
del Derecho Civil; Patrimonial; la Posesión; La
elaboración llevada a cabo por el Derecho
Canónico y por el Derecho común; Pág.:
542.

[45] Arts. 1. 715 y 1.719C.

[46] CASTÁN TOBEÑAS,
José; Derecho Civil Español; Común y
Foral; la Posesión; pág.: 629.

[47] DIEZ-PICAZO, Luís; Fundamentos
del Derecho Civil; Patrimonial; la Posesión; La
elaboración llevada a cabo por el Derecho
Canónico y por el Derecho común; pág.:
542.

[48] GROCIO, Hugo; Del derecho de la guerra y
la paz, L. I; Cáp. X. L.

[49] CASTÁN TOBEÑAS,
José; Derecho Civil Español; Común y
Foral; Nociones Generales; Códigos Modernos;
pág.: 629. "El derecho moderno en materia de
posesión está basado en una combinación de
principios del Derecho romano, del germánico y del
canónico. Aunque son muy variadas las regulaciones de
los Códigos Civiles, se pueden reducir a dos tipos de
posesión, diferenciados, sobre todo, por la mayor o
menor acogida que tiene en ellos el concepto romano de la
posesión con el elemento de la voluntad propio del
mismo".

[50] Ídem, pág.: 631. "En el
primer proyecto del Código alemán se hacía
la distinción entre posesión y
detentación. Pero en el texto definitivo, no se
dejó sin protección a los simples detentadores,
por tanto no exigía más que la detentación
para ejercitar las acciones posesorias. En consecuencia
suprimió la necesidad del animus.

[51] GONZÁLEZ MARTÍNEZ,
Jerónimo; Derecho Hipotecario; Código Civil;
pág. 128. "La posición adoptada por el
Código Napoleónico tiene para nosotros una
importancia excepcional, por haber servido de precedente o
más bien de modelo para la redacción de nuestro
Código Civil… La técnica francesa
principia con tal motivo a debatirse en la enredada
telaraña de conceptos jurídicos afines o
asociados: tradición real de la cosa, tradición
del derecho, posesión, obligación de entregar,
perfección y consumación de los actos
…

[52] CASTÁN TOBEÑAS,
José; Derecho Civil Español; Común y
Foral; Códigos Modernos; pág.: 630.

[53] CÓDIGO CIVIL, República de
Nicaragua; De la posesión; Art. 1.715C.

[54] DIEZ PICAZO, Luís; la
Posesión; pág.: 543. "El Código Civil
francés se ocupa de la posesión sólo
incidentalmente, y a propósito de la
prescripción, en sus Arts. 2228 y ss. La define, con un
sentido eminentemente generalizador, como la detentación
o el disfrute de una cosa o derecho que tenemos o que
ejercitamos por nosotros mismos o por medio de otro que la
tiene o que la ejerce en nuestro nombre.

[55] CASTÁN TOBEÑAS,
José; Derecho Civil Español; Común y
Foral; Códigos Modernos; pág.: 630.

[56] Ídem, pág.: 632.

[57] Íbidem.

[58] CASTÁN TOBEÑAS,
José; Derecho Civil Español; Común y
Foral; Derecho español; pág.: 639.

[59] Obtenido de
"http://es.wikipedia.org/wiki/C%C3%B3digo_Civil_de_Chile"; El
Código de Bello sirvió de inspiración a
numerosos otros códigos Civiles de Latinoamérica,
como el de Uruguay, de Argentina y Brasil, siendo recepcionado
casi íntegramente en varios países, tales como
por Ecuador (1858), El Salvador (1859), Nicaragua (1867)
Honduras (1880 hasta 1899 y, nuevamente, desde 1906), Colombia
(1887) y Panamá (1903 a 1916).

[60] CASTÁN TOBEÑAS,
José; Derecho Civil Español; Común y
Foral; El Problema de la Protección Posesoria;
pág.: 649 "Los civilistas actuales, sin preocuparse
mucho de encuadrar sus opiniones en el marco de las escuelas
clásicas, relativas y absolutas, suelen invocar como
justificación de la protección posesoria variadas
combinaciones de argumentos.

[61] Íbidem.

[62] CASTÁN TOBEÑAS,
José; Derecho Civil Español; Común y
Foral; Condiciones de la protección posesoria;
pág.: 650. "Se deduce de esta teoría las
siguientes consecuencias: 1ª Puesto que el corpus lleva
implícito el animus, toda detentación, aunque sea
por otro; comprende ambos elementos, o, lo que es igual, toda
detentación es posesión; 2ª Solamente por
excepción, es decir, cuando la ley lo determine, se
puede privar al detentador de la protección posesoria; y
3ª Al demandante, en materia de posesión, le basta
probar el corpus, y a su contradictor corresponde probar, en su
caso, que aquella detentación ha sido privada por la ley
de protección de los interdictos. Saleilles ha
completado la teoría de Ihering. Niega que sea la ley,
sin criterio alguno, la encargada de realizar la
exclusión de ciertos casos de detentación. Esto
debe correr a cargo de la doctrina, con sujeción a este
criterio económico: "es poseedor el detentador que goce
de la cosa con independencia económica; no puede ser por
los tribunales el detentador dependiente de otra persona, que
posee como instrumento inteligente al servicio ajeno".

[63] Ídem, pág.: 652. Arias
Ramos -Derecho romano; tomo I; pág.: 313-, citado por
Castán. El "Código suizo que, más
radicalmente todavía, reputa poseedor a todo aquel que
ejercita un poder de hecho, aunque sea momentáneo, sobre
la cosa. No aceptado, sin embargo, por el nuevo Código
civil portugués, según el cual, para que haya
posesión, es preciso alguna cosa más que el
simple poder de hecho, es preciso que por parte del detentador
haya la intención de ejercer como titular un derecho
real sobre la cosa".

[64] DIEZ PICAZO, Luís/GULLON,
Antonio; Sistema de Derecho Civil; volumen I: 2ª Ed.;
Madrid; pág.: 63. "Derecho romano penetró la
península en los primeros siglos de nuestra era, como
consecuencia de la conquista, la dominación y
colonización del imperio romano; y el Derecho
germánico se asentó en España con la
caída del imperio romano y con la invasión de los
pueblos bárbaros".

[65] GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ,
Jerónimo; Derecho Hipotecario; La Rechte Gewere;
págs. 99 y 100.

[66] ROCA SASATRE, Ramón Ma.; Derecho
Hipotecario; Evolución de la Legitimación
Registral en España; pág.: 362. "La LH-1861,
aunque pensando en gran parte en los sistemas de
trascripción, pero más bien inspirada en los
sistemas hipotecarios germánicos a la sazón
vigentes, en lo que ni siquiera el principio de
legitimación registral había tomado una carta de
naturaleza a pesar de adoptar el modo de llevar el Registro por
fincas y de consagrar el tracto sucesivo registral"…

[67] Ídem, pág.: 362. "…
circunstancia adversa en este sentido a la escasa
repercusión que en nuestro Derecho entonces vigente tuvo
la figura de la Gewere germánica, por haber dejado
apenas huellas derivadas de precedentes históricos
hispánicos, ni siquiera en los derechos reales sobre
bienes muebles, y mucho menos en los inmuebles, lo cual privaba
a los legisladores de 1861 de precedentes adecuados para dotar
al Registro de plenos efectos legitimadores"…

[68] MORALES MORENO, Manuel; la
Posesión y Usucapión; Gráficos ORBE;
Madrid; 1968; pág.: 177. Siete compilaciones
jurídicas de Alfonso X el sabio, iniciada en 1251, Es la
sistematización más importante de la Edad Media.
Reconocía la prescripción en 30 años de
las cosas robadas, hurtadas o forzadas, como excepción a
favor del poseedor y en contra del verdadero dueño.

[69] CASTÁN TOBEÑAS,
José; Derecho Civil Español; Común y
Foral; Códigos Modernos; pág.: 638.

[70] GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ,
Jerónimo; Derecho Hipotecario; págs.: 102, 103 y
104. "La enorme preponderancia que el Derecho romano
adquirió en nuestra patria durante el siglo XII, se
refleja no sólo en las Partidas, sino en las mismas
Leyes de Estilo que interpretan el Fuero Real.

[71] CASTÁN TOBEÑAS,
José; Derecho Civil Español; Común y
Foral; Códigos Modernos; pág.: 639.

[72] Enciclopedia Historia Universal; Ed. Sol
90; Barcelona, España; 2004; pág.: 36.

[73] CÓDIGO CIVIL, Chileno -elaborado
por Andrés Bello- sirvió de inspiración a
numerosos códigos de Latinoamérica, como el de
Uruguay, Argentina, Brasil, siendo resepcionado casi
integralmente en varios países, tales como Ecuador
-1958-, El Salvador -1859-, Nicaragua -1867-, Honduras -1880
hasta 1899 y nuevamente 1906-, Colombia -1887- y Panamá
-1903 a 1916-. http://es.wikipedia.org/wiki/C% C3%B3digo
-Civil_de- Chile.

[74] CASTÁN TOBEÑAS;
José; Derecho Civil Español; Común y
Foral; Posiciones actuales de la doctrina científica y
de los Códigos; pág.: 652. Las legislaciones
influenciadas por la Gewere, no toman en cuenta el animus. El
Código alemán -que reconoce una sola
posesión y protege a todos aquellos que ejercitan un
poder de hecho sobre la cosa, exceptuando a quienes poseen por
cuenta de otros- y el Código suizo -que reputa poseedor
a todo aquel que ejercita un poder de hecho, más radical
que la Gewere alemanes, aunque sea momentáneo, sobre la
cosa- no aceptan las teorías al respecto de Savigny.

[75] DIEZ-PICAZO, Luís; Fundamentos
del Derecho Civil; Patrimonial; la Posesión; La
cuestión de la Naturaleza Jurídica de la
Posesión; La consideración de la posesión
como un simple hecho; pág.: 555. "Seguían esta
orientación POTHIER y los antiguos romanistas y
aún hoy tiene aceptación. La hacen suya, entre
otros muchos autores, FERRINI y BONFANTE, a quienes secundan
gran número de civilistas franceses -PLANIOL entre
ellos- y de otros países. También parece que la
defendió en un principio SAVIGNY. Se alega en su defensa
que la posesión se basa en circunstancias puramente
materiales, que es un simple hecho jurídico y que se
protege sin consideración a que exista o no un derecho
del que sea apariencia la posesión y aun en el caso de
que ésta sea injusta".

[76] Arts. 1.717, 1.718 y 1746C; y
Prescripción positiva Art.895C.

[77] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho
Hipotecario; Evolución histórica de las
Relaciones entre la posesión y el Registro; pág.:
872. "Ya a la subdivisión excesiva del suelo en algunas
de nuestras provincias, ya a las guerras civiles y extranjeras
que han ensangrentado el territorio español"…
"falta de títulos que tienen muchos para acreditar la
propiedad u otros derechos reales que legítimamente les
corresponden", haciéndola "aparecer sospechosa e
insegura y por consiguiente falta de valor". "resulta la
necesidad de procurar que a la titulación perdida o
nunca formada reemplace una titulación nueva".

[78] PANTOJA, José M./LLORET, Antonio;
Ley Hipotecaria, comentada y explicada, concordada con las
leyes y Códigos extranjeros; comparada con las
disposiciones de la legislación española que han
servido de precedente para redactarla; Presidida de una
introducción histórica y de la exposición
de Motivo y Fundamentos; Tomo Segundo; Madrid, 1862;
pág.: 259.

[79] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho
Hipotecario; Expediente de Información Posesoria;
pág.: 881. "Tenía el carácter de medio de
inmatriculación de finca, pero también
podía referirse a derechos reales no dominicales. En
este caso justificaba la posesión de un derecho que
gravaba una finca no inmatriculada, no podían
inscribirse mediante expediente posesorio la servidumbre
continua no aparentes, ni las continuas, fueran o no aparente.
Ni derechos de hipotecas -en estos derechos reales no hay
posesión-. Las partes ideales o participación
indivisas de una finca eran susceptibles de inscripción
mediante expediente posesorio. También podían
inscribirse mediante expediente posesorio los excesos de cabida
de aquellas fincas inmatriculadas con una medida superficial
menor a la real.

[80] Íbidem. "En el mismo no se
producían, en caso de oposición, el juego
clásico de los actos de jurisdicción voluntaria,
pues la contención que pudiera sobrevenir acerca del
hecho de la posesión se ventilaba dentro del mismo
expediente, convirtiéndose éste en
contencioso.

[81] Art. 138RRP, numeral cinco.

[82] PANTOJA, José M. /LLORET,
Antonio; Ley Hipotecaria; pág.: 264. "Art. 403 de la
LH-1861, Y 327 del Reglamento, según el cual en el
expediente, para acreditar la posesión no se
podrá exigir del que lo promueva que presente el
título de adquisición de finca o derecho, ni se
admitirá otra oposición de parte interesada que
la contraiga exclusivamente al hecho de poseer en nombre
propio".

[83] PALLARES, Eduardo; Derecho Procesal
Civil; Edit., Porrua, S.A.; México, 1961; pág.:
648, cita a Carnelutti "No hay propiamente Jurisdicción
Voluntaria sino proceso voluntario, por que la
intervención del órgano procesal con fines
distintos de la composición del litigio, tiene lugar no
sólo por parte del Juez, sino también del oficio
ejecutivo. Ambos procesos se distinguen: a) En el voluntario
falta la pugna de voluntades de las Partes y por ende la falta
de elementos formales del litigio, aunque exista la pugna de
intereses; b) En el Voluntario interviene el órgano
jurisdiccional en vista del ejercicio de un Derecho Subjetivo,
para vigilar la actividad jurídica de los particulares;
c) La Jurisdicción Voluntaria actúa sólo
para mejor tutelar en el interés del conflicto; d) La
Jurisdicción Voluntaria trata de la realización
del Derecho Subjetivo; e) La Jurisdicción Voluntaria no
excluye el ejercicio posterior de la Jurisdicción
Contenciosa sobre el mismo asunto; y f) El proceso Voluntario
es una de las especies del contencioso sin litigio, y tiene
lugar en los siguientes casos: 1) Cuando el Juez interviene
como órgano único y exclusivo para la tutela de
un interés privado Ej.: Nombrar liquidador cuando los
interesados no se ponen de acuerdo en el nombramiento; 2)
Cuando el Juez es uno de los órganos que interviene por
mandato legal en la formación de un acto
jurídico. Ej.: El Juez junto el Consejo de Familia
autoriza la celebración de un acto; 3) Cuando el Juez
interviene para que un acto sea eficaz y su intervención
es preventiva. Ej. La mujer necesita autorización
judicial para contraer matrimonio; y 4) Cuando el Juez
interviene posteriormente la celebración de un acto,
para que tenga eficacia legal. Ej. Aprobación de la
escritura constitutiva de una sociedad mercantil.

[84] Arts. 782Pr, y 139RRP.

[85] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho
Hipotecario; Expediente de Información Posesoria;
págs.: 882, 883 y 884. Tramitación del expediente
posesorio: A) Juzgado competente, el de primera instancia del
partido o el Juzgado municipal del pueblo donde estuviesen
situadas las fincas, a voluntad del que promovía el
expediente en el caso de fincas situadas en el término
municipal, que fuesen sede del Juzgado de primera instancia,
era competente únicamente éste; en término
municipal distinto, el Juez de primera instancia o el Juez
municipal; varias fincas situadas en distintos términos
de un mismo partido, el Juez de primera instancia cuando todas
eran vistas en el mismo expediente o en su caso el Juez
municipal; una sola finca situada en varios partidos el Juez de
primera instancia o el municipal; una sola finca situada en
varios términos dentro de un mismo partido, el Juez de
primera instancia o el municipal del término no cabeza
de partido donde radicaba la parte principal de la finca;
varias fincas en distintos partidos judiciales, se aplicaban
respecto a cada partido las reglas anteriores. No cabía
englobar todas las fincas en un expediente general para varios
partidos; cuando se trataba de fincas comunales, los jueces del
pueblo más inmediato -resolución de 21 de mayo de
1864-. B) Incoación del Expediente: a)
presentación del escrito en el juzgado competente,
suscrito por los interesados o mandatarios, pidiendo la
sustanciación del expediente; debiendo expresar: 1º
La naturaleza, situación, medida superficial, linderos,
nombre y cargas reales del inmueble pretendido; 2º La
especie legal, valor, condiciones y cargas del derecho real, y
naturaleza, situación, linderos y nombre si lo tuviera,
de la finca; 3º Nombre y apellido de quien se hubiere
adquirido el inmueble o derecho, y la causa jurídica de
su adquisición; 4º El tiempo que se llevare de
posesión, determinando el día de su comienzo, a
ser posible; 5º La circunstancia de no existir
título escrito, o de ser este defectuoso, o de no poder
ser inscrito; b) Certificación del Registro de la
propiedad en que contare si la finca del expediente estaba o no
inscrita, y a nombre de quien, en su caso; c)
Certificación del amarillamiento o catastral, en el que
constare como dato principal si el interesado pagaba la
contribución territorial. Además, cuando hubiese
promovido el expediente el heredero del anterior poseedor,
debía de acompañarse el último recibo de
contribución u otro documento que justificase el pago.
C) Sustanciación del expediente: a) Presentado el
escrito podían ocurrir tres casos: 1º
Certificación registral negativa, se admitía la
información; 2º Certificación positiva, el
juez declaraba no ha lugar; 3º Certificación
registral dudosa, el Registrador debía copiar el asiento
en la certificación, indicando los detalles
coincidentes. Entonces el Juez citaba a la persona a cuyo
nombre apareciese el asiento y en su caso a los dueños
de la finca gravada y a los participes en el derecho real, a
fin de que declarasen si se trataba de la misma finca o
derecho; si hubiese resultado así las declaraciones,
debía acordar no ha lugar, y en caso contrario,
sustanciarlo; b) Anuncio de la Información: Edictos en
las casas consistoriales del lugar. No se anunciaba en los
periódicos oficiales; c) Citaciones: Al Ministerio
Fiscal, el propietario de la finca gravada cuando el expediente
versare sobre un derecho real, los participes de la finca o
derecho real objeto del expediente, la persona de quien
procediere la finca o derecho o herederos, cuando no se hubiere
pagado ningún tramite de contribución territorial
por ser la adquisición reciente, la autoridad
económica de la provincia si la finca o derecho
procediese del Estado. En los casos de las dos primeras
citaciones, si se ignorare el paradero, la citación
debía hacerse por medio de los periódicos
oficiales, lo mismo cuando se tratare de titulares registrales
contradictorios.

[86] GRANADOS DOÑA, Haydee;
Texto Historia de Nicaragua en el contexto mundial;
pág.: 19 a la 48. Entre 1823 y 1854, Nicaragua fue
asolada por seis guerras civiles y varias asonadas,
levantamientos y enfrentamientos locales de menor magnitud, al
extremo que en 29 años gobernaron 24 jefes del Ejecutivo
o sea un promedio de un año y dos meses de gobierno.
Esto implicó no sólo la perdida de vidas humanas,
sino la perdida de propiedades, los ganadores de turno
expropiaban y confiscaban a los vencidos. Para este
período, el Estado era el poseedor legal de la
mayoría de las tierras, pues sólo unos pocos
habitantes, la iglesia Católica y algunas comunidades
indígenas poseían títulos de propiedad, y
a pesar de ello según la historiadora Dora María
Téllez, citada por Granados Doña, "la
legislación sobre la tierra entre 1820 y 1850,
pretendía: convertir las tierras realengas y las que no
estaban en posesión legal de ladinos y de comunidades en
baldías o nacionales; liquidar las tierras censitarias
-censadas-; restringir las propiedades en manos de
cofradías -asociaciones-; disponer de los ejidos de los
pueblos para su venta y no exclusivamente para uso de los
vecinos; contener el crecimiento de la propiedad
indígena; y los baldíos, tierras comunales,
ejidos y cofradías serían consideradas una
modalidad de tenencia de la tierra en transición". Estas
ambiciones sobre las tierras arriba mencionadas se
materializarían, en el siguiente período, por
gozar de cierta estabilidad político-militar. Durante
las décadas de 1850 y 1860 se promovió la
privatización de tierras nacionales, y comenzó el
asecho sobre las tierras indígenas, al estar totalmente
desprotegidas por la constitución política de
1858, aunque paradójicamente ésta, enfatizaba
sobre la "inviolabilidad de la propiedad". Dicha
legislación estaba encaminada a restringir el acceso a
la tierra a los más pobres, y pobre de aquellos que
colindaran con un terrateniente, pues estaban obligados a
vender o en el peor de los casos a ser expropiados o
confiscados, por no decir expulsado de sus tierras a costa de
sus propias vidas. Decimos que la legislación
restringía el acceso a la tierra a los pobres, porque
cuando estos pretendían obtener un título de
propiedad sobre tierras ejidales que ellos habían
ocupado y cultivado durante décadas, se encontraban que
los procedimientos legales eran muy complejos y costosos, pues
involucraba: abogados con influencias políticas y
sobretodo dinero; pero en todo caso la mayoría de los
indígenas, por no decir todos no tenían la menor
idea acerca del significado y efectos de la propiedad privada
de la tierra. Con las salvedades señaladas en el
párrafo anterior, en 1877 durante el gobierno de Pedro
Joaquín Chamorro Alfaro, se decretó "que las
tierras ejidales, comunales que habían sido rentadas o
cercadas por más de un año debían ser
vendidas a los rentistas u ocupantes, a precios desde dos hasta
cinco pesos por manzana".

[87] Boletín Judicial; De la Gaceta,
1631; Ley de 16 de julio de 1877; Reglamento del Registro
Conservatorio; Título XII; disposiciones Generales; Art.
109.

[88] CÓDIGO CIVIL; Reglamento del
Registro Público; Capitulo XI; De los Títulos
Supletorios; pág.: 32.

[89] Sentencia de la 10 mañana del dos
de octubre de 1925.

[90] ROCA SASTRE, RAMÓN Ma.; Derecho
Hipotecario; La posesión y el Registro: Evolución
Histórica; pág.: 866.

[91] Íbidem. "La posesión ha
sido origen de múltiples cuestiones en el campo del
Derecho Civil estricto, es natural que también lo sea en
orden al Derecho Inmobiliario registral, donde los derechos o
relaciones jurídicas se configuran con la mayor pureza y
nitidez posible".

[92] Título V De la
Prescripción, Capítulo II De la
prescripción positiva, Libro Segundo del Código
Civil.

[93] Art. 897C. "Para adquirir la propiedad
de los inmuebles, o algún derecho real sobre ellos por
prescripción, se necesita una posesión de diez
años. El derecho de poseer se prescribe por la
posesión de un año. Y Art. 142RRP "Los
títulos supletorios acreditan la posesión de los
inmuebles a que se refiere. Esta posesión
comenzará a contarse desde la fecha en que se haya
fijado en la correspondiente información, a menos que en
juicio se pruebe lo contrario".

[94] Ídem, Art. 888C. "La
posesión necesaria para prescribir, debe ser; 1º
Fundada en justo título; 2º De buena fe; 3º
Pacifica; 4º Continua; y 5º Pública".

[95] ROCA SASTRE, Ramón Ma; Derecho
Hipotecario; La Posesión Inscrita como situación
jurídica para alcanzar El Dominio; pág.: 871. "Si
un propietario carece de título adquisitivo de su
derecho, arbítrese un medio de suplir, pero siempre a
base de acreditar una titularidad dominical o en propiedad.
Sólo han de permitirse las inmatriculaciones e
inscripciones del dominio o derecho reales, pero nunca en
posesión. A ésta, con la protección del
Derecho civil la basta".

[96] Íbidem.

[97] PANTOJA, José M. /LLORET,
Antonio; Ley Hipotecaria; pág.: 261.

[98] Art. 140RRP.

[99] CASTÁN TOBEÑAS,
José; Derecho Civil Español; Común y
Foral; Las Particularidades de la Posesión sobre bienes
inmuebles; págs. 699 y 700. "En principio, las
cuestiones de titularidad jurídica y de posesión
deben estimarse situadas en planos diferentes. El Registro
protege plenamente al primero. La posesión en sí
mismo considerada, produce sus efectos con independencia del
Registro. No obstante, el derecho de poseer que va inserto en
el dominio y en ciertos derechos reales, ha de ser protegido
por la inscripción; y esto se traduce en importante
ventaja que, en relación con la posesión, se
conceden al titular de dominio o derecho real inscrito,
principalmente la presunción posesoria, Art. 38 de
LH-1944 y 46: se presumirá que quién tenga
inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la
posesión de los mismos.

[100] Ídem, pág. 699. "El Real
Decreto Ley de 1927: reduce con toda precisión la
protección posesoria a una simple presunción,
susceptible de ser destruida cuando se pruebe en contrario,
bien la cuestión de derecho, discordia entre realidad y
Registro, bien la cuestión de hecho, existencia de un
poseedor de mejor condición. Con esta
modificación se trató de separar en planos
diferentes la propiedad y la posesión, y forzar una
técnica y práctica jurídica caminar por la
doble vía: procedimientos, el posesorio y el
petitorio.

[101] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho
Hipotecario; El Principio de Legitimación Registral en
nuestro sistema; pág.: 356. "La legitimación es
la apariencia de verdad surgida de un elemento que contribuye
una posición especial de competencia una persona en
relación con una cosa o derecho…, y cuya
posición provoca la confianza a la generalidad de
personas. Cuando tal elemento que pone en relación un
sujeto con un derecho, es el Registro de la Propiedad Inmueble,
la legitimación es registral". "En la vida
práctica, para facilitar el orden jurídico, hay
que presumir que toda apariencia de derecho entraña la
existencia de este derecho en la persona de quien lo ejercita o
exterioriza".

[102] 3949C: "La inscripción no
convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o
anulables conforme a la ley. Sin embargo, los actos o contratos
que se ejecuten u otorguen por persona que en el Registro
aparezca con derecho para ello, una vez inscritos no se
invalidarán en cuanto a tercero, aunque después
se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de
título no inscrito o de causa implícita, o de
causas que aunque explícitas no constan no constan en el
Registro".

[103] CASTÁN TOBEÑAS,
José; Derecho Civil Español; Común y
Foral; Acción Reivindicatoria; pág.: 198.

[104] Nuevo Diario, Pág. Ocho del
veintiséis de julio del año dos mil seis: el
proceso se iniciaba cuando una persona solicitaba al
Registrador Público de la Propiedad -Matagalpa- que le
recibiera el título de dominio de una finca de su
partencia. Esta persona adjuntaba a su solicitud una
certificación de microfilme, supuestamente extendida por
el Instituto nicaragüense de estudios
territoriales, en la que se hacía constar que en los
archivos de esa institución se encontraba registrada la
finca con sus respectivas características. Obtenida la
inscripción del título de dominio, se efectuaban
desmembraciones a la supuesta finca, o de manera directa se
solicitaba el crédito sobre ella. Para ello, se
necesitaba de la colaboración de los funcionarios
bancarios -tal y como lo demostraron las investigaciones- y de
esta manera obtenían los certificados de avalúo
mediante los cuales se corroboraba la existencia, estado y
garantías de estas propiedades fantasmas; la
operación se completaba al momento que los abogados del
banco autorizaban las escrituras de crédito hipotecario
y el gerente de la sucursal bancaria las remitía a la
casa matriz en Managua donde finalmente a probaban el
préstamo.

[105] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho
Hipotecario; Evolución histórica de las
relaciones entre la posesión y el Registro; pág.:
874. "si bien no podían desconocerse en principio los
grandes beneficios que ha producido y podía producir
este procedimiento, pues era el único idóneo para
llevar al Registro la gran masa de propiedad sin
titulación que existe en España, había que
tener en cuenta los inconvenientes de dicho medio, derivados no
del mismo, sino de su abuso al aplicarse a bienes ya inscritos,
o de los que ya existían títulos de propiedad y
respecto de los cuales se han practicado repetidamente
informaciones, ya para evitar el otorgamiento de los
correspondientes documentos de transmisión, ya para
eludir los pagos de los impuestos, cuando no para encubrir
usurpaciones de dominio".

[106] Gaceta Nº 8 del 13 de enero de
1986.

[107] Discusión en lo particular del
Dictamen de la Ley General de Registro Público, aprobado
en lo general por el Plenario de la Asamblea Nacional el 23 de
noviembre de 2004; Segunda sección de discusión;
25 de noviembre de 2005; Discusión por capítulo;
Intervención del Dr. FRANCISCO ROSALES, Magistrado de la
Corte Suprema de Justicia, a petición del Diputado
Gabriel Rivera Zeledón: "En la historia de Nicaragua
siempre ha existido la inscripción de documentos y de
instrumentos administrativos, y con mayor fuerza se da con el
triunfo de la Revolución. La Ley de Reforma Agraria
establecía la inscripción, la Ley 14;
también lo establecía la Ley 85, 86, 88;
también lo establecía una ley de 1984 de
Saneamiento Registral; había un antecedente de 1945, Ley
de Saneamiento Registral que en la época de Somoza
establecía que la propiedad del Estado podía ser
precisamente objeto de inscripción por la simple minuta
que el empleado, el funcionario administrativo tuviese y que la
mandase al Registro Público para ser objeto de
inscripción. Los registradores tenían la
obligación de inscribir la propiedad estatal con
sólo el hecho de constatar ellos que ése era bien
del Estado. Los antecedentes de la Ley de 1945, se encuentran
en la Ley de 1917, y el Código viene regulando desde
1905 y la Ley de 1917 viene regulando la situación de
esas inscripciones de documentos administrativos. En la
época más reciente, después de las Leyes
85, 86 y 88, encontramos la Ley 309 y la Ley 278, que
establecían la inscripción en el Registro; y
también en la Ley que recientemente creó la
Asamblea Nacional, cuando instituye el INPRUR, ahí se
establece la inscripción de documentos administrativos.
Lo que se le reserva precisamente al Registrador, es que
él mire la conformidad del acto administrativo:
Número uno, la existencia de previa ley; número
dos, la existencia de que el funcionario es el competente. Yo
comprendo sí la preocupación del Doctor Rivera
Zeledón, por la seguridad jurídica de aquellos
actos que eventualmente pudiesen ser objeto de otros recursos,
y por eso es que en la Ley Creadora del INPRUR, todo el proceso
culminaba en la Corte Suprema de Justicia, en la Sala de lo
Contencioso. De tal manera que si se volviese retomar alguna
reforma a la Ley 278 o a impulsar algo semejante, evidentemente
hay que dejar siempre la vía administrativa. El Art. 35,
fue aprobado de la siguiente manera: Para que puedan
inscribirse, anotarse o cancelarse los documentos en el
Registro Público, deberán constar en escritura
pública, ejecutoria firme, documento administrativo o de
otro documento auténtico o privado, expresamente
autorizado por la Ley para ese efecto.

[108] ROCA SASTRE, Ramón Ma.; Derecho
Hipotecario; Evolución histórica de las
relaciones entre la posesión y el Registro; pág.:
874."Se impone decía, en su preámbulo de la ley
Hipotecaria de 1909, "una reforma que conservando su esencia
evite los abusos que puede producir, y para ello la medida
más indicada era exigir como requisito previo la
presentación de una certificación negativa del
Registro, prohibiendo la tramitación del expediente y su
inscripción, caso de estar ya inmatriculada la finca o
inscrito el derecho correspondiente".

[109] Discusión por capítulo
del Dictamen de la Ley General de Registro Público,
aprobado en lo general por el Plenario de la Asamblea Nacional
el 23 de noviembre de 2004; Prohibición de acceso
directo a los libros físicos: Art. 52 "Una vez que la
información contenida en los libros del Registro se
encuentre incorporada a la base de datos y los folios reales
estén digitalizados no se permitirá el acceso
directo a los mismos, excepto por justa causa a juicio del
Registrador, y bajo su responsabilidad, el cual tomará
las precauciones necesarias para mantener la integridad de los
libros del Registro. La forma en que dicha información
puede ser consultada será determinada por la
Dirección Nacional de Registro". Previamente, como un
preámbulo el Art. 5, también aprobado,
señala "La información contenida en los asientos
de los Registros del SINARE es pública. Es
obligación del SINARE velar por la conservación y
seguridad de los asientos registrales; sin embargo, cualquier
persona o entidad, podrá obtener información de
sus asientos, en la forma y con las limitaciones establecidas
en esta Ley y en