El Desahucio Agrario (página 2)

Partes: 1, 2

Si bien en materia de contratos de
arrendamientos regidos por la LGAU, este tipo de contratos fue
excluido en forma expresa de la sede judicial art 7 LGAU y 455
CPC; en materia agraria se atribuye al juez, el conocimiento en
sede judicial, de la ocupación por tolerancia en terrenos
de vocación agraria, a pesar de la previsión. Lo
anterior está basado en lo preceptuado en el numeral 2 inc
e de la LJA; según el cual, corresponde conocer en esta
vía "de las acciones relativas a contratos de
aparcería rural, esquilmo, arrendamiento o préstamo
gratuito de tierras", norma que continua vigente, al no haberse
derogado expresamente y cuyo trámite se ejecutara por la
vía del proceso sumario, por remisión que hace el
art 455 CPC, la que por demás sigue siendo aplicada por el
Tribunal Agrario como causal de desahucio.

Aplicación de las Causales de la
LGAU.

También resultan aplicables en esta
materia cualquiera de las causales adicionales previstas en la
Ley de Arrendamientos Urbanos, pues a falta de la
regulación expresa en la LJA, y por permitirlo el numeral
6de la LJA, ante la ausencia de la norma se puede recurrir a las
reglas procesales de otras leyes, lo que implica recurrir a las
causales de desahucio previstos en la LGAU y el CPC.

Normativa LGAU:

1- Construcción de obras sin
consentimiento del arrendante. 48 inc b, 114 inc b, y 121 inc
c.

2- Cambio de destino o actividad del bien,
aunque no se produzca perjuicio, art 44 inc b, 45, 48 inc. b, 80,
114 inc. d y 121 inc. c.

3- No cumplimiento de las reparaciones por
parte del arrendatario. Art 48 inc. c, 47, 49, 114 inc. b y 121
inc. c.

4- Impedir al arrendatario la
inspección del bien. Art 51 Inc c, 114 Inc e y 121 Inc
c.

5- Goce abusivo por parte del arrendatario.
Art 54, 114 Inc g y 121 Inc c.

6- Subarrendar total o parcialmente el bien
arrendado. Art 78, 114 h y 121 inc c.

7- Ceder el derecho de arriendo. Art 78,
114 Inc h y 121 Inc c.

8- omisión de comunicar al
propietario el traspaso del local. Art 79, 114 inc h y 121 inc.
c; 479 del Código de Comercio.

9- La venta del establecimiento mercantil
sin cumplir las obligaciones del art 79.

10- La quiebra o insolvencia del
arrendatario, sin continuación del negocio y no
comunicación de cesión. Art 81, 114 inc h y 121
inc. c.

11- Omisión de comunicar la
cesión del arrendamiento en caso de divorcio o
separación judicial. Art 86, 114 inc i y 121 inc.
c.

12- Vencimiento del plazo del contrato y
sin prorroga tacita. Art 71, 72, 113 Inc e, 121 Inc a.

13- vencimiento del plazo otorgado al
fiduciario. Art 23, 73, 121 inc a.

14- por remate del bien, que debe
respetarse plazo mínimo. Art 76, 113 inc e, y 121 inc.
a.

15- No pago de los servicios
públicos, cuando asume el arrendatario el pago. Art 22,
31, 64 par 3, 114 inc a, y 121 inc. c.

Reglas Especiales
para el Desahucio en Materia Agraria

El desahucio agrario tiene algunas
particularidades que lo distinguen del desahucio basado en la
LGAU, por la importancia práctica de estas resoluciones
especiales, se estudia aquí algunos precedentes
jurisprudenciales.

1- Contrato de esquilmo, improcedencia de
la vía sumaria de desahucio.

Voto 202 del 23-04-1997.

V.- Considerando

En el subjúdice se está en presencia
de un contrato agrario de esquilmo rural, constitutivo de empresa
agraria, así lo expresan tanto el actor como el demandado
en sus diversos memoriales. Es de intercambio, mediante el cual
el propietario de un fundo le concede el uso y disfrute
del mismo a otro, en este caso al esquilmero, con la
obligación de que éste mantenga los potreros
chapeados, cercas en buena postería y alambre, limpiar
rondas, cuidar, asistir y tener en perfecto estado de
funcionamiento los dos trapiches que existen en las fincas
arrendadas, además de mantener limpios y en
producción los cañales y las plantas de
plátano y bananos así como los árboles
frutales existentes en la finca; mantener en perfecto estado de
funcionamiento la cañería existente, así
como los bebederos, además del compromiso del arrendatario
de cuido especial de los bosques de las fincas, siendo totalmente
prohibido la tala de árboles y la caza, debiendo mantener
y procurar proteger la flora y la fauna de dichas fincas y tener
al vencimiento del contrato las fincas con repastos sanos y
limpios. (Ver cláusulas cuarta y quinta del contrato).
por lo que su finalidad es la ejecución de una actividad
agraria específica. La duración es larga pues
se pactó por cinco años. También se
estableció que el plazo podría ser prorrogable por
acuerdo de partes y que para el caso de venta por parte de la
Sociedad Propietaria antes de expirar el plazo dicho, ambas
partes convendrán por aparte, sobre mejoras en caso de que
la misma se efectuara en un período de tiempo corto.
(cláusula cuarta). Por último en la
cláusula Sétima se estipuló que el
contrato no se hace bajo condición de remuneración
monetaria mensual o anual, si no que la relación de pago a
la Sociedad Propietaria será con el mantenimiento, cuido y
trato a las fincas arrendadas, para lo cual el arrendatario
deberá actuar como lo hace un bien padre de familia.
(Lo resaltado no es del original).-

VI.-

De lo expuesto en el considerando
anterior, y de lo expresado por las partes, es posible concluir
sin dificultad que en este caso, estamos en presencia de un
contrato agrario, denominado "de esquilmo", definido "…como
la práctica de intercambiar el uso de una porción
de terreno por la labor del contratante…" (Oscar Salas
Marrero y Rodrigo Barahona Israel. Derecho Agrario,
Universidad de Costa Rica, Segunda Edición, página
412) en donde se pactaron cláusulas que no es posible
dilucidarlas en la vía sumaria del desahucio, sino en
vía declarativa, por las consecuencias jurídicas
que el mismo conlleva. En efecto, se está en presencia de
un contrato de ejercicio de la empresa agraria y en consecuencia
deben aplicarse los principios generales que lo informan, como no
se trata de una causal aplicable al esquilmo no procede el
desahucio sino es por vía ordinaria. Aunado a ello, en lo
que respecta al rubro correspondiente a mejoras (si las hubiera),
y a la prórroga automática del contrato, tampoco es
posible en esta vía sumaria declarar ningún extremo
en cuanto a ello, por lo que conforme al artículo
2do. inciso e) de la Ley de Jurisdicción Agraria,
deben las partes acudir a la vía declarativa a dilucidar
lo que corresponda sobre sus eventuales derechos. Siendo
consecuentes, con lo que se ha venido exponiendo, debe revocarse
la sentencia bajo examen que declara parcialmente con lugar la
presente demanda de desahucio y confirma la orden de desalojo que
fuera dictada interlocutoriamente y condena al demandado al pago
de las costas personales y procesales ocasionadas en este asunto,
para en su lugar acoger la excepción de falta de derecho
que en su oportunidad opusiera el demandado, declarándose
en consecuencia sin lugar en todos sus extremos la presente
demanda de desahucio, por no ser esta la vía apropiada.
Las partes si a bien lo tienen, podrán acudir
a la vía correspondiente a dilucidar sus derechos. Sin
especial condenatoria en costas por estimar el Tribunal que la
parte actora ha litigado con evidente buena fe, al creer que por
la vía del desahucio podía dar por finalizado el
contrato tantas veces indicado, (artículo 222 del
Código Procesal Civil).-

2- Casos en que el IDA, debe ser parte del
Proceso.

En cuanto al primer agravio, este
Tribunal desde hace ya bastante tiempo, interpretando la
normativa referente al respecto, ha venido resolviendo que el
IDA, solo debe tenérsele como parte en aquellos asuntos
que se tramitan en sede agraria, cuando por ley sea parte
obligada, sea cuando se trata en procesos con relación en
fincas no inscritas y en las informaciones posesorias en
relación con fincas agrarias (art 129 L.T.C, y art 5
L.I.P.

Tribunal Superior Agrario, voto # 652,
de las 15:40 hrs, del 29/08/95.

3- Conflicto en Precario, Inexistencia,
Ocupación por Tolerancia, Innecesario Agotar vía
Administrativa.

Tribunal Superior Agrario Voto 375 del
09/07/97.

Cuando se está en presencia de un poseedor en
precario, debe procederse conforme a lo supuesto previsto en el
artículo 94 de la Ley de Tierras y Colonización:
"Previamente al establecimiento de una acción judicial
cualquiera que pueda estar comprendido un problema de
posesión precaria de tierras, los propietarios
deberán presentar su reclamo ante el Instituto
conforme a los procedimientos mencionados en este
Capítulo." De lo transcrito se infiere con claridad, que
sólo cuando "pueda" estar involucrado un conflicto de
posesión precaria de tierras debe agotarse el
procedimiento administrativo, a efecto de que el Instituto de
Desarrollo Agrario, en uso de las facultades concedidas
legalmente, declare la existencia o no de un conflicto de
poseedores en precario. Los requisitos del poseedor en precario
están contenidos en el artículo 92: "Para los
efectos de esta ley se entenderá que es poseedor en
precario todo aquél que por necesidad realice actos de
posesión estables y efectivos, como dueño, en forma
pacífica, pública e ininterrumpida, por más
de un año, y con el propósito de ponerlo en
condiciones de producción para su subsistencia o la de su
familia, sobre un terreno inscrito a nombre de un tercero en el
Registro Público."

. En el presente caso es evidente que no es
posible que se esté ante un poseedor en precario, porque
por un lado, no es compatible con la situación descrita en
el expediente, por cuanto el Instituto de Desarrollo Agrario es
propietario del inmueble en discusión y por lo que al ser
parte no podría actuar como un tercero conciliante
conforme a lo dispuesto en el artículo 94 de la Ley de
Tierras y Colonización. Por otro lado es claro, que el
demandado ingresó al inmueble por mera tolerancia,
así que si quedó debidamente probado que la causa
de la posesión del demandado lo fue por mera tolerancia,
no cabría la posibilidad de una posesión en
precaria, pues sería cambiar en contra de la prueba
constante en autos, la causa por la cual el demandado
poseyó.- En consecuencia, procede confirmar la
sentencia recurrida.-

4- Deposito Judicial del Pago: Debe de Cumplirse con la
Oferta Real de Pago y Consignación Judicial.

El Tribunal Agrario de San José, en forma
reiterada, ha venido sosteniendo, que en contratos de
arrendamiento no rige la norma especial – hoy contenida en
el art 66 de la LGAU- de que el arrendatario se libera de la
obligación de pago, con solo consignar judicialmente el
monto del mismo, por el contrario, el Tribunal ha sostenido que
es necesario hacer todo el trámite de oferta real de pago,
y luego de consignación judicial del mismo, contenidos en
los art 797, 82 del C.C, y 889 C.PC., para que el pago sea
efectivo, de lo contrario el arrendatario incurre en mora si solo
se limita a consignar el precio.

Voto #503, del 18/07/95, Tribuna Superior
Agrario.

Principales
causales de desahucio

Por su importancia y basados en los motivos más
frecuentes de la práctica, se analizan en tal orden, las
diversas causales de desahucio. Es indiscutible que la falta de
pago del precio, el vencimiento de plazo y en menor medida, el
subarriendo, son las causales del desahucio mas alegadas con
frecuencia en la práctica judicial.

1- Falta de pago de la renta.

2- Vencimiento del plazo del contrato y sin prorroga
tacita.

3- Subarriendo y desocupación encubierta del
bien.

4- Cesión indebida del arriendo.

5- No comunicar al propietario el traspaso del
local.

6- Cambio de destino del bien o cambio de
actividad.

7- Goce abusivo, actividades peligrosas, perturbatorias,
insalubres o ilícitas.

8- Realizar construcciones o mejoras sin
autorización del arrendante.

9- Daños al bien arrendado.

10- No conservación del bien en buen
estado.

11- No comunicación al arrendador de daños
causados, aparición de vicios o defectos
graves.

12- Quiebra o insolvencia del arrendatario, sin
continuación del negocio y no comunicación de
cesión.

13- Impedir la inspección del bien.

14- no pago de la renta provisional o de la definitiva
en el proceso de reajuste judicial de la renta.

15- El no pago del reajuste legal por incremento en el
precio en viviendas de interés social.

16- No pago de servicios públicos.

17- Violación del régimen de propiedad en
condominio.

18- Falta de pago de cuotas o gastos de
condominio.

19- Divorcio, separación judicial o nulidad de
matrimonio; omisión de comunicar la subrogación del
arrendamiento.

20- No comunicación de muerte del arrendatario o
inexistencia de causahabientes del arrendatario en
viviendas.

21- No comunicación de muerte y
adjudicación sucesoria en arriendos comerciales,
industriales o de servicio.

22- Vencimiento del plazo otorgado al usufructuario o al
fiduciario.

23- Remate del bien, venta o traspaso JUDICIAL
FORZOSO.

24- EXPROPIACION.

25- Para uso personal o de familiares en viviendas de
interés social.

26- Por nueva construcción en viviendas de
interés social.

27- no comunicación de concurrencia de uso;
industria domestica o actividad profesional dentro de la
vivienda.

28- Desalojo del arrendante por no ocupar personalmente
la vivienda o no iniciar construcción; viviendas de
interés social.

Conclusión

Con este trabajo pudimos ver la forma de como se realiza
un desahucio en la materia agraria, que se apoya con otras normas
y lineamientos para ser efectiva y aplicable; con las reformas en
lo que es oralidad se modifico la tramitación de la misma
haciéndola mas expedita.