Ley de propiedad horizontal (página 2)

Los puestos de estacionamiento que sean
declarados como tales en el documento de condominio. Este debe
asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de
los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a
un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado
sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los
puestos de estacionamiento que no se encuentren en la
situación antes indicada, podrán enajenarse o
gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el
voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no
podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no
sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo
caso siempre deberán ser utilizados como puestos de
estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento
especial, podrá autorizar una asignación diferente
a la prevista en este artículo, en determinadas
áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del
desarrollo urbano así lo justifiquen.

Los maleteros y depósitos en general
que sean declarados como tales en el documento de condominio.
Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos
determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos
de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o
depósitos asignados a un apartamento o local no
podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con
el respectivo apartamento o local;

Cualesquiera otras partes del inmueble
necesarias para la existencia, seguridad, condiciones
higiénicas y conservación del inmueble o para
permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y
locales;

Serán asimismo cosas comunes a todos
los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como
tales en el documento de condominio, y en particular los
apartamentos, locales, sótanos, depósitos,
maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos
frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos
comunes.

Artículo 6°. Los derechos de
cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la
propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se
considerarán comprendidos en cualquiera de los actos a que
se refiere el artículo 2°.

Artículo 7°. A cada apartamento
se atribuirá una cuota de participación con
relación al total del valor del inmueble y referida a
centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de
módulo para determinar la participación en las
cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras
o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota
atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo
unánime.

Artículo 8°. Cada propietario
podrá servirse de las cosas comunes según su
destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los
demás, salvo que de conformidad con esta Ley se haya
atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o
local o a determinados apartamentos o locales. No podrán
acordarse la división de las mismas sino en los casos en
que lo autorice la presente Ley o la Asamblea de los
Copropietarios por el voto de las dos terceras (2/3) partes de
sus miembros, y en este último caso siempre y cuando se
obtengan los permisos de las Autoridades competentes.

Artículo 9°. Las mejoras de las
cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo
del setenta y cinco por ciento (75 %) de los
propietarios.

Tales mejoras podrán ser suspendidas
por autoridad judicial, a solicitud de uno o más
propietarios, por los motivos siguientes:

Cuando fuesen contrarias a la Ley o al
documento de condominio;

Cuando fueren perjudiciales a la seguridad,
solidez o condiciones ambientales del inmueble;

Cuando su costo no esté debidamente
justificado;

Cuando modifiquen sustancialmente el
aspecto arquitectónico exterior del edificio;

Cuando lesionen cualesquiera de los
derechos de uno o más propietarios. Las reclamaciones
serán formuladas ante los Tribunales competentes,
siguiéndose el procedimiento correspondiente al interdicto
de obra nueva.

Artículo 10. Para construir nuevos
pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que
afecten la conservación y estética del inmueble se
requiere el consentimiento unánime de los propietarios,
siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las
autoridades competentes.

Artículo 11. Son gastos comunes a
todos los propietarios o a parte de ellos, según el
caso:

Los causados por la administración,
conservación, reparación o reposición de
cosas comunes;

Los que se hubieren acordado como tales por
el setenta y cinco por ciento (75 %) por lo menos, de los
propietarios;

Los declarados comunes por la Ley o por el
documento de condominio.

Artículo 12. Los propietarios de
apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos
comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en
proporción a los porcentajes que conforme al
artículo 72, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si
existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido
exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta
Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento
la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados
bienes así como las reparaciones menores que requieran y
las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado
oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden
liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su
apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso,
el apartamento abandonado se hace común a éstos, en
proporción a los porcentajes que les corresponden sobre
los bienes comunes a todos los apartamentos.

El propietario que abandone su apartamento
deberá hacer constar esa decisión en documento
registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la
comunidad hasta tanto no se haga la notificación
correspondiente al administrador del condominio,
acompañada del documento donde conste el
abandono.

Artículo 13. La obligación
del propietario de un apartamento o local por gastos comunes
sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún
respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a
salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el
enajenante, en razón del pago que aquél hubiere
realizado por tal concepto.

Lo dispuesto en el encabezamiento de este
artículo no impide exigir su contribución en los
gastos comunes al propietario que después de constituido
en mora enajene el apartamento.

Artículo 14. Las contribuciones para
cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador
del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que
corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos
cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo
prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro
de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el
administrador en dicho libro, cuando estén justificados
por los comprobantes que exige esta Ley.

Las liquidaciones o planillas pasadas por
el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las
cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza
ejecutiva.

Artículo 15. Los créditos a
que se refiere el artículo anterior gozarán de
privilegio sobre todos los bienes muebles del deudor, el cual se
preferirá el privilegio especial indicado en el Ordinal
4° del artículo 1.871 del Código Civil; pero se
pospondrá a los demás privilegios generales y
especiales establecidos en el mismo Código.

Se aplicará a estos créditos
los dispuesto en el artículo 1.876 del Código
Civil.

Artículo 16. En caso de
destrucción total del edificio o de una porción del
mismo que represente, por lo menos, las 3/4 partes de su valor,
cualquiera de los propietarios podrá pedir la
división de las cosas comunes en que tenga
participación. Igual derecho corresponderá a
cualquier propietario si el edificio amenaza ruina en las
proporciones dichas.

Sin embargo, cuando hubiere un
número de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las
3/4 partes del valor del inmueble, éstos tendrán
derecho a adquirir a justa regulación de expertos, la
parte o partes de los propietarios minoritarios que retirasen su
voluntad de realizar la división del mismo
inmueble.

Artículo 17. Si la
destrucción o amenaza de ruina del edificio no alcanzare
las proporciones indicadas en el artículo anterior, los
propietarios decidirán acerca de la reconstrucción
de las cosas comunes. Si ésta fuere acordada, los gastos
correspondientes serán considerados como
comunes.

TITULO SEGUNDO

De la
Administración

Artículo 18. La
administración de los inmuebles de que trata esta Ley
corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a
la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de
Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios
por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en
orden a su elección; será designada por la Asamblea
de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1)
año en ejercicio de sus funciones y podrán ser
reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.

La Junta deberá constituirse en un
plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse
protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75 %) de
los apartamentos y locales y será de obligatorio
funcionamiento en todos los edificios regulados por esta
Ley.

La Junta de Condominio decidirá por
mayoría de votos y tendrá las atribuciones de
vigilancia y control sobre la Administración que
establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso,
tendrá las siguientes:

Convocaren caso de urgencia ala Asamblea de
Copropietarios;

Proponer a la Asamblea de Copropietarios la
destitución del Administrador;

Ejercer las funciones del Administrador en
caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a
designarlo;

Velar por el uso que se haga de las cosas
comunes y adoptar la reglamentación que fuere
necesaria;

Velar por el conecto manejo de los fondos
por parte del Administrador;

Artículo 19. La Asamblea de
Copropietarios designará por mayoría de votos una
persona natural o jurídica para que desempeñe las
funciones de Administrador para un período de un (1)
año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o
reelegirla por periodos iguales. A falta de designación
oportuna del administrador, éste será designado por
el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o
más de los copropietarios. El nombramiento que
efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en
uno de los propietarios.

En todo caso, la responsabilidad del
administrador se rige por las normas del mandato.

E1 Administrador deberá prestar
garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de
Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si
tuvieren algún interés en tal garantía, del
enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que
se refiere el articulo 38.

El administrador contratado inicialmente
por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley,
deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de
Copropietarios en la oportunidad de la designación de la
Junta de Condominio.

Artículo 20. Corresponde al
Administrador:

Cuidar y vigilar las cosas
comunes;

Realizar o hacer realizarlos actos urgentes
de administración y conservación, así como
las reparaciones menores de las cosas comunes;

Cumplir y velar por el cumplimiento de las
disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de
los acuerdos de los propietarios;

Recaudar de los propietarios lo que a cada
uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere
apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los
cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos
comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes,
los propietarios por mayoría, podrán darle un
destino diferente u ordenar su distribución;

Ejercer en juicio la representación
de los propietarios en los asuntos concernientes a la
administración de las cosas comunes, debidamente asistidos
por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para
ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado
por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el
respectivo documento. Esta autorización deberá
constar en el Libro de Actas de la Junta de
Condominio;

Llevarla contabilidad de los ingresos y
gastos que afecten al inmueble y a su administración, en
forma ordenada y con la especificación necesaria,
así como conservar los comprobantes respectivos, los
cuales deberán ponerse a disposición de los
propietarios para su examen durante días y horas fijadas
con conocimiento de ellos;

Llevar los libros de: a) Asamblea de
Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario
de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por
un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya
jurisdicción se encuentre el inmueble.

Presentar el informe y cuenta anual de su
gestión.

Parágrafo Único. La
violación o incumplimiento de cualesquiera de las
obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del
administrador, dará lugar a su destitución, sin
perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya
lugar.

Artículo 21. El administrador, o si
éste no actúa, cualquiera de los propietarios
podrá ejecutar por sí solo los actos de
conservación y administración que sean de urgente
necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás
el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las
justificaciones pertinentes.

Artículo 22. Lo concerniente a la
administración y conservación de las cosas comunes
a todos los apartamentos será resuelto por los
propietarios.

Lo concerniente a la administración
y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos
será resuelto por los propietarios de éstos. A
falta de disposición en el documento de condominio, se
aplicará lo dispuesto en los dos artículos
siguientes.

Artículo 23. Las consultas a los
propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su
decisión conforme al artículo anterior, así
como las respuestas de los propietarios respectivos, se
hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición
contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los
propietarios interesados que representen podo menos dos tercios
del valor atribuido, para el efecto del articulo 7°, a la
totalidad del inmueble o de los apartamentos
correspondientes.

Si dentro de los ocho (8) días
siguientes a la consulta del último propietario
interesado, el administrador no hubiere recibido un número
de respuestas que permita dar por aprobada o negada la
proposición consultada, se procederá a una nueva
consulta. En tal caso, para la aprobación de la
proposición consultada se requiere siempre que la Ley no
exija unanimidad, el voto favorable de los que representen
más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos
cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al
administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la
segunda consulta hecha al último interesado.

El administrador comunicará por
escrito a todos los propietarios el resultado de la
votación, asentará los correspondientes acuerdos en
el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los
comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas
recibidas.

Artículo 24. No obstante lo
dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede,
si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los
propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que
se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo
exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio
del valor básico del inmueble o de los apartamentos
correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al
Juez de Distrito o Departamento de la respectiva
jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el
administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las
asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y
serán presididas por el Presidente de la Junta de
Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su
ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin
la presencia de todos los interesados, a menos que conste en
forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión
con tres (3) días de anticipación, por lo
menos.

La Asamblea se tendrá por
válidamente constituida cuando haya sido convocada por un
periódico que circule en la localidad, con la
anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria
haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El
administrador dejará con la misma anticipación, en
cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de
este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.

Si a la asamblea no concurriere un
número de propietarios suficientes como para tomar el
acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva
consulta por los medios indicados en el artículo anterior
y la decisión se tomará por la mayoría
establecida en el primer aparte del mismo.

De toda asamblea se levantará Acta
que se estampará en el Libro de Acuerdos de los
propietarios, suscrita por los concurrentes.

Artículo 25. Los acuerdos de los
propietarios tomados con arreglo a los artículos
precedentes serán obligatorios para todos los
propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el
Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la
Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El
recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30)
días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente
o de la comunicación de la decisión hecha por el
administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de
asamblea.

Si no se hubiere convocado la asamblea o
sino se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los
treinta (30) días indicados se contarán a partir de
la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del
acuerdo.

E1 recurso del propietario no suspende la
ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez
discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede
decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de
parte interesada.

A los efectos de este artículo se
seguirá el procedimiento en el Código del
Procedimiento Civil para los juicios breves.

TITULO TERCERO

Del Documento de
Condominio

Artículo 26. Antes de proceder a la
enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o
locales de un edificio, el propietario o los propietarios del
inmueble declararán por documento protocolizado en la
correspondiente Oficina Subaltema del Registro, su voluntad de
destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este
documento contendrá además de la descripción
de los títulos inmediatos de adquisición, los
pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con
especificación de los linderos de los apartamentos y
locales, la descripción de las cosas comunes generales del
edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número
de apartamentos con expresión de cuales son esos
apartamentos; la indicación precisa del destino dado al
edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye
a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del
edificio susceptible de enajenación separada,
fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que
tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y
obligaciones en la conservación y administración
del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y
cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al
protocolizar dichos documentos, el registrador estampará
las notas marginales a que se refiere el Artículo 1.926
del Código Civil.

Se acompañará el documento a
que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados
al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos
debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de
sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus
modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente
las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el
aparte anterior deberán ser previamente conformados por el
proyectista de la obra, o, en su defecto por un profesional
autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde
a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los
usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de
acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el
documento de condominio se acompañará de un
ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de
obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea
de propietarios, y versará sobre las siguientes
materias:

Atribuciones de la Junta de Condominio y
del administrador;

Garantía que debe prestar el
administrador para responder de su gestión;

Normas de convivencia entre copropietarios
y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de
cada apartamento;

Instalación en el edificio de rejas,
toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios
que no afecten la estructura, distribución y condiciones
sanitarias del inmueble;

Normas para el mejor funcionamiento del
régimen.

Si otorgado el documento de condominio
ocurren modificaciones en la construcción, deberán
determinarse tales modificaciones en el documento complementario,
antes de proceder a la venta.

Todas las especificaciones mencionadas en
este Artículo, se considerarán reproducidas en el
documento de enajenación o gravamen de cualquier
apartamento, local, estacionamiento, depósito o
maletero.

Parágrafo Único. Al
destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no
podrá excluirse del mismo ninguna porción del
terreno que sirvió de base para la obtención del
permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o
pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o
tácita que se hiciera en el Documento de Condominio no se
considerará válida.

Artículo 27. Si el inmueble
estuviere hipotecado no se protocolizará el Documento de
Condominio, a menos que conste en forma auténtica el
consentimiento del acreedor hipotecario.

Artículo 28. En el documento
constitutivo de la hipoteca sobre inmueble destinado a ser
enajenado por apartamentos debe indicarse tal destinación
y hacer mención expresa de los datos de registro del
Documento de Condominio.

Artículo 29. Los propietarios de los
apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento
de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para
su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos
por terceros con anterioridad a la
modificación.

Artículo 30. Las disposiciones del
Documento de Condominio y sus modificaciones producirán
efectos incluso frente a los causahabientes de los otorgantes por
cualquier título.

TITULO CUARTO

De las
enajenaciones

Artículo 31. Los Registradores
Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de
protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los
documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento,
comodato o cualquier otra clase de negociación que verse
sobre las cosas comunes definidas en el artículo 59 de
esta Ley que se encuentren dentro del área de un edificio
destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con
el correspondiente documento de condominio.

Cualquier operación celebrada en
contravención a esta disposición es nula de pleno
derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que se haya
lugar.

Artículo 32. No podrá
registrarse ningún titulo de propiedad o de cualquier otro
derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las
formalidades relativas a los planos arquitectónicos
aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al
documento de condominio establecido en el artículo
26.

No podrá enajenarse ningún
apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de
habitabilidad.

Artículo 33. Los títulos a
que se refiere el artículo anterior deberá
contener:

Las menciones correspondientes al Registro
del Respectivo Documento de Condominio;

La designación del apartamento, con
expresión del área correspondiente,
situación, número o letra que lo distinga, linderos
y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer
distintamente;

El porcentaje que represente el valor
atribuido al apartamento en relación con el fijado a la
totalidad del inmueble.

Artículo 34. El contrato por el cual
se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a
solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la
obligación de pagar todo o parte del precio antes de que
se otorgue el correspondiente documento registrado de
enajenación. La misma sanción civil
acarreará la estipulación de que el adquirente se
obligue por letra de cambio u otro documento negociable antes de
la protocolización del correspondiente
título.

Parágrafo Único. Sin embargo
se podrá recibir todo o parte del precio o el adquiriente
se podrá obligar por letras de cambio u otras documentos
negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento
registrado de enajenación, y aun cuando el inmueble
esté hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera
de los requisitos siguientes:

Que quien recibe todo o parte del precio en
dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario del
terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos
fondos a financiarla construcción;

Que se haya otorgado el documento de
condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de
construcción respectivos;

Que el propietario del inmueble, en los
términos que establezca el documento, constituya
garantía fiduciaria para responder de la devolución
de las cantidades recibidas y los daños y perjuicios que
su incumplimiento pudiera ocasionar.

En caso de celebrarse el convenio de arras
previsto en el artículo 1.263 del Código Civil,
éstas no podrán exceder del porcentaje del precio
del apartamento objeto de la negociación que fija el
Reglamento, y siempre que de cumplimiento a lo establecido en los
literales anteriores. El propietario debe fijar un plazo para
cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo
vendido;

Que quien recibe todo o parte del precio
del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en instrumentos
negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas
corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las
cantidades recibidas.

Artículo 35. En los contratos de
venta de apartamentos cuyos precios haya de pagarse mediante
cuotas, no podrá estipularse que la falta de pago de una o
más cuotas dé lugar a la resolución del
contrato o a la pérdida del beneficio del término
que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas, sino
después de transcurrido cuarenta y cinco (45) días
que se contarán a partir de la fecha de vencimiento de la
primera cuota insoluta.

Artículo 36. Resuelto el contrato de
venta de apartamentos a plazo por cualquier causa que sea, el
vendedor tiene derecho a una justa compensación por el uso
del apartamento, equivalente al monto del interés legal
sobre el precio fijado por las partes en el contrato resuelto,
además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a
ello.

Si se ha convenido que las cuotas pagadas
queden a beneficio del vendedor a titulo de indemnización,
el Juez según las circunstancias podrá reducir la
indemnización convenida si el comprador ha pagado ya
más de una cuarta parte del precio total del
apartamento.

Artículo 37. Las disposiciones
anteriores se aplicarán sin perjuicio de la
denominación que las partes dan al contrato, así
como también a las promesas de venta y a los
arrendamientos con opción de compra.

Artículo 38. La enajenación
de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecario
produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto
en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la
persona del deudor, en proporción al valor atribuido a
cada apartamento de acuerdo con el artículo 72.

A tal efecto, en el documento de
enajenación se indicará el monto de la hipoteca con
que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba
pagar el adquirente al enajenante, después de deducido de
dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el
monto de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio
que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras de
cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que deben
hacer el adquirente, el enajenante, como los que deben hacer el
acreedor hipotecario se harán por intermedio de la
administración del inmueble, salvo pacto en
contrario.

TITULO QUINTO

De las
Sanciones

Artículo 39. El propietario que
reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de
ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los
demás, podrá ser demandado para que se le obligue a
vender sus derechos, hasta en subasta pública. El
ejercicio de esta acción, será resuelto en asamblea
de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento
(75%) de la comunidad.

Artículo 40. El proyectista o, en su
defecto el profesional que hubiere conformado falsamente los
planos a que se refiere el artículo 26 de esta Ley,
será sancionado con prisión de seis (6) a dieciocho
(18) meses si actuó con culpa y de dieciocho (18) meses a
tres (3) años si lo hizo con dolo.

Artículo 41. El deudor hipotecario
que contravenga lo dispuesto en el artículo 27 de esta
Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a
veinte (20) meses a instancia del acreedor hipotecario y en la
mima pena incurrirá si contraviniese lo dispuesto en el
artículo 28 de la esta Ley.

Artículo 42. E1 Registrador
Subalterno que protocolice el Documento de Condominio a que se
refiere el artículo 26 de esta Ley, sin que haya dado
cumplimiento a los requisitos allí exigidos, se le
impondrá una multa hasta de cien mil bolívares
(Bs.100.000,00) con arreglo a lo previsto en la Ley de Registro
Público. En caso de reincidencia será destituido
del cargo. En la misma sanción incurrirá si al
protocolizar el documento constitutivo de hipoteca no se ha
cumplido con lo dispuesto en uno cualquiera de los
artículos 17 y 26 de esta Ley.

Artículo 43. E1 Registrador
Subalterno, Juez o Notario que no cumpla con lo dispuesto en el
artículo 31 de la presente ley será objeto de una
multa de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) a cien mil
bolívares (Bs. 100.000,00) con arreglo a lo previsto en la
Ley de Registro Público.

Artículo 44. El enajenante que
reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento a que se
refiere el artículo 34 de esta Ley, será castigado
con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses, a instancia
del adquirente. La misma sanción se aplicará al
enajenante en el caso de recepción del pago en letra de
cambio u otro documento negociable por el cual se haya obligado
al adquiriente frete al enajenante o a un tercero en razón
de la enajenación siempre que dicho pago ocurra antes del
respectivo otorgamiento, o sin haber observado el cumplimiento de
cualquiera de los requisitos establecidos en el Parágrafo
Único del artículo 34.

Artículo 45. El propietario del
edificio que hubiere efectuado alguno de los negocios no
permitidos por el artículo 31 de esta Ley, será
castigado con prisión de seis (6) a veinticuatro (24)
meses.

Artículo 46. En caso de que el
vendedor o deudor hipotecario sea una persona jurídica,
las sanciones penales previstas en los artículos 41, 44 y
45 recaerán sobre sus administradores
responsables.

Artículo 47. Quien tuviere
interés en ellos, podrá denunciar por ante la
Superintendencia de Protección al Consumidor o a la
respectiva Ingeniería Municipal cualquier
alteración, cambio o modificación en el edificio,
efectuado por el vendedor o su representante, con el fin de que
el organismo correspondiente tome las providencias necesarias y
ordene restablecer la situación al estado que determine el
documento de condominio. Comprobada que sea la infracción
cometida, además del restablecimiento de la
situación al estado anterior, el infractor o infractores
será sancionados por el organismo antes mencionado, con
multa que oscilará entre diez mil bolívares (Bs.
10.000,00) y quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00)
según la gravedad de las faltas y sin perjuicio de las
sanciones civiles y penales a que haya lugar.

En los casos contemplados por este
artículo, la Superintendencia de Protección al
Consumidor o la Ingeniería Municipal podrá proceder
de oficio cuando se tuviere conocimiento del hecho
cometido.

La investigación e
introducción del expediente, en todo caso se hará
conforme al procedimiento administrativo previsto en el
Capítulo II del Título V de la Ley de
Protección al Consumidor.

Comprobada que sea la infracción
cometida, si el infractor o infractores se negaren a restablecer
la situación al estado anterior que determina el documento
de condominio, en el transcurso de los treinta (30) días
continuos siguientes, la Superintendencia de Protección al
Consumidor o la Ingeniería Municipal podrán
ejecutar la orden por sí mismos, trasladando los gastos de
tal ejecución al infractor o infractores, teniendo la
planilla de liquidación de los gastos ocasionados fuerza
de título ejecutivo.

TITULO SEXTO

Disposiciones
Finales

Artículo 48. A los efectos de esta
Ley, la responsabilidad del Arquitecto y del Empresario, prevista
en el artículo 1.637 del Código Civil, es de orden
público.

Artículo 49. Las operaciones de
venta en propiedad horizontal que efectúe el Instituto
Nacional de la Vivienda se regirán por lo que determine su
propia Ley y su reglamento.

Artículo 50. Se deroga la Ley de
Propiedad Horizontal de fecha 15 de septiembre de 1958, reformada
con fecha 26 de septiembre de 1978.

Dada, firmada y sellada, en el Palacio
Federal Legislativo, en Caracas, a los cuatro días del mes
de agosto de mil novecientos ochenta y tres. Año 173°
de la Independencia y 124° de la
Federación.

El Presidente

(L.S.)

GODOFREDO GONZALEZ

El Vicepresidente,

ARMANDO SANCHEZ BUENO

Los Secretarios.

JOSE RAFAEL GARCIA

RECTOR CARPIO CASTILLO

Palacio de Miraflores, en Caracas, a los
diecisiete días del mes de agosto de mil novecientos
ochenta y tres. Año 173° de la Independencia, l24°
de la Federación y Bicentenario del Natalicio del
Libertador Simón Bolívar.

Cúmplase

(L.S.)

LUIS HERRERA CAMPINS

Refrendado

EL Ministro dé Fomento,

(L.S.)

ENRIQUE PORRAS OMAÑA

Refrendado

E1 Ministro de Justicia,

(L.S.)

REINALDO CHALBAUD ZERPA

Refrendado

E1 Ministro del Desarrollo
Urbano

(L.S.)

MARIA CRISTINA MALDONADO DE
CAMPOS

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Autor:

José Noroño