El Negocio Inmobiliario

Como financiar un proyecto inmobiliario con
aportaciones económicas de uno o varios inversores a los
cuales se les ofrece una rentabilidad del 1 % anual sobre los
capitales aportados.

Introducción 

Los
proyectos de inversión inmobiliaria que se financian a
través de los apoyos que presta la Banca a los Promotores,
presentan a veces un grado de dificultad debido en la
mayoría de las ocasiones a que estos promotores no
disponen de la infraestructura económica necesaria
(solvencia) que les permita acceder a estos créditos de
una forma total y efectiva. Algunos de estos proyectos, los
que realizan pequeños promotores y que comparados con los
de otros mejor considerados – los grandes -, podrían
considerarse como pequeños. Desde nuestra óptica
profesional consideramos que estos proyectos revisten una gran
importancia, puesto que el numero de pequeños y medianos
promotores-constructores en la Comunidad Autónoma de
Madrid y otras Comunidades Autónomas limítrofes,
representan casi el 90% de este colectivo empresarial. El
boom de la construcción que tuvimos en décadas
pasadas vuelve a producirse nuevamente a partir de 1998. La
demanda de viviendas se anima, sobre todo por el precio del
dinero asequible a los bolsillos menos favorecidos, que ya pueden
comprar una vivienda en condiciones muy ventajosas.
Todavía podrían conseguirse mejores precios si se
pudiera acceder a suelo a buen precio, y esto sólo puede
ocurrir en zonas alejadas de la capital, donde la
repercusión es menor. 

Esta
situación aparentemente favorable para la evolución
del mercado, no cambia en nada la actitud de las entidades
financieras que siguen limitando sus apoyos crediticios a los
pequeños y medianos promotores, o al menos, siguen
manteniendo unas normas muy rígidas de evaluación
financiera de los proyectos que éstos les presentan, para
determinar la viabilidad del proyecto y su rentabilidad.De esta
forma no incurren en excesivas complicaciones, y los proyectos
inmobiliarios que en estos momentos puedan estar analizando, se
les sigue aplicando con rigurosidad la normativa a que antes nos
referíamos. Así pues, si nos encontramos con un
promotor que tiene un buen proyecto para construir viviendas,
pero que no da la talla para acceder a los créditos "al
promotor" que concede la Banca, "este proyecto", por muy
interesante que sea, queda apartado y olvidado.  El
propósito de este informe es presentar, de una forma
sucintamente indicativa, unas normas que nos sirven de pauta para
acceder a una FINANCIACIÓN REAL Y EFECTIVA, como
alternativa a las que tradicionalmente vienen efectuando los
Bancos y otras entidades financieras
similares. 

Como
indicamos en el encabezamiento de este informe, esta
financiación proviene preferentemente de inversores
privados, a los cuales se les recomienda realizar una determinada
inversión, con las garantías que más
adelante se especifican. 

Parámetros que definen una
inversión inmobiliaria 

Un
proyecto inmobiliario queda caracterizado en su variante
económica, por tres parámetros
básicos: 

• 1. El pago del
  solar. 

• 2. La realización de
  la obra 

• 3. Los flujos de
  tesorería, generados a lo largo de la
  promoción, por la venta de las unidades a
  construir.

1. El pago del solar (o su
aportación) se entiende, lo que el promotor debe de
desembolsar para que el proyecto de construcción comience
a funcionar. Tal como se ha definido el pago de la
inversión, este parámetro queda reducido a una
cifra única, a la cual habrá se le habrá
incluido otros conceptos como: honorarios técnicos,
licencias e impuestos municipales, notarios, registros,
etc. 2. La realización de la obra, El segundo
punto, nos indica las inversiones fijas a precio de coste que el
promotor ha de realizar en el transcurso de la obra. Desde la
excavación, pasando por las diversas etapas, hasta el
remate de detalles y finalización de la obra, serán
desembolsos que debe hacer el promotor, aunque con cierta
frecuencia el pago de esta inversión no está
formada por una sola cantidad, sino por un conjunto de ellas–
entregas a cuenta al constructor, letras de cobertura, etc.–, es
decir, el pago de la inversión, dentro del tiempo que dura
la misma, se fracciona.3. Los flujos de tesorería,
el "flujo de caja" genera dos corrientes de signo
opuesto: A. La corriente de cobros y B. La corriente
de pagos.