La propiedad personal sobre la vivienda en Cuba: compraventa (página 2)

Un poco más esclarecedora fue la Ley de Reforma
Urbana en tanto estableció expresamente en su
artículo 23, segundo párrafo, que "a los efectos
pertinentes no se considerarían desocupados los inmuebles
ubicados en playas, balnearios, lugares de veraneo, de turismo o
de descanso, destinados a que sus propietarios los ocupen como
vivienda temporal". Difícil resulta además en la
práctica determinar, por ejemplo, en el caso de una
copropiedad si un inmueble en zona de recreo puede ser de
ocupación permanente para un copropietario y de veraneo
para el otro.

Los principios que rigen para esta forma de propiedad
son:

• 1. Limitación en cuanto al número
  de inmuebles:

El artículo 2 de la Ley General de la Vivienda
considera que ninguna persona podrá poseer más de
una vivienda. Será legítimo tener además de
la propiedad de una vivienda de ocupación permanente, otra
de descanso o veraneo u otra en concepto de vinculada o medio
básico. El fundamento de esta norma radica en que nadie
necesita para habitar más de una vivienda.

Esta prohibición en la vigente
LGV[3]tiene sus antecedentes en la Ley de Reforma
Urbana, que en su artículo 1 disponía que "Toda
persona tiene derecho a una vivienda decorosa", como
excepción establecía que se podía tener como
propia adicionalmente a la de ocupación permanente, otra
vivienda situada en lugar de descanso o veraneo.

La primera Ley General de la Vivienda introdujo otro
caso de excepción referido a los agricultores
pequeños, autorizándolos a poseer como residencia
permanente una vivienda en la finca rústica o cooperativa
y otra en el área urbana, considerando esta última,
como su vivienda de descanso[4]

La organización definitiva del Registro de la
Propiedad, con sus efectos publicitarios será determinante
para conocer el estado de cada uno de los inmuebles, exigiendo la
certificación acreditativa de la titularidad para realizar
actos traslativos de viviendas, coadyuvará a evitar
infracciones del citado artículo 2 de la LGV, por no
existir mecanismo administrativo expreso establecido para
sancionar las conductas violatorias de este principio.

No obstante, estimamos que pudieran atemperarse las
medidas sancionadoras que prevé el propio texto legal
(confiscación, declaración de ocupante ilegal,
etc.), afianzando la redacción del cuestionado
artículo 2 al disponer que: el derecho a una vivienda
se ejerce en la forma y bajo los requisitos que establece la
Ley.

El hecho de tener una vivienda en propiedad no limita al
propietario del derecho de recibir otra, en cuyo caso la persona
puede optar por una de las dos viviendas[5]En caso
contrario, se aplica lo preceptuado en el artículo 115,
inciso a), de la propia Ley declarándose ilegal en la
última vivienda que se adjudicó y se procede a la
impugnación por la vía civil.

2. Prohibición relativa del lucro en cuanto a la
vivienda:

Uno de los principios que informa la vigente Ley General
de la Vivienda es que el derecho de propiedad personal no puede
convertirse en un mecanismo de enriquecimiento ni
explotación, contenido de tal forma en sus POR
CUANTOS.

La palabra lucro, proviene del latín
lucrum y significa etimológicamente ganancia o
provecho que se saca de algo. Siempre que las personas
están incorporando bienes a su patrimonio, están
obteniendo ganancias. La prohibición relativa del lucro
está en correspondencia con la intencionalidad de violar
las disposiciones legales, debido a que por ejemplo, cuando se
dona un inmueble el donatario está lucrando, está
obteniendo un beneficio económico. Lo mismo ocurre cuando
el propietario de la vivienda decide arrendar habitaciones o
espacios de ella.

Especial vigilancia ha mantenido la LGV y su
legislación complementaria, con el propósito de que
no se produzcan subterfugios ni acciones ilegales que
desvirtúen el uso de la vivienda acorde con sus fines. La
vivienda debe estar destinada a resolver las necesidades
habitacionales de las personas que en ella residen y no dirigida
a la especulación. La realización de actos
ilícitos empleando la vivienda puede provocar la
pérdida del título dominico y la declaración
de ocupante ilegal.

3. Inembargabilidad de la vivienda de ocupación
permanente:

Desde la promulgación de la Ley de Reforma Urbana
se proscribieron en Cuba los embargos, así como las
garantías, créditos y gravámenes
hipotecarios. Esta Ley contiene una declaración de mucha
importancia, taxativamente preceptúa en su artículo
29 que: "los inmuebles urbanos que se destinen a vivienda son
inembargables. Se prohíbe la constitución de
gravámenes sobre fincas urbanas".

La Ley procesal establece que el inmueble que constituya
la vivienda permanente del deudor no puede ser objeto de embargo,
medida cautelar o asegurativa alguna. Lo anterior está en
concordancia con este principio ya que la vivienda no puede
servir de garantía del cumplimento de una
obligación[6]

Entre los modos de adquirir la propiedad contenidos en
el artículo 178 del Código Civil cubano se
encuentran los actos jurídicos, siendo estos los
más utilizados para las trasmisiones de la propiedad sobre
la vivienda. De ahí, la importancia de particularizar en
los actos traslativos de dominio referidos, especialmente, a
compraventas, donaciones y permutas de viviendas. En el presente
trabajo solo se precisarán los principales requisitos de
las Compraventa de viviendas

La compraventa es un contrato traslativo de dominio, con
los requisitos y reglas que se establecen en el ordenamiento
jurídico civil[7]Las disposiciones
normativas respecto a la compraventa de viviendas desde la Ley de
Reforma Urbana estuvieron condicionadas a la autorización
administrativa y la formalización ante notario
público. La vigente Ley General de la Vivienda, en su
artículo 70, adoptó similar redacción que la
primera LGV, en tal sentido estipuló que las compraventas
de viviendas entre particulares, podrían realizarse por el
precio que acordaran las partes, con autorización de la
Dirección Provincial de la Vivienda, que en
representación del Estado podría ejercer el derecho
de tanteo, subrogándose en lugar y grado del adquirente y
adquiriendo a favor éste, la vivienda que se pretende
ceder, abonando al vendedor el precio legal, descontando del
importe del precio de la vivienda los adeudos que el propietario
tuviera con el Banco, transfiriéndolos a la Agencia de
Población correspondiente del BPA[8]para su
liquidación.

El propio artículo 70[9]de la LGV
faculta al INV para regular el procedimiento para la
transferencia y determinar los casos en que se aprobaría
la cesión o se hiciera uso del derecho preferente y se
adquiriera el inmueble para el Estado. Este fundamento
motivó que se aprobará la Resolución No. 59,
de fecha 17 de abril de 1987, que en su Apartado Sexto dispuso
que en todos los casos de compraventas, la
DPV[10]ejercería el derecho de tanteo y
adquiriría la propiedad de las viviendas, llegando a ser
letra muerta los pronunciamientos sobre compraventa entre
particulares, en todos los casos, siendo solo consentida
excepcionalmente a través de autorización concedida
por el Presidente del INV, a partir de la Disposición
Especial Segunda de la LGV, oído el parecer del gobierno
provincial.

Par los casos que el vendedor estuviera de acuerdo, la
transacción se formalizaría mediante
Resolución administrativa de la DPV, incorporándola
al fondo estatal. Si el promovente no aceptara la oferta, se le
devolverían los documentos y se archivaría el
Expediente.

Con la modificación que sufrió la vigente
LGV, por el Decreto-Ley No.233, de 2 de Julio del 2003, el
Artículo 70 prevé solo la compraventa a favor del
Estado por las personas naturales, quedando prohibida
expresamente entre particulares, trasladando la potestad
representativa a las Direcciones Municipales de la Vivienda,
quedando redactado respecto a este tema de la forma
siguiente:

La compraventa de viviendas sólo es posible a
favor del Estado, que representado por las direcciones
municipales de la Vivienda, adquirirá las que le sean
ofrecidas en compraventa, abonando a sus propietarios el precio
legal establecido en la presente Ley o, en su caso, el que a esos
efectos determine el Ministerio de Finanzas y Precios, menos el
importe de la parte del precio que estuviera pendiente de pago,
en su caso.

En todos los casos la DMV[11]en
representación del Estado, ejerce el derecho de tanteo e
incorpora la vivienda al fondo estatal, pagando el precio legal o
el que fija el Ministerio de Finanzas y Precios, deduciendo los
adeudos pendientes.

La Resolución No.14 de 2006 del INV, en sus
artículos del 11 al 13, asume de manera íntegra las
disposiciones de la derogada Resolución No.618/03, del
propio Instituto, en cuanto a la compraventa, solo cambia el
título del Capítulo III, que en la vigente
Resolución es Compraventa a favor del Estado,
estableciendo como requisitos los siguientes:

-Debe manifestarse por escrito o mediante
declaración ante el funcionario de la DMV,
acompañando documento acreditativo de la propiedad del
inmueble y el comprobante del BPA donde conste la
liquidación de la vivienda o del adeudo
pendiente.

-La DMV determina el precio legal y el que ha de pagar
el propietario.

-Se formaliza la compraventa mediante Resolución
administrativa en la que consta la transferencia de la vivienda a
favor del Estado y el precio a pagar a los titulares.

-Se efectúa sin condicionamiento alguno sobre el
destino futuro del inmueble que se integra al fondo estatal y se
asigna observando la política y el orden de prioridad
vigente mediante compraventa a través del BPA.

Cuando falta algún requisito esencial para la
formalización de la compraventa, como por ejemplo, la
autorización administrativa, la cesión no
tendría efecto ni valor legal alguno, por ser nulo de
pleno derecho, siendo impugnable en todo momento por la parte
interesada o el fiscal[12]

La Disposición Especial Séptima de la Ley
No.65/88, tal como quedó modificada por el Decreto-Ley
No.211, de 19 de febrero del 2000 y luego por el Decreto Ley
233/03, sanciona la compraventa ilegal de viviendas siempre que
se demuestre la existencia de ánimo de lucro,
enriquecimiento o explotación. Ante estas situaciones se
pronunciará la DMV declarando la pérdida de los
derechos para el propietario, traspasando el inmueble al fondo
del Estado y declarando ilegal a todos los que lo ocupen,
podrá declarase también la pérdida de los
fondos obtenidos por la venta.

Varias han sido las normas complementarias dictadas por
el Instituto Nacional de la Vivienda con la intención de
poner fin al incremento de acciones
fraudulentas[13]que tratan de burlar la
legislación vigente, en cuanto a la cesión de la
propiedad de viviendas entre particulares. Significativas fueron
la Resolución No.214, de fecha 20 de Abril de 1994 y la
Instrucción No.1, de 13 de junio de 1994, que contienen el
procedimiento para la asignación de las viviendas
adquiridas por el Estado por esta vía, así como los
requerimientos de pago para recuperar los fondos obtenidos por
los implicados en la operación ilegal.

La citada Resolución No.214/94 estableció
el proceder para los casos a los que demostrada la cesión
ilegal, no fuera posible aplicarles lo dispuesto en la
Disposición Especial Séptima de la LGV, debiendo
actuar la DMV de la forma siguiente:

Las Direcciones Municipales de la Vivienda, cuando
en la sustanciación del expediente aprecien que no es
posible la aplicación de la Disposición Especial
Séptima porque los infractores no son propietarios, sino
arrendatarios de viviendas estatales, actuarán en la forma
siguiente:

1. El ocupante se deberá declarar ilegal, a
tenor de lo dispuesto en el inciso a), del articulo 115, de la
Ley No. 65 de 1988, ya que su ocupación resulta
clandestina.

• 2. El arrendatario que vendió la
  vivienda se le aplicará la pérdida del derecho
  al amparo de lo dispuesto en el inciso ch), del articulo 58,
  en concordancia con el inciso a), del articulo 53, ambos de
  la Ley No.65 de 1988, pasando la vivienda al Fondo Estatal
  par su entrega.

La Resolución No.14/06 del
INV[14]al igual que su antecesora la
Resolución No.618/03, puntualiza en su Capítulo XI
la pérdida de las viviendas en los supuestos previstos en
la Disposición Especial Séptima de la Ley No.65/88,
agrupando en esta disposición normativa todos los
pronunciamientos referidos a enfrentamiento de conductas
violatorias o fraudulentas en materia de viviendas, en cuanto a
la forma de actuación de la DMV para la radicación
del Expediente, tramitación y solución,
conformación del registro correspondiente y
ejecución de las medidas dispuestas.

Las DMV deben realizar extracción inmediata en
todos los casos, pero dadas circunstancias que no hagan posible
esta medida pueden dejar a las personas que realizaron la
compraventa en la vivienda confiscada como arrendatarios o
reubicarlos.

Conclusiones

En las condiciones actuales, cumpliendo además
con la intención del país de eliminar prohibiciones
innecesarias que conllevan a la realización de actos
fraudulentos e ilegales para adquirir una vivienda y teniendo en
cuenta la necesidad habitacional persistente, sería
oportuno eliminar la limitación legal establecida en el
artículo 70 de la vigente LGV, impidiendo a los
propietarios vender sus viviendas, alegando ánimo de lucro
o especulación.

Autor:

MSc Gustavo E. Rodríguez
Montero

Esp. Iliana de la C. Concepción
Toledo

[1] Véase la Constitución de la
República, artículo 9, inciso c), relacionados
con los artículos 156 al 159 del Código Civil
cubano.

[2] Ley No. 48/84

[3] Ley No. 65, Ley General de la
Vivienda

[4] La Ley No.48/84 estableció esta
excepción en la Disposición Especial Cuarta.

[5] Este precepto está contenido en el
artículo 71 de la LGV, cuya aplicación
está regulada en la Instrucción No.2/90 del INV,
que se analizará en el Capítulo IV, referido al
Régimen de viviendas propiedad personal.

[6] La LPCALE en su artículo 463 se
refiere a la inembargabilidad de los derechos y acciones sobre
la vivienda

[7] Analizar los artículos 334 al 339
del Código Civil cubano.

[8] Banco Popular de Ahorro

[9] Al igual que otros artículos, hoy
se estudia la modificación del art. No.70 de la LGV.

[10] Dirección Provincial de la
Vivienda.

[11] Dirección Municipal de la
Vivienda

[12] Precisar nulidad de los actos
jurídicos en el Código Civil cubano,
artículo 67.

[13] Aún así se producen a
diario hechos de este tipo lo que ha llevado al estudio de la
norma.

[14] Instituto Nacional de la Vivienda