El Tanteo y el Retracto en la Ley General de la Vivienda

Introducción.

Cuando abordamos un tema, buscamos su origen
histórico, semántico o sus definiciones y
conceptos.

En esta oportunidad queremos hacer referencia a las
figuras de Tanteo y el Retracto y para ello primeramente debemos
conocer que son los derechos reales ya que ellas provienen de uno
de los tipos de derechos reales a los que se afilia nuestra
legislación y doctrina.

Como definición clásica de Derecho Real
podemos tomar la siguiente: "Existe Derecho Real cuando una cosa
se encuentra sometida completa o parcialmente al poder de una
persona en virtud de una relación inmediata que puede ser
invocada contra cualquier otra". Esta definición implica,
en principio, una relación entre una persona y una cosa,
sin que exista intermediario entre el titular y el objeto de ese
derecho. Supone un sujeto activo del derecho y una cosa
determinada objeto de dicho derecho.

Los Derechos Reales de adquisición son aquellos
que conceden a su titular un derecho de preferencia para adquirir
determinadas cosas. Son aquellos que facultan a su titular para
convertirse en propietario de la cosa sobre la que recaen, si
concurren ciertos requisitos y dentro de estos, la doctrina
española incluye el tanteo y el retracto.

El Derecho de Tanteo es el derecho de
preferencia que una persona tiene para la adquisición de
una cosa, en el caso de que el dueño quiera enajenarla. Es
presupuesto fundamental para que pueda ocurrir el tanteo que no
se haya producido todavía la enajenación de esa
cosa sobre la que recae ese derecho.

Estas figuras tienen su origen en los fueros municipales
de España donde el retracto gentilicio fue el primero en
surgir, pues la familia constituía un organismo de
más amplitud que la familia moderna, y era de verdadero
interés público que la propiedad no saliera de la
misma.

Cuando ha sido usado el vocablo tanteo en nuestra
legislación tradicional cubana ambos derechos se
encuentran comprendidos, por tener la misma finalidad, de tal
suerte que quien tiene el derecho de tanteo le asiste
también el de retracto, porque si así no fuera y se
concediera el tanteo sin el retracto, el fin de aquel pudiera
eludirse fácilmente por el obligado al aviso y quedar sin
efecto la preferencia. En fin, para conseguir ésta puede
ejercitarse la acción, lo mismo ofreciendo el tanteo antes
de la consumación de la venta, que intentando el retracto
del bien enajenado.

El Retracto era considerado, por ALBERTO BLANCO una de
las causas de extinción del contrato de compraventa, y es
además un verdadero derecho real sobre el objeto,
ejercitable no solamente contra el vendedor, sino contra los
terceros adquirentes, en cuyo lugar se subroga quien tiene
derecho al retracto.

Es por ello que nuestro trabajo va enfocado al buen
desenvolvimiento de estas figuras en nuestro derecho, por su gran
importancia en el desarrollo de un derecho civil e inmobiliario
como el nuestro donde se trata de proteger como principio
fundamental de nuestro sistema al hombre y no lacerar sus
derechos establecidos en nuestra Constitución.

Diseño
Teórico

Al seleccionar la temática en la que se
incursionará se decidió optar por el campo del
Derecho Civil y dentro de este específicamente en la
asignatura de Derecho de Bienes con la temática
relacionada con las consecuencias de la incorrecta
redacción de la figura del tanteo y el retracto en la Ley
General de la Vivienda, debido a la lesividad del fenómeno
y a los factores importantes que lesiona dentro del Sistema de la
vivienda; de ahí que se formule como temática la
siguiente:

• Las consecuencias de la incorrecta redacción
  de la figura del tanteo y el retracto en la Ley General de la
  Vivienda.

Situación Problémica

La sociedad cubana ha visto con desagrado el
fenómeno complejo de la errónea aplicación
de las figuras del Tanteo y el Retracto a nuestra
legislación inmobiliaria, la cual comprende una amplia
variedad de temas. Es por ello que su análisis resulta de
gran importancia ya que menoscaba los principios fundamentales de
nuestra constitución al lacerar de cierta manera los
derechos fundamentales del ciudadano al no poder
aplicárseles correctamente sus derechos y principalmente
su concurrencia dentro del Sistema Jurisdiccional Cubano al
manchar en cierta forma la letra de nuestra Ley General de la
Vivienda, por lo que guiemos esta investigación en buscar
las consecuencias de la incorrecta redacción de la figura
del tanteo y el retracto en la Ley General de la
Vivienda.

Problema científico

¿Cuáles son las consecuencias de la
incorrecta redacción de la figura del tanteo y el retracto
en la Ley General de la Vivienda?

Objeto de estudio

El Derecho sobre bienes.

Campo de acción

Tanteo y Retracto.

Objetivo general

Determinar las consecuencias de la incorrecta
redacción de la figura del tanteo y el retracto en la Ley
General de la Vivienda.

Objetivos específicos

• Realizar estudio documental del tratamiento
  teórico doctrinal de la figura del tanteo y el
  retracto.

Partes: 1, 2