Apuntes sobre la publicidad jurídica y el principio registral de publicidad

Una aproximación crítica acerca de la cuasi ignota complementariedad de los mismos

Introito

La publicidad jurídica constituye un tema diferente al principio registral de publicidad, empero, poco se ha dicho al respecto. En tal sentido, en la presente entrega asumimos el reto de desentrañar lo relacionado a su distinción, relación y alcances.

Para tal empresa, imposible no abordar con antelación, un breve desarrollo de ambas instituciones, para luego esbozar reflexiones, como los respectivos derroteros, a modo de colofón.

Antecedentes de la publicidad registral

1. INTRODUCCION

La Publicidad Registral ha evolucionado a través del tiempo, en tal sentido, para comprender su real trascendencia es necesario tener en cuenta sus antecedentes. Así, el estudio de la publicidad registral no se limita al estudio de la legislación vigente sobre la misma en un determinado Estado, sino que va mas allá[1]

2. EGIPTO

En Egipto es donde se han podido ubicar los antecedentes mas remotos de la publicidad registral bajo la fiscalización religiosa, donde existían libros para las hipotecas y para las compra ventas, es decir, se llevaban registros para las compra ventas (registros de bienes) y registros para las hipotecas (registros de contratos). Las transmisiones de inmuebles en algunas ciudades se anunciaban a través de pregoneros e incluso se realizaban sacrificios. La publicidad era necesaria para la formación del contrato y el contrato es nulo si no fue publicado.

3. GRECIA

En Grecia las inscripciones se asentaban en registros de arcilla o madera y los gravámenes se registraban donde se registraba el dominio de cada inmueble. Las compraventas se llevaban a cabo de la siguiente manera: se anunciaban durante cinco días y se celebraban ante un Magistrado y tres vecinos los cuales recibían como constancia una moneda. Es decir, la publicidad jurídica se encontraba mas evolucionada en Grecia respecto de Egipto.

4. ROMA

4.1. GENERALIDADES

En Roma no existía la publicidad a cargo de un Registro y las adquisiciones de la propiedad se realizaban en base a la in jure cessio, la mancipatio, la traditio, y la usucapio. Los mismos que son modos derivativos de adquisición de la propiedad, a diferencia de ocupación, accesión, la litis aestimatio, entre otros, que eran maneras originarias de adquisición de la propiedad, es decir, en Roma las modalidades de adquirir la propiedad eran los modos originarios y los modos derivativos (además existían otras clasificaciones). De los cuatro modos derivativos de adquirir la propiedad los mas estudiados como antecedentes de la publicidad registral son los tres primeros, es decir, la in jure cessio, la mancipatio y la traditio[2]

4.2. LA MANCIPATIO

La mancipatio era considerada como un medio derivativo de adquisición de la propiedad, como una venta figurada, que se utilizaba para las res mancipi que se realizaba en presencia de cinco testigos que sean ciudadanos romanos y púberes en presencia de otra persona que sostiene una balanza, el adquiriente afirma que la cosa le pertenece y compra la cosa mediante el cobre y la balanza de cobre, luego golpea esta balanza con el cobre que es como el precio. La mancipatio se cumplía en público.

4.3. LA IN JURE CESSIO

La in jure cessio era considerada como un medio derivativo de adquisición de la propiedad que se utilizaba para las res mancipi, que era un proceso aparente de reivindicación. Para adquirir la propiedad el adquiriente se presenta al magistrado, el pretor urbano o el gobernador provincial para reivindicar las cosas que se trate. El adquiriente sujeta la cosa y pronuncia la fórmula de vindicatio, si el enajenante no contesta el magistrado adjudica la cosa al adquiriente. La in jure cessio se cumplía en público.

4.4. LA TRADITIO

La traditio era considerada como un medio derivativo de adquisición de la propiedad que se utilizaba para las res nec mancipi que consiste en la entrega de la cosa, esto es colocaba al adquiriente en posesión de manera visible y existen casos en los cuales se utiliza la traditio ficta, es decir, son casos en los cuales la tradición se hace sin entrega de la cosa, pero produce los mismos efectos de la traditio; exempli gratia: 1) La traditio symbolica, que es la entrega de un símbolo o de un acto simbólico. Pueden presentarse cuatro supuestos: la entrega de llaves de un almacén, la entrega del instrumento de propiedad de enajenante, el señalamiento de la cosa utilizando signos convencionales y encargando la custodia de la cosa, 2) La traditio longa manu, que consiste en la entrega de la cosa a distancia, 3) la traditio brevi manu, cuando el que detenta la cosa se convierte en poseedor jurídico, 4) El constitutum possessorium, cuando el que posee en nombre propio la enajena pero la conserva el mismo en su poder.

4.5. LA USUCAPIO

La usucapio era considerada como un medio derivativo de adquisión de la propiedad, que consiste en adquirir el dominio por la posesión de una cosa durante un intervalo de tiempo. La usucapio tiene como fin transformar en verdadera una situación jurídica aparente.

5. LOS BÁRBAROS

Los bárbaros utilizaban un modo de transmisión caracterizado por ser eminentemente formalista, desarrollaban tradiciones simbólicas, que consistían en la entrega de un terrón, de una rama de árbol que tenían lugar ante el Juez o sino en presencia de testigos.

6. FEUDALISMO

En el tiempo de los señores feudales para transmitir la propiedad de los inmuebles era necesaria la intervención del señor feudal o de sus oficiales, en dicho acto el enajenante se desposeía y el adquiriente reconoce la investidura notarial. Luego se ideó la cláusula llamada de desposesión-posesión, por la cual las partes firmaban una escritura ante el Notario en la cual constaba que el enajenante se desposeía del inmueble y que el adquiriente tomaba posesión del inmueble.

7. ALEMANIA

7.1. GENERALIDADES

En Alemania la publicidad inmobiliaria se realiza a través de tres formas: la auflassung extrajudicial, la auflassung judicial y la inscripción en los registros inmobiliarios.

7.2. LA AUFLASSUNG EXTRAJUDICIAL

Vía la misma, el transmitente se despoja de los derechos que tiene sobre la cosa y luego aparece el adquiriente que se apodera y ocupa la cosa con independencia de los derechos del transmitente. En el derecho antiguo se realizaba en un acto solemne ante testigos lo cual brindaba publicidad al acto. En la auflassung extrajudicial se distinguen dos actos: el primero, es el acuerdo sobre la transmisión del dominio, lo que se lleva a cabo mediante la entrega de un símbolo de la cosa que puede ser un pedazo de tierra; y el segundo, es la entrega material de la finca, la cual se lleva a cabo recorriendo los linderos del terreno y se consuma otorgando la posesión del adquiriente y el abandono por parte del transmitente.

7.3. LA AUFLASSUNG JUDICIAL[3]

Al inicio se la consideró como un proceso aparente, luego se admitió que las transmisiones se realizaran ante el Tribunal, que otorgaba un documento que confirmaba el dominio sobre el terreno. En un inicio se levantaba el guante luego se levantaba el documento, lo cual se hacía en señal de apropiación del terreno. Todos estos actos se realizaban en el terreno, y cuando se efectuaba lejos del terreno bastaba solamente la entrega del documento.

7.4. LA INSCRIPCION EN LOS REGISTROS

A partir del siglo XII los actos de disposición se llevaban a cabo en la oficina encargada de los archivos y las autoridades otorgaban un documento oficial que acreditaba la adquisición del derecho. Posteriormente, la inscripción es considerada como el acto constitutivo de la adquisición del derecho de propiedad (siglo XV). Es decir, en un inicio la inscripción en los libros, prueba una transmisión pero después la inscripción ocasiona que mute o cambie o varie el derecho, ergo, finalmente la inscripción en el Registro es constitutiva, porque constituye derechos reales, que es la forma como se transmite el derecho de propiedad sobre inmuebles en Alemania.

8. FRANCIA

La ley del 9 de mesidor del año III creó la publicidad de la hipoteca pero no de las transmisiones inmobiliarias, por tal motivo la ley del 11 de brumario del año VII, que reemplazó dicha ley del 9 de mesidor del año III, ordenó la publicidad de las hipotecas y de las transmisiones inmobiliarias. Si no se inscriben entonces es inoponible a los terceros y entre dos adquirientes se prefería al que publicaba primero. El artículo 91 del Código Napoleón reproducía casi literalemente el art. 26 de la Ley de Brumario del año VII que ordenaba la transcripción. El artículo 1583 del mismo Código precisa que la compra venta es perfecta solo consenso entre las partes. Los redactores del Código Napoleón han efectuado una fusión entre la protocolización del antiguo derecho y la transcripción de la Ley de Brumario del año VII. La falta de transcripción de una donación la hace inoponible a los acreedores quirografarios. Lo conveniente era la publicidad registral tanto para los actos gratuitos como para los onerosos. La jurisprudencia no admitió que se haya impuesto la transcripción de los actos a título oneroso. La ley de 23 de marzo de 1855 estableció la transcripción de las transmisiones a título oneroso. Esta ley otorgó mayor seguridad en las operaciones inmobiliarias. En Francia después de 1804, la transmisión de la propiedad se efectúa solo por consenso. Es decir, existía el peligro que el enajenante vuelva a enajenar el mismo bien a un segundo adquiriente. En dicho tiempo podemos afirmar que la transmisión era clandestina, en materia mobiliaria se prefería al que primero haya adquirido la posesión conforme al artículo 1141 del Código Napoleón. En Francia la publicidad se crea para los inmuebles[4]

9. ESPAÑA

En España inicialmente no puede hablarse de publicidad ni de Registro, se recepcionó (vía derecho comparado) el derecho romano y se utiliza la traditio, después se crea el Registro como uno de cargas y gravámenes. Es necesario tener en cuenta la Pragmática de 1539, la Pragmática de 1713 y la Real Pragmática de 1768. Luego apareció la Ley de 8 de febrero de 1861, que es la primera Ley Hipotecaria Española y que entró en vigencia el 1 de enero de 1863, que motivó el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral que se celebró en España con motivo del Centenario de la Ley Hipotecaria Española, también denominada Ley de terceros[5]

CUADRO Nº 1

Publicidad jurídica

1. GENERALIDADES

La publicidad puede ser definida como los medios empleados para que se divulguen determinados hechos. La Publicidad Jurídica no se limita a la Publicidad Registral, sino que existen dos mecanismos de publicidad también denominados medios de publicidad, que son la publicidad posesoria y la publicidad registral([6]). Igualmente en el estudio de la publicidad jurídica es necesario tener en cuenta no sólo la Publicidad Registral, sino también la publicidad normativa y la publicidad edictal; y también es necesario distinguir la publicidad como propaganda, la publicidad como noticia y la publicidad como función certificante del Estado. Es decir, la publicidad jurídica adquiere tal importancia que amerita un estudio separado de otros temas que también son de especial importancia y que abarca el derecho registral([7]).

2. MECANISMOS DE PUBLICIDAD (PUBLICIDAD POSESORIA Y PUBLICIDAD REGISTRAL)

La Posesión y el Registro son mecanimos de publicidad legitimadora([8]). La Posesión tiene antecedentes mas remotos y respecto de la misma se establecen presunciones a las cuales se denominan presunciones posesorias y que se encuentran establecidas en los artículos 912 al 915 del Código Civil Peruano de 1984, es decir, en dichos artículos se regulan las presuciones posesorias. En tal sentido, la primera parte del artículo 912 del mismo Código establece que el poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo contrario. El Registro también reduce los costos de transacción y también se encuentran establecidas presunciones([9]), como la establecida en el artículo 2013 del código citado, en el cual se establece que el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. El referido código establece en su artículo 2012 que se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones([10]). Consecuentemente, la posesión y el Registro son mecanismos de publicidad jurídica que se denominan publicidad posesoria y publicidad registral([11]). La publicidad posesoria se limita a algunos derechos reales([12]), por lo cual la publicidad posesoria no alcanza a algunos actos inscribibles como el mandato o el pacto social de sociedades. La publicidad posesoria tampoco puede ser utilizada para la hipoteca, que es un derecho real de garantía o derecho real accesorio, ya que para la hipoteca es necesario el Registro conforme a la parte final del numeral 3 del artículo 1099 del Código Civil, en el cual se establece que la inscripción en el registro de la propiedad inmueble es un requisito para la validez de la hipoteca. La publicidad registral no se limita a la publicidad de los derechos reales([13]), es decir, la publicidad jurídica que emana de los Registros Jurídicos en el Sistema Registral Peruano no se limita a los derechos reales, sino que brinda publicidad jurídica a todos los actos inscribibles por lo cual brinda publicidad jurídica también a otros actos inscribibles que no son derechos reales como el mandato, el arrendamiento([14]), las demandas, el pacto social de la sociedades, la disolución, extinción de sociedades, testamentos y sucesiones intestadas, entre otros actos inscribibles que no son derechos reales. Incluso, existen Registros en los cuales no se inscriben derechos reales, como el Registro de Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos y el Registro de Sucesiones Intestadas, conforme a los artículos 2036, 2039 y 2041 del Código referido, respectivamente. Los que conforme al inciso a del artículo 2 de la Ley 26366, pertenecen al Registro de Personas Naturales.

Es frecuente sostener que la publicidad registral se aplica para los bienes registrables y que la publicidad posesoria se aplica para los bienes no registrables, sin embargo, esta afirmación no es correcta por que dicha afirmación implica sostener que la publicidad registral se limita a los bienes([15]), lo que no es correcto por que en el Estado Peruano la publicidad registral no se limita a la publicidad de los bienes, lo cual es estudiado en la doctrina como Actos Registrables y Actos No Registrables. Es necesario tener en cuenta que dicha afirmación tampoco es correcta respecto de los bienes registrables ya que según la misma la publicidad registral se aplica para los bienes registrables, sin embargo, los predios son bienes registrables y respecto de los mismos es posible aplicar el mecanismo de publicidad posesoria, conforme al segundo párrafo del artículo 913 del Código mencionado en el cual se establece que la posesión de un inmueble hace presumir la de los bienes muebles que se hallen en él, y también se aplica la publicidad posesoria a los predios conforme al artículo 950([16])()() del mismo Código en el cual se establece que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años([17]), es decir, la publicidad posesoria no se aplica sólo a los bienes no registrables, sino que también se aplica a algunos bienes registrables. También es frecuente sostener que en el Estado peruano a los bienes muebles corresponde la publicidad posesoria y a los bienes inmuebles corresponde la publicidad registral, lo que no es correcto.

Otros juristas son del criterio que en el Estado Peruano la publicidad registral y la publicidad posesoria son mecanismos de publicidad únicamente de los derechos reales y de los derechos personales, lo que tampoco es correcto por que la publicidad registral también se aplica para otros actos inscribibles que no son derechos reales ni tampoco derechos personales, en tal sentido, existen actos inscribibles que no son derechos reales ni derechos personales, pero que son actos inscribibles como el testamento y la sucesión intestada. El artículo 17 del Reglamento del Registro de Testamentos de 1970 establece que las inscripciones en este Registro no producen efectos traslativos. Es necesario precisar que la publicidad posesoria y la publicidad registral no pueden ser utilizadas para algunos contratos como la fianza y el mutuo.

CUADRO Nº 2

3. PUBLICIDAD EDICTAL, NORMATIVA Y REGISTRAL

La publicidad jurídica puede ser de tres clases: publicidad edictal, publicidad normativa y publicidad registral. La primera, consiste en la notificación por edictos regulada por el art. 165 y 166 del Código Procesal Civil. La segunda, es la que se realiza a través del Diario Oficial El Peruano respecto de las normas legales peruanas (Constituciòn, Leyes, Decretos Supremos, Resoluciones Ministeriales, Resoluciones Viceministeriales, Resoluciones de Alcaldìa, Resoluciones Municipales, entre otras normas legales peruanas. Mientras que la tercera, es la que emana de los Registros y entre ellos se encuentran los agrupados en el art. 2 de la Ley 26366 y es a la que se refiere la primera parte del artículo primero del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

CUADRO Nº 3

4. PUBLICIDAD COMO PROPAGANDA, COMO NOTICIA Y COMO FUNCION CERTIFICANTE DEL ESTADO

La publicidad como propaganda está referida a la difusión que utiliza el comerciante y las empresas, entre otros, a través de la radio, televisión, internet (páginas web, correos electrónicos, blogs, facebook, entre otras tantas posibilidades), diarios, carteles etc, para que su producto o servicio sean conocidos. La publicidad como propaganda tiene como objeto una mayor aceptación por parte de los potenciales clientes y compradores.

La publicidad como noticia es la que se realiza a través de las publicaciones establecidas en la Ley General de Sociedades y en el art. 85 del Código estudiado, estas publicaciones tienen por objeto que las personas puedan oponerse. Por ejemplo, en la reducción de capital la publicación prevista en el art. 217 de la Ley General de Sociedades, tiene como función que los acreedores puedan oponerse conforme al art. 219 de la misma Ley.

Otro supuesto de publicidad como noticia, que es la publicación establecida en el art. 506 del Código Procesal Civil. Los Registros que tienen función certificante del Estado son los Registros de Información Administrativa y los Registros de Seguridad Jurídica([18]).

5. REGISTROS PRIVADOS Y REGISTROS PUBLICOS

La publicidad puede estar a cargo de registros privados o a cargo de registros públicos. La publicidad a cargo de registros de carácter privado es la que brindan los Registros privados entre los que podemos citar los Registros Actualizados de Asociados (Código Civil artículo 83) y los Registros de Matrícula de Acciones (Ley 26887, artículo 91), entre otros. La publicidad a cargo de registros de carácter público es la que que otorgan los registros agrupados en el artículo 2 de la Ley 26366, entre otros.

6. REGISTROS ADMINISTRATIVOS Y REGISTROS JURIDICOS

Los registros de carácter público son de dos clases: Registros Administrativos y Registros Jurídicos. Los Registros Administrativos también denominados de Registros de Información Administrativos, producen publicidad noticia. Los Registros Jurídicos también denominados Registros de Seguridad Jurídica producen publicidad efecto. Al respecto tenemos que en la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: "Los Registros Públicos Inmobiliarios de carácter jurídico, son instituciones específicas organizadas por el Estado y puestas a su servicio y al de los particulares para consolidar el crédito y el cumplimiento de la función que tiene la propiedad, compatible con la libertad, el progreso y el desarrollo de los pueblos".

7. PUBLICIDAD REGISTRAL

La razón de ser del Registro es la publicidad registral([19]), en este mismo sentido la primera parte del art. I del Título Preliminar del Texto Unico Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos establece que el Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscribibles y en la segunda parte de dicho párrafo del mismo artículo se precisa que el concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie. Conforme al segundo párrafo de la misma norma el contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aún cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo. En el Estado Peruano, en algunos supuestos, el Registro no sólo publicita un acto o derecho sino que constituye un derecho, como es el caso de la inscripción de la hipoteca, ya que con la inscripción recién se constituye la indicada([20]), como derecho real de garantía, y también el caso de la inscripción de pactos sociales de las sociedades, ya que la inscripción en el Registro otorga personería jurídica a las sociedades, conforme al art. 6 de la Ley General de Sociedades, que establece que la sociedad adquiere personalidad jurídica desde su inscripción en el Registro y la mantiene hasta que se inscribe su extinción. Además el primer párrafo del art. 77 del Código Civil establece que la existencia de la personería jurídica de derecho privado comienza el día de su inscripción en el registro respectivo, salvo disposición distinta de la ley. El art. 127 del Reglamento citado establece que: "Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes: a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en trámite de inscripción. b) La expedición de los certificados literales de las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias literales de los documentos que hayan servido para extender los mismos y que obran en el archivo registral. c) La expedición de certificados compendiosos que acrediten la existencia o vigencia de determinadas inscripciones o anotaciones, así como aquéllos que determinen la inexistencia de los mismos. d) La información y certificación del contenido de los datos de los índices y del contenido de los asientos de presentación". Y el art. 128 del mismo Reglamento establece que: "La persona responsable del registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral, con excepción de las prohibiciones expresamente establecidas en otras disposiciones. Cuando la información solicitada afecte el derecho a la intimidad, ésta sólo podrá otorgarse a quienes acrediten legítimo interés, conforme a las disposiciones que establezca la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos".

Los efectos de la publicación en el Registro son diferentes en cada uno de los Sistemas Registrales([21]) o Sistemas de Publicidad Registral, por ejemplo, en algunos Sistemas Registrales la publicación en el Registro constituye derechos reales y en otros Sistemas Registrales la publicación en el Registro tiene como efecto que el derecho real sea oponible a terceros, es decir, la publicación en el Registro tiene efectos distintos en cada Sistema Registral. Asímismo los requisitos para acceder a la publicidad registral son distintos en cada uno de los Sistemas Registrales o Sistemas de Publicidad Registral. En ese sentido tenemos que la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: "En el estado actual de la ciencia y técnicas jurídicas los Registros Inmobiliarios constituyen el medio más eficiente para la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles, los gravámenes que los afectan y las medidas que limiten o condicionen su libre disponibilidad, sin perjuicio del distinto valor y alcance que se asigne a la inscripción dentro de las modalidades de las legislaciones". En la misma Declaración se declara que: "Los medios adecuados para alcanzar la publicidad registral radica en que la legislación prevea los siguientes aspectos fundamentales: a) Que en todo acto o negocio jurídico inscribible intervengan siempre profesionales especializados, pues su particular preparación les permitirá examinar con espíritu crítico y valorativo el conjunto inescindible de hechos, actos negocios y titularidades que siempre se presentan necesarios para alcanzar estos resultados, b) Que todo acto o negocio inscribible inscribible es necesario que se formalice en documento auténtico, garantizándose de esta manera la legitimidad, legalidad y certeza del derecho".

8. RELEVANCIA REGISTRAL

La publicidad registral como mecanismo de publicidad legitimadora no se brinda a todos los actos, sino que la misma se aplica sólo a algunos actos a los cuales se les denomina actos registrables([22]). En tal sentido, para que un acto pueda ser considerado inscribible es necesario que varíe la realidad registral o que imponga gravámenes, o que asegure la posterior inscripción de un derecho. En el primer supuesto, podría variar la realidad registral la inscripción de una compra venta. En el segundo supuesto, si se trata de un embargo o una hipoteca. En el tercer supuesto, podríamos considerar un bloqueo registral. En estos tres supuestos estaríamos frente a actos que tienen acogida registral a los cuales se les denomina actos inscribibles.

Es decir, no se registra cualquier acto, ya que existen actos que no son registrables como por ejemplo no son inscribibles en el Registro de Sociedades: 1. Los contratos asociativos previstos en la Ley, 2. La transferencia de acciones u obligaciones emitidas por la sociedad; los cambios y desdoblamiento de acciones; la constitución, modificación o extinción de derechos y gravámenes sobre las mismas, ni las medidas cautelares o sentencias que se refieran a las acciones u obligaciones, y 3. Las sentencias relativas a las deudas de la sociedad o sucursal.

9. PUBLICIDAD MATERIAL Y PUBLICIDAD FORMAL

La publicidad registral puede ser de dos clases publicidad material y publicidad formal. La Publicidad material es la que se encuentra contenida en el Principio Registral de Publicidad y la Publicidad formal es la referida a las certificaciones y manifestaciones que expide y brinda el Registro, es decir, al conocimiento efectivo del archivo registral y es a la que nos referiremos a continuación.

La publicidad material se encuentra establecida en el segundo párrafo del art. I del Título Preliminar del Reglamento citado, el cual establece que: "El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo", y en el art. 2012 del Código Civil en los siguientes términos: "Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones".

La publicidad formal se encuentra establecida en art. II del Título Preliminar del Reglamento referido, en los siguientes términos: "El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo registral. El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral, salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro".

10. PUBLICIDAD MATERIAL POSITIVA Y NEGATIVA

Por la Publicidad Material Positiva, los actos y/o derechos publicados en el Registro son oponibles a los terceros; y por la Publicidad Material Negativa, los actos y/o derechos no publicados en el Registro no son oponibles a los terceros.

11. PUBLICIDAD DIRECTA Y PUBLICIDAD INDIRECTA

La publicidad formal puede ser de dos clases: publicidad directa y publicidad indirecta. La publicidad directa es la que se otorga a través de las manifestaciones, y la publicidad indirecta es la que se otorga a través de los certificados([23]).

12. PUBLICIDAD DIRECTA (MANIFESTACIONES)

Conforme al artículo 129 del Reglamento mencionado la publicidad formal directa, es decir, las manifestaciones([24]) se brindan de la siguiente manera: a) Tratándose de partidas electrónicas mediante el servicio de información en línea, a través de los terminales ubicados en las instalaciones de las Oficinas Registrales o a través de otros medios informáticos; b) En los casos de partidas, contenidas en tomos, que no hayan sido sustituidas por el sistema de microarchivos, así como de los títulos archivados o en trámite, en el local de la Oficina Registral respectiva y en presencia del personal expresamente facultado para ello. Está prohibido doblar hojas, poner anotaciones o señales, o realizar actos que puedan alterar la integridad de éstos; y c) Con la entrega de copia simple de la ficha o con la impresión de las partidas electrónicas visualizadas o de los índices que organizan los Registros.

13. PUBLICIDAD INDIRECTA (CERTIFICADOS)

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972, se declara: "La titularidad y la libertad de cargas o la existencia de gravámenes sobre los inmuebles se acreditará por certificación del Registro, expedida conforme a las leyes, la cual gozará de virtualidad necesaria en todos los paises, en tanto sea compatible con las legislaciones nacionales". Ergo, la publicidad indirecta es la que brinda el registro a través de los certificados([25]), los cuales son de diversos tipos, clases o variedades.

Principio registral de publicidad

El Principio Registral de Publicidad está consagrado en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 2012 del Código referido, el cual establece: "Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones". También se encuentra consagrado en el artículo I del Título Preliminar del Texto Unico Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, en cuyo segundo párrafo establece: "El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aún cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo".

El contenido del artículo 2012 del Código Civil es aplicable tanto para las inscripciones como las anotaciones preventivas. El artículo I del Título Preliminar del Reglamento citado tiene un contenido más preciso que el artículo 2012 del Código Civil, ya que se refiere al contenido de las partidas registrales, es decir, a los asientos de inscripción, cuyo contenido se establece que afecta a los terceros.

La publicidad no se extiende a los títulos archivados, salvo que existan circunstancias que determinen lo contrario en un caso concreto. Para algunos tratadistas existe discusión si la publicidad que otorga el Registro se extiende o no a los títulos archivados. Pero en todo caso esta problemática sólo puede ocurrir en los Sistemas Registrales con Archivo de Títulos registrados. El principio registral de publicidad se encuentra consagrado en el artículo I del Título Preliminar del Reglamento citado que se refiere a la publicidad material, por el cual se presume que todos tienen conocimiento del contenido de los asientos de inscripción. Lo que interesa es que se haya tenido la posibilidad de conocer, y no que haya conocido, es decir, es irrelevante si haya conocido o no. Es distinta la notificación judicial por que ésta tiene como objeto poner conocimiento de los interesados el contenido de las resoluciones judiciales([26]); mientras que en la registración basta que se haya podido conocer para que le sea oponible y le afecte. En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: "Los asistentes de los Registros y su publicidad formal deben estar bajo la salvaguarda de los Tribunales de Justicia". El principio registral de publicidad se encontraba consagrado en el artículo V del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968, en los siguientes términos: "Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona está enterada del contenido de las inscripciones". El Principio Registral de Publicidad se encontraba establecido en el artículo VIII del Título Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: "Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones".

Sobre la complementariedad de la publicidad jurídica y el principio registral de publicidad

La publicidad jurìdica y el principio registral de publicidad se complementan entre sì, por ello, no deben ser estudiados separadamente, si no, en forma conjunta para conocer otros tipos de publicidad, ya que la publicidad registral constituye sòlo un tipo de publicidad jurìdica.

Así, al estudiar la publicidad jurìdica junto con el principio registral de publicidad, podràn comprender los supuestos en los cuales se aplica el ùltimo de los mencionados; y viceversa, al estudiar unicamente el principio citado es evidente que no se distinguirà los distintos tipos, clases o variedades de publicidad (el cual constituye un tema bastante amplio, del cual explicamos en la presente sede sòlo sus principales aspectos, por motivos de espacio), lo cual no sòlo genera problemas en sede registral, sino tambièn en otras sedes, como judicial, por ejemplo.

Es decir, los que mas deben conocer los temas estudiados son los funcionarios registrales, por lo tanto, deben ser capacitados de manera amplia en estos importantes temas, con lo cual, la aplicación del derecho serà mas ágil, en un medio en el cual la información es escasa y ademàs es demasiado costosa cuando es de calidad.

A mayor abundamiento, tenemos que dicha complementariedad, es factible de una mejor apreciación, a traves del siguiente caso:

i) En un primer momento, se aprecia que en la inmatriculación de una casa, realizada en el registro de predios de la Sunarp, se configura la publicidad jurìdica. Empero, en un segundo momento, se debe tener en cuenta que la mencionada se torna complementada con el principio registral de publicidad.

ii) Consecuentemente, se aprecia que la publicidad jurídica y el principio registral de publicidad, son distintos, pues, mientras que la primera se refiere a la inscripción, el principio citado se refiere a los efectos de la misma.

Conclusiones

Luego de haber desarrollado brevemente la publicidad jurídica y el principio de publicidad podemos formular las siguientes conclusiones:

• 1) Los dos temas, son diferentes entre sì, en tal sentido, el primero se estudia fuera de los principios registrales, mientras que en el segundo ocurre lo contrario.

• 2) En el derecho peruano existen pocos abogados que conocen estos temas, y los pocos que conocen los mismos, no los han estudiado en forma conjunta, lo cual les impide efectuar aportes al derecho registral.

• 3) La publicidad registral no sòlo la brindan las zonas registrales de la Sunarp, sino también otras instituciones pùblicas, dentro de las cuales podemos citar el caso de Indecopi, municipalidades y Conasev, y algunas entidades privadas, de las cuales mencionaremos las asociaciones respecto de sus registros actualizados de asociados, las sociedades anónimas respecto de sus matrìculas de acciones, registros de caballos de pura sangre, registros privados de perros, entre otros.

• 4) En estos tiempos se estudia la posibilidad de implementar registros internacionales, los cuales se aplicarìan para aeronaves internacionales, y buques internacionales, principalmente, supuesto en el cual se estudiarà mas ampliamente la publicidad registral internacional y el principio registral de publicidad registral internacional.

• 5) Son necesarios algunos correctores – no sòlo legales, sino en varias fuentes del derecho – en los temas estudiados.

• 6) Es necesario que la publicidad brindada por las zonas registrales se extiendan a otros actos, que en estos tiempos son considerados como no registrables, con lo cual el registro se constituirà como una institución mas eficiente.

• 7) La publicidad jurìdica ha sido poco estudiada en el derecho peruano, constituyendo una de sus clases la publicidad registral, es decir, los dos tipos de publicidad citados no son sinònimos, sino que tienen significados diferentes e implicancias distintas.

• 8) La publicidad registral se constituye como el tipo de publicidad jurídica mas estudiada en el derecho peruano y extranjero, por lo tanto, a la primera no se puede restar importancia.

• 9) Para comprender la publicidad registral se deben estudiar todos los temas que comprenden la misma, dentro de los cuales podemos citar sus antecedentes, principios registrales, sistemas de publicidad registral, clases de publicidad jurìdica, clases de publicidad registral, calificación registral, clases de calificación, actos a los cuales se puede aplicar la publicidad registral y actos a los cuales no se puede aplicar la misma, calificación en cada uno de los tipos, clases o variedades de instrumentos, entre otros.

• 10) Los que se dedican al estudio de la publicidad registral son los registralistas, los cuales son dedicados al estudio y aplicación del derecho registral, la cual constituye una rama del derecho diferente al derecho civil y al derecho notarial, sin embargo, existe una relación muy cercana entre las tres ramas del derecho indicadas[27]lo cual también ocurre con otras ramas del derecho.

Autor:

Fernando Jesús Torres Manrique (*)

[1] ) La evoluci?n del Registro puede resumirse de la siguiente manera: un Registro de Contratos (o de garant?as), y luego un Registro de Bienes, pero esto s?lo para bienes identificables. La publicidad registral no fue siempre como la conocemos ahora, sino que evolucion? a trav?s del tiempo, es decir, la publicidad registral tiene como sus principales antecedentes: Egipto, Grecia, Roma, los B?rbaros, Alemania, Francia y Espa?a.

[2] ) En Roma las cosas (bienes corporales) se clasificaban de diferentes maneras, siendo una de las clasificaciones la que divid?a a las cosas en res mancipi y res nec mancipi. Eran considerados las res mancipi los terrenos y casas situadas en las regiones investidas del jus italicum, las servidumbres reales de dichos fundos y tambi?n los animales de carga y tiro. Como res nec mancipi eran consideradas los animales y joyas entre otros.

[3] ) El modo de transmisi?n denominado auflassung judicial es muy parecido a la in jure cessio (proceso aparente de reivindicaci?n) que se realizaba como un modo derivativo de transmisi?n de la propiedad en Roma.

[4] ) El C?digo Napole?n de 21 de marzo de 1804 es un C?digo contempor?neo de mucha importancia que tiene 2281 art?culos los cuales se encuentran divididos en un t?tulo de introducci?n y tres libros que son los siguientes: 1) derecho de las personas y el derecho de familia, 2) objetos y especies de la propiedad, y 3) los modos de adquirir la propiedad, que trata del derecho de sucesiones, del derecho de obligaciones, del r?gimen conyugal de bienes y de la prescripci?n, este C?digo sirvi? de inspiraci?n para C?digos Civiles de otros Estados. La elaboraci?n de este C?digo Civil estuvo a cargo de Tronchet, Bigot de Pr?ameneu, Portalis y Maleville (esta comisi?n recibi? el encargo de Napole?n Bonaparte de preparar un C?digo Civil otorg?ndole un plazo de seis meses) y dicho cuerpo legislativo fue uno de los primeros C?digos Especiales (casi todos los C?digos anteriores eran generales. Sin embargo, los c?digos son estudiados en la actualidad dentro del tema conocido como ?Codificaci?n?, y existen diversas clasificaciones de los mismos). Es decir Napole?n Bonaparte en menos de cuatro a?os di? a Francia su primera codificaci?n civil. Luego se extendi? la transcripci?n a las las sentencias entre otros, conforme al Decreto Ley de 30 de octubre de 1935. Posteriormente se mejora el estado en que se encontraban los acreedores quirografarios los que pueden acceder al embargo, conforme a la Ley del 17 de junio de 1938 y luego se increment? los actos que pueden ser publicados.

[5] ) De todas estas normas la mas importante y conocida es la Ley hipotecaria espa?ola que tiene 416 art?culos y XV T?tulos, es necesario destacar que esta Ley Hipotecaria tiene un t?tulo dedicado a las hipotecas que es el t?tulo V, que se denomina De las hipotecas. Esta Ley Hipotecaria tiene Exposici?n de Motivos y con la misma los Registros dejan de ser Registros de Grav?menes y fu? una ley muy acabada y sirvi? de fuente para los Reglamentos Registrales del Per?. En la Exposici?n de Motivos del abrogado Reglamento General de los Registros P?blicos de 1968 se precisa que ?La reglamentaci?n actual se inspira en la legislaci?n espa?ola, a tal punto de que muchas de sus normas no son sino copias textuales de la ley y reglamento hipotecarios de la Pen?nsula; sin vacilaciones, la Junta concept?a que esta recepci?n del Derecho debe continuar; el sistema espa?ol es el que mejor se adapta a nuestra realidad; de otro lado, es conveniente que el Per? aproveche las ense?anzas de la brillante renovaci?n que se ha producido en los ?ltimos a?os en la jurisprudencia del sistema registral espa?ol?. Luego es necesario tener en cuenta la reforma de 1869, la reforma de 1909, la reforma hipotecaria de 1944, el texto refundido de 1946, el Reglamento de 1947, el Reglamento hipotecario de 1959, el Reglamento de 1977, el Reglamento de 1982 y la reforma reglamentaria de 21 de diciembre de 1983.

[6] ) En el derecho peruano las clases de publicidad mas conocidas son la posesi?n y el registro, sin embargo, debemos precisar que existen otras variedades de la indicada lo cual estudiaremos en la presente sede, para difundir el conocimiento, que en el caso peruano es muy reducida o tiene un costo demasiado alto.

[7] ) El derecho registral constituye una rama del derecho o disciplina jur?dica aut?noma porque tiene sus propias normas, algunas de las cuales son reglamentos registrales, sus propios principios los cuales son los principios registrales, porque existen c?tedras y maestr?as dedicadas a su estudio, porque existe doctrina registral y tratadistas dedicados al estudio del derecho registral y porque existe jurisprudencia registral y plenos registrales. Es decir, la indicada es totalmente diferente al tradicional derecho civil, por lo tanto, debemos dejar constancia que constituyen dos ramas del derecho distintas entre s?.

[8] ) La publicidad jur?dica puede revestir grados muy diversos. La primera forma de publicidad equivale a un mero anuncio o noticia, por ejemplo el anuncio p?blico de hallazgo que efect?a la autoridad municipal conforme al art?culo 932 del C?digo Civil, las publicaciones en caso de deterioro total, extrav?o y sustracci?n de t?tulos valores a que se hacen referencia en el art?culo 103.2 de la Ley de T?tulos Valores, contenida en la Ley 27287, o la convocatoria a junta general de accionistas conforme al art?culo 113 de la Ley General de Sociedades, contenida en la Ley 26887. La publicidad de segundo grado, precisa la ?nica constancia de un acto o de una situaci?n jur?dica, es decir, se convierte en el ?nico medio de prueba posible. La publicidad de este grado lo alcanzan las partidas de matrimonio. La publicidad de tercer grado, se denomina publicidad legitimadora, que opera cuando los terceros pueden actuar confiando en que la situaci?n jur?dica o publicada es para ellos inimpugnable. En tal sentido, la publicidad posesoria y la publicidad registral son mecanismos de publicidad legitimadora. Finalmente, es necesario hacer referencia a la publicidad constitutiva, por la cual la publicidad da existencia al acto como ocurre con la publicidad registral en el Sistema Registral Alem?n, que es un Sistema Registral Constitutivo o con la inscripci?n de la hipoteca o de prenda con entrega jur?dica en el Estado Peruano.

[9] ) En otra sede desarrollamos las Presunciones contenidas en los Principios Registrales.

[10] ) El art?culo 2012 del C?digo en menci?n consagra el Principio Registral de Publicidad.

[11] ) Es necesario precisar que la posesi?n y el registro tambi?n son considerados como mecanismos de oponibilidad. Capitant afirma que la oponibilidad es la calidad del derecho o defensa que su titular puede hacer valer contra terceros, por lo cual los mecanismos de publicidad o medios de publicidad no se refieren a lo mismo a que se refieren los mecanismos de oponibilidad, ya que los mecanismos de publicidad se limitan a determinar por ejemplo quien es el propietario o el arrendatario, o quien es el apoderado, mientras que los mecanismos de oponibilidad van mas all?, ya que se refieren a la defensa que su titular puede hacer valer contra terceros. En tal sentido, en el Estado Peruano la posesi?n y el registro son mecanismos de publicidad pero tambi?n son considerados como mecanismos de oponibilidad. En tal sentido, respecto del Registro de Propiedad Inmueble el primer p?rrafo del art?culo 2022 del C?digo estudiado, establece que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambi?n tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone est? inscrito con anterioridad al de aqu?l a quien se opone, el cual tiene como antecedente el art?culo 1050 del C?digo Civil Peruano de 1936. Sin embargo, para algunos autores los mecanismos de publicidad se refieren a lo mismo a que se refieren los mecanismos de oponibilidad con lo cual no estamos de acuerdo. En Argentina, el art?culo 2 de la Ley 17801 de 10-07-68 establece que: ?De acuerdo con lo dispuesto por los art?culos 2505, 3135 y concordantes del C?digo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dem?s previsiones en esta Ley, en los mencionados registros se inscribir?n o anotar?n, seg?n corresponda los siguientes documentos…?; es decir, la publicidad y la oponibilidad no se refieren a lo mismo, sino son dos conceptos distintos.

[12] ) El Libro V del C?digo referido se titula Derechos Reales y trata sobre los siguientes derechos reales: posesi?n, propiedad, usufructo, uso, habitaci?n, superficie y servidumbres, los cuales son derechos reales principales, y sobre anticresis, hipoteca y el derecho de retenci?n, que son derechos reales de garant?a o derechos reales accesorios. El derecho positivo de cada Estado determina cuales son los derechos reales en cada uno de los Estados, esto es, los derechos reales no son los mismos en los ordenamientos jur?dicos de todos los Estados. En tal sentido, en algunos Estados la posesi?n no es considerada como un derecho real. El art?culo 896 del C?digo estudiado establece que la posesi?n es el ejercicio de uno o m?s poderes inherentes al derecho de propiedad. El art?culo 824 del abrogado C?digo Civil Peruano de 1936 establece que es poseedor el que ejerce de hecho los poderes inherentes a la propiedad o uno o m?s de ellos. El C?digo referido establece en su art?culo 923 que la propiedad es el poder jur?dico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. En el mismo art?culo se establece que debe ejercerse en armon?a con el inter?s social y dentro de los l?mites de la ley. El mismo C?digo juridiza en el art?culo 999 que el usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente un bien ajeno. Tambi?n se estatuye que pueden excluirse del usufructo determinados provechos y utilidades. En el mismo art?culo aparece que el usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes no consumibles, salvo el caso dispuesto en los art?culos 1018 y 1020 (los cuales se refieren al cuasiusufructo). El art?culo 1026 del C?digo estudiado establece que el derecho de usar o de servirse de un bien no consumible se rige por las disposiciones del t?tulo anterior, en cuanto sean aplicables. En el art?culo 1027 se establece que cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella para servir de morada, se estima constitu?do el derecho de habitaci?n. El mismo C?digo establece en el art?culo 1030 que puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcci?n en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. En el art?culo 1035 del mismo C?digo se estipula que la ley o el propietario de un predio puede imponerle grav?menes en beneficio de otro que den derecho al due?o del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al due?o de ?ste el ejercicio de alguno de sus derechos.

[13] ) La Publicidad Jur?dica de los derechos reales a trav?s de la historia se ha llevado a cabo a trav?s de dos instituciones jur?dicas que son: la Posesi?n y el Registro.

[14] ) Es frecuente sostener que el Registro brinda publicidad a los derechos reales y que no brinda publicidad a los contratos, lo que no es correcto por que el Registro no brinda publicidad a la prenda con desplazamiento que es un derecho real, y porque el Registro brinda publicidad a algunos contratos como el mandato, el arrendamiento, el contrato de opci?n, la permuta, la donaci?n y el leasing inmobiliario (s?lo sobre bienes registrables) entre otros. Sin embargo, es necesario precisar que el Registro no brinda publicidad a algunos contratos como la fianza, cr?dito, carta fianza, t?tulos valores, contrato de seguro y el mutuo.

[15] ) Los Registros se clasifican en Registros de Bienes, Registros de Personas y Registros de Contratos.

[16] ) Los art?culos 950 y 951 del C?digo estudiado tienen como antecedentes legislativos nacionales los art?culos 871 y 893 del abrogado C?digo Civil Peruano de 1936.

[17] ) El abrogado C?digo Civil Peruano de 1852 regula la prescripci?n adquisitiva de dominio para bienes inmuebles y para bienes muebles del art?culo 536 al 555.

[18] ) Es decir, el C?digo vigente, el C?digo Civil Peruano de 1936, y el C?digo Civil Peruano de 1852 establecen la usucapion para bienes inmuebles y para bienes muebles.

[19] ) Es necesario precisar que el par?grafo 937 del C?digo Civil Alem?n de 1900 (BGB) establece: ?Quien tiene diez a?os en posesi?n en concepto de due?o una cosa mueble adquiere la propiedad (usucapion). La usucapion est? excluida si el adquiriente no est? de buena fe al adquirir la posesi?n en concepto de due?o o si entera despu?s de que no le pertenece la propiedad?, y el paragrafo 900 del mismo C?digo establece que: ?Quien est? inscrito en el Registro como propietario de una finca, sin que haya obtenido la propiedad ? de la misma -, adquiere la propiedad si la inscripci?n ha existido treinta a?os y ? si ? durante ese tiempo ha tenido la finca en posesi?n en concepto de due?o. El plazo de treinta a?os es computado en la misma forma que el plazo de usucapion de una cosa mueble. El curso del plazo se suspende mientras que est? practicado en el Registro un asiento de contradicci?n contra la inexactitud de la inscripci?n. Estas disposiciones se aplican oportunamente si en el Registro est? inscrito a nombre de alguien cualquier otro derecho que no le pertenece, el cual autoriza a la posesi?n de la finca, o cuyo ejercicio est? protegido seg?n las disposiciones existentes para la posesi?n. Para el rango del derecho es decisiva la inscripci?n?.

[20] ) Sobre los Registros de Informaci?n Administrativa y los Registros de Seguridad Jur?dica, en el derecho peruano se han estudiado escasas distinciones, lo cual sirve para tener en cuenta que este tema se encuentra mas desarrollado en el derecho extranjero, dentro del cual podemos citar a la doctrina extranjera.

[21] ) La publicidad registral constituye un tema que debe ser conocido por todos los registralistas, que es el nombre con el cual se conoce a los expertos y especialistas en el estudio y aplicaci?n del derecho registral. Y para un conocimiento mas amplio del presente tema recomendamos el estudio del mismo junto con la publicidad notarial.

[22] ) Sobre la hipoteca se han publicado varios estudios, en los cuales hemos notado que no se ha desarrollado los derechos que pueden ser hipotecados (tema que hemos desarrollaremos en otra sede), porque no s?lo se puede hipotecar el derecho de propiedad, sino que tambi?n puede hipotecarse otros derechos.

[23] ) Existen varias clasificaciones de los sistemas registrales, algunos de los cuales son propiamente familias jur?dicas, seg?n nos informa el derecho comparado, sin embargo, el t?rmino ?familias jur?dicas?, es poco aceptado en el derecho registral para clasificar a los sistemas registrales e hipotecarios. Seg?n nuestras investigaciones son sistemas registrales: los Declarativos, Constitutivos, Convalidantes, No Convalidantes, del Folio Real, del Folio Personal, de Inscripci?n, de Transcripci?n, con archivo de T?tulos, sin archivo de T?tulos, de Publicidad Completa, de Publicidad Incompleta, con Fe P?blica Registral, sin Fe P?blica Registral, con Legitimaci?n, sin Legitimaci?n, con doble venta, con una venta, de Registro de Derechos, de Registro de Documentos, Germ?nicos, Romanistas, Anglosajones, entre otros. Y adem?s debe tenerse en cuenta los sistemas registrales de acuerdo al pa?s, por lo tanto, seg?n este criterio los m?s importantes son el Franc?s, Alem?n, Australiano, Suizo, Italiano, de Estadounidense, Brasilero, Chileno, Peruano, principalmente.

[24] ) Los diferentes actos se dividen para el derecho registral en actos registrables y actos no registrables, y los primeros se clasifican en actos inscribibles y actos anotables.

[25] ) Estas clases de publicidad, como son la directa y la indirecta las estudiaremos en forma separada para permitir un estudio mas detallado del presente tema.

[26] ) Las manifestaciones son poco conocidas por los civilistas, sin embargo, los registralistas conocen ampliamente dicho tema, pero la doctrina nacional ha desarrollado poco este importante tema, lo cual ha limitado considerablemente su desarrollo.

[27] ) Los certificados son bastante estudiados en el derecho registral y son de varios tipos, por ejemplo son positivos y negativos, literales y compendiosos, entre otras tantas clasificaciones.