c) Litigantes que presentan títulos
emanados de distintas personas: El art. 2425 establece:
"Cuando el demandante y el demandado presentaren cada uno
títulos de adquisición derivados de personas
distintas, se presumirá que el inmueble pertenece al
que lo hubiere inscripto"; la inscripción de actos
sujetos a esa formalidad, tiene por objeto dar publicidad a
los cambios registrados en la titularidad de los derechos
reales sobre inmuebles, con especialidad el dominio. La
constitución de tales derechos produce efecto contra
terceros solo desde el momento que el acto respectivo se
inscribe en el Registro de Inmuebles. Es por ello que la Ley
en caso de conflicto da preferencia al litigante que tiene su
titulo debidamente inscripto.
d) Caso de la doble inscripción o de no
existir ninguna inscripción: El art. 2426 establece:
"En caso de doble inscripción, o de no existir
ninguna, se juzgará que el derecho pertenece al que
está en posesión de la cosa"; en este caso el
Código establece la solución simplificando el
conflicto, puesto que establece que debe decidirse a favor
del litigante que se halle en posesión de la
cosa.
Derechos del reivindicante durante el
juicio.
El titular del derecho real que recurre a la
acción reivindicatoria en demanda del reconocimiento de su
derecho, puede verse afectado por medidas tomadas por el
demandado en términos que le impidan conseguir la
concreción del propósito perseguido, ya sea
causando deterioros o realizando mejoras innecesarias; para
evitar estas situaciones al reivindicante le asiste el derecho de
pedir medidas cautelares como la prohibición de innovar.
El Art. 2422 establece: "Notificada la demanda, no puede el
poseedor efectuar impensas ni construcciones, por útiles
que sean. Sólo podrá cobrar las mejoras necesarias.
Si conociendo el reivindicante los nuevos trabajos o gastos
útiles, los tolerare, deberá abonar el mayor valor
que haya adquirido la cosa, como resultado de los
mismos".-
Del mismo modo, puede ocurrir que el demandado munido de
un título aparentemente válido, decida enajenar el
bien el litigio, para lo cual le asiste el derecho al
reivindicante de pedir la medida cautelar de anotación de
la litis, cuya finalidad es poner a conocimiento de los terceros,
a través de la publicidad de los registros
públicos, la situación jurídica litigiosa
que afecta a los bienes registrables que son objeto del juicio
con la consecuencia de que los terceros no podrán alegar
la ignorancia ni la buena fe y consecuentemente le podrán
ser oponibles los efectos de la sentencia.-
Otra medida cautelar que dispone el reivindicante es el
embargo preventivo que consiste en la individualización e
indisponibilidad relativa del bien para asegurar la eficacia
práctica de la sentencia. Otra medida cautelar aplicable a
las cosas muebles que se pretender reivindicar es el secuestro,
tal lo que expresa el Art. 2421 "Si la cosa sobre que versa la
reivindicación fuere mueble y hubiese motivos de temer que
se pierda o deteriore en manos del poseedor, el reivindicante
puede pedir el secuestro de ella, o que el poseedor le dé
suficiente seguridad de restituir la cosa en caso de ser
condenado. El que ejerce la acción de
reivindicación puede, durante el juicio impedir que el
poseedor haga deterioros en la cosa que se reivindica, sea mueble
o inmueble".-
El secuestro consiste en una medida de
aprehensión del bien objeto del litigio, a fin de
depositarlo a la orden judicial para asegurar de este modo el
resultado del juicio o la eficacia del embargo.-
Medidas precautorias. Requisitos para su
procedencia.
Anotación de litis: Los requisitos son los
establecidos en el art. 723 del CPC:
"Podrá solicitarse la anotación de la
litis cuando se promoviere demanda sobre el dominio de bienes
inmuebles y demás bienes registrables, o sobre
constitución, declaración, modificación o
extinción de cualquier derecho real, o se ejercieren
acciones vinculadas a dichos bienes, si el derecho invocado fuere
verosimil y la sentencia haya de ser opuesta a terceros. Cuando
la demanda hubiera sido desestimada, esta medida se
extinguirá con la terminación del juicio. Si la
demanda hubiere sido admitida, se mantendrá hasta que la
sentencia sea cumplida".
Secuestro: Los requisitos están contenidos en el
art. 721 del CPC:
"Procederá el secuestro de los bienes muebles o
semovientes objeto del juicio, siempre que sea necesario proveer
a su guarda o conservación para asegurar el resultado de
la sentencia definitiva. Procederá asimismo cuando el
embargo no asegurare por si solo el derecho invocado por el
solicitante…".-
En general los requisitos o presupuestos
genéricos de las medidas cautelares son los siguientes
(art. 693 del CPC):
a) acreditar "prima facie" la verosimilitud del
derecho que invoca;b) acreditar el peligro de pérdida o
frustración de su derecho o la urgencia de la
adopción de la medida, según las circunstancias
del caso;c) otorgar contracautela para responder de
todas las costas y de los daños y perjuicios que
pudiera ocasionar si hubiese pedido sin derecho, salvo
aquellos casos en que no se requiera por la naturaleza de la
medida solicitada".
Sentencia: naturaleza jurídica y efectos con
respecto a: a) Frutos percibidos b) Mejoras y c)
La naturaleza jurídica de la sentencia en el
juicio de reivindicación es declarativa y de condena,
porque por una parte declara quien es el titular de la cosa y por
el otro ordena la restitución a su dueño. Como
así mismo, en algunos casos, la indemnización por
los deterioros causados, la restitución de los frutos y
productos, conforme al Art. 2423, que autoriza la
acumulación de la acción de reivindicación
con la que tenga por objeto la indemnización.-
En cuanto a los efectos la acción de
reivindicación puede tener por objeto, además de la
reafirmación del derecho de propiedad en el reivindicante
y restitución de la cosa, la reclamación de frutos
indebidamente percibidos por el poseedor y el resarcimiento de
los daños causados a la cosa objeto de la
acción.-
B) LOS FRUTOS PERCIBIDOS:
El poseedor de buena fe hace suyo los frutos naturales e
industriales e, igualmente, los civiles, variando solamente el
modo de adquisición. El Art. 2054 establece: "Los que sin
título, pero de buena fe, poseyeren inmuebles como
dueños o por otro derecho real, harán suyos los
frutos naturales e industriales, una vez separados, y los
civiles, sólo percibiéndolos efectivamente, aunque
estos correspondieren al tiempo de su
posesión".-
Cuáles frutos debe restituir al reivindicante el
poseedor que fuere condenado a devolver la cosa a su
legítimo propietario?
El art. 2428: "El poseedor que haya sido condenado a
restituir la cosa, o pagar su precio, abonará los frutos
percibidos desde la notificación de la demanda, aunque no
hubieren sido solicitados. La condenación
comprenderá el valor de los frutos no percibidos por
negligencia del poseedor durante el expresado
periodo".
Este precepto legal reproducido aclara que el poseedor,
además, debe al reivindicación el valor de los
frutos que se perdiesen por negligencia suya, que no fuesen
percibidos.
La notificación de la demanda es el momento en
que el poseedor puede beneficiarse con su condición de
buena fe, beneficios que le son negados desde que tiene
conocimiento de la instauración de la demanda.
El poseedor de mala fe debe cargar con la
responsabilidad por lo frutos percibidos y por aquellos que el
propietario hubiera podido percibir. El art. 2428 también
establece: "Si medio mala fe de parte de aquel (poseedor)
deberá también los frutos que el reivindicante
hubiera podido percibir y aún los frutos civiles que
hubiera sido susceptible de producir la cosa no
fructifera".
C) LAS MEJORAS:
La demanda de reivindicación es una fuente de
obligaciones a cargo del reivindicado, pero lo es también
a cargo del reivindicante. Sucede que el poseedor durante el
tiempo de su posesión realiza gastos e introduce mejoras
en la cosa, en estos casos el art. 2431 establece: "los gastos
necesarios o útiles serán pagados al poseedor
condenado a la restitución", y es justo que sea así
porque tales gastos redundan en beneficio del propietario y si
este no los reembolsare se enriquecería injustamente a su
costa.
Que se entiende por gastos necesarios o útiles?.
El art. 2431 establece: "Son gastos necesarios o útiles
los pagos por impuestos extraordinarios sobre un bien y por las
hipotecas o impuestos que los gravaban cuando el demandado o su
autor empezó a poseer".
La última parte del art. 2431 establece: "Se
abonará además al poseedor el mayor valor que la
cosa hubiere obtenido por gastos hechos en ella, útiles o
necesarios; pero las mejoras suntuarias podrán ser
retiradas por el reivindicado, si al hacerlo no causare
daño al inmueble. El actor está obligado a pagar el
mayor valor que por los trabajos o construcciones nuevas, hubiese
adquirido el bien reivindicado en el momento de la
restitución".
Se puede afirmar que las mejoras son todas las
modificaciones que contribuyan a incrementar el valor
económico de una cosa. Las mejoras pueden ser necesarias,
que son aquellas que prácticamente condicionan la
existencia de una cosa; útiles las que acrecientan el
valor de la cosa (por ejemplo las instalaciones
eléctricas, sanitarias, etc.) o voluntarias, llamadas
también voluptuarias o de lujo, que tienen por objeto la
utilidad personal o el goce de quien las hizo, como las pinturas
artísticas colgadas de una pared.
El poseedor tiene el derecho de retención de la
cosa en tanto no le sea pagado todo lo que el reivindicante le
adeude en los conceptos expresados antecedentemente. El Art. 2434
establece: "procederá la compensación entre
reivindicante y poseedor, en cuanto a las sumas que
respectivamente debieren pagarse. El segundo (El poseedor)
podrá retener la cosa reivindicada hasta percibir el
importe de las indemnizaciones que le correspondan, y si la
entregare, subsistirán sus créditos".
Responsabilidad por daños según que el
poseedor sea
de buena o mala fe.
Poseedor de mala fe. El art. 2429 establece: "El
poseedor de mala fe será responsable de la ruina o
deterioro de la cosa, aunque fuere causado por caso fortuito, a
no ser que hubiese ocurrido igualmente en poder del
reivindicante.
Poseedor de buena fe: El art. 2430 establece. El
poseedor de buena fe solo responderá por la
destrucción o deterioro de la cosa, aunque resultare de
hecho suyo, hasta la concurrencia del beneficio obtenido por la
enajenación de los materiales o accesorios, o su empleo en
otros bienes
La acción confesaría:
Concepto.
La acción Confesaría esta destinada a la
tutela de los derechos reales en las situaciones que sufran
menoscabo de su plenitud, es decir, de lograr el restablecimiento
de la plenitud de los derechos afectados.
El art. 2438 establece: "Procederá la
acción confesoria contra quien impidiere de cualquier modo
la plenitud de los derechos reales, a fin de que se la
restablezca".
En este caso esta en juego la plenitud del derecho
real.
Ejemplos: soy titular de una servidumbre (agua, de paso,
etc.) y el dueño del fundo sirviente no me deja ejercer mi
derecho, entonces uso esta acción. También el
acreedor hipotecario puede usar esta acción contra su
deudor cuando éste realiza actos que disminuyan o lesionan
la garantía de aquél (tal el caso el caso de una
servidumbre de agua, si ésta no se cumple el inmueble baja
de valor)
Quienes pueden ejercerla?
La acción Confesaría se concede
a:
a) los poseedores de inmuebles con derechos de
poseer;b) los titulares verdaderos o putativos de
servidumbres activas, y,c) los acreedores hipotecarios de inmuebles
dominantes (art. 2439)
Contra quienes procede?
La acción posesoria se puede intentar contra
cualquiera que realice actos atentatorios contra la plenitud de
los derechos reales a cuya protección es ella destinada
específicamente. El efecto que produce la sentencia
recaída en la acción debe ser la
reafirmación del derecho de que se trate, el
restablecimiento de su plenitud y la consiguiente cesación
del obstáculo que constituyera el impedimento para su
plenitud.
La acción negatoria: Concepto.
Esta acción se usa para defender a los derechos
reales que se ejercen por la posesión pero siempre que
haya un daño, lesión o ataque de menor gravedad que
la desposesión (es decir que haya turbación de
derecho: que este en juego la libertdad del ejercicio del derecho
real).
El art. 2441 establece: "Procede la acción
negatoria contra quien impidiere la libertad en el ejercicio de
los derechos reales, con el fin de que ella se restablezca". Como
resulta del texto reproducido, el Código asigna a la
acción negatoria la función especifica de
"Reestablecer de la libertad del ejercicio de los derechos reales
cuando la libertad fuere restringida por una comisión de
actos que atentan contra ella".
Contra quienes procede? A quienes se
concede?
El mismo art. 2441 establece: "…Corresponde la
acción negatoria; a) a los propietarios de inmuebles; b) a
los acreedores hipotecarios, perjudicados en su derecho; y, c) a
quien se viere perturbado por cualquiera que se atribuya
indebidamente una servidumbre".
Por ejemplo: si mi vecino pretende tener sobre mi fundo
un derecho de paso, sin darse las condiciones exigidas por la
ley, me corresponde ejercer la acción negatoria para hacer
cesar esa perturbación"
LECCIÓN XL
Publicidad de los
derechos reales
Importancia.
La razón de ser de la publicidad es una
consecuencia del carácter absoluto de los derechos reales.
Siendo oponibles erga omnes, no se concibe que el sujeto pasivo
de la relación jurídica esté obligado a
respetarlos, si no los conoce.
El conocimiento se efectiviza a través de la
publicidad, cuyo fin primordial es la tutela de aquellos terceros
que tiene un interés legítimo en que no se les
oponga un derecho que no pudieron conocer.
La publicidad fortalece la seguridad del tráfico
jurídico, al permitir que se conozca la titularidad de los
derechos, sus mutaciones, los gravámenes, limitaciones o
restricciones que puedan pesar sobre los mismos.
Sistemas de publicidad antiguo: romano,
germánico, español, etc.
El sistema Romano: En el derecho romano, eminentemente
formalista, estuvieron en vigencia la "mancipatio y la "re in
iure cessio", en el derecho civil como modos de adquirir el
dominio. No estaban ambos sujetos a la formalidad de la
inscripción y la publicidad; en cambio el titular de los
derechos reales transmitidos, se aseguraba mediante la
tradición que hacía el tridente al adquirente, y la
intervención del magistrado.
El derecho romano, no obstante haber alcanzado un grado
de perfeccionamiento notable, descuidó completamente el
asunto de tan extraordinaria importancia, como el relativo a la
publicidad como modo de conseguir plena seguridad en el
tráfico jurídico inmobiliario. Se puede afirmar que
el derecho romano se caracterizó por la falta de
publicidad, no solo en relación a los actos de
transmisión del dominio, sino de todos aquellos que
tuvieran por objeto la imposición de
gravámenes.
El sistema Germánico: Los germánicos
tampoco conocieron un sistema de publicidad de los actos de
constitución, transmisión, modificación del
dominio y demás derechos reales sobre los bienes
inmuebles.
La diferencia con el derecho romano radica en que el
germánico conoció la distinción entre bienes
muebles e inmuebles, que se afirmó con el tiempo dando
lugar a la publicidad en materia inmobiliaria.
Al principio se empleaba la formula oral, pero
más tarde se adoptó la escritura; de estos actos se
dejaba constancia escrita en los archivos judiciales o del
Consejo Municipal. Con el correr del tiempo se habilitaron libros
especiales para la trascripción de los títulos,
prácticas en las cuales se encuentra un atisbo del
principio de registración que adquiriría,
posteriormente, una registración más formal y se
consolidará definitivamente.
Actualmente en este sistema, la inscripción tiene
efecto constitutivo, lo que confiere a las transacciones
jurídicas inmobiliarias la máxima seguridad posible
de tal manera que los asientos constituyen la verdad
única, de este modo la fe pública es
absoluta.
Derecho comparado. Sistemas modernos; alemán,
francés, suizo, Torrens, etc.
A) SISTEMA FRANCES: la registración no es
indispensable para que nazca o se transmita el derecho real,
entre partes; pero sí es indispensable para que el mismo
sea oponible a terceros. Este es el sistema aplicado en nuestro
país, ya que la inscripción es DECLARATIVA, porque
sirve para publicidad y no para la constitución del
derecho real.
B) SISTEMA ALEMAN: en este sistema en cambio la
inscripción es CONSTITUTIVA entre partes y frente a
terceros. La única diferencia entre los terceros y las
partes son los efectos de la inscripción: frente a
terceros no se admite prueba en contra; pero entre partes el acto
puede ser impugnado. Se aplica el principio de fe pública
registral: las inscripciones se reputan verdaderas aunque no lo
sean, para el que adquiere de buena fe. Se presume que la persona
que tienen inscripto a su nombre un derecho real, es porque le
pertenece.
C) SISTEMA AUSTRALIANO: Este sistema llamado TORRENS en
memoria de su creador Sir Richard Robert Torrens, tiene vigencia,
con mayores o menores variaciones en Nueva Zelanda, Inglaterra,
algunos Estados de Norteamérica, Brasil. En este sistema
la inscripción es CONSTITUTIVA. El que quiere inscribir un
inmueble tiene que presentar dos cosas: Un plano hecho por un
profesional, con todos los detalles del inmueble y la
documentación que le da el derecho sobre dicho inmueble.
Ambas cosas son revisadas; el plano lo revisan agrimensores y las
documentaciones, los Abogados. Se anuncia por edictos la
intención de inscribir el inmueble y si nadie se opone, se
hace la inscripción. El titulo expedido por el Registro es
inatacable y su fuerza probatoria es absoluta. Contra el
contenido del registro no puede prosperar acción alguna,
de modo que la fe pública registral está incrustada
en el título. La expedición de este representa el
punto final de las diligencias preliminares.
Dos notas fundamentales destacan el sistema
Australiano:
a) en primer lugar, el titulo es expedido por el Estado
y sirve para acreditar la realización de un acto
traslativo del dominio por modo originario;
b) el titulo expedido por el Registro es inatacable de
manera que la protección que brinda la institución
es absoluta. El titulo de dominio hace he en justicia de su
contenido al mismo tiempo que constituye prueba suficiente de que
la persona nombrada en él es el verdadero titular de los
derechos respectivos.
Este principio de inatacabilidad puede provocar
perjuicios, por lo cual el sistema Australiano adoptó un
régimen de seguro con el propósito de resarcir a
quienes resultaren dañados en sus intereses. Con tal
objeto, todo interesado debe abonar el equivalente al dos por mil
(2 %o) del valor de los bienes inscriptos y con los recursos
así obtenidos se indemniza a los perjudicados.
Sistema de clandestinidad: publicidad
incompleta.
El Derecho Inmobiliario Registral: Concepto.
Contenido.
Se puede definir al derecho inmobiliario registral como
el conjunto de normas que regulan la registración de los
actos de constitución, modificación,
transmisión y extinción de los derechos reales
sobre bienes inmuebles y la organización y funcionamiento
del Registro de la Propiedad.
Contenido: el derecho inmobiliario registral constituye
un desenvolvimiento de la parte del derecho civil destinada al
derecho de cosas, y, concretamente a los modos de adquirir y
perder la propiedad de bienes. Es un derecho de naturaleza
material y en parte de naturaleza formal. En dicho derecho hay
una parte dedicada a la organización del Registro de la
propiedad y al modo de llevarlo y a la estructura de los asientos
que deben extenderse en sus libros, pero además de esta
parte formal, existe un contenido material en el que el derecho
inmobiliario predica efectos sustantivos que se manifiestan en
los llamados principios de legitimación y de fe
pública registral.
Los principios Regístrales. Concepto.
Enumeración y explicación de cada uno de
ellos.
Concepto: Los principios registrales son el resultado de
la sintetización o condensación técnica del
ordenamiento jurídico hipotecario en una serie
sistemática de bases fundamentales, orientaciones
capitales o líneas directrices del sistema. Estos
principios sirven de guía al juzgador, economizan
preceptos, facilitan la comprensión de la materia y elevan
a la categoría de científicas las investigaciones
propias de la especialidad.
Enumeración y aplicación de los
principios:
A) PRINCIPIO DE INSCRIPCION: Este principio
determina si la formalidad de la inscripción
constituye un factor para que el negocio dispositivo de
inmuebles provoque la transmisión o desplazamiento de
la sustancia jurídica inmobiliaria del transmitente al
adquirente.B) PRINCIPIO DE PRESUNCION DE EXACTITUD
REGISTRAL o PUBLICIDAD: Se entiende por publicidad aquel
requisito que añadido a los que rodean a las
situaciones jurídicas, asegura frente a todos, la
titularidad de los derechos y protege al adquirente que
confía en sus pronunciamientos, facilitando de esta
manera el crédito y protegiendo el tráfico
jurídico. El fin de la publicidad es la SEGURIDAD
JURIDICA que proporciona los medios de defensa eficaz de los
derechos de los contratantes al mismo tiempo que crea las
condiciones necesarias para el conocimiento de la
situación verdadera de las relaciones jurídicas
inmobiliarias. La publicidad otorga certeza al contenido del
registro de modo que sus asientos gozan de la
presunción de exactitud aunque tales asientos no
concuerden exactamente con la realidad
jurídica.C) PRINCIPIO DE ROGACION: Rogación
significa pedido, petición, es decir, las anotaciones
e inscripciones en el registro DEBEN SER SIEMPRE PEDIDAS ya
que el Registro no actúa de oficio, pueden pedirlas:
a) El Autorizante (Escribano) del documento que se pretende
inscribir o anotar; b) Quien tuviere un interés en
asegurar el derecho que se ha de registrar (ej.: el
particular que sufre perjuicios por la inactividad del
Escribano que autorizó la escritura). Este principio
tiene algunas excepciones: i) Las anotaciones de medidas
cautelares (embargos, inhibiciones, etc.) caducan a los cinco
años de pleno derecho, sin necesidad de
rogación (art. 701 del Cód. Proc. Civil); ii)
Las anotaciones de los hipotecas caducan a los veinte
años 8siempre que no se renueve su
inscripción), sin necesidad de
rogación.D) PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL: por
este principio el titular registral es tratado como verdadero
titular del dominio o derecho real inscripto a su nombre. La
inscripción es el punto de partida de la eficacia del
principio porque de ella nace la presunción de que el
derecho existe y pertenece al titular registral. El titular
goza de la presunción "iuris tantum" a su favor,
porque una vez probada la existencia de la
inscripción, el favorecido se ve liberado de la
obligación de probar la existencia del derecho; de
este modo el titular registral litiga desde una
posición privilegiada porque no necesita de
ningún tramite previo para lograr el reconocimiento
del derecho inscripto por parte de quienes lo desconozcan,
lesionen o perturben; debiendo quienes lo desconocen probar
la no titularidad del derecho real invocado por aquel que
inscribió su derecho real.E) PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL: Es
otra de las manifestaciones del principio de exactitud del
contenido del Registro, en cuya virtud el contenido registral
se reputa irrebatiblemente exacto en provecho del Tercer
Adquirente como medio de lograr la seguridad en el
tráfico jurídico de inmuebles. Este principio
se manifiesta mediante una doble presunción: a) la
presunción "iuris tantum" de que los derechos existen
y pertenecen al titular registral y b) la presunción
"iure et de iure" en virtud del cual los terceros adquirentes
se encuentran en una posición inatacable. Esto es, la
presunción de exactitud del Registro y
presunción de Integridad del Registro, que produce el
efecto de que "lo que no está inscripto en el Registro
en el momento de la adquisición no existe; lo no
inscripto no perjudica a terceros".F) Existen otros principios no menos
importantes como:
El principio de Prioridad: este principio se concreta en
que "aquel en cuya virtud el acto registral que primeramente
ingresa en el Registro de la Propiedad, se antepone, con
preferencia excluyente o superioridad de rango, a cualquier otro
derecho real que, siéndole incompatible o perjudicial, no
hubiera aún ingresado en el Registro o lo hubiere sido con
posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha
anterior";
El principio de especialidad: Este principio establece
que el inmueble debe estar individualizado perfectamente (valor,
ubicación, quien es su titular, si tiene gravámenes
hay que especificar su monto, por ej.. una hipoteca por un monto
determinado, etc.) y todos los datos deben ser inscriptos en los
asientos registrales.
El Principio de Tracto Sucesivo: Este principio
significa que el orden de prioridad de cada titular que se va
sucediendo, forma una cadena, y cada nueva inscripción se
apoya en la anterior. Ej.: si en el asiento registral aparece
Juan Pérez como Titular, entonces es él y no otro
el único que puede vender o gravar dicho bien.
El Registro de la Propiedad. Concepto.
Importancia.
El Registro de la Propiedad es la institución
encargada de registrar y dar publicidad a los actos de
constitución, modificación, transmisión y
extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles;
tiene por objeto la inscripción de los actos y contratos
relativos al dominio y demás derechos reales sobre
fincas.
Importancia: El Registro de la Propiedad es la
institución encargada de dar publicidad a los actos y
negocios constitutivos, modificativos o extintivos de los
derechos reales sobre bienes inmuebles.
Publicidad de los derechos reales. Legislación
Nacional. La publicidad en materia de derechos reales, es la
exteriorización de las situaciones jurídicas
reales, referidas a cosas individualizadas, a los efectos de que,
posibilitando su cognoscibilidad por los terceros interesados po
los terceros, puedan serle oponibles.
Dirección General de Registros
Públicos. Estructura.
La Dirección General de los Registros
Públicos está organizada por la Ley Nº 879/81
que establece el "CODIGO DE ORGANIZACIÓN JUDICIAL", que en
su Título IX, art. 262 establece que la Dirección
General comprende en total catorce registros, que son los
siguientes:
a) Inmuebles;
b) Buques;
c) Automotores;
d) Aeronaves;
f) Prenda con Registro;
g) Personas Jurídicas y Asociaciones
h) Derechos Patrimoniales en las relaciones de
familia;
i) Derechos Intelectuales;
j) Público de Comercio:
k) Poderes;
l) Propiedad Industrial;
m) Interdicciones, y
n) Quiebras y convocatorias.
El Registro que nos corresponde analizar de acuerdo con
los objetivos de la materia es el de Inmuebles. El art. 311 del
COJ., establece.
"El Registro de Inmuebles se llevará abriendo uno
particular a cada finca, comenzando por la primera
inscripción que se expida, y agregando a
continuación todas las inscripciones, anotaciones y
cancelaciones posteriores, sin dejar claros entre unas y
otras".
El art. 315 del COJ prescribe:
"En cada uno de los registros de inmuebles, hipotecas,
embargos e inhibiciones se llevaran dos libros índices,
por orden alfabético, según la letra que
corresponda a la inicial del apellido del dueño de los
bienes. Uno de ellos se conservará en la oficina de
origen, y el otro se remitirá al archivo"
Actos inscribibles.
De acuerdo a los principios generales consagrados por el
COJ, los actos sujetos a la formalidad de la inscripción
son, fundamentalmente, aquellos por medio de los cuales se
constituyen, transmiten, modifican o extinguen derechos reales.
Así, se llevan al registro las modificaciones y
extinciones de derechos reales, las anotaciones preventivas
así como a los actos que tengan por consecuencia
restricciones al derecho de propiedad; así cabe mencionar
los siguientes:
Los derechos reales: dominio y condominio, usufructo,
uso y habitación, servidumbres activas e hipotecas. Lo que
se inscribe es el Acto que constituye, modifica o extingue un
derecho real.
El Código de Organización Judicial
establece en el art. 269:
"En el registro de Inmuebles se anotarán los
derechos reales y sus modificaciones o extinciones; los bienes
afectados al régimen legal del bien de familia, así
como la inhibición, embargo, u otras restricciones al
derecho de propiedad. Se anotarán, asimismo, los contratos
de locación".
Cabe expresar que para la realización de un acto
jurídico referente a constituyen, transmiten, modifican o
extinguen derechos reales, los Notarios y Escribanos
Públicos deben solicitar al Registro de Inmuebles el
"Certificado de las condiciones de dominio" que tiene el efecto
de "BLOQUEO" registral por un determinado plazo, en este sentido
el C.O.J. establece:
Art. 280 (modif.. por Ley 963/82): "Ningún
Escribano podrá extender, aunque las partes lo soliciten,
escritura alguna que transmita o modifique derechos reales sin
tener a la vista el Certificado del jefe de la Sección
correspondiente, en el que conste el domicilio del inmueble y sus
condiciones actuales, bajo pena de destitución del cargo y
sin perjuicio de las responsabilidades emergentes.
Dicho Certificado será expedido en el día
y será válido por el término de veinte
días en la Capital y treinta días en el Interior
incluyendo los inhábiles. Durante su vigencia no
podrán inscribirse los embargos, inhibiciones o cualquier
otra restricción de dominio, ni ningún instrumento
público o privado que restrinja, modifique, constituya o
limite derechos referentes al mismo bien.
Tampoco podrán expedirse otros certificados
relativos al mismo inmueble.
El Funcionario que no observare las prescripciones que
anteceden serán pasibles de las mismas sanciones
establecidas para los Escribanos Públicos".
Autor:
Carla Santaella
[1] HERMOSA, BLAS. “Derechos
Reales”, 2003, La Ley Paraguaya S.A., Asunción,
pág. 247.
[2] VV.AA. (Ricardo J. Papaño, Claudio
M. Koper, Gregorio A. Dillón y Jorge R. Causse),
“Derechos Reales Tomo I”, 2004, Editorial Astrea,
Buenos Aires –Argentina, pág. 273
[3] La Ley, T. 116, p. 212.
[4] Véase asimismo: El art. Art.2246.-
Al usufructuario le será permitido hacer mejoras en la
cosa con tal que no alteren su forma y substancia; como
también reconstruir cualquier edificio arruinado, pero
en ambos casos no tendrá derecho al pago de las mejoras
o la reconstrucción. Podrá llevarse las mejoras
útiles o suntuarias, siempre que con ello obtuviere
algún beneficio y fuese posible extraerlas sin
daño de la cosa. Tendrá derecho a compensar su
valor actual con el de los deterioros que esté obligado
a pagar. Si el propietario quisiere retener las mejoras que
pueden ser retiradas, deberá el valor de las mismas.
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