DERECHO REGISTRAL Sub Roxana Valencia Huamán
INDICE I.- DERECHO REGISTRAL. 1.- Denominación, Concepto,
caracteres. 2.- Sistemas Regístrales: Francés,
Alemán, Australiano, Español. 3.- Sistema Registral
Peruano. II.- ESTRUCTURA LEGISLATIVA DEL DERECHO REGISTRAL
PERUANO. 1.- Antecedentes: El código civil de 1984. 2.-
Leyes y Reglamentos Especiales. 3.- Organización
Registral: Ley 26366. A) Sistema Nacional de los Registros
Públicos. B) La Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos. 4.- Reglamento General de los Registros
Públicos: TUO Rgto. Gral. de los RR.PP. Res. Sunarp
Nº 079-2005-SUNARP-SN.-
III.- ESTRUCTURA ORGANICA DE LA SUNARP Y ORGANOS DESCONCENTRADOS.
1.- Estatuto de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos. (Res. Sup.Nº 135-2002-JUS del 15-07-02 Mod.
por Res.Sup. Nº 027-2005-JUS del 04-02-05.) 2.- Reglamento
de Organización y funciones – ROF de la SUNARP.
(Res. Suprema Nº 139-2002-JUS del 19-07-2002). A) Estructura
Orgánica de la Superintendencia Nacional de los RR.PP. B)
Estructura Orgánica de los Órganos Desconcentrados.
IV.- PROCEDIMIENTOS REGISTRALES ADMINISTRATIVOS (INSTANCIAS
REGISTRALES). 1) Procedimiento Registral de Calificación e
inscripción de Títulos. 2) Otros procedimientos
regístrales administrativos. V.- PRINCIPIOS REGISTRALES.
Título Preliminar del Rgto. Gral. De los RR.PP.
(Artículos I al X): Publicidad (material y formal),
Rogación y Titulación Autentica, Especialidad,
Legalidad, Tracto Sucesivo, Legitimación, Fe
Pública Registral, Prioridad Preferente, Prioridad
Excluyente.
VI.-PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE CALIFICACION E INSCRIPCION DE
TITULOS.- 1) Primera Instancia.- Definición,
características, inicio (presentación,
calificación,observación,desistimiento,tachas,inscripciones),conclusión.
2) Segunda Instancia.-Recurso de Apelación, procedimiento
en segunda instancia, desistimiento, ejecución de
resoluciones. VII.- ANOTACIONES PREVENTIVAS, INEXACTITUD
REGISTRAL Y SU RECTIFICACION, EXTINCION DE INSCRIPCIONES Y LAS
ANOTACIONES PREVENTIVAS. VIII.- PUBLICIDAD DE LOS REGISTROS Y
DERECHOS REGISTRALES.- IX.- REGISTROS QUE INTEGRAN EL SISTEMA
NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS A CARGO DE LA SUNARP. 1.-
Registro de Propiedad Inmueble. 2.- Registro de Personas
Jurídicas, 3.- Registro de Personas Naturales. 4.-
Registro de Bienes Muebles. X.- BIBLIOGRAFIA.
LOS REGISTROS Y LA PUBLICIDAD
LOS REGISTROS Registros de Seguridad Jurídica Denominados
impropiamente Registros Jurídicas Están destinados
a los particulares, a dotar de certidumbre sus relaciones
jurídicas. Sin necesariamente públicos Registros de
Información Administrativa Denominados impropiamente
Registros Administrativos Están destinados a la
administración, a dotarle de información para el
desarrollo de sus diversas actividades
LA PUBLICIDAD Publicidad General Conjunto de medios que se
utilizan para divulgar y extender el conocimiento o noticia de
determinadas situaciones o acontecimientos Su objetivo es
producir conocimiento efectivo entre las personas hacia quienes
va dirigida Publicidad Jurídica Esta tiene como finalidad
crear efectos, dentro de ésta publicidad se encuentra la
Publicidad Registral Publicidad Jurídica Registral –
Exteriozación sostenida e ininterrumpida de determinadas
situaciones jurídicas. – Órgano del Estado – Busca
producir cognoscibilidad general respecto de terceros. –
Finalidad es tutelar derechos y la seguridad en el
tráfico.
SEGURIDAD JURÍDICA Es una garantía que el derecho
proporciona a los asociados respecto de la conservación y
respeto de sus derechos, y que si éstos fueran violados le
serán restablecidos o reparados Es la protección
que se brinda al titular de derechos subjetivos que estos no van
a ser privados de ellos sin su consentimiento SEGURIDAD
ESTÁTICA SEGURIDAD DINÁMICA Protege al adquiriente
de un derecho subjetivo, quien no puede ver ineficaz su
adquisición en virtud de una causa que no conoció o
que no debió conocer el tiempo de llevarla a cabo Aplicada
a la Publicidad Jurídica Registral
I.- DERECHO REGISTRAL
DENOMINACION DENOMINACIONES.- Ha tenido diversas denominaciones
en su evolución; así en España fuente
principal de este derecho en el Perú lo denomina Derecho
Hipotecario, como consecuencia de haber sido la hipoteca el
primer derecho real materia de inscripción. También
se le conoce como Derecho Inmobiliario Registral o simplemente
como Derecho Inmobiliario. Sin embargo la denominación de
Derecho Registral, responde más a la esencia de la
materia, porque no excluye la inscripción de otros
derechos no referidos a la propiedad, así se ha entendido
en la Argentina, en España, en México y en el
Perú. El derecho registral como rama autónoma de la
ciencia jurídica, tiene como finalidad –
según lo señala el profesor Raul Garcia Coni- la
sistematización de los principios relacionados con la
dinámica de los derechos inscribibles en relación
con terceros.
CONCEPTO CONCEPTO.- Existen diversos criterios en cuanto al
concepto, casi todos los tratadistas españoles lo vinculan
con los bienes inmuebles y los derechos reales.- En el quehacer
doctrinario peruano Dr. Rubén Guevara Manrique define al
Derecho Registral: “El conjunto de normas jurídicas
y principios regístrales que regulan la
organización y funcionamiento de los registros, los
derechos inscribibles y medidas precautorias,… En
relación con terceros”. Por consiguiente el Derecho
Registral tiene como finalidad, la organización de los
llamados “Registros Jurídicos” (aquellos que
arrojan la publicidad efecto):Registro de Propiedad Inmueble,
Registro de Personas Jurídicas etc.. Mientras que el
Derecho Administrativo se encarga de regular a los denominados
“Registros Administrativos” (aquellos que arrojan la
publicidad noticia): Registro de Estado Civil (RENIEC), Registro
de marcas (Indecopi),etc.-
CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL CARACTERES DEL DERECHO
REGISTRAL.- a) Es un Derecho Autónomo.- Constituye una
rama especial del Derecho Civil, en la cual la mayor parte de las
normas que regulan el procedimiento no están contenidas en
el Código Civil, sino en leyes y reglamentos especiales.
b) Es un Derecho Público.- Por que si bien al registrar
acceden a la inscripción de derechos privados, la
inscripción persigue el bien común referido a los
terceros que puedan contratar con los titulares
regístrales, bajo la fe del Registro. c) Es un Derecho
Limitativo.- Por cuanto el derecho registral es de número
cerrado, o sea que sólo admite al Registro los actos y
contratos que la ley señala. d) Es un Derecho Formalista.-
El procedimiento registral está sujeto a etapas
preclusivas y requisitos de cumplimiento obligatorio para la
inscripción o la denegatoria de inscripción de los
títulos.
SISTEMAS REGISTRALES 2) SISTEMAS REGISTRALES: Los sistemas
regístrales en el Derecho Comparado, se configuran por y
para los Registros Inmobiliarios y cada uno tiene elementos que
distinguen unos de otros. Se habla de SISTEMAS REGISTRALES PUROS
(Francés, Alemán y Australiano) y SISTEMAS
REGISTRALES MIXTOS (Español y Peruano), sin embargo no hay
sistemas puros porque unos han influido sobre otros
recíprocamente.
SISTEMA REGISTRAL FRANCES a) Sistema Registral Francés.-
Base Legal: Ley de Transcripciones del 14-01-1955 modificado el
14-10-1955. Forma de Asiento: Trascripción y se
encuadernan los títulos bajo estricto orden de
presentación. El Registro no es constitutivo.
Inscripción: Obligatoriedad bajo responsabilidad del
notario. Este sistema no garantizan quien es el dueño del
derecho, pero si proporciona información relevante que el
dueño es necesariamente uno de los varios que el registro
publica es decir delimitan el área de la
investigación. Como quiera que no existe impedimento en
registral titularidades diferentes y no compatibles respecto del
mismo inmueble, sus efectos se limitarán a indicar el
grupo dentro del cual está el titular. Atendiendo a que la
incertidumbre es menor pero que aún existe, debe
recurrirse a mecanismos complementarios como la
contratación de un seguro de mercado.
SISTEMA REGISTRAL ALEMAN b) Sistema Registral Alemán.-
Base Legal: Código Civil, el catastro y el Registro
Territorial. Técnica Registral: El folio Real sobre la
base del principio de especialidad que vincula el aspecto
físico de la propiedad establecido por el catastro y el
aspecto jurídico de la propiedad. Efectos de la
inscripción: El acuerdo de las partes y la
manifestación de voluntad ante el notario constituye parte
del proceso de trasmisión del dominio que se perfecciona
en el Registro. El Registro es Constitutivo. La
inscripción es facultativa. Sólo admite derechos
perfectos; las modificaciones del asiento sólo puede ser
ordenada vía judicial. Y quienes adquieren bajo la Fe del
registro la presunción es de fe pública, no
aceptando prueba en contrario. Este sistema proporciona de forma
inmediata y autosuficiente la información deseada: la
titularidad, delimitación del derecho, cargas que lo
gravan etc. Este sistema requiere grandes barreras de entrada
generando un alto grado de seguridad jurídica sin
necesidad de mecanismos complementarios. En el sistema
alemán, el único derecho existente es el
publicitado.
SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO c) Sistema Registral Australiano.-
(Llamado Sistema Torrens creado por Sir Robert Torrens). Ley Real
Property Act. En 1858. Esta ley constituye una ficción
jurídica por la cual los terrenos de las colonias inglesas
revertían a la corona la cual los adjudicaba mediante el
procedimiento de la ley de propiedad Real, que convierte al
registrador en juez de títulos por cuanto admite la
rogatoria solicitando la propiedad a la que se debe adjuntar los
títulos que lo amparan, califica y ordena la
publicación, admite la oposición si se produjera
determina el mejor derecho entre el solicitante y el opositor.
Este sistema tiene al catastro como base para determinar el
aspecto físico y debe adjuntarse la rogatoria.
Técnica: Folio Real. Forma del asiento:
Inscripción. Inscripción: Obligatoria. El registro
es constitutivo, legitimadora, constituyendo la partida registral
el título real que se otorga al inscribirlo. La
inscripción hace nacer el derecho de propiedad y sanea los
defectos del título que se convierte en inatacable
otorgándose el titulo de propiedad a nombre de la corona
inglesa. Las ventajas del este sistema: Elimina la inseguridad en
la contratación, elimina litigios sobre la propiedad y
fomenta el crédito inmobiliario. Esta asegurada por el
Estado.
SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL d) Sistema Registral
Español.- Nace en España con la Ley hipotecaria de
1861 que ha sido modificada para adecuarla a los cambios socio
económicos. Técnica Registral: Folio real. Forma de
los asientos: Inscripción. El Registro es Declarativo, da
publicidad al derecho inscrito con la única
excepción del derecho real de hipoteca cuya
inscripción tiene efecto constitutivo y es de
carácter obligatoria. La inscripción produce los
efectos de presunción juris tantum (principio de
legitimación) se presume cierto y produce todos sus
efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez. Y es Jure et Jure para el tercero que adquiere bajo la
fe del registro (fe pública registral). Este sistema
proporciona de forma inmediata y autosuficiente la
información deseada: titularidad, cargas que lo gravan,
generando un alto grado de seguridad jurídica sin
necesidad de mecanismos complementarios- En este sistema el
derecho publicado es el único que requiere conocer el que
pretende contratar, bastará al adquiriente verificar la
publicidad del registro e inscribir su derecho para gozar de la
seguridad de la firmeza de su adquisición, a través
de los principios de legitimación, fe pública,
tracto sucesivo, especialidad etc. la inscripción del
derecho en este sistema constituye un mecanismo de
protección. Ahorrando costos de transacción.
SISTEMA ANGLOSAJON e) Sistema de Países de
Tradición Anglosajona.- En estos sistemas facilitan la
labor de búsqueda de la información, el Registro no
es Constitutivo, ya que la información que brinda el
registro sólo coadyuva a la investigación personal,
proporcionado datos para determinar titularidades, facultades
dispositivas existencias de otros derechos, etc. Sin embargo la
publicidad que brinda es meramente informativa, sin que existan
sólidas barreras de acceso, por lo que la seguridad
jurídica debe lograrse a través de mecanismos
complementarios como, los seguros de títulos.
SISTEMA REGISTRAL PERUANO (1) 3) SISTEMA REGISTRAL PERUANO.- Este
sistema se encuentra dentro del ámbito de influencia del
Derecho Registral Español, tanto en la técnica:
folio real; forma de los asientos: Inscripción; y efectos
de la inscripción, acoge la presunción juris tatum
y la jure et de jure para quien adquiere bajo la fe del registro
El Perú ha innovado el sistema registral que en la mayor
parte de legislaciones solo ordena un Registro Inmobiliario. Al
integrar registros personales a los registros tradicionales, ha
coadyuvado a otorgar seguridad jurídica en el
tráfico.
SISTEMA REGISTRAL PERUANO (2) A fin de determinar las
características de nuestros sistema debemos definir los
sistemas imperantes: Sistema de Trascripción, son aquellos
que son transcritos literalmente en los archivos de los
registros, sin abreviación ni omisión alguna
(Francia). Sistema de Inscripción, se extrae de los
títulos los elementos esenciales, para que quede
constancia en los asientos de inscripción (alemán,
español), Nuestro sistema es el de Inscripción,
porque aun cuando se archive copia del título se publica
un asiento que es un resumen o extracto del título.
Sistema Potestativo, cuando las personas deciden voluntariamente
su acceso o no al registro (alemán). Mientras que el
Sistema Obligatorio, cuando se establecen sanciones para quienes
no cumplan con inscribir los actos correspondientes
(francés, australiano). Sistema Constitutivo, es aquel que
no admite la existencia de un acto o contrato si éste no
ha sido inscrito. La inscripción resulta un elemento de
validez del acto jurídico (Australiano). Mientras que el
Sistema Declarativo, se acepta la existencia del acto
jurídico a pesar de su falta de inscripción.
SISTEMA REGISTRAL PERUANO (3) En nuestro ordenamiento civil
encontramos una amplia variedad de situaciones: Hipoteca
(constitutiva), Transferencia de propiedad (declarativa),
Arrendamiento (declarativa), Persona Jurídica
(constitutiva), Patrimonio Familiar (constitutiva). En
conclusión, lo que pretende el ordenamiento civil es
otorgar a la inscripción de cada institución la
naturaleza que a ella sea más conveniente. En nuestro
Sistema los Registros de Bienes se distinguen de los Registros
Personales: En cuanto a la técnica, los de bienes son de
folio real y los personales son de folio personal. En cuanto a la
forma de los asientos, todos se extienden bajo la modalidad de la
inscripción.
II.- ESTRUCTURA LEGISLATIVA DEL DERECHO REGISTRAL PERUANO
1.- ANTECEDENTES.- Los Registros Públicos en el
Perú, como toda institución registral, está
destinado a la inscripción de los actos y contratos y
derechos que señala la ley y a la publicidad de
éstos. Nacen como registros de la propiedad inmueble por
ley del 2 de Enero de 1888 bajo la dirección e
inspección del Poder Judicial, integrando en 1902 al
Registro Mercantil y de Buques creados en el Código d
Comercio, y en 1916 al Registro de la Prenda Agrícola
creada por Ley 2402. En 1936 a la dación del Código
Civil formaba parte del Libro Cuarto de los Derechos Reales y
estaba integrado por los registros de propiedad, mercantil,
personas jurídicas, personal, buques, prenda
agrícola, testamentos, mandatos. En 1965 se integro el
Registro de Declaratoria de Herederos (sucesiones intestadas). A
la dación del Código Civil de 1984, en una mejor
sistematización se dispuso un Libro Especial Libro IX
– Registros Públicos; el Art. 2008 señala los
registros que lo integran incluyendo el de bienes muebles y el
Art. 2009 agrega los omitidos: Registro de Naves, Aeronaves,
Prenda Agrícola, Mercantil y demás regulados por
ley. Así como también se señala que actos
son inscribibles por cada registro. Y sobre todo los principios
regístrales que lo rigen: Legalidad y Rogación
(Art. 2011), Publicidad (Art.2012), De Legitimación (Art.
2013), Buena Fe Registral (Art. 2014), Tracto Sucesivo (Art.
2015), Prioridad (Art. 2016), Impenetrabilidad (Art. 2017).
Opinión: Dr. Jorge Luis Gonzales Loli, Señala que
el Derecho Registral Peruano, ha desarrollado puntos que hace
necesario la esperada reforma del Código Civil, y que debe
consistir en la separación del Libro IX, dictándose
una ley especial que regule la actividad registral de manera
precisa y detallada.
2.- LEYES Y REGLAMENTOS ESPECIALES.-(Art. 2009 C.C., Los RR.PP.
se sujetan a lo dispuesto en este Código, a sus leyes y
reglamentos especiales) Código Civil: Libro IX: Registros
Públicos, Art. 2008 al 2045. Ley 26366 del 14-09-1994:
Crea el SINARP y la SUNARP. Res. Nº 195-2001-SUNARP-SN del
19-07-01vigente el 01-10-2001, y mediante, Res. Nº
079-2005-Sunarp-Sn del 21-03-2005 se aprueba el TUO del RGRRPP.
Res. Suprema Nº 135-2002-JUS del 15-07-02 aprueba Estatuto
de la SUNARP. Res. Suprema Nº 139-2002-JUS del 19-07-02
Rgto. Orga. Fun. de la SUNARP. Res. Nº 287-2002-SUNARP/SN
23-07-2002, aprueba Código de Ética de la Sunarp.
Res. Nº 565-2002-Sunarp/Sn del 29-11-2002, aprueba el Rgto.
Tribunal Registral. Ley 27755 del 15-06-2002: Crea el Registro de
Predios a cargo de la SUNARP. Res. Nº 540-2003-Sunarp-Sn del
21-11-03, aprueba el Rgto. Ins. Reg. de Predios. Ley 26877 Ley
General de Sociedades. Res. Nº 200-2001-Sunar/Sn del
24-07-2001, aprueba el Rgto. Reg. de Sociedades. Decreto Supremo
Nº 058-2003-MTC del 12-10-2003 Regto. Nacional de
Vehículos. Res. Nº 087-2004-Sunarp-Sn del 01-03-2004
Rgto. Insc. Del Reg. Prop. Vehicular. Ley 28677 del 01-03-2006,
Ley de Garantías Mobiliarias. Res. Nº
142-2006-Sunarp-Sn del 26-052-2006 Rgto. de Ins. Del Reg. Mob. De
Contratos y su Vinculación con los Registros
Jurídicos de Bienes Muebles. Res. Nº
218-2006-Sunarp-Sn del 06-08-2006 Rgto. de Saneamiento del tracto
Registral Interrumpido en los Reg. Jurídicos de Bienes
Muebles.
Ley 26002 del 27-12-2002 Ley del Notariado. Ley 26662 del
22-09-1996 Ley Notarial en Asuntos No Contenciosos. Ley 27333 del
30-07-2000 Ley complementaria de la ley 26662. Ley 27444, Ley de
Procedimientos Administrativos General. Ley 27972 del 27-05-2003,
Ley Orgánica de Municipalidades. Ley 28294, Sis. Nac.
Integrado de Catastro y su Vinculación con Reg. de
Predios. Ley 26878 del 19-11-1997, Ley de Habilitaciones Urbanas.
D.S. 010-2005-Vivienda, TUO del Rgto. De la Ley de Habilitaciones
Urbanas. D.S. 011-2006-Vivienda 08-05-2006, aprueba el Rgto.
Nacional de Edificaciones. Ley 26512 del 28-07-1995 y Ley 27493
del 02-07-2001, Dispone el Saneamiento Físico Legal de los
Bines Inmuebles de las Entidades del Sector Público. D.S.
Nº 130-2001-EF del 02-07-2001, medidas reglamentarias para
el Saneamiento de Bienes Inmuebles del Estado. D.S. Nº
154-2001-EF del 18-07-2001, aprueba el Rgto. Gral. De
Procedimientos Administrativos de los Bienes de Propiedad del
Estado. Ley 27157 del 20-07-1999, Ley de Regularización de
Edificaciones. D.S. 035-2006-VI del 08-11-2006, TUO del
Reglamento de la Ley 27157. D. Legislativo Nº 667 del
09-03-1991, Ley del Registro de Predios Rurales. Ley 27161 del
04-08-1999, Ley Modificatorias y Ampliatorias de Ley del Registro
de Predios Rurales (Determinación, Conversión y
Rectificación de Áreas). La Jurisprudencia
Registral emitida por el Tribunal Registral,
específicamente por los Precedentes de Observancia
Obligatoria.
3.- ORGANIZACIÓN REGISTRAL. (Ley 26366 del 14-10-1994),
crea la SINARP y SUNARP. A.- SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS (SINARP).- Mantener y preservar la unidad y coherencia
de la función registral en todo el país, orientado
la especialización, simplificación,
integración y modernización de la función.
(Art. 1º) El sistema vincula en lo jurídico registral
a los Registros de todos los sectores públicos y esta
conformado por los siguientes registros (Art. 2): a) REGISTRO DE
PERSONAS NATURALES.- Unifica los Registros de: Mandatos y
Poderes, Testamentos, Sucesiones Intestadas, Personal, de
Comerciantes. b) REGISTRO DE PERSONAS JURIDICAS.- Unifica los
Registros de: Personas Jurídicas, Mercantil, Sociedades
Mineras, Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos,
Sociedades Pesqueras, Personas Jurídicas creadas por ley,
de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada (Ley 21621).
c) REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE.- Unifica los Registros de: El
Registro de Predios ley 27755 (Esta conformado por: Registro de
Propiedad Inmueble, El Registro Predial Urbano, Sección
Especial de Predios Rurales). Registro de Concesiones para la
Explotación de Servicios Públicos. Registro de
Derechos Mineros. d) REGISTRO DE BIENES MUEBLES.- Unifica los
Registros: Bienes Muebles, Propiedad Vehicular, Naves y
Aeronaves, Embarcaciones Pesqueras y Buques, Registro Mobiliario
de Contratos (Ventas a Plazos, Prenda Industrial,
Agrícola, Minera, pesquera etc.) e) LOS REGISTROS DE
CARACTER JURIDICO CREADOS O POR CREARSE.
GARANTIAS DEL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS.- a) La
autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus
funciones regístrales. b) La intangibilidad del contenido
de los asientos regístrales salvo título
modificatorio posterior o sentencia judicial firme. c) La
seguridad jurídica de los Derechos de quienes se amparan
en la fe del registro. d) La indemnización por los errores
regístrales. B.- LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS
REGISTROS PUBLICOS.- Organismo descentralizado, autónomo
del sector de Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los
RR.PP., con personería jurídica de Dº
Público, con patrimonio propio y autonomía
funcional, jurídico registral, técnica,
económica, financiera y administrativa. Su domicilio y
sede principal en Lima y podrá establecer oficinas
descentralizadas en el territorio de la república. Dictar
las políticas y normas técnico administrativas de
los RR.PP., estando encargada de planificar, organizar, normar,
dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y
publicidad de los actos y contratos en los RR.PP. que integran el
Sistema Nacional. Integración de los RR.PP. a nivel
nacional con el objeto de modernizar el sistema dotando a los
Registros de una organización, procedimientos y
tecnología avanzada en materia de archivo e
información registral. Esta conformada por órganos
de alta dirección, gerencias y oficina de control interno
cuyas funciones se especifican en su estatuto.
4) REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS.- Res. Nº
195-2001-Sunarp-Sn del 19-07-2001 se aprobó el Rgto. Gral.
de los RR.PP. Entró en vigencia 01-10-2001, derogando el
anterior reglamento que fue aprobado por Corte Suprema el
16-05-1968 cuya vigencia fue por de 30 años. Ante las
posteriores modificaciones de varios artículos, por Res.
Nº 079-2005-Sunarp-Sn del 21-03-2005, se dictó el TUO
del Rgto. Gral. de los RR.PP., el cual esta vigente. En su
elaboración se ha tomado como antecedente legislativo
fundamental a la ley y al reglamento hipotecario español,
pero con las particularidades de nuestro ordenamiento legislativo
la practica registral nacional, de allí que la gran
cantidad de artículos solo consagran diversos criterios
que ya habían sido uniformemente aceptados por la
jurisprudencia registral. Este Reglamento General, consta de un
Titulo Preliminar conformada por X artículos, en la cual
se desarrolla los principios regístrales en la cual se
basa el quehacer registral, consta de 11 títulos y 169
artículos en la cual se desarrolla los procedimientos
regístrales tanto en la primera como en la segunda
instancia. Este Reglamento General fue la base para que se
deroguen los antiguos reglamentos y se dicten nuevos reglamentos
específicos para cada registro, así tenemos: Rgto.
Registro de Sociedades (Res. Nº 200-2001-Sunarp-Sn del
24-06-01); Rgto. Registro de Propiedad Vehicular (Res. Nº
087-2004-Sunarp-Sn del 01-03-2004); Rgto. Registro de Predios
(Res. Nº 540-2003-Sunarp-Sn del 17-11-2003).
III.- ESTRUCTURA ORGANICA DE LA SUNARP Y ORGANOS
DESCONCENTRADOS
1.- ESTATUTO DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS. Aprobado por Resolución Suprema Nº
135-2002-JUS del 15-07-2002, Viene a normar la naturaleza,
funciones generales y régimen económico y laboral
de la SUNAP, así como establece su estructura
orgánica, así como las atribuciones y obligaciones
de sus distintos órganos: Alta Dirección,
Órgano Consultivo, de Control, de Asesoramiento, de Apoyo,
de Segunda Instancia Registral y Órganos Desconcentrados.
2.- REGLAMENTO DE ORGANIZACIÓN Y FUNCIONES – ROF DE
LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS. Aprobado
por Resolución Suprema Nº 139-2002-JUS del
19-07-2002. Es el instrumento Técnico Normativo de
gestión institucional, orientado a contribuir al logro de
los objetivos y metas establecidos por el ente rector, así
como el documento de control, evaluación y
modernización de los procesos de la administración
general del SINARP. Determina la finalidad, objetivos,
organización básica y funciones generales de la
SUNARP, así como la dependencia, nivel jerárquico y
relaciones de las unidades orgánicas que la conforman. El
ámbito de acción y aplicación, comprende a
todas las unidades orgánicas de la SUNARP. Se fundamenta
en la ley 26366 que crea el SINARP y la SUNARP; en el Estatuto de
la SUNARP y en la Ley de Predios Nº 27577.
A.- ESTRUCTURA ORGANICA DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS
REGISTROS PUBLICOS (SUNARP).
B.- ESTRUCTURA ORGANICA DE LOS ORGANOS DESCONCENTRADOS
IV.- PROCEDIMIENTOS REGISTRALES ADMINISTRATIVOS (INSTANCIAS
REGISTRALES)
1.- PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE CALIFICACION E INSCRIPCIÓN
DE TITULOS (INSTANCIA REGISTRALES) ART. 3 R.G.RR.PP. PRIMERA
INSTANCIA: REGISTRADOR PUBLICO Funcionario Público,
características especiales como la autonomía en la
calificación registral con sujeción a la legalidad
aplicable. Las autoridades administrativas superiores carecen de
competencia para dictar ordenes respecto a la calificación
de los títulos. En el ejercicio de sus funciones es
autónomo, actúa de manera independiente, personal e
indelegable. Para asumir al cargo se requiere ser peruano, con 02
años en la función de asistente registral y 04
años de ejercicio profesional de abogado y haber aprobado
el concurso público de méritos. Son nombrados en
cada zona registral por el Jefe zonal. Efectúa el proceso
de inscripción y publicidad de los actos y contratos
SEGUNDA INSTANCIA: TRIBUNAL REGISTRAL Rgto. Del Tribunal
registral (Res. Nº 565-2002-Sunarp-Sn-del 29-11-2002, mod.
Por res. Nº 263-2005-Sunarp-Sn 21-10-2005) Segunda y
última instancia administrativa de las apelaciones contra
las observaciones, tachas, liquidaciones y otras emitidas por los
registradores en el proceso registral. Los vocales son
independientes en el ejercicio de sus funciones no estando
sometido a mandato imperativo alguno. Tiene competencia nacional.
Esta conformada por 5 salas descentralizadas e itinerantes:
1º, 2º y 3º con sede en Lima, 4º sede en
Trujillo y 5ª sede en Arequipa. El tribunal registral esta
compuesto por 16 vocales, 15 integran sala y 1 es alterno.
1.- PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE CALIFICACION E INSCRIPCIÓN
DE TITULOS (INSTANCIA REGISTRALES) ART. 3 R.G.RR.PP REGISTRADOR
PUBLICO Realiza las liquidaciones de las devoluciones de derechos
de tasas regístrales. Propicia y facilita las
inscripciones, formula las observaciones y tachas de los actos y
contratos. Emite opinión de carácter técnico
registral. Emite informes mensuales. Depende
Jerárquicamente del jefe zonal. Responde
administrativamente y funcionalmente ante el gerente registral.
Tiene mando funcional sobre el asistente registral a su cargo
TRIBUNAL REGISTRAL El tribunal cuenta con 1 presidente 1
secretario técnico y 5 presidentes de sala. El presidente
es designado por el Superintendente adjunto entre los presidentes
de sala por un año. Cada sala se encuentra integrada por 3
vocales. Los presidentes de cada sala son elegidos por un
año. El pleno registral es la reunión de los
vocales que integran el tribunal y sus atribuciones esta la de
aprobar y modificar o dejar sin efecto los precedentes de
observancia obligatoria. Los acuerdos del pleno que aprueban
precedentes de observancia obligatoria establecerán las
interpretaciones a seguirse de manera obligatoria por las
instancias regístrales, en el ámbito nacional,
mientras no sea modificado o dejado sin efecto mediante otro
pleno, mandato judicial o norma posterior.
2.- OTROS PROCEDIMIENTOS REGISTRALES ADMINISTRATIVOS No se
encuentran destinados a la inscripción de títulos.
Las instancias resolutivas no son el registrador ni el tribunal
registral, constituyendo instancias administrativas: Gerencia
Registral, Jefatura Zonal y la Superintendencia. PROCEDIMIENTO DE
DECLARACION DE DUPLICIDAD DE PARTIDAS CON INSCRIPCIONES
INCOMPATIBLES Y OPOSICION (Art. 60 RGRRPP). Duplicidad: Cuando se
ha abierto más de una partida para el mismo bien o
persona, así como la superposición total o parcial
de áreas inscritas en partidas de distintos predios.
Autoridad competente: Gerente Registral emite resolución
que será notificada a titulares y terceros afectados,
dando inicio del trámite y además ordenara se
publicite mediante anotaciones en ambas partidas y se
publicará en el peruano 60 días. En caso de haber
OPOSICION, se dará por concluido el procedimiento,
quedando expedito el derecho para demandar ante el órgano
jurisdiccional: La declaración de cierre,
cancelación, invalidez o cualquier otra pretensión
destinada a rectificar la duplicidad. En caso que NO HUBIERA
OPOSICION, la gerencia dispondrá el CIERRE de la partida
menos antigua. Extendido el cierre no podrá extenderse
nuevos asientos. Dicho cierre no implica la declaración de
invalidez de los asientos regístrales, corresponde al
poder judicial el derecho que corresponda. DUPLICIDAD DE PARTIDAS
IDENTICAS (Art. 58 RGRP). DUPLICIDAD DE PARTIDAS: INSCRIPCIONES
COMPATIBLES (Art. 59 RGRP). DUPLICIDAD GENERADA: APARICION DE
PARTIDAS PERDIDAS (Art. 62 R.G)
B.- PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE REGULARIZACION DE ASIENTOS Y
ANOTACIONES DE INSCRIPCION (Art. 73 RGRRPP). Cuando la
anotación así como su asiento no se encuentra
suscrito por registrador. La Gerencia Registral oficia al
notario, funcionario correspondiente para que le proporcione el
original o copia certificada de la anotación de
inscripción. Previa verificación, la gerencia
emitirá la resolución que autorice la
suscripción de la anotación y el asiento
respectivo. En caso de que no se pudiera obtener la
documentación no procederá la
regularización, el Gerente emite resolución, contra
ésta procede el recurso de reconsideración ante el
mismo gerente, apelación ante el jefe zonal y
revisión ante el directorio (Art. 207 Ley 27444).
También el usuario podrá SOLICITAR LA CALIFICACION
del Título Archivado, como si se tratara de una nueva
presentación. C) PROCEDIMIENTOS DE RECONSTRUCCION DE
PARTIDAS Y DE TITULOS ARCHIVADOS. La facultad resolutiva
corresponde al Gerente Registral siendo de aplicación las
normas del Proc. Adm. Gral. Ley 27444 (Art. 126 RGRRPP). Las
instancias: Reconsideración (G. Registral),
Apelación (Jefe Zonal) Revisión (Directorio). a)
RECONSTRUCCION DE PARTIDAS.- (Art. 117 a 121 R.G.RR.PP.) Partida
pérdida, destruida totalmente o parcialmente. El G.R.
emite resolución ordenando el inicio del Proc.
Reconstrucción de Partida y dispondrá la
publicación en el peruano y otro diario de mayor
circulación, así como solicitará
información a notarios, archivos municipalidades y otras
entidades.
El plazo de reconstrucción es de 6 meses, el gerente
ordena se extienda provisionalmente los asientos, cuando se
obtenga información que permita acreditar la
inscripción. Transcurrido el plazo, la gerencia
declarará concluido el procedimiento y adoptará: .-
Convertir en definitivos los asientos provisionales extendidos
durante el procedimiento, la conversión implica que la
partida ha quedado reconstruida. .- Prorrogar indefinidamente la
vigencia de los asientos provisionales extendidos durante dicho
procedimiento. En caso que se acredite que los asientos
provisionales no constituyen la totalidad de los asientos que
integran la partida. .- Dar por concluido el procedimiento sin
haber reconstruido la partida, en este caso el interesado
podrá recurrir al poder judicial (Art. 125 RGRRPP). b)
RECONSTRUCCION DE TITULOS ARCHIVADOS (Art. 123 RGRRPP). .-
Pérdida o destrucción total o parcial de un
título archivado. .- Gerencia Registral emite
resolución disponiendo el inicio del procedimiento,
publicando en el Peruano y en otro de mayor circulación.
.- El plazo es de 6 meses, vencido dicho plazo sin que se haya
obtenido los instrumentos que permitan la reconstrucción,
la gerencia dará por concluido el procedimiento. .- La
conclusión no impedirá que con posterioridad pueda
presentarse los instrumentos que permitan la
reconstrucción. En caso de ser positiva la Gerencia
registral expedirá resolución disponiendo la
reconstrucción del título archivado y su
reincorporación al archivo registral. .- En los casos que
no sea posible reconstruir el titulo archivado conforme al
procedimiento indicado, los interesados podrán recurrir al
poder judicial.
D.- QUEJAS Y DENUNCIAS EN MATERIA REGISTRAL.- Directiva Nº
015-2002-SUNARP-SN del 25-10-2002. Establece el procedimiento
sobre la responsabilidad administrativa de los funcionarios y
servidores de la SUNARP y sus órganos desconcentrados en
la tramitación de quejas administrativas por defectos de
tramitación y denuncias por inconducta funcional o falta
administrativa. DENUNCIA.- Imputación contra el
registrador o integrante de segunda instancia registral, que en
el ejercicio de sus funciones hayan incurrido en falta ya sea por
acción u omisión, a fin de que se investigue y se
determine su responsabilidad y se les imponga medida
disciplinaria. La denuncia no afecta la calificación del
título ni prorroga la vigencia del asiento de
presentación. Asimismo son improcedentes las solicitudes
de revocatoria de las decisiones emitidas por las instancias
regístrales así como la anulación de los
asientos regístrales formuladas a través de la
denuncia. QUEJA, solo lo puede formular las personas legitimadas
en Art. III del T.P. RG. DENUNCIA: Puede interponerla cualquier
administrado. PLAZO: Cuando la queja o denuncia se interponga
contra los Registradores Públicos, será resuelto
por el Jefe zonal en el plazo de 30 días previo dictamen
del Gerente Registral; cuando sea contra los vocales será
resuelta por el superintendente adjunto previo dictamen del jefe
zonal. APELACION.- Procede dentro de los 15 días, en caso
de los registradores públicos es competente el
Superintendente y en el caso de los vocales del Tribunal
Registral es competente el Directorio.
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