Evicción y vicios redhibitorios

Introducción

El presente trabajo es fruto de una investigación, no tal vez la más completa, pero se ha tratado de elaborar con la bibliografía con la que la mayoría de los estudiantes cuenta, tratando de que sirva como un útil material de consulta para quienes tengan oportunidad de leerlo.

Específicamente en el área de contratos, el tema a ser abordado en esta investigación es el de la Evicción y los Vicios Redhibitorios. Las obligaciones principales del vendedor, derivadas de la perfección de un contrato de compraventa, consisten en entregar la cosa vendida y conservarla con la diligencia propia de una buen padre de familia y prestar la garantía de saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos. Ŭ vendedor está obligado al saneamiento de la cosa objeto de la venta, para ello deberá:

• Garantizar la posesión legal y pacífica de lo vendido (saneamiento por evicción)

• Responder de los vicios o defectos ocultos que tuviere (saneamiento por vicios ocultos)

Estos son solo algunos de los preconceptos que deben tenerse en cuenta antes de introducirse al estudio de dicho tema.

Evicción y redhibición

Evicción

Prenociones

Quien transmite una cosa por título oneroso(vendedor, cedente, etc.) esta obligado a garantizar la legitimidad del derecho que transmite; debe asegurar al adquirente que su título es bueno y que nadie podrá perturbarlo alegando un mejor derecho. Esta es la llamada "Garantía de Evicción", regulada en nuestro Código Civil.

Según Miguel Angel Pangrazio en su "Código Civil Paraguayo Comentado", "… La evicción significa privación de todo o parte de la cosa adquirida por el comprador por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior o contemporáneo a la adquisición."

Concepto:

Es la perdida o turbación que sufre el adquirente de un bien o de un derecho real sobre el mismo, por vicios de derecho ignorado, anteriores o concomitantes a la adquisición en virtud de un fallo judicial.

La palabra evicción procede del latín "evincere" que significa vencer en juicio y consiste en la privación que se hace al comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra de todo, o parte, de la cosa comprada.

Por lo tanto, el saneamiento por evicción es la obligación que tiene el vendedor de indemnizar daños y perjuicios al comprador si éste es privado de la cosa comprada en todo o en parte por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra.

Art. 1759: Habrá evicción cuando quien adquirió bienes a titulo oneroso o los dividió con otro, fuere en virtud de fallo judicial y por causa ignorada, anterior o contemporánea a la transferencia o división, privado total o parcialmente del derecho adquirido.

Responderán tanto quien transmitió o dividió los bienes como los antecesores en el titulo traslativo del dominio.

Si la sentencia fuere arbitral, solo producirá efecto en el caso de que el enajenante hubiese firmado el compromiso.

Carácter del saneamiento por evicción: el saneamiento por evicción es un elemento natural del contrato de compraventa, es decir, que se presume que acompaña al contrato de compraventa mientras no conste expresamente lo contrario.

Hay causales de derechos, sin embargo, que no dan lugar a la acción: a) cuando se encuentre establecida en la ley; b) cuando provenga de un derecho real o personal de existencia conocida anterior ya la transmisión; y c) cuando las turbaciones de derechos se hubieren establecido por el hecho del hombre. Estas últimas pueden no tener una fundamentación jurídica y ser puramente de hecho en tal caso tampoco procede por doble motivo la acción de evicción.

La responsabilidad por la evicción se extiende en tanto a quienes trasmitieron o dividieron los bienes como a sus antecesores en el titulo traslativo de dominio.

Requisitos:

• Turbación De Un Derecho: Perturbación fundada en una causa jurídica de la que resulte la perdida total o parcial del bien de la propiedad o posesión del adquirente.

• Resolución Judicial: es necesario que la turbación de derecho emane de una sentencia judicial.

• Titulo Anterior O Contemporáneo A La Adquisición.

Evicción Total

Art. 1773: producida la evicción total, el enajenante deberá:

A) devolver el precio sin intereses, aunque la cosa hubiera

Disminuido de valor, sufriendo deterioros o perdidas por culpa del adquirente, o por caso fortuito.

B) restituir el valor del fruto, cuando el adquirente los debiere al verdadero dueño.

C) satisfacer los costos del contrato, así como los daños y perjuicios, que se determinaran por la diferencia entre el precio de venta y el valor de la cosa al día de la evicción, si ese aumento no derivase de causas extraordinarias.

D) pagar los gastos de reparación y las mejoras útiles, siempre que el comprador no recibiere ningún resarcimiento, o este fuere incompleto.

E) devolver únicamente el precio obtenido, cuando se tratare de ventas forzadas.

Por causa extraordinaria debe entenderse lo que esta fuera de lo común, lo que escapa a la regla.

Pagará el enajenante los gastos de reparación, las mejoras útiles siempre que el comprador no recibiere ningún resarcimiento, o ese resarcimiento fuere incompleto. El concepto de reparación va con el de conservación de la cosa, en tanto que el de mejoras útiles aumenta el valor de la cosa por nuevas edificaciones en el inmueble o extensión de alambrados.

Evicción Parcial

Cuando la turbación del derecho causa pérdida parcial de la propiedad o la posesión de la cosa o causa una carga o servidumbre sobre la cosa. En este caso el adquirente puede optar por la indemnización proporcional.

Naturaleza De La Acción De Evicción

Es una garantía concedida al adquirente de alguna cosa contra cargas ocultas a las que puede estar supuestas. Estas garantías funcionan de pleno derecho y sin necesidad de convenio alguno.

Art. 1763: Se responderá por la evicción, aunque en los actos de transferencia o participación no se la pactare; pero las partes pueden ampliarla, restringirla o suprimirla.

Es nulo todo pacto que exonera al enejenante de la mala fe. La exclusión o renuncia de cualquier responsabilidad no exime de la que correspondera por la evicción. El vencido tendrá derecho a repetir el precio, aunque no los daños y perjuicios.

La garantía de evicción es debida aun si no se pacto y se obligó el adquirente a sufrir cargas ocultas, si no le han sido declaradas o conocidas. Las partes pueden ampliar la garantía de evicción, restringirla o suprimirla.

Es nulo todo pacto que exonera al enajenante de mala fe. No puede ser otra la regla, pues no se puede estipular pactos con mala fe. Nuestro Código ampara la buena fe y condena el dolo.

La garantía de evicción no es de orden público.

Las partes, como consecuencia de este principio, pueden aumentar, disminuir o suprimir la obligación que nace de la evicción.

Evicción en la compraventa

Art. 1774: El vendedor de mala fe, que conoció al tiempo de la venta el peligro de la evicción deberá, al arbitrio del comprado, el mayor precio de la cosa, o todas las sumas desembolsadas, aunque fueren gastos de lujo o de mero placer.

El vendedor de mala fe debe al comprador el mayor precio de la cosa por todas las sumas desembolsadas aun cuando estos desembolsos fuesen de lujo o mero precio. Se refiere a las mejoras introducidas en la cosa por el adquirente eviccionado.

Art. 1775: El vendedor tendrá derecho a retener lo que el adquirente hubiere recibido en pago de mejoras antes de la venta, y lo obtenido por las destrucciones en la cosa comprada.

El enajenante puede retener la suma que hubiere recibido en pago de las mejoras antes de la venta y lo obtenido de las destrucciones en la cosa que hubiere recibido del vendedor.

Evicción en la permuta

Art. 1779: En la permuta, si la evicción fuere total, el permutante vencido podrá optar entre dejar sin efecto el contrato, con las indemnizaciones que corresponden, o exigir el valor del bien al tiempo de evicción, con los daños y perjuicios.

Cuando eligiere lo primero, el permutante restituirá el objeto, tal cual se hallare, como poseedor de buena fe.

Cuando el permutante fuere vencido podrá optar por la disolución del contrato con las indemnizaciones que correspondan, o exigir el valor de la cosa al tiempo de la evicción con los daños y perjuicios. En consecuencia, entre de lo dado en cambio como si se tratase de un poseedor de buena fe. El copermutante tiene tres alternativas: 1º) reclamar la restitución de la cosa que entrego; 2º) reclamar su valor; 3º) demandar el valor de la cosa. Puede también reclamar daños y perjuicios.

Evicción en la donación

Art. 1785: Si la cosa donada fuere objeto de evicción, el donatario no tendrá recurso contra el donante, ni aun por los gastos que hubiere hecho con motivo de la donación, salvo en los casos siguientes:

• A) Si el donante prometio expresamente la garantía;

• B) B) cuando la donación fue hecha de mala fe, sabiendo el donante que la cosa no era suya;

• C) Siempre que existieren cargos;

• D) Cuando la donación fuere remuneratoria; y

• E) En caso de evicción producida por la culpa del donante.

El donante, al formalizar el acto jurídico, ha efectuado una liberalidad al beneficio sin garantizarle la evicción. En consecuencia, el donatario no tiene acción contra el donante ni aun por los gastos que demandare el acto de la donación, salvo las excepciones enumeradas en los cinco incisos de esta norma. a) el donante responde de la garantía de la evicción si prometió expresadamente darle esa seguridad al donatario.

b) se condena la mala fe siguiendo el sistema del Código, y el donante no está exento de la responsabilidad.

c) la donación con cargo deja de ser enteramente una liberalidad y en consecuencia habrá de responder por la evicción.

Por último, la culpa del donante no puede eximirle de la responsabilidad que debe asumir ante el donatario por la evicción producida.

Art. 1786: Cuando la donación fuere de mala fe, el donante deberá indemnizar al donatario los gastos que la donación le hubiere causado; pero este nada podrá reclamar cuando hubiere sabido al tiempo de aquella que la cosa pertenecía a otro.

En la donación con cargo, el donante deberá abonar lo desembolsado por los cargos impuestos, cuando la evicción fuere total. Siendo parcial, si lo que conserve el donatario alcanza a cubrir el importe del cargo, este nada podrá reclamar; pero cuando fuere inferior al mismo, el donante indemnizara por el excedente, según las reglas del enriquecimiento sin causa. Si los cargos estuvieren impuestos en interés de un subdonatario, solo tendrá acción contra este.

En el primer párrafo de la norma se castiga la mala fe; cuando ella es atribuida al donante, éste deberá indemnizar al donatario los gastos que la donación le hubiere causado. Pero si la mala fe también afecta al donatario, porque sabia al tiempo de formalizarse la donación que la cosa no le pertenecía al donante, nada podrá reclamar.

En las donaciones con cargo, el donante responde al donatario por los cargos impuestos, cuando la evicción fuere total.

Si la evicción fuere parcial y lo que el donatario conserva alcanza a cubrir el importe de los cargos impuestos, no podrá reclamar al donante; pero siendo inferior a ese importe, el donante deberá indemnizar por el excedente, según las reglas del enriquecimiento sin causa.

Los cargos de impuestos en interés de un subdonatario le conceden acción al donatario solamente contra el subdonatario.

Evicción en la cláusula

ART. 1865: "la acción civil para el resarcimiento del daño causado por un acto ilícito podrá ejercerse independientemente de la acción penal.

Si esta la hubiere precedido, o fuere intentada pendiente aquella, no se dictara sentencia en el juicio civil mientras no fuere pronunciada en lo criminal, salvo en los siguientes casos:

A) si el encausado hubiere fallecido antes de dictarse el fallo penal, la acción civil podrá ser iniciada o continuada contra sus herederos;

B) si el proceso penal estuviese paralizado por ausencia o enfermedad mental del encausado.

Puede también promoverse o proseguirse la acción civil contra los sucesores universales de los autores y copartícipes del delito, conforme a lo dispuesto sobre la aceptación de las herencias con beneficio de inventario.

La acción civil puede ser ejercida por la víctima o por sus herederos forzosos."

La estipulación es nula cuando libera al enajenante de la responsabilidad emergente de su mala fe.

Mala fe para que haya el enajenante es necesario que oculta al adquirente la existencia de un mejor derecho de un tercero sobre la cosa que transmite.

La renuncia de la responsabilidad de evicción que resulta de un hecho suyo, anterior o posterior al contrato.

Vicios Redhibitorios

Concepto:

Son los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmita por titulo oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que, de haberlos conocido el adquirente, no la habría conocido o habría dado menos por ella, en el concepto civilístico.

Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que a haberlos conocido el adquirente no la habría adquirido, o habría dado menos por ella.

La acción redhibitoria es la obligación que tiene el vendedor de responder al comprador de los vicios o defectos ocultos que tuviese la cosa en el momento de la venta.

Aplicación Y Localización:

El adquirente que desconocía los vicios ocultos de la cosa tiene la garantía de que el enajenante se obligaría a ofrecerle la rescisión del contrato y la indemnización del perjuicio.

Elementos Configurativos:

• Debe ser oculto.

• Debe ser importante.

• Debe existir el tiempo de adquisición.

Improcederá De La Responsabilidad Por Vicios Ocultos

• Cuando la disminución en el valor o en la calidad.

• En casos de vicios aparentes.

• Si el adquirente los conocía o debía conocerlos.

Consecuencias:

• En cuanto al vendedor: debe sanear la cosa de los vicios o defectos ocultos, aunque los haya ignorado. Si el comprador los pidiere indemnizar los daños y perjuicios u optar por residir del contrato si por razón del oficio o arte debía conocer los vicios y los calló.

• En cuanto al comprador: puede escoger entre dejar sin efecto el contrato, o exigir que se disminuya el precio al menor valor de la casa por el vicio que la afectare.

Acción Redhibitoria

Es la acción encaminada a obtener por el comprador de una casa o por el adquirente a titulo oneroso, la rescisión de la operación por los vicios ocultos de la cosa con el reintegro del precio pagado y de los gastos efectuados. Se trata de una garantía que la ley reconoce a todo adquirente a titulo oneroso para ponerlo a cubierto de sorpresas desagradables para brindar más seguridad a los negocios jurídicos.

Art. 1789. – Si el dominio, uso o goce de una cosa se transmitió a título oneroso, y al tiempo de la transferencia existieron vicios ocultos que la tornaban impropia para su destino, éstos se juzgarán redhibitorios cuando disminuyan de tal modo el uso de la misma que el adquirente, de haberlos conocido, no hubiere tenido interés en adquirirla, o habría dado menos precio por ella.

Art. 1790. – No procederá la responsabilidad por vicios ocultos de la cosa:

a) cuando la disminución en el valor o en la calidad fuere de poca monta;

b) en caso de vicios aparentes;

c) si por cualquier circunstancia, el adquirente los conocía o debía conocerlos; y

d) cuando la cosa fue adquirida en remate o adjudicación.

Art. 1791. – Incumbe al adquirente probar que el vicio existía al tiempo de transmisión. No acreditándolo, se juzgará que sobrevino después.

Art. 1792. – Las partes podrán renunciar, restringir o ampliar su responsabilidad por los vicios redhibitorios, siempre que no mediare dolo en el enajenante. La exoneración en términos generales, no eximirá a éste, respecto de los que hubiere conocido, y no los declaró al adquirente.

Art. 1793. – Será permitido a las partes crear por el contrato, vicios redhibitorios que naturalmente no lo fueren, siempre que el enajenante garantice la no-existencia de ellos, la calidad de la cosa, supuesta por el adquirente. Esta garantía tendrá lugar, aunque no se exprese, cuando el primero afirme positivamente en el acto, que la cosa estaba exenta de defectos, o que tenía ciertas calidades, aunque al segundo le hubiere sido fácil conocer dichas circunstancias.

En las ventas sobre muestra o modelo, se entenderá que las calidades respectivas han sido garantizadas.

Art. 1794. – Entre adquirente y enajenante que no sean comprador y vendedor, el vicio redhibitorio de la cosa, sólo dará derecho a la acción redhibitoria, pero no a la que tienda a obtener que se rebaje de lo entregado, el menor valor de aquéllas.

Art. 1795. – Si la transmisión fue por venta, el vicio redhibitorio tendrá las siguientes consecuencias:

a) en cuanto al vendedor, deberá sanear la cosa de los vicios o defectos ocultos, aunque los haya ignorado. Si por razón de su oficio o arte debía conocerlos y los calló, indemnizará además al comprador cuando éste lo pidiere, por los daños y perjuicios, siempre que no optare por rescindir el contrato; y

b) en cuanto al comprador, éste podrá, en el caso del inciso precedente, escoger entre dejar sin efecto el contrato, o exigir que se le disminuya del precio el menor valor de la cosa por el vicio que la afectare. Vencido en una de estas acciones no podrá intentar luego la otra.

Art. 1796. – Si se vendieren dos o más cosas a la vez, sea por un solo precio, sea asignando un valor a cada una de ellas, el vicio de una sólo dará lugar a su redhibición, salvo prueba que el comprador no habría adquirido la sana sin la dañada, o si la venta fuere un rebaño, y se tratare de una enfermedad contagiosa.

Art. 1797. – Si la cosa perece por los vicios redhibitorios, el vendedor deberá restituir el precio. Cuando la pérdida fuere parcial, el comprador estará obligado a devolver la cosa en el estado en que se hallare, para que se le reintegre lo que abonó.

Cuando se perdiere por caso fortuito, o por culpa del adquirente, podrá éste, sin embargo, reclamar el menor valor ocasionado por el vicio redhibitorio.

Art. 1798. – Lo dispuesto sobre la acción redhibitoria entre comprador y vendedor, se aplicará a las adquisiciones derivadas de los actos siguientes:

a) dación en pago;

b) contratos innominados;

c) remates o adjudicaciones, siempre que no provengan de un cumplimiento de sentencia;

d) permutas;

e) donaciones, cuando procediere la responsabilidad por la evicción; y

f) aportes en las sociedades, siempre que por tal causa se originare la disolución, o que pudiere excluirse al socio que hizo el aporte.

Art. 1799. – La acción redhibitoria es indivisible. Ninguno de los herederos del adquirente podrá ejercerla sólo por su parte; pero será permitido demandar a cada uno de los herederos del enajenante, por la cuota que les corresponda.

Conclusión

A través de la presente investigación, se puede concluir que todo enajenante a titulo oneroso es responsable frente al adquirente de las consecuencias dañosas emergentes de la evicción y de los vicios redhibitorios, ya que ello se halla legislado en nuestro Código Civil.

La evicción es un acto que acarrea para el comprador la privación de la propiedad de la cosa comprada, que pasa a ser propiedad de un tercero como consecuencia de una sentencia judicial firme en virtud de un derecho anterior a la compraventa.

El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Ojalá esta investigación haya sido de utilidad.

Bibliografía

• Manual de Contratos. 4ta. Edición. GUILLERMO A. BORDA. Editorial Perrot. Buenos Aires.

• Código Civil Paraguayo Comentado. Pág. 1423 al 1444. Libro II. MIGUEL ANGEL PANGRAZIO. INTERCONTINENTAL EDITORA.

• Código Civil Paraguayo. Ley Nº 1.183. Intercontinental Editora. Edición 2004.

• www.vlex.com

• Sitio Buenas tareas

Autor:

Nora Beatriz Carreras

María Cristina Segovia

Juan Ramón Trautt

Universidad San Lorenzo

Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas

Trabajo de Investigación

• Área: Derecho Civil – Contratos

• Prof.: Gilda Estigarribia

• Carrera: Derecho

Tercer Curso

2010