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El Saneamiento Inmobiliario



  1. Mensurar
  2. Sanear
  3. La
    posesión
  4. La
    prescripción
  5. Vicios
    de la posesión
  6. El
    saneamiento catastral de conformidad con la Ley No.108-05 de
    Registro Inmobiliario
  7. Etapa
    del proceso judicial del saneamiento
  8. Etapa
    del proceso de registro

Mensurar

Con frecuencia, algunos abogados tienden a confundir el
Saneamiento per se, con lo que es la Mensura, por lo que es
necesario, establecer las diferencias entre estos dos conceptos.
Mensurar, no es más que medir el terreno, es decir,
determinar el área que abarca el polígono de la
parcela o solar. Esta mensura puede ser realizada de dos
maneras:

1)De una manera rudimentaria, utilizando cualquier
instrumento de medida; y,

2) De una manera científica y ordenada, es decir,
utilizando los instrumentos o equipos para esos fines.

Cuando la mensura es realizada de una manera
rudimentaria, puede ser hecha por cualquier persona, sin importar
los conocimientos que tenga sobre el particular, pero con dicha
mensura sólo se puede saber el área aproximada que
abarca la parcela o solar, y la misma sólo sirve para
saber esta información. En cambio, cuando la mensura se
realiza de una manera científica y ordenada,
indefectiblemente tiene que ser hecha por un profesional
universitario que tiene los conocimientos profesionales,
técnicos y científicos para realizar dichos
trabajos, que es el Agrimensor.

Cuando la mensura es realizada de una manera
científica y ordenada por el Agrimensor, dependiendo si la
misma ha sido revisada y aprobada por el organismo competente,
entonces podemos distinguir dos tipos de mensuras:

1)La Mensura Oficial; y ,

2) La Mensura no Oficial.

La Mensura es Oficial cuando ha sido revisada y aprobada
por la Dirección General de Mensuras Catastrales, que es
la oficina técnica adscrita al Tribunal de Tierras, que
tiene a su cargo supervisar, revisar y aprobar todas las mensuras
catastrales que se ejecuten en todo el territorio de la
República Dominicana.

La Mensura no es Oficial, cuando no ha sido revisada ni
aprobada por Dirección General de Mensuras
Catastrales.

Es muy sencillo distinguir una Mensura Oficial de una
Mensura no Oficial, con una simple observación al pie del
plano catastral, ya que en la Mensura Oficial, el plano catastral
tiene que estar firmado tanto por el Agrimensor Contratista como
por el Director General de Mensuras Catastrales y contener el
sello de dicha dependencia técnica; mientras que en la
Mensura no Oficial el plano catastral sólo está
firmado por el Agrimensor Contratista y no contiene el sello de
la Dirección General de Mensuras Catastrales.

Dependiendo de la persona que asuma el pago del costo de
la mensura y los honorarios del agrimensor, tendremos dos tipos
de Mensuras Oficiales:

a)La Mensura por Administración.

b)La Mensura por Iniciativa Particular.

La Mensura por Administración, se puso en
práctica para darle cumplimiento al artículo 1 de
la Ley No.1542 de Registro de Tierras, que establece que el
objeto de esta ley es sanear todos los terrenos de la
República Dominicana, y que consistió en que el
Contrato para la Mensura fue suscrito entre el Estado Dominicano,
por una parte, representado por el Director General de Mensuras
Catastrales, mediante poder y el Agrimensor Contratista, por la
otra parte, cuyo costo y honorarios del Agrimensor, fueron
cubiertos con fondos públicos. La Mensura por Iniciativa
Particular, por el contrario es aquella que el Contrato para la
mensura es suscrito entre el interesado, de una parte, y el
Agrimensor Contratista, de la otra parte, y el costo de la
mensura y los honorarios del Agrimensor son cubiertos con fondos
del propio interesado. Cuando la mensura era realizada por
Administración, la Sección de Contabilidad e
Información sobre Costos de las Mensuras, llevaba un
control sobre los fondos invertidos por el Estado Dominicano en
mensuras catastrales, y los adjudicatarios de los terrenos
debían rembolsar al Estado Dominicano, los valores
invertidos en dichas mensuras cuando los terrenos les fueran
adjudicados.

Hay un Principio que establece que no hay saneamiento
sin mensura previa, lo que significa que es una condición
imprescindible, que previo al saneamiento el terreno haya sido
mensurado, es decir, medido catastralmente de manera
científica y ordenada, para que la Dirección
General de Mensuras Catastrales pueda darle lo que se llama la
designación catastral, que no es más que asignarle
un número específico, que diferencie el terreno
mensurado, de los demás terrenos de la República
Dominicana. La designación catastral siempre se inicia con
un número decimal.

Un terreno puede estar mensurado y no necesariamente
tiene que estar saneado, pero para que el terreno esté
saneado, necesariamente tiene que estar mensurado.

Sanear

Sanear un terreno jurídicamente hablando, no es
más que limpiarlo o depurarlo, legalizarlo, legitimarlo e
individualizar los derechos que recaen sobre dicho
terreno.

El Saneamiento implica un conjunto de actividades
técnicas y jurídicas, encaminadas a obtener el
registro del derecho de propiedad y de los demás derechos
reales accesorios que puedan afectar el terreno, mediante la
celebración de un juicio oral, público y
contradictorio, frente al todo el mundo, es decir, erga omnes, y
sobre la cosa, es decir, in rem.

Como se puede observar, el concepto Sanear es mucho
más amplio que el concepto Mensurar, ya que el segundo
necesariamente tiene que estar contenido en el
primero.

QUE DEBE HACER SI LO BUSCA COMO ABOGADO PARA SANEAR UN
TERRENO.-

Con frecuencia, los abogados no encuentran por
dónde empezar y qué hacer cuando lo buscan para
sanear un terreno, y comienzan a dar palos a siegas.

Si lo buscan como abogado para sanear un terreno, lo
primero que debe hacer, antes que todo, para evitar duplicidad de
Resolución de Concesión de Prioridad, duplicidad de
mensuras, gastos innecesarios y pérdida de tiempo y
dinero, es obtener el número de la designación
catastral del terreno que desea sanear con los colindantes o con
una oficina de agrimensores, y con esa numeración visitar
la Secretaría del Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original donde se encuentra o está
ubicado el terreno y pedirle a la Secretaria Delegada que le
busque en los archivos, para verificar si con esa
numeración ese terreno ya fue mensurado por
administración, y en caso de que se encuentre mensurado
por administración, sólo necesita fijar la
audiencia para el saneamiento.

En el caso de que el terreno no se encuentre mensurado
por administración en los archivos del Tribunal de Tierras
de Jurisdicción Original donde se encuentra o está
ubicado el terreno, entonces debe buscar los servicios de un
Agrimensor de reconocida seriedad para que le solicite la
Resolución de Concesión de Prioridad para dar
inicio a la mensura para el saneamiento.

La
posesión

De conformidad con las disposiciones del artículo
2228 del Código Civil Dominicano, la posesión no es
más que la ocupación, goce o disfrute de una cosa o
de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por
otro que tiene la cosa o ejerce el derecho de nuestro
nombre.

De dicho texto podemos inferir que existe la
posesión tanto en materia de bienes muebles, como en
materia de bienes inmuebles. Pero, las reglas jurídicas
aplicables a los bienes muebles no son las mismas aplicables a
los bienes inmuebles, ya que referente a la posesión sobre
bienes muebles el artículo 2279 del mismo Código
expresa que "en materia de bienes muebles la posesión vale
título", lo cual no sucede con los bienes inmuebles,
porque la posesión per se, no hace al poseedor propietario
del inmueble poseído si no cumple con unas series de
condiciones establecidas por la ley, y que veremos más
adelante.

ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DE LA
POSESION.-

La posesión para que sea efectiva
tiene dos elementos constitutivos inseparables el uno del otro,
estos elementos son:

1)El "Corpus", y

2)El "Animus" .

El Corpus, es el elemento material de la
posesión, es decir, es el ejercicio de actos de
dueño que se ejercen sobre el inmueble poseído,
como por ejemplo cultivarlo, cercarlo, construir sobre el
terreno, etc.

El Animus, es el elemento intencional de la
posesión, es decir, es el deseo de ser propietario del
inmueble poseído.

De los dos elementos constitutivos de la posesión
el corpus puede ser ejercido a través de otro, pero el
animus como elemento intencional de la posesión
sólo puede ser ejercido por el verdadero
poseedor.

CLASES DE POSESIONES.-

De conformidad con las disposiciones del artículo
4 de la Ley No.1542 de Registro de Tierras, el legislador
dominicano en esta ley estableció dos tipos de
posesiones.

1)LA POSESION MATERIAL, que no es más que la
exteriorización del derecho de propiedad de un terreno no
saneado, que se caracteriza por la toma o apoderamiento
físico o material del terreno. Ejemplo: cultivarlo,
cercarlo, construirlo, etc.

2)LA POSESION TEORICA, que no es más que la
exteriorización del derecho de propiedad de un terreno no
saneado, que se caracteriza por la toma o apoderamiento del
terreno por medio de la mensura del terreno.

CONFLICTOS EN LA POSESION.-

En las reclamaciones de los terrenos con la finalidad de
registrarlos y obtener los Certificados de Títulos que
amparen los derechos, se presentan conflictos, cuando más
de una persona alega tener la posesión del terreno que se
va a sanear, y hay que determinar cual de las posesiones es la
más caracterizada, es decir, cual de la posesión
que tienen o alegan tener los reclamantes es más
válida frente a la otra. En este aspecto, el legislador
dominicano, estableció una especie de categoría en
cuanto a las posesiones. La Ley No.1542 de Registro de Tierras,
de fecha 7 de Noviembre de 1947, en su artículo 4
distingue tres categorías o modos que caracterizan,
justifican o demuestran que un terreno se encuentra
poseído por una persona moral o física. Estos tres
modos o categorías de posesiones son:

1)IRA. CATEGORÍA DE POSESION.- Cuando quien posee
el terreno lo tiene CULTIVADO, es decir, dedicado a la
agricultura, ya sea para su consumo y de su familia o con fines
comerciales, o lo tiene dedicado a cualquier otro USO LUCRATIVO,
como puede ser la construcción de una vivienda, un
comercio, etc.

2)2DA. CATEGORÍA DE POSESION.-Cuando quien posee
el terreno lo tiene debidamente CERCADO, o delimitado por
cualquier medio que se preste para indicar las colindancias del
terreno poseído.

3)3RA. CATEGORÍA DE POSESION.-Cuando quien posee
el terreno lo haya MENSURADO por un Agrimensor Público y
esa operación de mensura esté contenida en plano y
acta de mensura que hayan sido registradas. Cuando esta tercera
categoría de posesión exige el registro de este
trabajo, se presume que su registro debe ser hecho por ante la
Dirección General de Mensuras Catastrales.

JUSTIFICACION DE LA POSESION.-

Para los fines de que la Solicitud de Concesión
de Prioridad, sea bien acogida por el Abogado del Estado como
Juez de la seriedad de dicha solicitud, el solicitante debe
justificar la posesión del inmueble cuya prioridad
está solicitando, y ¿Cómo usted como abogado
puede justificar que un cliente suyo tiene la posesión de
un terreno para reclamarlo por prescripción
adquisitiva?

La respuesta a esta interrogante, la tenemos en las
disposiciones del artículo 48, párrafo II, de la
Ley No.1542 de Registro de Tierras, cuando establece que para
justificar la posesión del inmueble cuyo saneamiento se
solicita, bastará:

  • a) Para los inmuebles rurales, es decir,
    ubicados en el campo, una Certificación del Alcalde
    Pedáneo, y,

  • b) Para los inmuebles urbanos, es decir,
    ubicados en la ciudad, una Certificación del
    Presidente del Ayuntamiento o del Síndico Municipal
    correspondiente.

Cuya Certificación debe ser anexada a la
instancia de solicitud de Concesión de Prioridad, sin la
cual el Abogado del Estado no debe darle curso a la
solicitud.

La
prescripción

De conformidad con las disposiciones del artículo
2219 del Código Civil, es un medio de adquirir o de
extinguir una obligación, por el transcurso de cierto
tiempo, y bajo las condiciones que determine la ley.

TIPOS DE PRESCRIPCIONES.-

De la lectura del texto del artículo 2219 del
Código Civil, se infiere que existen dos tipos de
prescripciones:

1.-LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPION.- Que
es un medio que la ley establece, luego de transcurrido cierto
tiempo y cumplidas ciertas condiciones determinadas por la misma
ley, mediante la cual una persona, puede ser considerada como
propietaria de un inmueble y adquirir el título que la
acredite como tal.

2.-LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA O LIBERATORIA.-Que
es un medio que la ley establece, luego de transcurrido cierto
tiempo y cumplidas ciertas condiciones determinadas por la misma
ley, mediante la cual una persona, queda liberada de cumplir una
obligación, se extinga o pierda un derecho del cual era
acreedor.

CONDICIONES DETERMINADAS POR LA LEY PARA PODER
PRESCRIBIR LA PROPIEDAD INMOBILIARIA.-

El artículo 2229 del Código Civil,
establece cinco condiciones que deben cumplirse para que una
persona pueda adquirir por prescripción adquisitiva el
derecho de la propiedad inmobiliaria, al disponer, que "para
poder prescribir, se necesita una posesión continua y no
interrumpida, pacífica, pública, inequívoca
y a título de propietario".

La primera condición es que la posesión
sea continua y no interrumpida, y ¿Cuándo la
posesión es continua y no interrumpida?

Cuando la persona ha mantenido la posesión sin
intermitencia, es decir, sin que haya intervalos o dicho en un
lenguaje más sencillo que el poseedor no haya abandonado
su posesión y ninguna otra persona ha ejercido actos o
acciones de propietario sobre ese mismo inmueble.

La segunda condición es que la posesión
sea pacífica, y ¿Cuándo una persona tiene
una posesión pacífica?

Cuando el poseedor ha iniciado la posesión y la
ha mantenido hasta el día de la audiencia del saneamiento
sin haber ejercido ningún acto de violencia, ni por
él para poseer, ni por otras personas para evitar su
posesión, es decir, que su posesión no se haya
basado en actos violentos, como por ejemplo romper una cerca,
romper un candado, etc.

La tercera condición es que la posesión
sea pública, y ¿Cuándo una persona tiene una
posesión pública?

Cuando dicha posesión es del conocimiento del
público, es decir, a la vista de todo el mundo, conocida
por todos, sin que el poseedor disimula los actos materiales de
la posesión frente a las personas que tendrían
interés en conocerla.

La cuarta condición es que la posesión sea
inequívoca, y ¿Cuándo una persona tiene una
posesión inequívoca?

Cuando no hay dudas en la posesión, es decir,
cuando la posesión es clara y precisa, tanto en la
identidad del poseedor, como del inmueble poseído y los
actos realizados por el poseedor revelan suficientemente su
interés de ser propietario (animus domini). Que no hay
duda si se está en presencia de una posesión
verdadera o de una detentación.

La quinta y última condición es que la
posesión sea a título de propietario o en calidad
de propietario, y ¿Cuándo una persona tiene una
posesión a título de propietario o en calidad de
propietario?

Cuando quien ejerce la posesión se considera
dueño o propietario del inmueble poseído, y tiene
los dos elementos constitutivos de la posesión el " corpus
y el animus", o por lo menos el "animus", es decir, que tiene el
dominio, poder o control material o intencional sobre el
mismo.

Vicios de la
posesión

El mismo artículo 2229 del Código Civil,
establece cinco vicios que hacen que la posesión sea
ineficaz para surtir sus efectos válidos, es decir, que no
sea válida para prescribir la propiedad inmobiliaria,
entonces decimos que la posesión está afecta por
vicios, lo que significa que aunque la persona tenga la
posesión, ésta no surte ningún efecto
válido frente a las demás personas que puedan
alegar esos vicios.

Cuáles son los cinco vicios de la posesión
establecidos en el artículo 2229 del Código Civil.
Estos vicios son los siguientes:

1) La clandestinidad.

2)La violencia.

3)El equívoco.

4)La discontinuidad

5)La precariedad.

DURACIÓN DEL PLAZO DE LA POSESION PARA QUE SEA
EFICAZ PARA ADQUIRIR LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
(PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPION).-

Además de estar libre de vicios, la
posesión está sujeta a la duración de cierto
plazo para que surta sus efectos válidos para adquirir el
derecho de propiedad u otro derecho real inmobiliario.

Los artículos del 2262 al 2266 del Código
Civil Dominicano, establecen la duración del tiempo o
plazos que deben transcurrir para que una persona pueda adquirir
por prescripción adquisitiva el derecho de propiedad u
otro derecho sobre un bien inmueble no saneado.

De conformidad con el artículo 2262 del
Código Civil Dominicano, deben transcurrir 20 AÑOS
cuando la prescripción es aplicada para un poseedor o
reclamante que no tiene "justo título", es decir, sin
estar obligado el poseedor o reclamante a presentar ningún
documento (acto de venta, donación, permuta, dación
en pago, testamento o legado, etc.) ni que pueda
oponérsele la excepción que se deduce de la mala
fe, lo que significa que no importa que haya habido buena o mala
fe en su posesión, siempre que ésta sea
pública, pacífica, no interrumpida,
inequívoca y a título de propietario, es decir, que
cumpla con los requisitos del artículo 2229 Código
Civil.

De conformidad con el artículo 2265 del
Código Civil Dominicano, deben transcurrir 10 AÑOS
cuando la prescripción es aplicada para un poseedor o
reclamante si establece la prueba de que adquirió el
inmueble de buena fe al momento de la adquisición y con un
"justo título" o documento (acto de venta,
donación, permuta, dación en pago, testamento o
legado, etc.), con la condición de que el que se
consideraba como propietario con anterioridad, su causante o
verdadero propietario, viva o resida fuera del Distrito Judicial
en cuya Jurisdicción radica o se encuentra el inmueble
reclamado.

De conformidad con el mismo artículo 2265 del
Código Civil Dominicano, deben transcurrir 5 AÑOS,
cuando la prescripción es aplicada para un poseedor o
reclamante si establece la prueba de que adquirió el
inmueble de buena fe al momento de la adquisición y con un
"justo título"" o documento (acto de venta,
donación, permuta, dación en pago, testamento o
legado, etc.), con la condición de que el que se
consideraba propietario con anterioridad, su causante o verdadero
propietario viva o resida dentro del Distrito Judicial en cuya
Jurisdicción radica o se encuentra el inmueble
reclamado.

El saneamiento
catastral de conformidad con la Ley No.108-05 de Registro
Inmobiliario

DEFINICIÓN.-

El articulo 20 de la Ley de Registro Inmobiliario, define el
Saneamiento de la manera siguiente: "Es el proceso de orden
público por medio del cual se determina e individualiza el
terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y
estos quedan registrados por primera vez".

QUIENES PUEDEN INICIAR EL PROCESO DE
SANEAMIENTO DE ACUERDO CON ESTA NUEVAL LEY.-

De conformidad con el artículo 20, párrafo
I, de esta ley, pueden iniciar el proceso de
Saneamiento:

a)El Estado Dominicano; y,

b)Toda persona física o moral que reclame o posea
un derecho sobre un terreno no registrado.

EL MINISTERIO DE ABOGADO EN EL SANEAMIENTO
DE ACUERDO A LA LEY No.108-05.-

El artículo 20, Párrafo II de esta nueva ley,
establece que ""En el proceso de saneamiento no se requiere el
ministerio de abogado, salvo que el mismo técnica y
jurídicamente se torne litigioso. Pero los abogados
podrán postular en los procesos no litigiosos, si
así lo desean los reclamantes.

LA POSESION DE CONFORMIDAD CON LA LEY
No.108-05.-

El artículo 21 de esta ley, reproduce casi
íntegro las disposiciones del artículo 2229 del
Código Civil, al establecer que "A los fines del
saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene un
terreno bajo su poder a título de dueño o por otro
que ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesión
sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública,
pacífica, inequívoca e ininterrumpida por el tiempo
fijado en el Código Civil, según la posesión
de que se trate".

También reproduce en parte el artículo 4 de la
Ley No.1542, eliminando la posesión teórica o
posesión por mensura, al disponer que se
considerarán actos posesorios susceptibles de
prescripción:

a)Cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a
cualquier otro uso lucrativo.

b)La percepción de frutos.

c)La construcción que se haga en el inmueble; y,

d)La materialización de los límites (la
cerca).

PRUEBA DE LA POSESION DE CONFORMIDAD CON LA
LEY No.108-05.-

Según lo dispone el artículo 22 de esta nueva
ley, se admite todo medio de prueba sobre la posesión,
pero la sentencia que adjudique la propiedad no puede
fundamentarse únicamente en la prueba testimonial,
pudiendo el Juez ordenar cualquier otra medida
complementaria.

EL PROCESO DE SANEAMIENTO DE CONFORMIDAD CON LA LEY
No.108-05.-

ETAPAS DEL PROCESO DE SANEAMIENTO .-

El artículo 24 de la Ley de Registro
Inmobiliario, estable que en el proceso de Saneamiento
habrá tres etapas:

1)Mensura para el Saneamiento.

2)Proceso Judicial del Saneamiento; y,

3)Registro del inmueble.

ETAPA DE LA MENSURA PARA EL SANEAMIENTO .-

DEFINICIÓN DE LA MENSURA.

De acuerdo con el artículo 25 de la Ley No.108-05, la
mensura "es el procedimiento técnico por el cual se
individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se
reclama el derecho de propiedad a registrar".

ETAPA DEL PROCESO PARA LA MENSURA.-

PASO 1.- SOLICITUD DE AUTORIZACIÓN
PARA LA MENSURA.-

Según lo establece el artículo 25,
Pàrrafo 1I de la Ley No.108-05, el reclamante solicita que
la Dirección Regional de Mensuras y Catastro
correspondiente autorice al Agrimensor Contratista a realizar los
trabajos de mensura. De conformidad con este mismo texto, la
solicitud de mensura lleva implícita la petición de
que la Dirección Regional de Mensuras y Catastro apodere
al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente
competente. La Dirección Regional de Mensuras y Catastro,
debe pronunciarse sobre dicha solicitud en un plazo de 20
días, según lo dispone el mismo
artículo.

De conformidad con el Pàrrafo V, del artìculo 25
de la Ley No.108-05, "Toda negativa de la Dirección
Regional de Mensuras y Catastro a autorizar los trabajos de
mensura, debe estar técnica y jurídicamente
fundamentada". El afectado por esta negativa, puede recurrir la
decisión por ante el Tribunal Superior de Tierras
territorialmente competente, quien debe conocer del caso
administrativamente.

PASO 2.- AUTORIZACIÓN PARA LA
MENSURA.-

Luego de estudiada la solicitud de Autorización
para la Mensura por la Dirección Regional de Mensuras y
Catastro, y encontrada la procedencia de la misma, autoriza la
mensura del inmueble de que se trata, y esta autorizaciòn
recibe el nombre de Autorización para la
Mensura.

Esta autorización para la mensura inviste al agrimensor
del carácter de Oficial Público, de conformidad con
lo dispuesto en al Pàrrafo VI del artìculo 25 de la
Ley No.108-05.

La Dirección Regional de Mensuras y Catastro en
dicha Autorización de Mensura resuelve:

a)Autorizar la mensura para el saneamiento del terreno
de que se trata, indicado su designación
catastral.

b)Conceder un plazo de 60 días al Agrimensor
Contratista para que presente a la Dirección Regional de
Mensuras y Catastro los trabajos de mensura.

PASO No.4.- PUBLICIDAD DE LA MENSURA.-

De acuerdo con el artìculo 69 de la Ley No.108-05
de Registro Inmobiliario, el Agrimensor Contratista, en su
carácter de oficial público de la
Jurisdicción, previo al inicio de los trabajos de campo
debe comunicar por escrito con acuse de resivo a los colindantes,
ocupantes, reclamantes e interesados en el inmueble a
mensurar.

PASO No.5.- EJECUCIÓN DE LA
MENSURA.-

De acuerdo con la fecha que se haya fijado en la
comunicación para la Mensura, el Agrimensor Contratista
con sus aparatos o equipos y el personal auxiliar necesario, se
presentará al terreno a proceder a mensurar (medir) dicho
terreno conforme lo ha ordenado la Dirección Regional de
Mensuras y Catastro.

La ejecución de la mensura tiene dos
etapas:

1)Trabajo de campo: consiste en realizar en el terreno,
la medición de los ángulos y distancias,
determinación de las coordenadas geodésicas,
colocación de los bornes, etc. ( en estos trabajos se
utilizará unos aparatos llamados Estación Total y
G. P.S.).

2)Trabajo de Gabinete: consiste en hacer en la oficina
del Agrimensor Contratista los cálculos, la
computación del área del terreno, confección
del polìgono de la parcela o solar y elaboración
del plano catastral.

Los requisitos para la publicación de la mensura
catastral, estarán establecidos por vía
reglamentaria.

PASO No.6.- PRESENTACIÓN DEL TRABAJO
DE MENSURA A LA DIRECCIÓN REGIONAL DE MENSURAS y
CATASTRO.-

Dentro del plazo otorgado para la mensura, y ejecutado
los trabajos de campo y gabinete, el Agrimensor Contratista debe
presentar a la Dirección Regional de Mensuras y Catastro,
toda la documentación relativa a la mensura, para fines de
revisión y aprobación.

De conformidad con el pàrrafo III del
artìculo 25 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario,
la Dirección Regional de Mensuras y Catastro deberá
pronunciarse en cuanto a los trabajos de mensura dentro de los
cuarenta y cinco (45) días siguientes a la
presentación de los trabajos.

PASO No.7.- REMISION DEL EXPEDIENTE DE
SANEAMIENTO POR LA DIRECCIÓN REGIONAL DE MENSURAS y
CATASTRO AL TRIBUNAL DE JURISDICCIÓN ORIGINAL
TERRITORIALMENTE COMPETENTE.-

Dentro de los quinte (15) días posteriores a la
fecha de la aprobación de los trabajo de mensura por la
Dirección Regional de Mensuras y Catastro, dicha
Dirección Regional, deberá enviar el expediente
apoderando al Tribunal de Jurisdicción Original
territorialmente competente para el inicio del proceso judicial
del saneamiento, de conformidad con el Pàrrafo VII, del
Artículo 25 de la Ley No.108-05 de Registro
Inmobiliario.

Etapa del proceso
judicial del saneamiento

DEFINICIÓN .

De acuerdo con el artículo 26 de esta nueva ley, el
Proceso Judicial "es el procedimiento por ante los Tribunales
Inmobiliarios que depura el derecho a registrar".

PASO 1.- NOTIFICACIÓN A LOS
RECLAMANTES.

De conformidad con el Pàrrafo I del Artìculo 26
de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, en un plazo no
mayor de quince (15) días, el Tribunal de
Jurisdicción Original apoderado del saneamiento, debe
notificar a los reclamantes que se ha iniciado el proceso de
saneamiento para que éstos, antes de la primera audiencia
cumplan con los requisitos de publicidad precisados por la
vía reglamentaria.

PASO No.2.- NOTIFICACIÓN A LA
COMISION INMOBILIARIA (ABOGADO DEL ESTADO).-

El Pàrrafo III del artículo 26 de la Ley
NO.108-05 de Registro Inmobiliario, establece que el Tribunal de
Jurisdicción Original apoderado del saneamiento, debe
poner en conocimiento de la Comisiòn Inmobiliaria (Abogado
del Estado), del inicio del proceso judicial del saneamiento e
informarle la fecha de la primera audiencia, para que dicho
funcionario emita su opinión al respecto o comparezca a la
audiencia. La falta de comparecencia o de opinión de la
Comisiòn Inmobiliaria (Abogado del Estado), se
considerará como la falta de interés y la no
objeción del Estado al proceso de saneamiento. De acuerdo
con ese mismo texto legal, la falta de opinión de la
Comisiòn Inmobiliaria (Abogado del Estado) no impide, sin
embargo, que el terreno sea adjudicado al reclamante.

PASO No.3.- FIJACIÓN DE AUDIENCIA DE
SANEAMIENTO.-

De oficio, el Juez del Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original apoderado del saneamiento, debe
fijar el año, mes, día y hora en que habrá
de conocerse la primera audiencia del saneamiento. El plazo para
la fijación de la fecha de la primera audiencia
deberá ser fijado dentro de los sesenta (60) días
posteriores a la recepción del apoderamiento por el
Tribunal de Jurisdicción Original, de conformidad con el
pàrrafo II del artìculo 26 de la Ley
No.108-05.

PASO No.4.- CELEBRACIÓN DE LA
AUDIENCIA.-

De conformidad con el artículo 58 de la Ley de
Registro Inmobiliario, la audiencia "es la etapa oral,
pública y contradictoria del proceso, donde las partes
presentan las peticiones, pruebas, argumentos y conclusiones que
desean hacer valer por ante la Jurisdicción Inmobiliaria".
De acuerdo con los Pàrrafos I y II, este mismo texto, la
audiencia es presidida por el Juez o los Jueces apoderados del
caso, y por cada audiencia se levantará un acta donde se
registran los principales datos de la misma.

Según lo dispone el artículo 59 de esta
nueva ley, en el saneamiento el Juez celebrará tantas
audiencias como lo considere conveniente y debe trasladarse al
terreno tantas veces como fuere necesario.

Las partes pueden ser citadas para la audiencia, sea por
acto de Alguacil, por citación directa del Juez en una
audiencia anterior o por los medios masivos de difusión y
publicidad que el Juez considere conveniente. Si el saneamiento
es litigioso o controvertido, la citación a los
reclamantes debe hacerse por acto de alguacil.

En esta audiencia, los abogados de las partes deben
presentar sus conclusiones, pudiendo el Juez conceder plazos, no
mayores de diez (10) días consecutivos a los fines de
depósito de escritos ampliatorios.

Cualquier persona que pueda estar interesada en el
saneamiento del terreno y sus mejoras, figure o no su nombre en
las publicaciones, podrá comparecer en persona ante el
Tribunal, o por medio de un representante, abogado o no, y
allí presentará su reclamación por escrito y
las pruebas que tenga en su apoyo.

En la audiencia oral, pública y contradictoria
que celebrará el Tribunal de Jurisdicción Original,
en el mismo terreno a sanear, el Juez designado para conocer del
saneamiento recibirá las declaraciones de los interesados,
así como las pruebas que tengan en apoyo de las mismas; se
escucharan los alegatos de los reclamantes y se oirán los
testigos presentados por éstos o los que el Tribunal elija
como testigos.

El Tribunal podrá proceder a la vista de la causa
en ausencia de toda persona cuyo nombre figure o no en el
expediente o en los avisos publicados y su decisión se
reputa contradictoria y oponible a toda persona física o
moral, así como al Estado y los Municipios.

De conformidad con el Pàrrafo II del
artículo 20 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario,
"en el proceso de saneamiento no se requiere ministerio de
abogado, salvo que el mismo tècnica y jurídicamente
se torne litigioso", y que los interesados podrán
comparecer en persona.

En esta etapa puede intervenir un abogado en
representación del interesado (poseedor o reclamante), por
ser esta etapa donde se van a conocer los aspectos
jurídicos del saneamiento.

CONCLUSIONES QUE SE SUGIERE SEAN PRESENTADAS EN EL
SANEAMIENTO NO LITIGIOSO.-

Las mismas conclusiones sugeridas anteriormente en el
proceso de saneamiento establecido por la Ley No.1542 de Registro
de Tierras.

CONCLUSIONES QUE SE SUGIERE SEAN PRESENTADAS EN EL
SANEAMIENTO CONTRADICOTIRO O LITIGIOSO.-

Las mismas conclusiones sugeridas anteriormente, en el
proceso de saneamiento establecido por la Ley No.1542 de Registro
de Tierras.

PASO No.5.- SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE
TIERRAS DE JURISDICCIÓN ORIGINAL (SENTENCIA DE
ADJUDICACIÓN).-

De conformidad con el artìculo 67 de la Ley
No.108-05 de Registro de Tierras, una vez que el expediente quede
en estado de fallo, el Tribunal tiene un plazo de 60 dìas
para dictar su sentencia de adjudicación. En ese plazo el
Juez apoderado debe estudia el expediente y determinar la validez
de las reclamaciones y la legitimidad de las pruebas presentadas,
y cual de los reclamantes tiene una posesión más
caracterizada (es decir, si es por cultivo, cerca o mensura), y
cumple con los demás requisitos exigidos por la ley (es
decir, una posesión pública, pacífica, no
interrumpida, inequívoca y a título de propietario;
y por el tiempo requerido), para adquirir el inmueble reclamado
por prescripción adquisitiva.

Esta Sentencia del Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original deberá contener:

a)El Tribunal que la dictó;

b)El nombre del Juez;

c)El nombre del reclamante o reclamantes, con sus
generales y domicilios;

d)El abogados o abogados de los reclamantes, con el o
los domicilios de sus estudios, si los hay.

e)Una exposición sumaria de los
hechos;

f)Los motivos jurídicos en que se fundamenta
dicha Sentencia, la cual no puede fundamentarse únicamente
en prueba testimonial; y,

g)El dispositivo de la sentencia.

PASO No.6.- PUBLICACIÓN Y
NOTIFICACIÓN DE LA SENTENCIA DICTADA POR EL TRIBUNAL DE
TIERRAS DE JURISDICCIÓN ORIGINAL.-

Dentro de un plazo no mayor de dos (2) días, contados a
partir de la fecha de la Sentencia dictada por el Tribunal de
Tierras de Jurisdicción Original, dicha sentencia
deberá ser publicada dentro de las instalaciones del
Tribunal que la dictó.

De conformidad con el pàrrafo V del artículo 26
y del artìculo 73 de dicha ley, en el caso del proceso
saneamiento, por ser de orden público, la sentencia del
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original,
además, deberá ser notificadas a las partes por
acto de alguacil.

En caso de domicilio desconocido o en el extranjero, la
notificación se hará de acuerdo al derecho
común.

De conformidad con el artículo 81 de
esta nueva ley, el plazo para recurrir en apelación es de
treinta (30) días, contados a partir de la fecha de
notificaciòn de la sentencia por acto de
Alguacil.

Después de vencido el plazo de
apelación, sin haber sido recurrida, dicha sentencia
adquiere la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada,
excepto en el caso de que se haya intentado el recurso
extraordinario de la revisión por causa de fraude, de
conformidad con el pàrrafo VI del artìculo 26 de la
Ley No.108-05.

Etapa del proceso de
registro

DEFINICIÓN .

De acuerdo con el artículo 27 de esta nueva ley, el
registro "es el acto por el cual se expide el Certificado de
Título que acredita la existencia del derecho, junto a sus
elementos esenciales, se habilitan los asientos de registros
complementarios y con ello se le da publicidad".

PASO 1.- REMISION DE LA SENTENCIA DE
ADJUDICACIÓN POR EL TRIBUNAL DE J. O. QUE LA DICTO, AL
DEPTO. DE REGISTRO DE TITULO CORRESPONDIENTE.

De conformidad con el pàrrafo VII del
artículo 26, de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario,
dentro de los quince (15) días posteriores a la fecha de
recepciòn de los planos definitivos aprobados, el Tribunal
de Jurisdicción Original que dictò la sentencia de
saneamiento, deberá enviar al Departamento de Registro de
Título correspondiente, la sentencia irrevocable de
saneamiento, acompañada del plano definitivo de mensura
aprobado y toda aquella documentación complementaria, para
que se efectúen los registros correspondientes y se expida
el Certificado de Título

PASO No.2.- EL CERTIFICADO DE
TITULO.-

Dentro de un plazo no mayor de treinta (30)
días, contados a partir de la fecha del recibo de la
sentencia definitiva e irrevocable, la Oficina de Registro de
Títulos correspondiente deberá proceder a realizar
los registros correspondientes y expedir el Certificado de
Título, de conformidad con lo que establece el
pàrrafo III del artìculo 27 de la Ley No.108-05 de
Registro Inmobiliario.

Texto:

Ley No.108-05 de Registro
Inmobiliario

 

 

Autor:

Ing.-Lic. Yunior Andrés
Castillo

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana

Primera ediciòn

2009

Elaboración de Portada:

ISBN:

Impresión:

Editora Derecho de Pensar 666

Impreso en Repùblica
Dominicana

Printed in Dominican Republic

Derechos reservados por el autor
conforme a la ley.

Prohibida su reproducción parcial
o total sin autorización del autor.

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