Introducción
En la siguiente investigación trataremos de
manera sucinta sobre los Contratos de Inquilinato. El contrato de
Inquilinato es aquel contrato bilateral en el que una de las
partes (Propietario) se obliga a la entrega de una cosa
determinada y la otra (Inquilino) a pagar por ella un cierto
precio, en dinero o signo que lo represente.
Otros de los temas a tratar en el presente trabajo son:
Sus Características, los Tipo, sus elementos
constitutivos, las Responsabilidades y Obligaciones de los
contratantes, el Desalojo, la Tacita Reconducción, la
consignación del Pago, por concepto de alquiler,
Finalmente nos referiremos al tema de cómo se rescinde y
termina el Contrato de Inquilinato.
Metodológicamente esta investigación se
realiza a partir del método bibliográfico,
analizando las diversas informaciones obtenidas. El cual contiene
una hoja de presentación, índice,
introducción, propósito de la investigación,
objetivos generales y específicos, desarrollo,
conclusión y bibliografía. Utilizamos este
método para profundizar en la teoría de varios
autores, donde hemos recopilado informaciones previas. Por
supuesto que siempre de acorde a nuestra Jurisprudencia,
Doctrinas y los Códigos que estatuyen nuestras
Leyes.
PROPÓSITOS DE LA
INVESTIGACIÓN.
Cada uno de nosotros requiere para desenvolvernos en
nuestra profesión, adquirir conocimientos los cuales nos
ofrezcan herramientas para realizar determinadas labor. Es por
tanto, que esta investigación de carácter
documental, por lo cual utilizamos varios libros citados en la
bibliografía.
OBJETIVO GENERAL.
Conocer sobre el Contrato de Contrato de
Inquilinato, partiendo del análisis de sus concepciones y
características.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS.
Enunciar los antecedentes históricos del
Contrato de Inquilinato.Definir los Conceptos y las Características,
del Contrato de Inquilinato.Establecer cuáles son los elementos
constitutivos, las Responsabilidades y Obligaciones en el
Contrato de Inquilinato.Explicar en qué consiste la Tacita
Reconducción en el contrato de Inquilinato.Especificar cuáles son los efectos de la
consignación del pago, por concepto de
alquiler.Identificar como se Rescinde y como termina el
Contratos de Inquilinato.
CAPITULO:
El Contrato de
Inquilinato
1.1.-ORIGEN E HISTORIA.
Desde el antiguo derecho romano, el contrato de
arrendamiento era creador de obligaciones, pero no traslativo de
derechos reales: entre el arrendador y el arrendatario no se
origina sino relaciones de obligaciones, sin derecho real. En
otras palabras, con la celebración del contrato de
alquiler el propietario solamente transfiere el derecho de
ocupación y el usufructo o goce del inmueble, pero retiene
el derecho de propiedad sobre el mismo. El contrato de
locación o arrendamiento es aquel en virtud del cual una
persona se compromete a dar a otra el uso y goce de un objeto,
durante un tiempo determinado y por un precio convenido de
antemano. En la práctica este concepto genérico se
aplica a todo aquello que implique el alquiler de un bien, sea
este mueble o inmueble.
1.2.-CONCEPTO-DEFINICION.
Alquiler, es Contrato por el que una de las partes
(Propietario) se obliga a dar a otra (Inquilino) el goce o uso de
una vivienda por tiempo determinado y precio cierto. El
arrendamiento o alquiler de fincas urbanas (para finalidad de
vivienda o para uso distinto del de vivienda)
1.3.-CARACTERISTICAS.
* Contrato nominado o típico,
puesto que se encuentra reglamentado en la ley.* Contrato
bilateral, ya que obliga tanto al vendedor como al
comprador de la cosa.* Contrato oneroso,
requisito esencial porque si no, no existiría compraventa
sino que derivaría en uno de donación.
* Contrato consensual, se perfecciona
por el mero consentimiento de las partes.* Contrato
conmutativo, el precio que paga el comprador es
equivalente al valor de la cosa que se transfiere.
* Contrato Sinalagmático, se
refiere a las obligaciones alternas a ser cumplidas por cada una
de las partes, aplicándose en el mismo las reglas del "
non Adimpleti Contractus" (si tu no cumples, yo tampoco), propia
de la teoría del riesgo y de la resolución
judicial.
1.4.-ESTABLECER QUE TIPO DE CONTRATO ES Y EL POR
QUE.
Es del tipo de contrato consensual, ya que son aquellos
para cuya validez no se requiere la observancia de una forma,
sino únicamente el consentimiento de las partes,
presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o
tácito.
1.5.-ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DEL CONTRATO DE
ALQUILER.
El contrato de inquilinato, al igual que todos los
contratos y convenciones que efectúen las personas, para
ser reputado como valido deben estar sometidos a los requisitos
generales establecidos en el artículo 1108 de
código civil dominicano. De manera que las partes o
elementos importantes en la formación del contrato de
alquiler son:
Una cosa que sea objeto del contrato de alquiler, es
decir, un inmueble.Dos o más personas que tengan la capacidad
necesaria para celebrar el contrato, es decir, un propietario
o una persona que ejerza tal calidad, y un
inquilino.El libre consentimiento de las partes, es decir,
libre de vicios.Que el contrato sea efectuado por cierto
tiempo.Que se establezca un precio o alquiler convenido por
las partes.
1.6.-RESPONSABILIDADES Y OBLIGACIONES DE LOS
CONTRATANTES.
Obligaciones del Propietario o arrendador: Este,
está obligado frente a su inquilino, sin necesidad de
estipulación particular, a lo siguiente:
a) Obligación de entrega: debe
entregar la cosa en buen estado de reparaciones, incluso de
reparaciones menores.
b) Obligaciones de conservación:
durante el arrendamiento el arrendador debe permitirle al
arrendatario la utilización de la cosa arrendada
conservando la finca arrendada. Pero no está sujeto a las
reparaciones menores (esas reparaciones le incumbe al
arrendatario) ni reconstruir el inmueble cuando se destruya total
o parcialmente.
c) Obligación de
Garantía: el arrendador debe garantizar al arrendatario
contra la evicción y los vicios ocultos.
d) responder frente al arrendatario por los daños
o perdidas sufridos por él a consecuencia de los vicios o
defectos de la cosa arrendada.
e) Indemnizar al inquilino, en caso de que haya
procedido a vender el inmueble, y el nuevo propietario solicite
su expulsión.
f) Entregar al inquilino la cosa alquilada, es decir,
poner a su disposición el objeto del contrato de
inquilinato. La entrega de las llaves de la casa alquilada, es
una expresión formal del cumplimiento de esta
obligación.
g) Conservar la cosa en estado de servir para el uso
para la que ha sido alquilada. Para el uso par la que ha sido
alquilada. Por ser el contrato de inquilinato, de cumplimiento
sucesivo.
Obligaciones del Inquilino o arrendatario: El
contrato de inquilinato, sea verbal o escrito, impone al
inquilino una serie de obligaciones, las cuales debe cumplir, y
de no hacerlo entonces estaría violando el contrato. El
artículo 1728 del código civil dominicano, describe
las obligaciones que gravitan sobre el inquilino o arrendatario,
las cuales son:
a) Usar la cosa alquilada como buen padre de
familia. Es decir, Devolver el inmueble en buen estado; es decir,
haberlo conservado. En principio, esta obligación es una
simple obligación general de prudencia y diligencia. Pero
ese principio lleva consigo dos excepciones
importantes.
b) Devolver el inmueble en el estado en
que se encuentre, se trata de una obligación de
resultado.
c) Pagar el precio del arrendamiento en la forma, lugar
y plazo convenido.
d) Responder por los daños y pérdidas
sufridas por el inmueble durante su posesión, salvo que no
sea por culpa suya.
e) Responsabilidad del Inquilino: Los deterioros y
pérdidas que sucedan por causas de las personas de su
casa, o por la de subarrendamientos realizados por él. Es
decir, No obstante, el legislador hacer que pese sobre él
una presunción simple de culpa, El inquilino responde
igualmente por las culpas de las personas de su casa y de las
culpas de los sub-inquilinos.
1.7.-CAUSAS DE LA RECISION DEL CONTRATO DE
ALQUILER.
Aunque el código de procedimiento civil, el
código civil y el decreto 4807, utiliza el término
rescisión de contrato, en cuanto a los efectos
jurídicos de esta figura se está al frente de una
resiliación toda vez que la rescisión es una
acción en nulidad del contrato por causa de una
lesión; mientras que la resiliación no está
llamada a despojar el contrato de la eficacia jurídica.
Los contratos de ejecución no sucesiva, pero respetando
los efectos que ha producido en el pasado, como en el caso de los
contratos de inquilinato cuando termina, el propietario del
inmueble no tiene que devolver lo que ha percibido por los
alquileres vencidos, ni el inquilino tiene derecho a reclamarlo.
Las principales causas son: A) La falta de pago de los alquileres
vencidos (Art. 1760 C.C.);
B) El término del contrato;
C) Insuficiencia de muebles que signifiquen la
garantía para responder por el inquilinato;
D) El subarrendamiento prohibido en el
contrato;
E) Cuando va a ser ocupado por el propietario, su
cónyuge, parientes o afines.
1.8.-EL DESALOJO EN EL CONTRATO DE
INQUILINATO.
El Desahucio es la acción en virtud del cual una
de las partes, mediante aviso previo a la otra y sin alegar
causa, ejerce el derecho de poner término a un contrato
por tiempo indefinido.
La Demanda en Desalojo es el conjunto de acciones
legales efectuadas por el propietario de un inmueble a los fines
de lograr que el inquilino, a requerimiento del propietario y en
atención a la ley, abandone o sea expulsado del
inmueble.
El Control de Alquileres de Casas y Desahucios (
C.A.C.D.) es una entidad administrativa, adherida a la
Procuraduría General de la República, Fue
establecido por el Decreto No.5541 del 18 de diciembre de 1948,
modificado por el Decreto 4807 del 16 de mayo de 1959. Esta fue
creada con el propósito de regular el procedimiento de
desahucio en la República Dominicana y los procedimientos
relacionados con los alquileres de casas urbanas o suburbanas,
para contener el alza excesiva de alquiler de un inmueble por
parte del propietario y para disminuir los conflictos que se
suscitaran entre propietario e inquilinos.
La Demanda en desalojo se puede dar por los siguientes
casos según señala el Art.3 del Decreto 4807 de
1959:
Porque el propietario necesita reparar el inmueble o
reconstruir el inmueble.Porque tienen la necesidad de vivirlo personalmente
durante no menos de dos años, sea el propietario
mismo, o su cónyuge, o sus ascendientes, descendientes
o colaterales hasta segundo grado inclusive.Cuando está vinculada con la violación
de contrato (competencia del Tribunal de Primera Instancia) y
a falta de pago (competencia del Juzgado de Paz).
8.1.-PROCEDIMIENTO POR ANTE EL CONTROL DE
ALQUILERES.
Para iniciar el procedimiento por ante el Control de
Alquileres, a propósito de desahuciar a una persona de un
inmueble, ya sea para ocuparla personalmente por el propietario,
su cónyuge o por pariente de uno de ellos, ascendientes,
descendientes, colaterales hasta el segundo grado inclusive, o
cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación,
reedificación o nueva construcción, se somete una
declaración jurada y una instancia donde especifique los
motivos que le impulsan a pretender la ocupación del
inmueble alquilado, entonces este debe ser apoderado previamente
para tratar una conciliación entre las partes y luego
emitir una resolución, que es entonces cuando el
propietario puede iniciar el procedimiento en desalojo por ante
los tribunales competentes, cuando se hayan perimido los plazos
que le hayan acordado en la resolución y el otorgado por
la Ley.
De cualquier solicitud dirigida al Control de Alquileres
de Casas y Desahucios, se deberá informar al inquilino de
tal solicitud por acto de alguacil, concediéndole un plazo
para que exponga sus alegatos personales de acuerdo al Art.25 del
Decreto 4807, este plazo será como máximo de 15
días. Como el Control de Alquileres de Casas y Desahucios
constituye un procedimiento administrativo especial, las partes
no tienen necesidad de acudir conjuntamente: éste solo
necesita que ambas partes expongan sus alegatos por escrito y
decide solamente en presencia de los documentos, aunque sea sin
su presencia.
8.2.-DECLARACION JURADA DEL
DEMANDANTE.
Es un documento que el propietario debe someter al
Control de Alquileres, como punto de partida de sus pretensiones,
donde haga constar como motivo de desalojo su deseo de ocupar el
inmueble durante dos años por lo menos, sea él o su
cónyuge, o sus ascendentes, descendentes o colaterales
hasta de segundo grado inclusive. Hoy en día no es
necesario hacer dicha declaración jurada por ante notario,
ya que en la oficina de Control de Alquileres existen unos
formularios en donde el propietario la firma y se compromete a
ocupar dicha vivienda durante dos años por lo menos,
delante del funcionario.
8.3.-PLAZO Y RESOLUCION DEL CONTROL DE ALQUILER DE
CASA Y DESAHUCIO.
Examinados los alegatos de las partes, el Control de
Alquileres emite una resolución donde concede un plazo al
inquilino para abandonar el inmueble, que también puede
considerarse como un plazo otorgado al propietario para que pueda
iniciar el procedimiento de desalojo.
Esta resolución especificará la fecha
desde la cual y hasta cual será efectiva y
mencionará el plazo para recurrir en apelación
contra la misma esta debe ser notificada a las partes interesadas
según el Art. 7 del Decreto No. 4807, las cuales
recurrirán en apelación ante la Comisión de
Apelación siempre y cuando se sientan lesionados en sus
derechos, en un plazo de 20 días a partir de haber
recibido la resolución, según el Art.27 del Decreto
No.4807. Ante esta resolución el inquilino puede: oponerse
(si no estaba presente en el juicio) y recurrir al recurso de
casación ante la resolución emitida por el control
de Alquileres.
Si el propietario considera que el plazo otorgado es
excesivo puede apelar, entonces la Comisión del Control
reconsidera los hechos y las motivaciones de las partes, y emite
otra resolución donde concede un plazo razonable para
desalojar voluntariamente la vivienda.
Esta apelación debe hacerse por escrito ya sea
por carta o instancia dentro de la fecha de remisión de la
decisión del Control, donde se expresa la inconformidad
del plazo dado en la resolución y debe hacerse por ante la
Secretaría del Control de Alquileres de Casas y
Desahucios.
El plazo del Control de Alquiler de Casa y Desahucio
nunca será menor de 3 meses y se ve aumentado por la
disposición del Art.1736 del Código Civil, vencido
este plazo el propietario notifica al inquilino mediante un acto
de alguacil, dándole el plazo indicado por el
artículo ya mencionado para que se mude voluntariamente y
que de lo contrario apoderará al tribunal competente para
iniciar el procedimiento de desalojo.
Una vez los plazos han transcurrido no se debe permitir
el vencimiento de los mismos, si esto sucede habría que
reintroducir la demanda en riesgo de que sea declarado nulo el
procedimiento por no haberse intentado en tiempo
hábil.
Si el inquilino no ha desocupado el inmueble el abogado
del propietario apodera el tribunal de Primera Instancia con una
demanda en rescisión de contrato de inquilinato y
desalojo.
Si se notifica el plazo proporcionado por el Control de
Alquileres y el Código Civil, y al mismo tiempo se lanza
la demanda en desalojo por ante el Tribunal de Primera Instancia,
se estaría apoderando extemporáneamente al
Tribunal, y esto es causa de nulidad del procedimiento, por lo
que se debe notificar el plazo en un acto y notificar el acto
introductivo de la demanda en otro.
8.4.- ¿SON FACTIBLES DE RECURSO DE CASACION LA
RESOLUCION DE LA COMISION DEL COMITÉ DE APELACION DEL
CONTROL DE ALQUILER DE CASA Y DESAHUCIO?
NO son factibles, porque las resoluciones de la
Comité de Apelación de Alquileres de Casas y
Desahucios no son casables, porque no emanan de un tribunal del
orden judicial y en materia civil, dará lugar a
casación a toda sentencia que contuviere una
violación de la ley, según Art.3 de la ley sobre
Casación del Código de Procedimiento
Civil.
8.5.-PLAZO SEGÚN EL CODIGO CIVIL QUE HAY QUE
DARLE AL INQUILINO PARA INICIARLE EL DESALOJO.
El Art.1736 del Código Civil dispone, para el
caso en que el arrendamiento se ha efectuado verbalmente, que una
parte no podrá desahuciar a la otra, si no se le notifica
el desalojo con una anticipación de 180 días, si la
casa estuviere ocupada por un establecimiento comercial o de
industria fabril, y de 90 días si no estuviere en este
caso.
8.6.-DEMANDA POR ANTE EL TRIBUNAL COMPETENTE DEL
INQUILINO O ARRENDATARIO POR FALTA DE PAGO DE MENSUALIDADES
VENCIDA DE INMUEBLE ARRENDADO.
La Demanda se notifica al inquilino en falta de un acto
donde se le especifican sumariamente los motivos de la demanda,
la fecha en que se conocerá la audiencia (incluyendo
día, mes y año); generales del propietario y su
abogado.
Este acto se acompaña de todos los documentos
necesarios y suficientes para probar la calidad de propietario
(el título, el recibo del pago del impuesto a la vivienda
suntuaria, si corresponde; el cintillo catastral, etc.);
así como la prueba de la calidad que une al propietario
con el inquilino (el contrato de alquiler) y una
certificación del Banco Agrícola donde se haga
constar si el inquilino ha depositado allí las sumas
adeudadas al propietario .
Se debe hacer el depósito de estos documentos,
sobre todo el original del certificado de NO-Pago de Alquileres
en el Juzgado de Paz, que conozca de la demanda, el cual no
podrá dictar ninguna sentencia de desalojo si dicho
depósito no es realizado.
El desalojo por falta de pago de alquileres vencidos es
un procedimiento establecido a favor de los propietarios de
inmuebles alquilados, cuyos inquilinos han cesado los pagos
convenidos por concepto de inquilinato. Se contrapone el desalojo
por ante la Oficina de Control de Casas, Alquileres y Desahucios,
este ultimo procedimiento no exige que el inquilino haya dejado
de pagar el alquiler, sino que los propietarios lo incoan
alegando necesidad de residir en la vivienda durante un tiempo
determinado.
El inquilino al resistir una acción en desalojo
por falta de pago de alquileres, no tiene calidad para alegar que
un tercero (no el arrendador) es propietario del inmueble, si no
lo representa en el proceso.
La ley No.17-88, Art.8 impide el desalojo cuando el
arrendador ha depositado la garantía del inquilino en el
Banco Agrícola.
La jurisdicción competente será el Juzgado
de Paz de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble
que va a ser desalojado. La demanda se plantea como desalojo,
rescisión de contrato de inquilinato y cobro de pesos, y
accesoriamente puede dar cabida a la reparación de
daños y perjuicios.
El desalojo por falta de pago sigue siendo de la
competencia del Juzgado de Paz, que conoce con cargo a
apelación "por cualquier cuantía a que se eleve la
demanda", de las acciones siguientes:
Pago de alquileres o arrendamientos
Desahucios
Demandas sobre rescisión de contratos de
arrendamientos fundados en la falta de pago de los alquileres
o arrendamientos vencidosLanzamiento de lugares (desalojo) y
Las demandas sobre validez y
En nulidad de embargo de bienes que guarnecen los
lugares alquilados.
En definitiva, siempre que la demanda en desalojo sea
por falta de pago de los alquileres, deberá tratarse el
asunto por ante el Juzgado de Paz.
Por el contrario cuando el desalojo se lleva ante la
Oficina de Control de Alquileres y Desahucios, y el propietario
está motivado a residir en la vivienda; o de repararla o
modificarla, estos casos se ventilan ante el Juzgado de Primera
Instancia de la jurisdicción donde se encuentra ubicado el
inmueble.
8.7.-Plazos a la parte
El plazo lo dicta el control de Alquileres de Casas y
Desahucios para que así el inquilino pueda tomar y dar
comunicación de estos documentos.
8.8.-¿DICHA SENTENCIA ACTUALMENTE SON
EJECUTORIAS NO OBSTANTE A CUALQUIER RECURSO?
SI es ejecutoria, porque no es necesario esperar que la
sentencia adquiera la autoridad de la cosa irrevocablemente
juzgada para proceder a solicitar la autorización de la
fuerza pública para desalojar al inquilino y de no ser
así el inquilino se basaría en un alegato
innecesario para alargar el proceso.
De acuerdo a las disposiciones del Art.6 de la ley 38,
de 1966, el Juez apoderado de una demanda en desalojo o
resolución de contrato de alquiler debe dictar su fallo al
fondo dentro de los 10 días que sigan al apoderamiento,
excepto que se hayan presentado incidentes que a su juicio
ameriten un reenvío. En este caso, el juez fallará
el asunto dentro de los 5 días en que haya sido apoderado
nuevamente.
8.9.-EN CASO DE QUE EL ARRENDATARIO HAYA FALLECIDO Y
EL DEMANDANTE LO DESCONOZCA E INICIA SU DEMANDA CONTRA EL DIFUNTO
¿PODRA EL JUEZ EN DERECHO ACEPTAR LA PETICIÓN DE
NULIDAD QUE HACE EL ARRENDATARIO?
El Juez debe de aceptar la petición siempre que
se demuestre que al iniciar la demanda el arrendatario ya
había fallecido, ya que si dicta sentencia fallará
a favor del demandante debido a que el difunto nunca se
presentó a las audiencias y se esto sucede el tribunal
a-quo revocará la sentencia.
Pero no por esto se deshace el contrato de
arrendamiento, ya que ni por la muerte del arrendador ni por la
del inquilino el contrato se deshace.
Considerando, que tanto en el Juzgado de Paz como ante
el Juzgado de Primera Instancia, la interveniente voluntaria M.B.
Vda. C. En su calidad de cónyuge solicitó que fuera
rechazada la demanda en razón de que se había
citado y posteriormente dictado sentencia contra una persona
fallecida, que no obstante este pedimento el Juzgado de Paz dicto
sentencia condenatoria contra O.C.C., a pesar de haber hecho
constar que este había fallecido; que al revocar el
tribunal a-quo la sentencia del Juez de Primer Grado sobre el
fundamento de que antes de la demanda y del pronunciamiento de la
sentencia O.C.C., había fallecido, hizo una correcta
aplicación de la ley, pues una persona fallecida no
puede ser sujeto ni activo ni pasivo de derecho en
consecuencia los medios que se examinan carecen de fundamento y
deben ser desestimados. B.J. No.882, Pág.1163. de mayo de
1984.
8.10.-ANTE UNA PETICION DE INCOMPETENCIA, ANTE DICHO
TRIBUNAL SOMETIDO POR LA PARTE DEMANDADA, ¿CÓMO
USTED RESPONDERIA?
Me declararía incompetente designando así
la jurisdicción que estime competente, esta
petición se interpondrá a las partes y al juez de
envío. De lo contrario entonces en apelación ante
la Cámara Civil esta me consideraría incompetente y
se suspende la instancia hasta que la corte de apelación
haya rendido su decisión, para esto me basaría en
el Art.24 de las disposiciones comunes del Código de.
Procedimiento Civil.
8.11.-¿QUE DEBE OBTENER EL PROPIETARIO
DEMANDANTE ANTES DE INICIAR LA DEMANDA EN DESALOJO SOPENA DE SER
RECHAZADA LA DEMANDA?
Debe obtener el Titulo de Propiedad
Contrato de alquiler, debidamente legalizado y
registrado.Cintillo catastral (recibo. Regulado por el Art.
.55 de la ley 317 sobre catastro
nacional)Pago del impuesto a la Vivienda
suntuaria.Si es con fin de remodelación debe someter en
esa instancia los planos y permisos que demuestren claramente
la clase de trabajo a realizar y el costo aproximado de dicho
trabajo.En caso de que sea por falta de pago la
certificación de NO-Depósito de
Alquileres.
1.9.-EXPLIQUE LA TACITA RECONDUCCION EN EL
CONTRATO DE INQUILINATO.
Es la creación de un nuevo contrato de
arrendamiento por voluntad de las partes, cuando el contrato por
escrito ha terminado. Es como si fuera una renovación de
un contrato de locación vencido resultante de que el
locatario se mantenga en el bien alquilado sin que el propietario
se oponga. Esta definición resulta incompleta, toda vez
que esta opera con la única condición de que el
inquilino quede en el disfrute de la cosa, exista
oposición o no del arrendatario.
La tácita reconducción no prolonga el
anterior arrendamiento; más bien perfecciona un nuevo
arrendamiento, que se presume concertado por duración
indeterminada sometido a todas las condiciones del arrendamiento
primitivo, excepto la duración, que es
indeterminada.
1.10.-EFECTOS DE LA CONSIGNACION DEL PAGO, POR
CONCEPTO DE ALQUILER.
Según el Art. 1978.del código civil
Dominicano, dice: "La falta de pago por rentas vencidas, no
autoriza por sí sola a aquel en cuyo favor están
constituidas, para pedir reintegro del capital ni a reintegrarse
del predio enajenado por él; solamente tiene derecho a
embargar y hacer vender los bienes de su deudor, y a hacer
ordenar o consentir a cargo del producto de la venta la
inversión de una suma bastante para cubrir los
réditos".
Pero Art. 1760.- En caso de rescisión por culpa
del inquilino, está éste obligado a pagar el precio
del arriendo, durante el tiempo necesario para el nuevo arriendo,
sin perjuicio de los daños y perjuicios que pudieran
resultar por el abuso.
1.11.-TERNINACION DEL CONTRATO DE
ALQUILER.
Según el Art. 1978.del código civil
Dominicano, dice: Art. 1759.- "Si el inquilino de una casa o
alojamiento continuase disfrutando su posesión
después de la terminación del arriendo hecho por
escrito, sin que a esto haya habido oposición por parte
del arrendador, se considera que lo hace en las mismas
condiciones por el término de tres meses más, sin
que pueda salir ni ser desahuciado sino después de
notificación hecha con arreglo a la ley". El vencimiento
del término convenido no es una causa de
terminación del contrato (Artículo 3 del Decreto
No. 4807 de 1959).
De acuerdo al Artículo 1742 del Código
Civil, el contrato de arrendamiento no se deshace ni por la
muerte del arrendador o por la del inquilino.
Las principales causas de extinción son
las siguientes: cumplimiento del término, no obstante que
el art.1565 dice " Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo
determinado concluye el día prefijado sin necesidad de
requerimiento por parte del arrendador, a ello se opone la
doctrina de la tácita reconducción (
rearrendamiento), es decir un nuevo contrato de arrendamiento
pactado tácitamente que sigue al anterior sin
interrupción temporal, a este respecto dispone el
código " Si al terminar el contrato permanece el
arrendatario disfrutando 15 días la cosa arrendada con la
tolerancia del arrendador se entiende que hay tácita
reconducción por el tiempo que establecen los
artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido
requerimiento.
El requerimiento del arrendador debe hacerse para evitar
que el arrendatario pueda alegar que hay tácita
reconducción, este tiene como efecto la existencia de un
nuevo contrato con idénticas condiciones al anterior,
salvo que el término o duración es el de los
art.1577 y 1581, y que si el arrendamiento primitivo tenía
fiador o aval bancario, estas modalidades desaparecen en la
reconducción.
La segunda causa de terminación del arriendo es
la venta de la cosa arrendada; el art. 1571 concede al comprador
el derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la
venta y si el comprador ejercita este derecho, el arrendatario
puede exigir que le dejen recoger los frutos de la cosecha
correspondiente al año agrícola y que el vendedor
le indemnice los daños y perjuicios que se le
causen.
La tercera causa de terminación del arriendo es
la pérdida de la cosa arrendada, se extingue el
arrendamiento y el arrendatario no tiene responsabilidad si la
destrucción de la cosa es sin culpa suya, ósea se
produce por caso fortuito y antes de estar constituido en mora,
pero el código formula tanto en general para el caso de
perecimiento de la cosa en poder del deudor, como en especial
para el caso del arrendamiento, una presunción de culpa
del deudor o arrendatario que este puede desvirtuar con la prueba
en contrario.
1.12.-ANEXAR UN EJEMPLAR DEL CONTRATO REALIZADO
POR LOS PARTICIPANTES.
CONTRATO DE INQUILINATO
ENTRE: el señor RAFAEL PATERNINA,
dominicano, mayor de edad, soltero, comerciante, portador de la
cédula de identidad y electoral No.031-0033140-8,
domiciliado y residente en la Avenida Bartolomé
Colón número 8 del Edificio Bartolomé
Colón, de esta ciudad de Santiago, quien en lo adelante
del presente acto se denominará "EL PROPIETARIO",
de una
parte;——————————————–
Y DE LA OTRA PARTE: El señor MANUEL
NICOLÁS FERNÁNDEZ, dominicano, mayor de edad,
soltero, Licenciado en Economía, portadora de la
cédula de identidad y electoral No. 047- 0115541-0,
domiciliada y residente en esta ciudad de Santiago, quien en lo
adelante del presente acto se denominará "EL
INQUILINO".—-
"" SE HA CONVENIDO Y PACTADO LO
SIGUIENTE ""
PRIMERO: "EL PROPIETARIO", da en calidad de
alquiler, a "EL INQUILINO", quien acepta el apartamento
14, ubicado en la tercera planta del Edificio Domínguez,
localizado en la Avenida 27 de Febrero número 37, de esta
ciudad de Santiago.——–
PARRAFO: El inmueble que se está
alquilando consta de los siguientes bienes muebles: una estufa de
dos hornillas con su tanque de gas, un abanico de techo, una
cama, una nevera ejecutiva, un juego de comedor de cuatro sillas
con tope de cristal; los cuales deben ser devueltos al momento de
concluir el presente contrato en las mismas condiciones en las
que les fueron entregados a la inquilina.
SEGUNDO: "EL INQUILINO", se obliga a dedicar el
inmueble objeto del presente contrato única y
exclusivamente para vivienda por lo que se compromete por este
mismo acto a no dedicarlos a otro uso, cederlos y/o alquilarlos a
terceras personas.——
TERCERO: "EL INQUILINO, no podrá ceder ni
en todo ni en parte los derechos resultantes de este contrato, ni
a título gratuito u oneroso, ni aún por pura
complacencia, ni sub- alquilar los inmuebles ni sus dependencias,
ni total ni parcialmente. La violación a esta
cláusula o cualquier convención contraria a ella,
no será oponible a "EL
PROPIETARIO";———————————————————————————-
CUARTO: El presente contrato ha sido convenido
por el término de un (1) año por la suma de TRES
MIL TRESCIENTOS PESOS DOMINICANOS (RD$3,300.00) MONEDA DE CURSO
LEGAL, de pago mensual, por el primer año, a partir de
la redacción del presente contrato, en caso de
renovación del presente contrato, "EL INQUILINO"
deberá avisar por lo menos con dos (2) meses de
anticipación a la expiración del vencimiento, su
intención de renovar, en caso contrario quedará sin
efecto el presente
contrato.————————————————————————-
QUINTO: "EL INQUILINO" da en calidad de
depósito la suma de SEIS MIL SEISCIENTOS PESOS
DOMINCANOS (RD$6,600.00), equivalente a (2) meses de renta,
los cuales deberán ser pagados los días treinta
(30) de cada mes.—————–
SEXTO: Los gastos de agua, y luz, correrán
por cuenta de "EL PROPIETARIO".
SEPTIMO: A la falta de pago de Dos (2) de las
mensualidades en el lugar y fecha convenida entre las partes,
así como la violación de las obligaciones
convenidas en el presente contrato, hará a éste
rescindible de pleno derecho, a juicio de "EL PROPIETARIO,
sin que fuere menester la NOTIFICACION de ningún
acto y pudiéndose proceder al desalojo inmediato de
acuerdo con las prescripciones de la ley.-
En la ciudad de Santiago, Municipio y Provincia de
Santiago, República Dominicana, a los Ventidos (22)
días del mes de Febrero del año Dos Mil doce
(2012).——————-
____________________________
________________________________
RAFAEL PATERNINA MANUEL NICOLÁS
FERNÁNDEZ
EL PROPIETARIO EL INQUILINO
Yo, LICDO. PEDRO JOSÉ ZAPATA
MONCIÓN Abogado Notario de los del número 8356,
para el Municipio de Santiago, con estudio profesional abierto en
la calle La Rosita No. 17 del Ensanche Román I, de esta
ciudad de Santiago; CERTIFICO Y DOY FE: Que las firmas que
anteceden el presente acto fueron puestas libre y voluntariamente
por los señores RAFAEL PATERNINA Y MANUEL
NICOLÁS FERNÁNDEZ, personas a quien doy fe
conocer y quienes me han declarado bajo fe del juramento que esta
es la forma como ellos acostumbran firmar en todos los actos de
sus vidas públicas y
privadas.———————————————————————-
En la ciudad de Santiago, Municipio y
Provincia de Santiago, República Dominicana, a los
Ventidos (22) días del mes de Febrero del año Dos
Mil doce (2012).——————-
__________________________________________
LICDO. PEDRO JOSÉ ZAPATA
MONCIÓN
NOTARIO PUBLICO No.8356
Conclusión
Después de un examen exhaustivo de los contratos
se llega a la conclusión de que resulta de gran
importancia el Contrato de Inquilinato, ya que, este, al igual
que todos los contratos y convenciones que efectúen las
personas, para ser reputado como valido deben estar sometidos a
los requisitos generales establecidos en el artículo 1108
de código civil dominicano.
Alquiler, es del tipo de contrato consensual, ya que son
aquellos para cuya validez no se requiere la observancia de una
forma, sino únicamente el consentimiento de las partes,
presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o
tácito.
Por otro lado, nos encontramos, con que la tácita
reconducción no prolonga el anterior arrendamiento;
más bien perfecciona un nuevo arrendamiento, que se
presume concertado por duración indeterminada sometido a
todas las condiciones del arrendamiento primitivo, excepto la
duración, que es indeterminada.
Es por tanto, de gran ayuda saber, como hacer un
contrato de inquilinato, sus elementos constitutivos, y sobre
todo saber cómo rescindir o terminar, un contrato de
inquilinato, de acuerdo a nuestra legislación Dominicana.
Aunque el código de procedimiento civil, el código
civil y el decreto 4807, utiliza el término
rescisión de contrato, en cuanto a los efectos
jurídicos de esta figura se está al frente de una
resiliación toda vez que la rescisión es una
acción en nulidad del contrato por causa de una
lesión.
Finalmente, queda la satisfacción de haber
realizado un trabajo conciso que nos arrojó luz sobre la
base teórica y la aclaración de varios aspectos
prácticos relacionado con dicho tema.
Bibliografía
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Edición, Editora DALIS, Moca, República
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Jurídico". 8ta. Edición, Editorial
Depalma, Buenos Aires, Argentina, 2005.
Autor:
Ing. Der. Yunior Andrés
Castillo
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana
2012.