INTRODUCCION
El estado dominicano tiene como misión impulsar y
reglamentar la investigación sobre las condiciones para el
saneamiento de un inmueble. Esta investigación tiene como
objetivo principal resaltar las características del
saneamiento y el registro de todos los derechos reales
inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes
susceptibles de registro en relación con los inmuebles que
forman toda la geografia nacional. De manera tal que garantice la
legalidad de su mutación o afectación con la
intervención del estado dominicano a través de los
órganos competentes de la jurisdicción
inmobiliaria.
La Antigua Ley de Registro de Tierras No. 1542 no
especificó en términos conceptuales lo que es en
realidad el saneamiento, en relación a esto tampoco la
Jurisprudencia fue precisa. Esa parte quedó en manos de la
doctrina. Según la definición contenida en el
vocabulario doctrinal en material de tierras del Magistrado
Víctor Santana Polanco, dice que el saneamiento es el
mecanismo adjetivo de este sistema de publicidad para llegar al
establecimiento del primer certificado de Título de cada
inmueble, que se desee adjudicar.
Según el tratado de derecho inmobiliario de
Rafael Ciprian dice que el proceso de saneamiento catastral se
reconoce al estado como propietario originario, en principio , de
todas las tierras que forman la geografia nacional. Esta
presunción debera ser liquidada por todo particular que
reclame la propiedad o algún derecho sobre los terrenos.
En términos legales el saneamiento es definido como el
proceso de orden público por medio del cual se determina e
individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen
sobre èl y èstos quedan registrados por primera
vez.
En virtud del principio III de la ley 108-05 de registro
inmobiliario, el estado es el propietario de todos los terrenos
que forman el territorio de la República Dominicana. Esta
aseveración constituye una ficción juridical que
tiene su causa en el carácter del estado como
representante de la nación y ejerce ese derecho en virtud
de sintetizar política y juridicamente las instituciones
nacionales.
El procedimiento de saneamiento persigue, en su esencia
dar cumplimiento efectivo al principio sagrado del derecho de
propiedad inmobiliario, estatuido en el artículo 8
numeral 13 de la constitución dominicana, con
las especificaciones que le son propias a la jurisdicción
especializadas de tierras. Este proceso tiene su base legal y
reglamentaria en los artículos que van desde 20 hasta el
27 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario; del
115 al 131 del reglamento de los tribunales; del 142 al 145
del reglamento de Mensuras Catastrales, y 27 y 75
del Reglamento General de Registros de Títulos.
CAPITULO II
Sistema de
Registro de derechos reales inmobiliario en la República
Dominicana
La República Dominicana, para el registro de los
Derechos Reales Inmobiliarios, cuenta con una Jurisdicción
especializada, que recibe el nombre de Jurisdicción
Inmobiliaria. Los órganos de la Jurisdicción
Inmobiliaria, son los siguientes:
Tribunales
Superiores de Tierras.
La ley 108-05 sobre registro inmobiliario establece en
sus articulados que los tribunales superiores de tierras son
tribunales colegiados compuestos por no menos de cinco (5) jueces
designados por la Suprema Corte de Justicia, entre los cuales
debe haber un presidente.
Para celebrar audiencia el tribunal estará
integrado por tres jueces y sus decisiones serán firmadas
por los mismos.
Las decisiones del Tribunal Superior de Tierras
serán adoptadas por mayoria simple.
Habrá no menos de cinco (5) Tribunales Superiores
de Tierras y será puestos en funcionamiento por la Suprema
Corte de Justicia de acuerdo a las necesidades del sistema, tal
como lo establece la ley 267-98 de fecha 24 de mayo de 1998, en
su artículo 1 y sus literales a, b, c y d, y sus
párrafos.
Competencia.
Los tribunales superiores de tierras conocen en segunda
instancia de todas las apelaciones que se interpongan contra las
decisiones emanadas de los tribunales de jurisdicción
original bajo su jurisdicción, así como tambien en
última instancia de las acciones que le son conferidas
expresamente por esta ley.
Si se presentare conflicto de jurisdicción entre
tribunales superiores de tierras es competencia de la Suprema
Corte de Justicia atribuir la competencia. En lo cual para
conocer de los asuntos de su competencia, el Tribunal Superior de
Tierras será integrado por Jueces escogidos de acuerdo a
los mecanismos establecidos por la vía
reglamentaria.
Tribunales de
Jurisdicción Original
La ley 108-05 sobre registro inmobiliario
establece claramente que los tribunales de jurisdicción
original son tribunales unipersonales que constituyen el primer
grado de la Jurisdicción Inmobiliaria.
Los tribunales de jurisdicción original tienen
competencia para conocer en primera instancia de todas las
acciones que sean de la competencia de la Jurisdicción
Inmobiliaria, mediante el apoderamiento directo por parte del
interesado y de acuerdo a su delimitación territorial. La
competencia territorial se determina por la ubicación
física del inmueble, conforme a lo establecido en el
capítulo relativo a la Secretaria de los Despachos
Judiciales de la ley de registro inmobiliar.
Los tribunales de jurisdicción original
será puestos en funcionamiento, por la Suprema Corte de
Justicia, de acuerdo a las necesidades del sistema. Todo Tribunal
de Jurisdicción Original se encuentra dentro de la
jurisdicción de un Tribunal Superior de Tierras. Los
tribunales de jurisdicción original gozan de plenitud de
jurisdicción dentro del Distrito Judicial al que
pertenecen.
Se crean los siguientes tribunales superiores de
tierras:
? Tribunal Superior de Tierras del
Departamento Central;
? Tribunal Superior de Tierras del
Departamento Norte;
? Tribunal Superior de Tierras del
Departamento Noreste;
? Tribunal Superior de Tierras del
Departamento Sur;
? Tribunal Superior de Tierras del
Departamento Este.
Las provincias comprendidas dentro de la
jurisdicción de un tribunal superior de tierras
será definidas por la Suprema Corte de Justicia por
vía reglamentaria.
La
Comisión Inmobiliaria
La Comisión Inmobiliaria es un organismo
colegiado ante la Jurisdicción Inmobiliaria y
estará conformada por tres miembros, un miembro nombrado
por el Poder Ejecutivo, un miembro nombrado por la Suprema Corte
de Justicia y un miembro nombrado por el Congreso Nacional de la
República. La Comisión Inmobiliaria dispone para el
cumplimiento de sus dictámenes del auxilio de la fuerza
pública. Para ser miembro de la Comisión
Inmobiliaria se requieren las mismas condiciones que para ser
Ministerio Público ante la Corte de Apelación en la
Jurisdicción Ordinaria. A partir de su designación
permanecerá como miembros de la Comisión de manera
inamovible por un período de cuatro (4) años, y
podrán ser ratificados por el organismo que los
designó. Podrá ser destituidos en cualquier momento
por la comisión de faltas graves.
El presidente de la Comisión será el
miembro elegido por la Suprema Corte de Justicia. Las decisiones
de la Comisión será válidas con un
mínimo de voto favorable de dos (2) de sus miembros. Se le
concede a la Comisión establecer por la vía
reglamentaria las demás funciones para el mejor
desenvolvimiento de la misma.
Habrá tantas comisiones inmobiliarias como
tribunales superiores de tierras, y sus funciones será
regidas por un reglamento único que se crea, revisa y
aprueba por mayoría absoluta de los comisionados. Por lo
tanto las comisiones inmobiliarias tendrán los abogados
ayudantes que fueren necesarios para asistirlos en el correcto
desempeño de sus funciones, quienes serán nombrados
por cada comisión de un listado presentado para esos fines
por el Consejo de la Escuela del Ministerio
Público.
Las funciones de
la Comisión Inmobiliaria
La Comisión Inmobiliaria tendrá a su cargo
la protección y representación del Estado
Dominicano y de los particulares en todos los procedimientos que
así lo requieran ante la Jurisdicción Inmobiliaria,
a la vez que ejerce las funciones de Ministerio Público
ante ésta Jurisdicción, y en función de
esto:
l La Comisión Inmobiliaria es competente para
someter ante la jurisdicción que corresponda a los autores
de las infracciones castigadas por la ley para que se les
impongan, si procede, las sanciones establecidas.
l Emite dictámenes, opiniones, mandamientos y
todas las demás atribuciones que como
Ministerio Público le corresponda.
l Ejecuta las sentencias penales dictadas por la
Jurisdicción Inmobiliaria, y las demás decisiones
que sean susceptibles de ejecución forzosa.
l Emite su opinión en el proceso de
saneamiento.
l Participa como Ministerio Público en el proceso
de revisión por causa de fraude.
DIRECCION
NACIONAL DE REGISTRO DE TiTULOS
La Dirección Nacional de Registro de
Títulos es el órgano de carácter nacional
dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de
coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas
de Registro de Títulos, velar por el cumplimiento de
ésta ley en el ámbito de su competencia y por el
cumplimiento del reglamento General de Registros de
Títulos. La Dirección Nacional de Registro de
Titulos está a cargo de un Director Nacional. Las Oficinas
de Registro de Títulos está supeditadas
jerárquicamente a la Direccion Nacional de Registro de
Títulos y sus funciones son registrar los derechos
inmobiliarios, velar por la correcta aplicación de la ley
dentro de su competencia y cumplir con todas aquellas funciones
que se les asigne por la vía reglamentaria. La
composición y competencia territorial de estos
órganos y sus funciones son las que establezca la Suprema
Corte de Justicia por la vía reglamentaria. En
relación con su delimitación territorial las
oficinas de Registro de Títulos se encuentran vinculadas a
uno o varios tribunales de jurisdicción original y a un
único Tribunal Superior de Tierras.
Las oficinas de Registro de Títulos estan a cargo
de un Registrador de Títulos. Estas oficinas se
crearán y serán puestas en funcionamiento por la
Suprema Corte de Justicia de acuerdo con las necesidades del
sistema.
Dirección
Nacional de Mensuras y Catastro
La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro es
el órgano de carácter nacional dentro de la
Jurisdicción Inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir
y regular el desenvolvimiento de las Direcciones Regionales de
Mensuras y Catastro, velar por el cumplimiento de la ley en el
ámbito de su competencia y por el cumplimiento del
reglamento General de Mensuras y Catastro.
La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro es
el órgano que ofrece el soporte técnico a la
Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las
operaciones técnicas de mensura y catastro; el lugar de su
sede y sus funciones son establecidas por la Suprema Corte de
Justicia por la vía reglamentaria. La Dirección
Nacional de Mensuras y Catastro está a cargo de un
Director Nacional que será nombrado por la Suprema Corte
de Justicia.
Las Direcciones Regionales de Mensuras y Catastro est
án supeditadas jerárquicamente a la
Dirección Nacional de Mensuras y Catastro y su
función es velar por la correcta aplicación de
ésta ley y del Reglamento General de Mensuras y Catastro.
La composición y competencia territorial, de éste
órgano y sus funciones son determinadas por la Suprema
Corte de Justicia por la vía reglamentaria. Las
Direcciones Regionales de Mensuras y Catastro estará a
cargo de un Director Regional de Mensuras y Catastro.
En cuanto a su competencia territorial la Suprema Corte
de Justicia tiene la facultad de crear las Direcciones Regionales
de Mensuras y Catastro que considere necesarias y de asignar la
demarcación territorial de las mismas.
LA SECRETARIA DE
LOS DESPACHOS JUDICIALES
La Secretaria es la unidad operativa que asiste a uno o
varios despachos judiciales en la función administrativa y
jurisdiccional. Dicha Secretaria está a cargo de un
secretario. El apoderamiento del tribunal se hace por intermedio
de la Secretaría quien asigna el caso por Sistema
aleatorio.
Las funciones de la Secretaría son las
establecidas en la ley de Organización Judicial para los
secretarios judiciales y aquellas que explícitamente les
confiere ésta ley y sus reglamentos.
Proceso de
Saneamiento ante la Jurisdiccion Inmobiliaria
Es el proceso de orden púlico por medio del cual
se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos
que recaen sobre dicho inmueble y éstos quedan registrados
por primera vez.
Pueden iniciar este proceso:
a) El Estado Dominicano;
b) Toda persona física o moral que reclame o
posea un derecho sobre un inmueble no registrado. En el proceso
de saneamiento no se requiere el ministerio de abogado, salvo que
el mismo técnica y jurídicamente se torne
litigioso.
Podemos decir que para los fines del saneamiento, hay
posesión cuando una persona tiene un inmueble bajo su
poder a título de dueño o por otro que ejerce el
derecho en su nombre. Para que la posesión sea causa de un
derecho de propiedad, debe ser pública, pacífica,
inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado por el
Código Civil según la posesión de que se
trate. Se consideran actos posesorios cuando los terrenos se
hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la
percepción de frutos, la construcción que se haga
en el inmueble, la materialización de los límites.
Para esto se admite todo medio de prueba sobre la
posesión, pero la sentencia que adjudique la propiedad no
puede fundarse únicamente en la prueba testimonial,
pudiendo el juez ordenar cualquier otra medida
complementaria.
Para ésto sólo los tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria son competentes para conocer del
proceso de saneamiento. En el proceso de saneamiento se
identifican las siguientes etapas: mensura, proceso judicial y
registro.
• Mensura. Es el procedimiento
técnico por el cual se individualiza, ubica y determina el
terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a
registrar. La mensura se inicia con la autorización para
la realización de la misma otorgada por la
Dirección Regional de Mensuras y Catastro territorialmente
competente, la cual debe estar precedida por la solicitud de
autorización hecha por el reclamante.
• En la solicitud de autorización para la
realización de la mensura, el reclamante solicita que la
Dirección Regional de Mensuras y Catastro correspondiente
autorice al agrimensor a realizar los trabajos de mensura, la
cual debe pronunciarse dentro de un plazo de veinte (20)
días. La solicitud lleva implícita la
petición de que la Dirección Regional de Mensuras y
Catastro apodere al tribunal de jurisdicción original
territorialmente competente.
Luego la Dirección Regional de Mensuras y
Catastro debe pronunciarse con relación a los trabajos de
mensura dentro de los cuarenta y cinco (45) días
siguientes a la presentación de los trabajos realizados.
Esta autorización inviste al agrimensor del
carácter de oficial público y auxiliar de la
justicia sujeto a la presente ley y sus reglamentos. Toda
negativa de la Dirección Regional de Mensuras y Catastro a
autorizar los trabajos de mensura debe estar técnica y
jurídicamente fundamentada.
Una vez otorgada, la autorización tiene una
vigencia de sesenta (60) días durante los cuales el
agrimensor debe ejecutar la mensura y presentar los documentos y
elementos justificativos a la Dirección Regional de
Mensuras y Catastro para su revisión y
aprobación. Con la debida justificación, la
Dirección Regional de Mensuras y Catastro interviniente
puede prorrogar este plazo por un único término de
treinta (30) días.
Dentro de los quince (15) días posteriores a la
fecha de la aprobación, la Dirección Regional de
Mensuras y Catastro debe apoderar al tribunal de
jurisdicción original territorialmente competente para el
inicio del proceso judicial del saneamiento. Salvo las
excepciones previstas en la presente ley, se establece que desde
el momento que se fije la fecha para la mensura catastral, todas
las cuestiones relacionadas con el título o
posesión de cualquier terreno comprendido en el
área abarcada por la autorización para la mensura,
son de la competencia exclusiva de la Jurisdicción
Inmobiliaria.
En virtud de lo que establece la ley 108-05 sobre
registro inmobiliario cuando una cuestión está
sometida o en estado de ser fallada por ante los tribunales
ordinarios y estos dejen de ser competentes para conocer de ella,
por efecto del comienzo de una mensura catastral, el tribunal al
cual se haya sometido la cuestión debe declinarla,
acompañado del expediente relativo a la causa, por ante la
jurisdicción competente, para que lo falle junto con los
demás asuntos en relación con la misma, o
separadamente según proceda.
La ley sobre Registro Inmobiliario en cuanto al proceso
judicial expresa que el procedimiento por ante los tribunales de
la Jurisdicción Inmobiliaria que depura el derecho a
registrar, este se efectúa en un plazo no mayor de quince
(15) días, el tribunal de jurisdicción original
apoderado debe notificar a los reclamantes que se ha iniciado el
proceso judicial del saneamiento para que éstos, antes de
la primera audiencia cumplan con los requisitos de publicidad
precisados en esta ley y en la vía
reglamentaria.
La primera audiencia del saneamiento debe celebrarse
dentro de los sesenta (60) días posteriores a la
recepción del apoderamiento por parte del tribunal de
jurisdicción original.
EL PRESENTE TEXTO ES SOLO UNA SELECCION DEL TRABAJO
ORIGINAL.
PARA CONSULTAR LA MONOGRAFIA COMPLETA SELECCIONAR LA OPCION
DESCARGAR DEL MENU SUPERIOR.