Contratos

Compraventa

Hay compraventa, cuando una de las partes
se obliga a transferir la propiedad de una cosa a otra y
ésta se obliga a recibirla, y pagar por ella un precio
cierto en dinero (1323 cc).

Caracteres

Es un contrato bilateral, hay obligaciones
recíprocas

Es consensual, se perfecciona por el mutuo
consentimiento

Es oneroso, la prestación de uno se
hace teniendo en mira la prestación del otro

Es no formal, salvo la venta de inmuebles y
muebles registrables

Es conmutativo, las prestaciones son
ciertas y equivalentes, salvo los aleatorios.

Como excepción al carácter
consensual, están las llamadas ventas forzosas ( por
expropiación, por convención ó testamento,
por división de condominio, por ejecución judicial,
por administrador de bienes ajenos).

Compraventa y transferencia

El contrato por sí solo, no
transmite la propiedad, solo hace surgir el derecho de entregar
la cosa. Para la transmisión, se requiere la
tradición de la cosa y en el caso de inmuebles, escritura
pública y su inscripción registral, para hacerla
oponible a terceros.

Capacidad

Toda persona capaz puede vender, y toda
persona capaz de obligarse, puede comprar.

No pueden comprar ó vender por
sí (incapacidad de hecho), los siguientes (personas por
nacer, menores de edad, dementes, sordomudos analfabetos,
condenados a reclusión ó prisión por
más de 3 años). Lo pueden hacer sus representantes
(padres, tutores, curadores.

Cuando hay incapacidad de derecho, el acto
de compraventa no puede realizarse de ningún
modo.

Los esposos entre sí, salvo subasta
pública

Padres, tutores y curadores, con los hijos,
pupilos y curados.

Albaceas, con los bienes
testamentarios

Mandatarios, con los bienes del mandante,
encomendados a el.

Funcionarios y empleados públicos,
con los bienes de las administraciones públicas, confiados
a su administración.

Jueces, empleados, abogados, tasadores,
etc. Con los bienes en litigio en los juzgados donde ejerzan
ó hayan ejercido.

Religiosos profesos, salvo compras al
contado ó bienes para sus congregaciones.

Obligaciones del vendedor: entregar la
cosa, conservarla hasta la entrega, tomar el pago, garantizar la
cosa por evicción ó vicios ocultos.

Obligaciones del comprador: pagar el
precio, recibir la cosa, pagar el instrumento del contrato y los
gastos de recepción de la cosa.

Condiciones que debe reunir la cosa
vendida

• a) Debe ser una cosa en sentido
  propio, un bien material, susceptible de apreciación
  económica. Si lo que se enajena, es un derecho
  incorporal, habrá cesión de derechos pero no
  compraventa. El derecho moderno, cada vez más acepta
  como compraventa, la transmisión de propiedad de
  cualquier cosa ó derecho, que pueda ser apreciada
  económicamente.

• b) Debe ser una cosa cuya venta no
  esté prohibida por ley (bienes públicos,
  hacienda enferma, muestras gratis medicinales, alcohol a
  menores, etc).

• c) Debe ser determinada ó
  determinable. Cuando es cosa cierta y si es incierta, cuando
  se determina su especie y cantidad.

• d) Debe tener existencia real
  ó posible. Un auto ó una cosecha futura. No las
  que no han existido nunca ó las que han dejado de
  existir al momento de formarse el contrato.

Venta de cosa ajena

El artículo 1329 cc, dispone que las
cosas ajenas no pueden venderse, pero admite
excepciones.

• a) Si son cosas
  fungibles

• b) Cuando ambas partes contratan
  sobre una cosa de tercero, sabiéndolo.

• c) Cuando se compra de buena fe y
  hay tradición, siempre que la cosa no sea robada
  ó perdida.

• d) Cuando sea venta de heredero
  aparente a un comprador de buena fe.

En el código de comercio, se admite
la venta mercantil de cosa ajena (450 y 453 ccom).

Compraventa – obligacion de
garantia

Las obligaciones del vendedor, no terminan
con la entrega de la cosa. Debe garantizar al comprador, que
podrá gozar de ella conforme a su destino y al derecho de
propiedad que ha transmitido. Esta garantía, comprende 3
aspectos: el vendedor debe abstenerse de provocar cualquier acto
que perjudique el derecho que ha transmitido, también,
debe cuidar que el adquirente, no sea turbado judicialmente por
un tercero, y que si lo fuera y fuera vencido por éste,
deberá indemnizar daños y perjuicios. Por
último, debe garantizar al comprador por los vicios de la
cosa.

eviccion: garantía implícita
en los contratos onerosos, por la cual el transmitente debe
garantizar que el adquirente, no sufrirá reclamos de
terceros, que lo priven de lo adquirido y que si los recibiera,
afrontará daños y perjuicios.

Es una turbación, privación
ó pérdida, que sufre el adquirente en el derecho
que se le ha transmitido (2091 cc).

Requisitos para que funcione la
garantía

• a) Que sea una turbación "
  de derecho", fundada en causa jurídica. No sobre
  cuestiones " de hecho" que puedan turbarlo.

• b) Que la turbación tenga
  una causa anterior ó contemporánea con la
  adquisición.

Alcance de la garantía

La acción la ejerce el adquirente,
ó sus herederos ó sucesores universales, ó
sucesores singulares a título oneroso, contra el
enajenante. Funciona "de pleno derecho" en todos los contratos
onerosos, contra actos de terceros ó del
enajenante.

Efectos

• a) En defensa en juicio, si el
  adquirente fuera turbado por un reclamo judicial de terceros,
  debe citar al enajenante a fin de que defienda en juicio la
  legitimidad del título y la transmisión. La
  falta de citación, libera al enajenante.

• b) Si el tercero vence en el
  juicio al adquirente, el enajenante debe indemnizar
  daños y perjuicios (daño emergente y lucro
  cesante).

Cese de responsabilidad por
evicción

• 1) Conocimiento previo, salvo que
  la responsabilidad hubiese sido convenida.

• 2) Falta de citación al
  enajenante, salvo que se pruebe que era inútil
  intentarlo.

• 3) Allanamiento a la demanda,
  salvo que se pruebe que no había nada que oponer al
  tercero.

• 4) Omisión de defensas, por
  dolo ó negligencia ó falta de apelación
  de la sentencia, salvo que pruebe que era inútil
  hacerlo.

• 5) Sometimiento a árbitros,
  sin acuerdo del enajenante y fallan en contra del
  adquirente.

La garantía de evicción no es
de orden público. Las partes pueden limitarla ó
excluirla, con las siguientes salvedades

• a) Es nula la exclusión si
  el enajenante actuó de mala fe.

• b) La exclusión limita
  daños y perjuicios, pero el enajenante debe devolver
  el precio, salvo pacto en contrario ó que la venta es
  "a riesgo del adquirente".

Vicios redhibitorios

Defectos ocultos en la cosa, que hacen
impropia la cosa para el destino previsto, que de haberse
conocido, hubieran impedido que el adquirente formalizara el
contrato ó hubieran hecho que pagara un precio menor (2164
cc).

Garantía que se debe solo en los
contratos onerosos, entre las partes y sus herederos y se
extiende también, a los sucesores particulares del
adquirente.

El vicio debe ser grave, debe ser oculto y
debe ser anterior a la venta. Si no se prueba, se juzga que fue
posterior.

El adquirente tiene dos
acciones:

Accion redhibitoria: deja sin efecto el
contrato. El enajenante devuelve precio más gastos y si es
de mala fe, daños y perjuicios. El adquirente, devuelve la
cosa más frutos percibidos.

Accion estimatoria o quanti minoris: si el
adquirente decide conservar el bien, intenta la acción
para obtener una reducción del precio.

Si el vicio es grave, puede intentar
cualquiera de las dos.

Si no es grave, solo la quanti
minoris.

Las partes pueden regular la
garantía, siempre que no haya dolo del
enajenante

Cesación de la
garantía

• 1) Si el adquirente conocía
  el vicio, ó debía conocerlo por su
  profesión u oficio.

• 2) Si el adquirente renuncia a
  ella, salvo dolo.

• 3) Si la cosa se adquiere en
  remate ó adjudicación judicial.

Cuando se vende varias cosas conjuntamente,
el vicio de una de ellas, solo afecta a esa cosa.

Prescripción

Las acciones prescriben a los tres meses
que el vicio fue descubierto ó se hizo evidente. En el
código de comercio, prescriben a los 6 meses de la entrega
de la cosa.

Promesas de compraventa – boleto de
compraventa

Como promesas unilaterales de venta, quedan
dos situaciones: a) la simple promesa u oferta hecha a persona
determinada ó indeterminada. Luego de aceptada, se
transforma en un contrato de compraventa y b) la promesa de venta
aceptada como promesa, no acepta el contrato, sino que solo se
compromete a considerarla y aceptarla ó rechazarla, en un
plazo determinado.

Boleto de compraventa

En la práctica de las operaciones
inmobiliarias, la compraventa se concierta casi siempre, por
instrumentos privados, llamados "boletos de compraventa". Ello se
explica, porque el proceso de obtener la escritura pública
demora y en algunos casos es engorroso y las partes quieren
rápidamente fijar sus obligaciones y el vendedor, tener
ocasión de exigir una seña, que asegura la seriedad
del compromiso asumido.

Su naturaleza jurídica, es
problemática y ha dado lugar a varias
opiniones:

a) los que manifiestan que se trata de un
verdadero contrato de compraventa y la escritura pública,
un requisito formal para concretar la traslación del
dominio, junto a la inscripción registral que hace
oponible a terceros el dominio del bien. Es la opinión
predominante en la doctrina. Las diferencias jurisprudenciales
quedaron zanjadas definitivamente, con el plenario del 3 de
octubre de 1951, de la cámara nacional de apelaciones en
lo civil de la capital federal, en el caso"cazés de
francino contra rodríguez conde" , donde se decidió
por mayoría que "cuando en un juicio ordinario por
escrituración de compraventa voluntaria de un bien
inmueble procede la condena a escriturar,

Puede el juez firmar la escritura si
no lo hace el obligado. ".

B) los que sostienen que se trata de un
preliminar ó precontrato. Su derivación es que, a
pesar del boleto, el contrato de compraventa estaría
pendiente de celebración con la escritura.

• c) Los que sostienen que se trata
  de un contrato cuyo objeto es la obligación de otorgar
  escritura. Sería un caso de compraventa, resultante de
  una "convención", sin que se necesite como en el caso
  anterior, la renovación del acuerdo de voluntades con
  posterioridad al boleto.

Compraventa – modalidades

Venta con pacto de reventa: es una
estipulación a favor del comprador, por la cual
éste puede restituir al vendedor la cosa comprada,
recibiendo el precio pagado con exceso ó
disminución.

Venta con pacto de preferencia: el vendedor
se reserva el derecho de recomprar la cosa, si el comprador
decide revenderla ó darla en pago a terceros, ofreciendo
iguales condiciones que éstos.

Venta con clausula de arrepentimiento:
facultad de ambas partes, de dejar sin efecto el contrato,
restituyéndose lo entregado ó lo más
ó menos que se estipulase. Tiene carácter
resolutorio del contrato, haya mediado ó no
tradición de la cosa.

Venta ad corpus: se da cuando se vende un
inmueble, sin indicación de superficie. Las medidas no
juegan ningún papel en la operación

Venta con pacto de mejor comprador: es la
estipulación de quedar desecha la venta, si parece otro
comprador que ofreciese un precio más ventajoso. Opera
como condición resolutoria. Sin embargo, las partes pueden
disponer que el pacto sea condición suspensiva, es decir,
celebrado el contrato, éste no será exigible, en
tanto no venza el plazo durante el cual funciona el
pacto.

Venta en comision: el comprador
actúa en nombre propio, pero se propone transferir a un
tercero, obligaciones y derechos ("en comisión de terceros
adquirentes"). Debe revelar antes de la escrituración, el
nombre del tercero adquirente. Puede eventualmente, ser el mismo
comprador, quien termina escriturando para sí.

Venta con pacto de retroventa: cuando el
vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida,
devolviendo el precio ó una cantidad mayor ó menor,
estipulada en el contrato. Según el código, para qu
haya pacto de retroventa debe haber habido transmisión de
dominio.

Venta con retencion de dominio: no se
transfiere el dominio, hasta que se cancele el precio. La
intención es transmitir el dominio, y someterlo a la
condición resolutoria que se pague el precio. Opera como
un pacto comisorio.

Venta a termino: llamada venta a plazos,
puede ser término suspensivo o resolutorio.

Modalidades de compraventa de
inmuebles

Ad corpus, sin indicar área pero a
un precio la medida, con indicación de área, pero
bajo un cierto número de medidas que se tomarán de
un terreno más grande, con indicación de
área a un precio cada medida, con indicación de
área pero a un precio único, por cuotas
periódicas, muchos inmuebles, con indicación de
área, pero bajo la convención de no garantizar el
contenido y que la diferencia, en más ó menos, no
alterará el contrato.

El precio – condiciones –
determinacion

El precio debe ser en dinero. Caso
contrario si es la entrega de una cosa, hay permuta pero no
compraventa. Si se da a cambio, un servicio ó un trabajo,
habrá dación en pago.

Cuando se entrega parte en dinero y parte
entrega de cosa, si el precio en dinero es mayor, hay
compraventa. Caso contrario, hay permuta. Si son equivalentes,
hay permuta.

El precio debe ser determinado ó
determinable, es decir, ser cierto. Si no es así, el
contrato será nulo.

El precio debe ser serio. No es así
el precio simulado, donde a pesar de trasladarse el dominio, no
se paga. En ese caso, hay donación no compraventa. Tampoco
si el precio es irrisorio (una estancia por un peso).
También acá estamos ante una donación. Si es
aceptable el precio vil, porque las partes lo han acordado
así. Eventualmente el contrato puede ser impugnado y
probarse una lesión enorme que pueda acarrear
nulidad.

Determinación del precio.
Normalmente el precio es fijado por las mismas partes, pero
también puede serlo por un tercero.

Precio fijado por las partes. Las partes
pueden fijar el precio de distintos modos:

1) determinando precisamente la cantidad a
pagar;

2) refiriéndolo al precio de otra
cosa cierta;

3) remitiéndolo al valor de plaza en
cierto día o lugar;

4) cuando por cualquier procedimiento,
resulte determinable el precio;

Hay una hipótesis en que no importa
que no se haya fijado precio ni se haya establecido procedimiento
para fijarlo: cuando el vendedor ha entregado una cosa mueble que
tiene precio corriente de plaza, se entiende que las partes se
sujetaron al precio del día en el lugar de la entrega de
la cosa.

Precio fijado por un tercero. No hay
inconveniente en que se sujete el precio al arbitrio de un
tercero. En tal caso, éste actúa como mandatario de
las partes.

Ahora bien: si la persona designada no
quisiere o no llegare a determinar el precio, la venta
quedará sin efecto. La solución tiene su
lógica, pues el contrato carecerá entonces de uno
de sus elementos esenciales; en el fondo, se trataría de
una venta hecha bajo la condición de que el tercero fije
el precio.

Permuta

La permuta tiene lugar, cuando uno de los
contratantes, se obliga a transferir al otro la propiedad de una
cosa, con tal que éste le de la propiedad de otra
cosa

Es, al igual que la compraventa, bilateral,
oneroso, consensual, conmutativo, no formal (salvo
inmuebles).

La permuta, salvo lo referido a precio, se
rige por las normas aplicables a la compraventa.

No pueden permutarse, las cosas que no
pueden venderse y no pueden permutar, los que no tienen capacidad
para comprar y vender.

Hay una retención de la cosa a
permutar, si una parte tiene justos motivos para dudar, que lo
que se le está dando, sea de propiedad del co permutante.
Podemos retener y pedir la resolución del contrato. Si
aceptamos la cosa, y la transferimos a un tercero, no podremos
pedir la resolución, al carecer de interés para
ello, salvo que el tercero nos demande por
evicción.

En caso de evicción total, el co
permutante puede reclamar, a su elección:

• a) La devolución de la cosa
  que dio, que será devuelta en el estado que se
  halla

• b) El valor de la cosa que
  dio

• c) El valor de la cosa que
  recibió

En todos los casos, puede pedir
daños y perjuicios

Si hay evicción parcial, por
pérdida de parte de la cosa, puede pedir una
indemnización proporcional a la pérdida sufrida
ó la rescisión del contrato, si la pérdida
es tal, que de haberla conocido, no habría pactado la
permuta.

Si la permuta se anula por alguna causa,
las partes deben restituirse lo dado.

Cesión de
derechos

Concepto puede definirse la cesión
de derechos como el contrato en virtud del cual una persona
enajena a otra un derecho del que es titular, para que
ésta lo ejerza a nombre propio.

Caracteres. La cesión de derechos
presenta los siguientes caracteres:

• a) Es un contrato consensual; se
  perfecciona con el simple acuerdo de voluntades y no requiere
  como condición ineludible la entrega del
  título.

• b) Es formal, pues requiere la
  forma escrita bajo pena de nulidad y aun a veces es necesaria
  la escritura pública. Sólo en la cesión
  de títulos al portador la forma escrita ha sido
  sustituida por la entrega del título.

• c) Puede ser onerosa o gratuita;
  en el primer caso (venta, permuta) será bilateral y
  conmutativa porque las prestaciones son recíprocas y
  se presumen equivalentes; en el segundo (donación),
  será unilateral.

Forma: la regla general es que toda
cesión debe ser hecha en forma escrita, bajo pena de
nulidad, cualquiera sea el valor del derecho cedido y aunque
él no conste en instrumento público o privado. La
ley sólo exige la forma escrita; basta pues el instrumento
privado. Se exigirá la escritura pública solo en
los siguientes casos: a) cuando se trata de derechos litigiosos;
b) cuando se trata de la cesión de derechos o acciones
procedentes de actos consignados en escritura pública; c)
la cesión de derechos hereditarios. No es necesaria la
forma escrita en los títulos al portador pueden ser
cedidos por la simple tradición de ellos.

La forma escrita es exigida ad probationem
y no ad solemnitatem, de tal modo que la cesión puede ser
acreditada, entre cedente y cesionario, por otros medios de
prueba. La aceptación de la cesión, ella no
requiere formalidad alguna, pudiendo inclusive ser
tácita

Derechos del cesionario y obligaciones del
cedente. En principio, el cesionario no responde por la
insolvencia del deudor a menos que ella fuere anterior y
pública o que el cedente hubiera asumido expresamente esa
responsabilidad en el contrato de cesión: a) si el cedente
es de buena fe, su responsabilidad se limita a la
restitución del precio y al pago de los gastos; b) pero si
el cedente fuera de mala fe, su responsabilidad alcanza
también a la diferencia entre el valor nominal del
crédito cedido y el precio pagado.

Objeto: el principio general es que todo derecho puede
ser cedido, a menos que medie prohibición expresa o
implícita de la ley o lo impida la voluntad de las partes
expresada en el título de la obligación. Dentro de
la amplitud de esta regla quedan comprendidos todos los derechos
personales, reales o intelectuales y, desde luego, las acciones
derivadas de esos derechos. Aunque comúnmente se ceden
derechos sobre las cosas y principalmente sumas de dinero, no hay
inconveniente de principio en que se cedan otras clases de
derechos creditorios, tales como las obligaciones de hacer o no
hacer puestas a cargo de terceros, dentro de ciertos
límites que veremos más adelante.

Efectos. La cesión de derechos produce los
siguientes efectos sustanciales: a) se opera la
transmisión del crédito o derecho; b) el cedente
debe la garantía de evicción; c) el cesionario
debe, a su vez, el precio o derecho o cosa prometida en cambio,
cuando se trata de una cesión onerosa. Esta última
obligación está regida por los principios generales
acerca del pago del precio en la compraventa.

Locación

Hay locación, cuando una parte se
compromete a ceder a otra el uso y goce de una cosa, a ejecutar
una obra ó prestar un servicio, y la otra a pagar por este
uso, goce, obra ó servicio un precio determinado en dinero
(1493 cc).

Puede haber locación de cosas, de
obra ó servicios

Las partes son: el locador que cede la
cosa, hace la obra ó presta el servicio y el locatario que
paga el precio.

Locacion de cosas

Hay locación de cosas, cuando una
parte (locador) se obliga a ceder el uso y goce de una cosa por
cierto tiempo a otra parte (locatario), quien se obliga a un pago
determinado en dinero

Es un contrato consensual, oneroso,
bilateral, conmutativo , no formal y de tracto
sucesivo.

En el caso de locación de inmuebles,
la ley 23091, exige la forma escrita.

Objeto: como principio general, pueden
alquilarse los inmuebles, y los muebles no fungibles (1499
cc).

También las cosas indeterminadas,
las cosas futuras, las cosas fuer del comercio, los bienes
públicos el estado y las cosas ajenas.

Destino: la cosa alquilada, debe tener un
uso honesto y no contrario a la moral y las buenas costumbres
(1503 cc).

El locatario, debe usar la cosa conforme al
destino indicado en el contrato. Si no está indicado,
conforme a su naturaleza o la costumbre del lugar. El locador
puede impedir un uso distinto (1503, 1504 cc).

Precio: se rige por lo estipulado para la
compraventa. Debe estar determinado ó ser determinable
conforme a las cláusulas. Si no fuera así, los
jueces lo determinan conforme a usos, costumbres y opiniones de
peritos (conforme ley 23091).

Debe ser en dinero, pudiendo serlo en
moneda nacional ó extranjera.

Capacidad: por el artículo 1510, se
exige capacidad para administrar. No pueden hacerlo, por ellos
mismos, los incapaces de hecho (personas por nacer, dementes,
menores, sordomudos analfabetos, etc) que necesitan representante
legal. Los incapaces de derecho para comprar ó vender
determinados bienes, no pueden locarlos ni aún con
autorización judicial. Si una cosa está en
condominio, el condómino no puede locarla, ni aún
la parte que le pertenece, sin acuerdo de todos los
condóminos.

La excepción a la regla de
incapacidad, son los menores emancipados, los inhabilitados del
152 bis y los administradores de bienes ajenos, en el marco de
las limitaciones legales.

Plazos: existen plazos mínimos y
máximos. El plazo máximo del código es de 10
años. Si se supera, queda concluido a los 10 años
al ser de orden público.

En el caso de inmuebles, por la ley 23091,
los plazos mínimos de locación para vivienda son de
dos años y otros usos (comercio, industria) de tres
años.

Hay ciertos casos, en que se excluyen los
plazos mínimos, por ejemplo: instalaciones para embajadas,
consulados, alquileres del estado, municipios ó entes
autárquicos, viviendas para turismo, garajes, guarda de
animales, puestos de mercados y ferias.

Obligaciones del locador: a) entregar la
cosa, con todos los accesorios para su uso y en buen estado de
conservación

B) conservar la cosa en buen estado,
haciendo reparaciones, sea que provengan de caso fortuito,
calidad propia, vicios ó defectos, del uso ó goce
estipulado, o culpa del locador, sus agentes ó
dependientes.

C) mantener al locatario, en el uso y goce
pacífico de la cosa, respondiendo por evicción y
vicios redhibitorios

D) pagar las mejoras que hiciere el
locatario, ya sea porque autorizó a hacerlas y se
comprometió a pagarlas, ó eran de suma
urgencia.

Pagar las cargas y contribuciones sobre la
cosa, salvo convenio de que sean pagadas por el
inquilino.

Obligaciones del locatario: a) pagar el
precio del alquiler en la forma y tiempo convenidos. Si deja de
pagar dos períodos consecutivos, el locador puede pedir
resolución y desalojo, más
indemnización.

• b) Usar la cosa conforme a
  derecho, uso honesto y de acuerdo a la moral y buenas
  costumbres, usar la cosa dentro del destino pactado en el
  contrato

• c) Mantener la cosa en buen
  estado, reparando cualquier deterioro atribuible a su culpa,
  familiares, empleados, etc. Absteniéndose de hacer
  obras nocivas, que alteren su forma o destino. No haciendo
  abandono de la cosa.

• d) Restituir la cosa, al final de
  la locación, en el estado que la recibió, salvo
  deterioros del uso normal y el paso del tiempo ó
  causas inevitables.

• e) Avisar al locador de toda
  turbación de hecho ó derecho, ya que al deber
  evicción el locador, debe ser avisado inmediatamente
  de toda turbación de derecho, caso contrario pierde el
  locatario la garantía y debe responder por
  daños y perjuicios.

Conclusión de la
locación

Por vencimiento del plazo contractual,
ó el plazo mínimo legal. En nuestro derecho no
existe la "tácita reconducción" o renovación
automática del contrato, por lo que si sigue uno vencido
sin que nadie haga nada, será continuación de la
locación concluida, bajo idénticos términos
y condiciones, hasta que cualquiera de las partes, decida ponerle
fin.

Por pérdida de la cosa, o
imposibilidad de darle el destino para el que se la
arrendó.

Por vicios redhibitorios ó por caso
fortuito que impide llevar adelante el contrato.

Por cualquiera de las causales de
rescisión por culpa de una u otra parte.

Cesión de derechos y
sublocación

En la cesión locativa, el locatario
(cedente) cede sus derechos en el contrato a un tercero
(cesionario). Hay que notificar al locador y se rige por la
cesión de derechos, la cosa se recibe en el estado que se
encuentra, el contrato no puede ser modificado y la cesión
puede ser onerosa ó gratuita.

En la sub locación hay un nuevo
contrato de alquiler entre el locatario (sub locador) y un
tercero (sub inquilino). No es necesario avisar al locador, la
cosa se entrega en buenas condiciones, aptas para su uso y
destino, el sub locador puede cobrar un precio menor, igual
ó mayor y el plazo no puede exceder el plazo de la
locación original. La sub locación siempre es
onerosa.

Ambas cosas – cesión y sub
locación – se pueden hacer, salvo prohibición del
contrato ó la ley.

Si el locatario viola esta
prohibición, el locador puede:

Pedir desalojo del tercero

Pedir rescisión del contrato
más daños y perjuicios

Sociedad
civil

Concepto: es el contrato por medio del cual dos o
más personas, se obligan mutuamente a hacer aportes
de

Bienes, en especie o en dinero (prestaciones), con el
fin de obtener alguna utilidad apreciable en

Dinero, que dividirán entre sí, del empleo
que hicieren de lo que cada uno hubiere aportado

(conf. Art. 1648 civil).

Socios: son los integrantes de la sociedad;
revisten esta calidad tanto los que constituyeron el

Contrato como los que ingresan luego deben
participar en las ganancias y en las pérdidas,
en

Relación con lo que aportó
cada uno.

Caracteres:1) bilateral o multilateral (según la
cantidad de socios); 2) oneroso; 3) formal; 4)

Típico; 5) consensual; 6) conmutativo; 7) intuitu
personae; 8) de tracto sucesivo; 9) de

Gestión colectiva (hay un fin
común).

Naturaleza jurídica: la sociedad es un contrato,
por medio del cual se da origen y se organiza

La vida de una persona jurídica denominada
también 'sociedad'. Este doble aspecto
determina

Que la doctrina lo considere un 'contrato plurilateral
de organización'. La sociedad como

Persona jurídica es de derecho privado (art. 33
c.c.) y tiene capacidad para adquirir derechos y

Contraer obligaciones, siempre que sea para realizar el
objeto social.

Elementos:

• Pluralidad de personas

• Aportes y capital social

• Fin común

• Objeto social (debe ser preciso y
  determinado, lícito y posible. Una sociedad con objeto
  ilícito, es nula.

• Affectio societatis

• Organización/administración (por
  cualquiera de los socios, ó por un tercero ajeno a la
  sociedad. En el contrato debe designarse el
  administrador.

• Forma: por escritura pública,
  tanto el contrato como sus modificaciones. Sociedades
  civiles

Regulares: son las hechas en escritura
pública. Si falta la escritura pública, son
sociedades civiles

Irregulares.

Sociedad
comercial

Concepto: habrá sociedad comercial cuando dos o
más personas en forma organizada, conforme a

Uno de los tipos previstos en esta ley, se obliguen a
realizar aportes para aplicarlos a la
producción

O intercambio de bienes o servicios participando de los
beneficios y soportando las pérdidas"

(art. 1 ley 19.550).

Forma: por instrumento público o
privado (salvo: las s-a. Y s.c.a., que deben hacerse
por

Instrumento público). Debe
inscribirse en el registro público de comercio.

• Sociedades regulares: las que se adecúan a un
  tipo social previsto por la ley y se inscriben en

• El registro público de comercio

• Sociedades irregulares: las que si bien se
  adecúan a un tipo legal no se inscribieron, o
  se

Inscribieron pero vencido su plazo de vigencia siguieron
funcionando sin volverse a inscribir.

Sociedades de hecho: no están encuadradas en
ningún tipo legal, y por ende, tampoco
están

Inscriptas.

Contenido del contrato: debe indicarse, datos de los
socios (nombre, edad, estado civil, Nacionalidad,
profesión, domicilio y número de documento de los
socios), datos de la sociedad

(denominación y domicilio social); objeto,
duración y capital social; reglas para distribuir
Ganadas y pérdidas, organización de la
administración, etc.

Diferencias con la sociedad civil: con la ley 19550, la
diferencia no está en los actos que realizan,
sino por la forma societaria que adoptan. En la sociedad civil no
hay tipos, en la

Comercial es imprescindible adoptar alguno de los tipos
legales (anónima, srl, comandita por
Acciones, etc.).

Otras diferencias están en la
registración, duración, competencia,
etc.

Forma: la sociedad civil regular por instrumento
público, la comercial, salvo la sociedad por
acciones,

Se constituye por instrumento privado.

Responsabilidad por deudas: en la civil, responden en
partes iguales. En la comercial, varía según el
tipo.

Duración: la civil puede ser por tiempo
detrminado o no. La comercial, siempre por tiempo
determinado.

Solemnidad: en la civil " ad probationem". En la
comercial "ad solemnitatem"

Inscripción: la civil no se inscribe en el reg de
comercio. La comercial, para ser regular debe
inscribirse.

Competencia: en la civil, rige la justicia civil. En la
comercial la ley 19550 y el c civil en subsidio.

Leasing

Entre una parte llamada dador que conviene
transferir a otra llamada tomador, la tenencia de un bien cierto
y determinado, para su uso y goce, contra el pago de un canon y
le confiere una opción de compra por un precio. (ley
25248).

Es consensual, bilateral, formal (por
escrito), típico, tracto sucesivo, oneroso.

El tiempo para ejercer la opción de
compra, es cuando el tomador ha abonado 75% del canon total,
ó antes si así se conviniera.

Aunque la ley no lo especifica, la
práctica internacional, distingue entre "leasing
financiero" y "leasing operativo".

El primero, establece que el dador debe
adquirir el bien a un proveedor, fabricante ó importador
para darlo al tomador. Se agrega acá la
intervención de un proveedor, aunque el contrato sigue
siendo bilateral (dador – tomador).

El leasing operativo, el dador es
directamente el proveedor, fabricante o importador de la
cosa.

Pueden darse en leasing todo tipo de bienes
muebles e inmuebles, marcas, patentes, modelos industriales,
software, etc.

Prorroga del contrato: el contrato puede
preveer su prórroga, a opción del tomador. Al fin
del contrato, entonces el tomador podría: a) devolver el
bien, b) pagar la opción de compra ó c) prorrogar
el contrato si así lo previera, cambiando el bien ó
no.

Inscripción: el leasing debe hacerse
por escritura pública si involucra inmuebles, buques
ó aeronaves e inscribirse en el registro. En los
demás casos, puede hacerse por instrumento
privado.

El tomador usa y goza del bien, pero no
puede venderlo, gravarlo ni disponer de el. Puede arrendarlo,
salvo pacto en contrario.

El dominio se transmite si ejercita la
opción de compra y paga el precio.

La responsabilidad objetiva del 1113 cc,
corresponde al tomador por hechos con la cosa, nunca al
dador.

Leasing inmobiliario: puede ser financiero
u operativo. En el financiero el dueño de la tierra, la
cede a una empresa que financia construcción de viviendas,
establecimientos industriales ó comerciales, para cederlas
al tomador final. En el operativo, el propietario cede
directamente al tomador final.

La ley aplicable es la 25248 que
modificó la original 24441. Subsidiariamente se aplican
las normas de la locación, si el tomador todavía no
pagó el precio residual, y las normas de la compraventa,
si ya lo hizo.

Locación de
obra

Hay locación de obra cuando una
parte se obliga a ejecutar una obra y la otra a pagar por ella un
precio en dinero.

Las partes son el locador de obra (ó
constructor ó empresario) que hace la obra y el locatario
(ó dueño) que paga el precio.

Es bilateral, consensual, conmutativo,
oneroso, no formal

Objeto: la construcción de una obra
determinada, lícita, posible y conforme la moral y las
buenas costumbres.

No hay forma exigible, salvo en los
contratos de obra pública, edificios de propiedad
horizontal, buques, etc.

Es admisible cualquier medio
probatorio

Obligaciones del locador ó
empresario: ejecutar la obra en el tiempo y la forma
convenidos

Permitir el control de obra por el
locatario

Responsabilidad por ruina total ó
parcial de la obra. Debe producirse dentro de los 10 años
de recibida la obra y el plazo de prescripción de la
acción, es un año de producida aquella. No se
admite dispensa contractual para ruina total ó
parcial.

Responsabilidad por vicios ó
defectos: si los defectos eran visibles y el locatario
recibió la obra, el empresario se libera. Si eran ocultos,
debe responder. La acción debe ser llevada a cabo dentro
de 60 días de advertidos los mismos, caso contrario se
extingue.

Obligaciones del locatario: cooperar con el
empresario

Pagar el precio, conforme al sistema
pactado, ajuste alzado que es precio único, global e
invariable, por unidad de medida por medida ó unidades
técnicas y coste y costas, todos los elementos del precio
y la posibilidad de reajustar por mayores costos.

Recibir la obra, para producir la
liberación del empresario, salvo vicios
ocultos.

la locación de obra, concluye en los
siguientes supuestos

Cumplimiento del contrato

Desestimiento del locatario, indemnizando
al locador de gastos realizados y utilidades no percibidas, que
podrán ser evaluadas por el juez.

Por muerte del empresario pero no del
locatario. Los herederos pueden reclamar el pago de lo ejecutado
y no pagado y pueden continuar la obra, si no exigiera
conocimientos especiales, que solo pueda proporcionar el locador
fallecido

Por resolución del contrato. Por
cualesquiera sean las causas

El contrato se puede ceder con acuerdo del
locatario

Se puede sub contratar, en cuyo caso el sub
contratista no tendrá acción contra el locatario,
salvo el supuesto del 1645 cc, o sea si el locatario debe pagos
al locador y éste a su vez debe al sub contratista
ó a sus propios dependientes.

Comodato o
préstamo de uso

Concepto. Habrá comodato cuando una
persona entrega gratuitamente a otra, cosa inmueble o mueble no
fungible ni consumible para que ésta la use
devolviéndole luego la misma cosa.

A diferencia del préstamo de
consumo, no hay aquí transferencia de la propiedad; el
prestatario sólo adquiere un derecho personal de uso de la
cosa. Además, el uso debe ser gratuito; desde el momento
en que se paga algo por él, deja de ser comodato para
convertirse en locación.

Caracteres. El comodato tiene los
siguientes caracteres:

• a) Es un contrato real, que
  sólo se perfecciona con la entrega de la cosa; la
  promesa de hacer un empréstito de uso no da
  acción alguna contra el promitente.

Partes: 1, 2