Propiedad Horizontal

Introducción

En el presente trabajo hablaremos sobre propiedad horizontal
que no es más que una propiedad especial que se constituye
exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o
locales que pueden ser aprovechados independientemente. Sabemos
que la propiedad horizontal  tiene como principal
característica que en ella coexisten dos clases de derecho
de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el
apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la
comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas
comunes de toda la construcción.

Es importante reseñar que en este tipo de
construcciones, por mandato de la ley  deberá haber
un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los
gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama
Junta de Condominio.

También es bueno que sepamos que para que en un
edificio exista legalmente la propiedad horizontal, previamente
debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro
inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio
que es el documento de la comunidad de ese edificio.

Propiedad
horizontal

La propiedad horizontal es una institución
jurídica que hace alusión al conjunto de normas que
regulan la división y organización de diversos
inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio
o de un terreno común.

En sí la propiedad horizontal no es un
bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta
la forma en que se divide un bien inmueble y la relación
entre los propietarios de los bienes privados y los bienes
comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La
propiedad horizontal permite la organización de los
copropietarios y el mantenimiento de los bienes
comunes.

Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma
de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas,
oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos,
recintos industriales, sitios y otros en que se divida un
condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un
derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un
derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio
común.

Así pues, junto con el piso, el derecho de
propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los
elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el
edificio en cuestión. Tales elementos se consideran
necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota
que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad
del piso, siendo inseparable de ésta.

La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual
y copropiedad. No es una empresa, una sociedad, una entidad sin
ánimo de lucro cualquiera. Es una entidad sin ánimo
de lucro distinta a las otras entidades sin ánimo de
lucro. Puede haber propiedad individual y copropiedad sin que
exista propiedad horizontal y este es el caso de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas, las que también pueden coexistir
dentro de un mismo complejo inmobiliario con las propiedades
horizontales. A principios del siglo pasado, y hasta 1960, se
expidieron en muchos países leyes que cobijaban tanto a
las propiedades horizontales como a las Unidades Inmobiliarias
Cerradas, las que se llamaron ley de propiedad por pisos y
departamentos, pero luego se tendió a expedir leyes
individuales para cada tipo de propiedad. En Colombia, la Ley 675
2001 dedica los primeros títulos a la propiedad horizontal
y, el último a las Unidades Inmobiliarias Cerradas. A la
propiedad horizontal también se le llama condominio y ley
de residencia permanente.

La base legal de la Propiedad Horizontal es la Ley de
Propiedad horizontal.

Concepto

Se conoce como propiedad
horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o
más pisos, viviendas o locales de un edificio, que
han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada
pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en
común.

La propiedad horizontal, por lo tanto, es
la institución jurídica vinculada a la
división y organización de los inmuebles
resultantes de la segregación de una construcción
común. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se
divide el inmueble y su relación con el resto de
los bienes privados y comunes del edificio.

En un edificio, pues, existen distintos propietarios.
Cada propietario dispone de uno o más departamentos
(también conocidos como pisos o apartamentos), pero nadie
es dueño del edificio en su totalidad. A todas estas
propiedades individuales se le suma la propiedad común de
espacios como el lado de entrada, los pasillos, los ascensores,
etc.

El derecho de propiedad horizontal supone que
el propietario de un departamento tiene un porcentaje de
propiedad sobre los espacios comunes. Dicha cuota es inherente a
la propiedad del departamento e inseparable de
ésta.

Principios

Es un principio básico del régimen de la
Propiedad Horizontal, instituido por su Ley reguladora, la
prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo. La
Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal
señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la
Propiedad Horizontal, lo siguiente: "Estos, frecuentemente, no
eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los
contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con
sujeción a ciertos tipos generalizados por la
práctica, el promotor de la empresa de
construcción, limitándose a prestar su
adhesión las personas que ingresaban en el régimen
de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación
que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades
dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial,
el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de
relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la
voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos
derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de
derecho necesario, claramente deducibles de los mismos
términos de la ley.

Ordenamiento
normativo vigente

Son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. 5
L.P.H):

• La totalidad del terreno que sirvió de base
  para la obtención del correspondiente permiso
  de construcción;

• Los cimientos, paredes maestras, estructuras,
  techos, galerías, vestíbulos, escaleras,
  ascensores y vías de entrada, salida
  y comunicaciones;

• Las azoteas, patios o jardines.

Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo
tengan acceso a través de un apartamento o local
necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de
éste;

• Los sótanos, salvo los apartamentos y locales
  que en ellos se hubieren construido de conformidad con las
  Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren
  puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se
  aplicarán las disposiciones especiales relativas a los
  mismos;

• Los locales destinados a
  la administración, vigilancia o alojamiento de
  porteros o encargados del inmueble;

• Los locales y obras de seguridad, deportivas de
  recreo, de ornato, de recepción o reunión
  social y otras semejantes;

• Los locales e instalaciones
  de servicios centrales
  como electricidad, luz, gas, agua fría
  y caliente, refrigeración, cisterna, tanques
  y bombas de agua y demás
  similares;

• Los incineradores de residuos y, en general todos
  los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el
  beneficio común;

• Los puestos de estacionamiento que sean declarados
  como tales en el documento de condominio. Este debe asignar,
  por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los
  apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a
  un apartamento o local no podrá ser enajenado ni
  gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o
  local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en
  la situación antes indicada, podrán enajenarse
  o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y,
  sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de
  ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de
  quienes no sean propietarios de apartamento o locales del
  edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados
  como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional,
  mediante reglamento especial, podrá autorizar una
  asignación diferente a la prevista en este
  artículo, en determinadas áreas de una ciudad y
  siempre que las necesidades del desarrollo urbano
  así lo justifiquen.

• Los maleteros y depósitos en general que sean
  declarados como tales en el documento de condominio. Este
  puede asignar uno o más maleteros o depósitos
  determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a
  algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros
  o depósitos asignados a un apartamento o local no
  podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente
  con el respectivo apartamento o local;

• Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias
  para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas
  y conservación del inmueble o para permitir el uso y
  goce de todos y cada uno de los apartamentos y
  locales;

• Serán asimismo cosas comunes a todos los
  apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como
  tales en el documento de condominio, y en particular los
  apartamentos, locales, sótanos, depósitos,
  maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos
  frutos se destinen al pago total o parcial de
  los gastos comunes.

Derechos
y obligaciones de los propietarios

Los derechos de cada propietario en las cosas comunes
son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento. (Art. 6
L.P.H).

El propietario de cada apartamento o local podrá
modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios
cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio,
su estructura general, su configuración o estado
exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios,
debiendo dar cuenta previamente de tales obras
al Administrador. (Art. 4 L.P.H)

Cada propietario podrá servirse de las cosas
comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso
legítimo de los demás, salvo que de conformidad con
la Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado
apartamento o local.

El uso y disfrute de cada apartamento o local
estará sometido a las siguientes normas (Art. 3
L.P.H):

• Respetar las instalaciones generales o en provecho
  de otros propietarios incluidas en su apartamento o
  local.

• Mantener en buen estado de conservación su
  propio apartamento o local e instalaciones privativas, en
  términos que no perjudiquen a los otros propietarios,
  resarciendo los daños que ocasione por su descuido o
  el de las personas por quienes deba responder

• Consentir las reparaciones que exija
  el servicio del edificio y permitir las
  servidumbres imprescindibles requeridas para la
  creación de servicios comunes
  de interés general, acordadas por el setenta
  y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las
  condiciones previstas en el artículo 9° de la
  presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los
  daños y perjuicios.

• Permitir la entrada a su apartamento o local a los
  fines previstos en los literales anteriores.

• Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a
  la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse
  en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios,
  depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de
  actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se
  le hubiere dado otro destino a determinadas partes del
  mismo.

• No producir ruidos, molestias ni daños, ni
  ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los
  propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la
  salud pública.

• No utilizar el piso para actos o fines contrarios
  a la moral o las buenas costumbres.

A cada apartamento se atribuirá una cuota de
participación con relación al total
del valor del inmueble y referida a centésimas
del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para
determinar la participación en las cargas y beneficios por
razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada
apartamento no alterarán la cuota atribuida, que
sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
(Art. 7 L.P.H.).

Los propietarios de apartamentos o locales
deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte
de ellos, según los casos, le hayan sido atribuidos. Sin
embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido
exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por la
Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento
la totalidad de los gastos de mantenimiento de los
mencionados bienes así como las reparaciones menores que
requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse
efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los
propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el
abandono de su apartamento en favor de los propietarios
restantes. (Art. 12 L.P.H.).

La obligación del propietario de un apartamento o
local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del
apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes
de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda
corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón
del pago que aquél hubiere realizado por
tal concepto. (Art. 13 L.P.H.).

Es el registro o protocolización (Art. 26 al 38
LPH) que tiene que hacer ante la oficina subalterna de registro
de la Jurisdicción donde esté ubicado el bien, el
propietario o los propietarios (Empresas constructoras,
asociaciones, etc.) de un inmueble, para poder proceder
legalmente a venderlo bajo el régimen de Propiedad
Horizontal.

En otras palabras y valiéndonos un poco del
recurso que nos brinda la analogía, podemos decir que el
documento de condominio es algo así como la partida de
nacimiento o el acta constitutiva de un inmueble que se construye
con la finalidad de ser vendidos por apartamentos y/o
locales.

Particularidades que debe contener para
su registro

• La voluntad de venderlo en propiedad
  horizontal

• Descripción del terreno, del edificio y sus
  títulos de propiedad;

• Los pisos, apartamentos y dependencias de que consta
  así como las especificaciones de sus
  linderos;

• Descripción de las cosas comunes del edificio
  en general,

• Descripción de las cosas comunes a
  determinados apartamentos;

• Indicación precisa del destino dado al
  edificio;

• Indicación del destino dado a cada
  apartamento;

• Valor total del edificio;

• Valor de cada apartamento;

• Porcentaje o alícuota que corresponda a cada
  propietario de apartamento sobre las cosas comunes y sus
  derechos y obligaciones en la conservación y
  administración del edificio;

• Los gravámenes que pesan sobre el inmueble
  (hipotecas).

• Cualquiera otra circunstancia que interese hacer
  constar.

La
constitución del régimen de propiedad
horizontal

La referida Ley de Propiedad Horizontal contiene normas
de estricto cumplimiento (algunos tratadistas las colocan en la
categoría de normas de Orden Público, otros solo se
limitan a señalar que son normas de Derecho Necesario) de
cualquier forma, son normas que no deben ni pueden ser
modificadas, relajadas o incumplidas por las personas que formen
parte de una comunidad regida bajo esta ley. Esta ley igualmente
contiene normas que sí pueden ser modificadas por las
personas involucradas en su régimen. A este tipo de normas
se les denomina Supletorias, porque solo "suplen", "sustituyen"
el vacío que dejan las personas en la manera como debe de
ser regulada esa situación. (Por ejemplo la norma
contenida en el artículo 22 antes descrito, el cual
señala que solo se aplicará la ley si el documento
de condominio no establece nada).

De lo anteriormente narrado podemos
entonces llegar a unas primeras conclusiones:(1)-La Ley de
Propiedad Horizontal es el cuerpo legal regulador de las
distintas situaciones que se presentan en las comunidades de este
tipo.

(2)-La referida Ley nos remite al Documento
de Condominio y al Reglamento para resolver algunos
asuntos.

(3)- En cuanto no sea contrario a la Ley de
Propiedad Horizontal, el Código Civil también nos
sirve como órgano legal a la hora de presentarse cualquier
duda o controversia.(4)- El documento de condominio prevalece
sobre la Ley en todo lo relacionado con la administración
y conservación de las "cosas comunes", régimen o
procedimiento de convocatorias, consultas a propietarios y
asambleas, nombramiento de Junta de Condominio, duración
etc.

Es una figura específica en donde se conjugan
dos derechos: 

• El derecho de Propiedad del apartamento o
  local 

• El derecho sobre las cosas comunes del
  inmueble 

Su régimen incluye tanto la
normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales
comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones
relativas a la constitución del Documento de Condominio y
la administración de las cosas comunes. Se
articulan así: dos derechos 

El derecho de Propiedad del inmueble
(derecho individual) 

El derecho de todos los Propietarios sobre
las cosas comunes (derecho colectivo) Interdependencia, de
veracidad, solidaridad, basadas en derechos
iguales. 

En Venezuela, el sistema de derecho de
Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por
decisión del Propietario o de los Propietarios de un
inmueble, de destinarlo a la venta de apartamentos o
locales. 

Esta decisión debe ser expresada en
forma auténtica y con el Registro del Documento de
Condominio, por ante la Oficina Subalterna de Registro
correspondiente. 

Esta decisión se
establece: 

Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el
Régimen de Propiedad Horizontal. Edificaciones ya
construidas y ocupadas, siempre y cuando su Propietario o
Propietarios decidan venderlo bajo esta
modalidad. 

Su regulación data del 10 de junio de 1957, con
la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por
apartamento. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de
Propiedad Horizontal, la cual fue reformada en fecha 26 de
septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última,
publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual
rige hoy en día. 

CARACTERISTICAS Es un régimen
específico para edificios divididos por apartamentos y
locales, susceptibles de apropiación
independiente. 

La enajenación de apartamentos y locales
sólo se podrá realizar una vez cumplidas las
formalidades de protocolización del Documento de
Condominio. 

Concurren los apartamentos y locales con las cosas
comunes. 

Concurren dos derechos, el derecho de Propiedad
individual y el derecho de Propiedad común, indispensable
para el disfrute y aprovechamiento de los apartamentos y
locales.  Concurren las obligaciones de los Copropietarios
en lo concerniente a la administración y
conservación de las cosas comunes, con las limitaciones y
restricciones del derecho de Propiedad individual consagradas en
el Documento de Condominio, su Reglamento y en la Ley de
Propiedad Horizontal.

Orden de prelaciones 

En la Propiedad Horizontal prevalece la Ley que rige la
materia, es la Ley de Propiedad Horizontal, subsidiariamente, en
cuanto no se opongan a dicha Ley, las disposiciones del
Código Civil y cualesquiera otras que sean aplicables,
como el caso de la Ley de Registro Público, en lo relativo
a los derechos por la compraventa de inmueble.

El documento de
condominio

El documento de condominio en la oportunidad del
registro debe ir acompañado de los planos explicativos del
inmueble, sus dependencias, instalaciones y, en dado caso, de sus
modificaciones si las hubiera. También se
acompañaran, a dicho documento las cédulas de
habitabilidad expedidas por las autoridades sanitarias y
municipales, así como del reglamento del condominio para
que sean agregados al cuaderno de comprobantes que conserva el
registrador subalterno.

"Documento de Condominio", no es otra cosa que el
título constitutivo de la comunidad, vale decir para
hacerlo más comprensible, su "Partida de Nacimiento", su
"Estatuto Regulador". Este documento es de estricto cumplimiento
por parte de los copropietarios y solo puede ser modificado por
unanimidad de acuerdo, es decir por "todos" los propietarios
(art. 29 L.P.H.).

Existe otra normativa en este tipo de inmuebles y se
trata del "Reglamento de Condominio", el cual contiene
normas de convivencia interna, atribuciones de la junta de
Condominio y en algunos casos el procedimiento a efectuar para
las convocatorias, asambleas, consultas etc. (art. 26 de la
L.P.H.)

En la oportunidad del registro debe ir acompañado
de los planos explicativos del inmueble, sus dependencias,
instalaciones y, en dado caso, de sus modificaciones si las
hubiera. También se acompañaran, a dicho documento
las cédulas de habitabilidad expedidas por las autoridades
sanitarias y municipales, así como del reglamento del
condominio para que sean agregados al cuaderno de comprobantes
que conserva el registrador subalterno.

De acuerdo con la importancia del contenido que encierra
este documento, es recomendable alertar a los compradores de
apartamentos y locales para que exijan al registrador un ejemplar
de dicho documento para que se lo lean antes de formalizar la
protocolización de dicho inmueble, es decir, deben
constatar en éste documento que todas las
características del bien en cuestión, así
como sus particularidades, estén claramente definidas y
descritas por él.

CONCEPTO

El documento de condominio, en Derecho Civil, consiste
en la situación en la que la propiedad de una cosa es
compartida por dos o más personas. Por extensión,
algunos autores denominan así a un inmueble bajo el
régimen de propiedad horizontal.

En el condominio es importante regular la forma en que
los copropietarios van a tomar las decisiones con respecto a la
propiedad que tienen en común. A tal efecto, pueden darse
relaciones de mancomunidad o de solidaridad. También es
importante regular los casos de extinción de la
copropiedad y disolución de la comunidad de
bienes.

Formalidades y
contenido

En el documento de condominio de un inmueble, la persona
que decide desarrollar una edificación para ser vendida en
propiedad horizontal protocoliza ante Registrador Publico una
detallada descripción de la titularidad de la propiedad,
describe también la edificación, indicando cuales
son las áreas de los particulares y las de uso
común de todos o parte de los copropietarios, el uso para
el que fue concebido (y per misado) el inmueble, el valor del
mismo y de las partes que serán vendidas. Este documento
siempre está acompañado por copia de los planos de
la edificación, avalados por los profesionales (ingenieros
y arquitectos) que dan fe que corresponden al documento de
condominio en cuestión y por un reglamento de
condominio.

Cuando se protocoliza un documento, el registrador tiene
la responsabilidad de verificar que su contenido se ajusta a
todos los requerimientos legales. Un documento con estas
características tiene condición de "publico", es
decir que puede ser conocido por cualquiera y vincula a quienes
lo suscriben aun ante tercero.

Cuidando el interés de futuros compradores la Ley
de Propiedad Horizontal establece responsabilidades para
constructores, proyectistas, administradores y propietarios del
inmueble, de distintos órdenes: público e incluso
penal; por ello es necesario que, el instrumento que
regulará internamente el desarrollo cubra todas las
formalidades que permitan su aplicación.

Funciones

Llevar un libro de actas de asamblea, debidamente
autorizado por la Procuraduría Social.

• Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los
  servicios comunes, así como promover la
  integración, organización y desarrollo de la
  comunidad.

•     Recabar y conservar, mientras
  dure su gestión, los libros y documentos relacionados
  con el condominio, mismos que en todo su tiempo podrán
  ser consultados por los condóminos y hacer entrega de
  ellos a las subsecuentes administraciones.

•     Atender la operación de
  las instalaciones y servicios generales.

•     Realizar todos los actos de
  administración y conservación que el condominio
  requiera.

•     Ejecutar los acuerdos de
  asamblea.

•    Recaudar de los condóminos, lo
  que a cada uno corresponda aportar para los fondos de
  mantenimiento y administración y el de reserva,
  otorgando recibo a cada uno de ellos por las cantidades
  aportadas para cada uno de los fondos.

•    Efectuar los gastos de mantenimiento y
  administración del condominio, con cargo al fondo
  correspondiente.

•    Entregar mensualmente a cada uno de los
  condóminos, recabando constancia de quien lo reciba,
  un estado de cuenta que muestre:

• Relación pormenorizada de los gastos del mes
  anterior.

• Detalle de las aportaciones y cuotas pendientes. El
  administrador tendrá a disposición de los
  condóminos que lo soliciten, una relación
  pormenorizada de los mismos.

• Saldos y fines para los que se destinarán los
  fondos el mes siguiente.

• Saldos de las cuentas bancarias, de los recursos en
  inversiones, con mención de los intereses.

El condómino tendrá un plazo de ocho
días contados a partir de la entrega de dicha
documentación para formular las observaciones u objeciones
que considere pertinentes.

• Convocar a asambleas.

• En relación con los bienes comunes del
  condominio, el administrador tendrá facultades
  generales para pleitos, cobranzas y actos de
  administración de bienes, incluyendo a aquellas que
  requieran cláusula especial conforme a la
  ley

Constitución del
condominio

En los condominios,
la administración de las cosas comunes
corresponde, según lo dispone el artículo 18 de la
Ley de Propiedad Horizontal, a tres órganos distintos,
cada uno con su esfera propia de competencia, a
saber:

• La Asamblea General de
  Copropietarios,

• La Junta de Condominio y

• El Administrador.

La Junta de Condominio, deberá estar integrada
por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que
llenarán sus faltas en orden a su
elección; será designada por la Asamblea de
Copropietarios. De su seno sé elidirá un
Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no
mayor de 60 días, luego de haberse protocolizado la venta
del 75% de los apartamentos y locales y será de
obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por
la Ley. (Art. 18 L.P.H.).

Enajenación de
apartamentos

El hecho de la enajenación puede tener
origen voluntario o legal.

Antes de proceder a la enajenación de cualquiera
de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o
los propietarios del inmueble declararán por documento
protocolizado en la correspondiente Oficina Subaltema
del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado
por apartamentos o locales.

No podrá enajenarse ningún apartamento sin
haber obtenido previamente los permisos de
habitabilidad.

• Las menciones correspondientes al Registro del
  Respectivo Documento de Condominio.

• La designación del apartamento, con
  expresión del área correspondiente,
  situación, número o letra que lo distinga,
  linderos y demás circunstancias que sirvan para
  hacerlo conocer distintamente.

• El porcentaje que represente el valor atribuido al
  apartamento en relación con el fijado a la totalidad
  del inmueble.

Al destinarse un inmueble para ser enajenado por
apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna
porción del terreno que sirvió de base para la
obtención del permiso de construcción ni ninguna de
las anexidades o pertenencias del inmueble.

La enajenación de apartamentos que formen parte
de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la
división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su
objeto como en lo que se refiere a la persona del
deudor, en proporción al valor atribuido a cada
apartamento. A tal efecto, en el documento de enajenación
se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravado
el apartamento y la parte del precio que deba pagar el
adquiriente al enajenante, después de deducido de dicho
precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto
de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que
ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras
de cambio u otros documentos negociables. Tanto los
pagos que deben hacer el adquiriente al enajenante como los que
debe hacer el acreedor hipotecario se harán por intermedio
de la administración del inmueble, salvo pacto
en contrario.

El contrato por el cual se enajena a
título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del
adquirente cuando se establezca para éste la
obligación de pagar todo o parte del precio antes de que
se otorgue el correspondiente documento registrado de
enajenación. (Art. 34 L.P.H.)

Administración y extensión del
condominio

La administración del condominio
corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a
la Junta de Condominio y al Administrador.

En materia de administración y
conservación de las cosas comunes, la Asamblea de
Propietarios es la máxima autoridad en el
Condominio y sus acuerdos tomados respecto a la Ley, serán
obligatorios para todos los propietarios; a ella corresponde la
elección de los miembros de la Junta de Condominio y la
designación y remoción del Administrador. A la
Junta de Condominio corresponde, entre otras actividades, velar
por el uso que se le haga de las cosas comunes y adoptar la
reglamentación que fuere necesaria. Al Administrador, como
órgano ejecutivo del Condominio, se le asigna el mayor
número de actividades con la Ley.

La Junta de Condominio decidirá por
mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre
vigilancia y control sobre la Administración que
establezca el Reglamento de la Ley y, en todo caso tendrá
las siguientes:

• Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de
  Copropietarios;

• Proponer a la Asamblea de Copropietarios la
  destitución del Administrador;

• Ejercer las funciones del Administrador en
  caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere
  procedido a designarlo;

• Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y
  adoptar la reglamentación que fuere
  necesaria;

• Velar por el correcto manejo de los fondos por parte
  del Administrador;

Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de
ellos, según el caso (Art. 11 L.P.H.):

• Los causados por la administración,
  conservación, reparación o reposición de
  cosas comunes;

• Los que se hubieran acordado como tales por el 75%
  por lo menos, de los propietarios.

Corresponde al Administrador (Art. 20
L.P.H.):

a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;

b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de
administración y conservación, así como
reparaciones menores de las cosas comunes.

c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las
disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de
los acuerdos de los propietarios.

d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le
corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere
apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los
cánones de arrendamiento y aplicarlos a los
gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos
comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle
un destino diferente u ordenar
su distribución.

e) Ejercer en juicio la representación de los
propietarios en los asuntos concernientes a la
administración de las cosas comunes, y deberá estar
debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con
lo establecido en el respectivo documento. Esta
autorización deberá constar en elLibro de
Actas de la Junta de Condominio.

f) Llevar la contabilidad de
los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su
administración, en forma ordenada y con la
especificación necesaria, así como conservar los
comprobantes respectivos.

g) Llevar los libros de:

• Asamblea de Propietarios,

• Actas de la Junta de
  Condominio,

• Libro diario de la contabilidad. Estos
  libros deberán ser sellados por un Notario
  Público o un Juez de Distrito en cuya
  jurisdicción se encuentre el inmueble.

• Presentar el informe y cuenta
  anual de su gestión.

El condominio de
inmuebles hipotecarios

Es válida la venta del inmueble con hipoteca. Es
más, la Ley no exige para ello, el consentimiento,
autorización, notificación o liberación del
banco o acreedor hipotecario. El propietario del bien, puede
vender su inmueble vigente la hipoteca. Si quienes intervienen en
la "venta con hipoteca", no mencionan el gravamen, el registrador
lo hará. Advertirá en la Nota de
Autenticación, la existencia de la hipoteca y sus
caracteres: La identificación del acreedor hipotecario y
del deudor, el monto y grado de la hipoteca.

La garantía hipotecaria asegura el cumplimiento
de la obligación principal o préstamo dinerario.
Ante el impago de la deuda, el acreedor hipotecario
reclamará el capital e intereses, la indexación y
gastos del juicio. El acreedor "ejecutará la hipoteca",
sin importar quién figure como propietario del bien en el
Registro Inmobiliario. Y es que, la "hipoteca sigue al bien", de
forma independiente a la persona que sea el dueño para la
fecha de la ejecución. Es ése el objeto de la
garantía hipotecaria, asegurar el pago de la deuda.
Rematado el inmueble, será adjudicado al mejor postor; es
la venta judicial. De lo obtenido en la subasta pública,
el acreedor se cobra, y el remanente corresponderá a la
parte ejecutada o dueño del bien.

Pensemos en el deudor solvente en el pago de las "cuotas
de su hipoteca"; desea negociar con un comprador y acuerdan la
venta del inmueble hipotecado. Los otorgantes, deudor hipotecario
y comprador, pactan registrar la compra-venta inmobiliaria en la
Oficina del Registro. El abogado redactará el contrato y
las partes lo presentan al registrador. Se trata de un inmueble
hipotecado, donde su actual propietario lo da en venta a un
tercero comprador. El legislador no requiere la
autorización del acreedor hipotecario para que se
perfeccione la venta. Lo que sí consagra la Ley, es que el
registrador haga mención expresa en el documento de venta
a registrar, que sobre el inmueble hay gravamen hipotecario de
primer o segundo grado a favor del acreedor, a quien
identificará en el cuerpo de la escritura. Todo lo
anterior, para "salvaguardar los derechos del acreedor" y los
terceros, e incluso, los del comprador.

El adquirente del inmueble hipotecado, una vez obtenga
su título de propiedad registrado, observará que en
dicho documento consta la mención señalada. Sobre
los hombros del nuevo propietario comprador del inmueble, pesa, a
partir de la fecha del registro, el pago de la obligación
hipotecaria. El nuevo propietario sabe que, si cae en mora o se
atrasa en los pagos de la hipoteca, será a él a
quien ejecutará el banco o acreedor y no al antiguo
propietario vendedor. Son los efectos de la subrogación
legal, Art.1300 del Código Civil. No se pide la
notificación o autorización del acreedor, por la
razón explicada: La hipoteca sigue al bien, sin importar
en manos de quién se encuentre. Para el acreedor es
irrelevante e indiferente quién es el dueño de la
cosa, ya que, de igual forma el bien será objeto de
ejecución por el impago. De lo recibido en el remate, el
acreedor satisfará su acreencia y si resulta un remanente,
será para el dueño del bien en ese momento. El
comprador del inmueble se ha subrogado en el crédito
hipotecario; a su vez, éste podría repetir lo
anterior con otro comprador.

Conclusión

Finalizando con el presente trabajo reseñamos que
La Propiedad Horizontal nace desde el momento en
que se constituye dicho régimen para un edificio,
cosa que se hace generalmente en escritura pública para
poder tener acceso al Registro de la Propiedad. Junto a
dicha Constitución, se otorgaran también los
Estatutos, que contendrán las reglas para el ejercicio de
los derechos de propiedad (ojo, que puede haber fuertes
limitaciones al derecho de propiedad), así como todo lo
relativo a gobierno del edificio, gastos, conservación,
etc…Es muy importante que dichos Estatutos estén
inscritos en el registro de la Propiedad para que puedan afectar
a terceros, aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin
más a las normas genéricas, por defecto de la
propia Ley de Propiedad Horizontal.

Autor:

Lusvia Sequera

REPUBLICA BOLIVARINA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD FERMIN TORO

EXTENSIÓN ACARIGUA –
ARAURE

ARAURE, JULIO 2012