- Finalidad
- Base
legal - Disposiciones generales – Adjudicación
de arrendamiento de los inmuebles - Disposiciones específicas para
participar del proceso de adjudicación de
arrendamiento de los inmuebles - Disposiciones complementarias y
finales
Finalidad
Establecer la normatividad institucional y los
procedimientos a seguir para el arrendamiento de los inmuebles
mediante Convocatoria Pública, el proceso de cobranza por
concepto de alquiler, deudas pendientes y garantías de las
viviendas, oficinas, terrenos y locales comerciales de las
SOCIEDADES DE BENEFICENCIA, con la finalidad de optimizar
la recaudación, establecer los niveles de responsabilidad
de las diferentes dependencias y mejorar el control del
patrimonio inmobiliario de las SOCIEDADES DE
BENEFICENCIA.
OBJETIVO
Implantar una adecuada política de
administración y control del patrimonio inmobiliario de
las SOCIEDADES DE BENEFICENCIA, dentro del marco legal y
velando por establecer el criterio de rentabilidad que dote a las
SOCIEDADES DE BENEFICENCIA de una optima captación
de recursos a través de la Convocatoria Pública de
Arrendamiento de Inmuebles que permita continuar con sus acciones
de labor social y atención integral a los niños,
niñas, adolescentes, madres gestantes, adultos y adultos
mayores, en abandono, riesgo social y/o situación de
extrema pobreza.
Base
legal
1. Constitución Política del
Perú de 1993.2. Decreto Legislativo Nº 295 –
Código Civil.3. Código Procesal Civil –
Resolución Ministerial 010-93-JUS.4. Ley Nº 27444 – Ley del Procedimiento
Administrativo General.5. Ley Nº 29151 – Ley General del Sistema
Nacional de Bienes Estatales.6. Decreto Supremo Nº 007-2008-VIVIENDA –
Reglamento de la Ley General del Sistema Nacional de Bienes
Estatales.7. Directiva Nº 006-2007-SBN –
Procedimiento para el Arrendamiento de Predios del Dominio
Privado del Estado de Libre Disponibilidad.8. Decreto Supremo Nº 031-2001-EF que
aprobó el Estatuto de la Superintendencia de Bienes
Nacionales.9. ROF – Reglamento de Organización y
Funciones de la Entidad.10. MOF – Manual de Organización y
Funciones de la Entidad.11. Reglamento Nacional de Tasaciones aprobado
por Resolución Ministerial Nº 126-2007-VIVIENDA
del 13 de mayo de 2007.12. Ley Nº 26872 – Ley de
Conciliación Extrajudicial y demás Normas
Complementarias.
ALCANCE:
La presente (Proyecto de Directiva) es de
aplicación a todas las Unidades Orgánicas de la
SOCIEDADES DE BENEFICENCIA, y a las personas que arriendan
un inmueble de propiedad y/o administración de las
SOCIEDADES DE BENEFICENCIA adjudicado mediante
Convocatoria Pública.
VIGENCIA:
La presente (Proyecto de Directiva)
entrará en vigencia al día siguiente de su
aprobación por Resolución de la Presidencia de la
ENTIDAD.
Disposiciones
generales – Adjudicación de arrendamiento de los
inmuebles
Los principios que rigen la Convocatoria Pública
de Arrendamiento de Inmuebles son los que a continuación
se detallan:
a) Principio de Legalidad
De acuerdo a este principio las autoridades
administrativas de la Entidad deben actuar con respeto a la
Constitución, la ley y al derecho, dentro de las
facultades que le estén atribuidas y de acuerdo a los
fines para los que le fueron conferidas.
b) Principio del Debido
Procedimiento
De acuerdo a este principio se pretende otorgar al
administrado que postula para el arrendamiento de inmueble
mediante Convocatoria Pública de todas las
garantías de un procedimiento
transparente[1]
c) Principio de Presunción de
Veracidad
Según este principio, en la tramitación
del procedimiento administrativo de Convocatoria Pública
de Arrendamiento de Inmuebles, se presume que los documentos y
declaraciones formulados por los administrados en la forma
prescrita por esta ley, responden a la verdad de los hechos que
ellos afirman. Esta presunción admite prueba en
contrario.
d) Principio de Máxima
Rentabilidad
En el arrendamiento de inmuebles mediante Convocatoria
Pública deberá buscarse el mayor beneficio
económico a favor de la Entidad.
e) Principio de Conducta
Procedimental
La autoridad administrativa, los administrados, sus
representantes o abogados y en general todos los
partícipes del procedimiento de Convocatoria
Pública de Arrendamiento de Inmuebles realizan sus
respectivos actos procedimentales guiados por el respeto mutuo,
la colaboración y la buena fe. Ninguna regulación
del procedimiento administrativo puede interpretarse de modo tal
que ampare alguna conducta contra la buena fe
procesal.
f) Principio de Celeridad
Quienes participan en el procedimiento de Convocatoria
Pública de Arrendamiento deben ajustar su actuación
de modo tal, que se dote al trámite de la máxima
dinámica posible, evitando actuaciones procesales que
dificulten su procedimiento o constituyan meros formalismos, a
fin de alcanzar una decisión en tiempo razonable, sin que
ello releve a las autoridades del respeto al debido procedimiento
o vulnere el ordenamiento.
g) Principio de Simplicidad
Mediante este principio los trámites establecidos
por la Entidad en la Convocatoria Pública de Arrendamiento
de Inmuebles deberán ser sencillos debiendo eliminarse
toda complejidad innecesaria, es decir, los requisitos exigidos
deberán ser racionales y proporcionales a los fines que se
persiguen cumplir.
h) Principio de Privilegio de Controles
Posteriores
La tramitación del procedimiento administrativo
en la Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles
se sustentará en la aplicación de la
fiscalización posterior, reservándose la Entidad,
el derecho de comprobar la veracidad de la información
presentada, el cumplimiento de la normatividad sustantiva y
aplicar las sanciones pertinentes en caso que la
información presentada no sea verás.
i) Principio de Máxima
Rentabilidad
En la Convocatoria Pública de Arrendamiento de
Inmuebles deberá buscarse el mayor beneficio
económico a favor de la Entidad, teniendo como fin la
atención integral a los niños, niñas,
adolescentes, madres gestantes, adultos y adultos mayores, en
abandono, riesgo social y/o situación de extrema
pobreza.
j) Principio de Transparencia
La información relacionada a la Convocatoria
Pública de Arrendamiento de inmuebles deberá
entregarse oportunamente a los administrados.
k) Principio de Fiscalización
El arrendamiento de los inmuebles de dominio privado del
Estado a través de Convocatoria Pública,
estarán sujetos a fiscalización
continua.
6.1 De la Convocatoria
Pública de Arrendamiento de Inmuebles
Para poder obtener un criterio uniforme y adecuado en el
arrendamiento de inmuebles mediante Convocatoria Pública,
se establecen las siguientes pautas a seguir:
a) Prohibiciones e Impedimentos
para ser postores.b) Monto de la Merced Conductiva
mensual.c) Calificación de los
Inmuebles a Arrendar.d) Condiciones de Alquiler:
Obligaciones deberes y prohibiciones .e) Requisitos para suscribir
Contrato de Arrendamiento.f) Causas de Resolución de
Contrato de Arrendamiento.g) Condiciones para
Renovación de Contrato de Arrendamiento.
6.2. Prohibiciones e Impedimentos para ser
Postores
Sin perjuicio de lo señalado en la Ley, son
causales de impedimento para participar las personas naturales o
jurídicas cuando presenten la siguiente
condición:
a) Ser miembro del Directorio, funcionario o
trabajador de la Entidad.b) Tener entre sus socios o asociados
algún miembro del Directorio, funcionario o trabajador
de la Entidad.c) Tener parentesco, hasta el cuarto grado de
consanguinidad o segundo de afinidad, con las personas
citadas en el acápite anterior, por ello forma parte
integrante del presente contrato la declaración jurada
que deberán suscribir para tal efecto.d) Tener deuda o Litispendencia con la Entidad,
directamente o a través de personas jurídicas
en las que hayan tenido o tenga la condición de
Accionista, Director, Funcionario o cualquier otra forma de
participación en los últimos cinco años,
ni tener actuaciones litigiosas con ella como demandante o
demandado, en igual término.e) Aquellos que arriendan en calidad de
interpósita persona o como testaferros de otros, con
la finalidad de eludir los impedimentos contemplados en la
presente cláusula. De ser el caso, el Contrato de
Arrendamiento quedará automáticamente resuelto
de pleno derecho.f) Aquellas personas naturales o
jurídicas que a la fecha mantienen deudas pendientes
con la Entidad.
6.3. Monto de la Merced
Conductiva[2]
Será establecida por la
Dirección[3]encargada de las
valorizaciones, para lo cual, informará sobre el estado
físico, ubicación y dimensión del inmueble a
alquilar mediante Convocatoria
Pública[4]
6.4. Calificación del inmueble a
arrendar
6.4.1 Identificación de los predios
de libre disponibilidad, calificados como aptos para ser
arrendados
a) El arrendamiento de los predios sujetos a
Convocatoria Pública está a cargo de la Entidad y
los gastos que se irroguen serán de cargo de la
misma.
b) La selección de los predios a evaluar
estará a cargo de la Dirección (Encargada de la
Administración Inmobiliaria) de la
Entidad.
6.4.2 Evaluación de cada uno de los
expedientes tomando como criterio lo siguiente:
La Dirección (Encargada del Aspecto
Técnico) de la Entidad, se encargará de
realizar las valorizaciones actualizadas[5]de cada
uno de los inmuebles seleccionados para arrendar. Lo que le
permitirá elaborar la valorización real y actual de
mercado del inmueble a arrendar.
6.4.3 Calificación de inmuebles aptos para ser
arrendados.
a) Que, el monto del valor de la Merced Conductiva
supere el 50% de una (1) Unidad Impositiva Tributaria,
de acuerdo a la valorización comercial que se le dé
a cada inmueble.
b) Que, no se encuentre en proceso judicial, excepto los
casos en que dicho inmueble se encuentren con Resolución
Judicial de Orden de Lanzamiento[6]
c) Que, los inmuebles aptos para convocar no se
encuentren con contratos vigentes.
6.4.4 Aprobación de los expedientes calificados
para ser arrendados mediante Convocatoria Pública de
Arrendamiento.
a) Los expedientes que han sido calificados como aptos,
deberán pasar por el visto bueno de la Dirección
(Inmobiliaria y Técnica de la Entidad) fin de ser
aprobados, mediante informe a la Dirección General
(Encargada de la Administración Inmobiliaria) de
la Entidad.
b) Posteriormente, la Gerencia General emitirá la
Resolución respectiva designando al Comité Especial
que se encargará de dirigir el proceso, el mismo que
estará integrado por un Presidente y dos Miembros y sus
respectivos suplentes[7]
Disposiciones
específicas para participar del proceso de
adjudicación de arrendamiento de los
inmuebles
7.1 Elaboración de Bases
Administrativas
7.1.1 Las Bases Administrativas contendrán la
elaboración de especificaciones técnicas
(Fichas Técnicas) de cada inmueble, la cual
hará referencia a las características del predio
como ubicación del inmueble, área de terreno,
área construida, material predominante, estado de
conservación, antigüedad, uso y monto del
arrendamiento base.
7.1.2 La Elaboración del Informe para
aprobación de bases corresponde al Comité Especial
de Arrendamiento por Convocatoria Pública. Una vez
calificado o evaluado dicho informe, éste será
remitido a la Gerencia General para su análisis y
emisión de la Resolución Gerencial que aprueba las
Bases y designa al Comité Especial.
7.1.3 Una vez elaborada las bases se procederá a
elaborar el cronograma, fichas técnicas.
7.2. Publicidad y venta de Bases
Administrativas
7.2.1 Cuando se lleve a cabo el proceso de
selección de arrendamiento de predio, el Comité
Especial, será el encargado de publicar la convocatoria a
realizar en el Diario Oficial "El Peruano" y en otro de
circulación local.
7.2.2 Además, deberá de publicar dicha
convocatoria en la página web de la Entidad; debiendo
agotar las acciones necesarias para hacerlo de conocimiento
público. En dicha convocatoria se indicará el
detalle de las características del inmueble, así
como el cronograma del proceso.
7.3 Invitación para participar en la Convocatoria
Pública de Arrendamiento
El Comité Especial deberá cursar
invitaciones a los arrendatarios que estuvieran ocupando los
predios objeto de convocatoria con el fin de comunicarles del
proceso a llevarse a cabo a fin que puedan postular, de ser de su
interés[8]
7.4 Consultas y Observaciones e
Integración de Bases Administrativas
7.4.1 Formulación de consultas,
observaciones y absolución de las mismas
a) Los postores que adquieren las bases podrán
formular sus consultas y observaciones dentro del plazo
establecido en el cronograma de convocatoria, debiendo
presentarlas por escrito directamente en la Dirección
(Encargada de la Administración Inmobiliaria) de
la Entidad; para lo cual deberán adjuntar fotocopia del
recibo de haber adquirido las bases.
b) El Comité Especial comunicará la
absolución de consultas y observaciones dentro del plazo
establecido en el cronograma de convocatoria, al domicilio que
cada postor señale en su solicitud de
participación, a través de las consultas los
participantes podrán solicitar la aclaración de
cualquiera de los extremos de las Bases. Asimismo, mediante
escrito debidamente fundamentado, los participantes podrán
formular observaciones a las bases, las que deberán versar
sobre la vulneración al marco legal establecido para la
Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles de la
Entidad[9]
7.4.2 Integración de Bases
Administrativas
La integración de las bases se efectuará y
publicará de acuerdo al cronograma establecido en la
convocatoria. Una vez de que el Comité Especial absuelva
las consultas y observaciones, de considerarlo, y con el
correspondiente sustento, podrá modificar las Bases
Administrativas[10]
7.5. Calificación de Solicitudes – Expediente
Técnico
7.5.1 Calificación de Solicitudes y
Requisitos de los Postores:
a) Calificación de Solicitudes: el Comité
Especial, en acto privado calificará cada una de las
solicitudes verificando, que cumplan con los requisitos de
carácter obligatorio.
b) Presentación de Solicitudes: Los postores
interesados en participar del proceso de selección
presentarán una solicitud con documentos obligatorios:
b.1) Persona Natural:
a) Documento Nacional de Identidad – DNI – en caso de
nacionales y en caso de extranjeros deberán presentar
Carnet de Extranjería. Copia Legalizada.
b) Ficha RUC emitida por la Sunat. Copia
Simple.
c) Documentos que acrediten ingresos de los 03
últimos meses del titular (boleta de pagos, recibos de
honorarios u otros reconocidos por la SUNAT). – Copia
Simple.
d) Declaración Jurada Anual del pago del Impuesto
a la Renta y/o Declaración Mensual (Formulario 621- SUNAT)
del ejercicio anterior al de la fecha del proceso de
convocatoria, y/o la presentación del Reporte SUNAT
denominado "Extracto de Presentaciones y Pagos" del contribuyente
correspondiente en original, de los 6 meses anteriores a la fecha
de convocatoria, con el fin de verificar los montos declarados a
la SUNAT.
e) Estado Financiero del año fiscal anterior al
proceso de convocatoria en curso con firma de contador
público colegiado. (Original).
f) Declaración Jurada con firma Legalizada de un
tercero que garantice la seriedad de la oferta económica
por el monto base equivalente a un mes de merced conductiva del
inmueble al que postula, por el periodo de vigencia del proceso
de convocatoria Pública hasta la suscripción del
contrato.
g) Declaración Jurada indicando los inmuebles
(local (es) comercial (es) que viene conduciendo (de propiedad o
arrendados).
h) Reporte Pago del Impuesto Predial
según corresponda, así como el reporte de pago
de los dos últimos trimestres por concepto de
Arbitrios Municipales del/los Local/es Comercial/es que viene
conduciendo.
I) Copia Simple del último
contrato de arrendamiento de inmueble (local comercial) que
conduce así como de sus (03) tres últimos
recibos de pago de renta.
b.2) Persona Jurídica:
a) Testimonio de Escritura pública de
Constitución y sus modificaciones y Copia Literal de la
Partida Registral de Inscripción en el Registro de
Personas Jurídicas de la SUNARP.
b) Documento Nacional de Identidad – DNI del
representante legal en caso de nacionales y en caso de
extranjeros deberán presentar carnet de
extranjería. Copia Legalizada.c) Vigencia de poderes del representante legal
de la empresa emitida por SUNARP, no mayor a 30
días.d) Último Estado Financiero del
año fiscal anterior al proceso de
convocatoria.e) Declaración Jurada Anual del pago del
Impuesto a la Renta y/o Declaración
Mensual.f) (Formulario 621-SUNAT) del ejercicio
anterior a la fecha de convocatoria y/o la
presentación del Reporte SUNAT denominado "Extracto de
Presentaciones y Pagos" del contribuyente correspondiente, en
original, de los últimos seis meses a la fecha de
convocatoria, con el fin de verificar los montos declarados a
la SUNAT.g) Declaración Jurada con firma
Legalizada de un tercero que garantice la seriedad de la
oferta económica por el monto base del valor
equivalente a un mes de merced conductiva del inmueble al que
postula, por el periodo de vigencia del proceso de
convocatoria Pública hasta la suscripción del
contrato.h) Copia Simple del último contrato de
arrendamiento de inmueble (local comercial) que conduce
así como de sus (03) tres últimos recibos de
pago de renta.i) Reporte Pago del Impuesto Predial
según corresponda, así como el reporte de pago
de los dos últimos trimestres por concepto de
Arbitrios Municipales del/los Local/es Comercial/es que viene
conduciendo.
7.5.2 Publicación de Postores
Hábiles
Posteriormente, a la evaluación de cada una de
las solicitudes presentadas por los postores. El Comité
Especial publicará la relación de postores que
cumplieron con presentar todos los documentos obligatorios
indicados en la Bases. Entendiéndose que son los postores
hábiles los que pasen a la siguiente etapa de la
convocatoria.
7.5.3 Criterios de Calificación y
Evaluación de las Solicitudes Presentadas
Los criterios que se exponen a continuación
tienen por finalidad: a) obtener el máximo beneficio
económico para la institución, b) reducir el riesgo
de morosidad y c) ofrecer la máxima transparencia y
objetividad al proceso de evaluación:
a) Historial Contractual Impecable con la
Entidad.
Se calificará teniendo en cuenta si el postor es
o fue un arrendatario de la Entidad con contrato suscrito, y que
en simultáneo: haya sido puntual en sus pagos, no haber
acumulado deuda alguna, ni solicitado reducción de merced
conductiva en oportunidad alguna.
b) Comportamiento Positivo como Contribuyente de su
Actual Local Comercial.
Se calificará con el puntaje señalado si
el postor a la fecha de postulación se encuentra al
día en sus pagos por arbitrios municipales del local
comercial que viene conduciendo, en caso que tenga más de
un local se tendrá en cuenta en primer término los
que sean administrados por la Entidad, y de no haber conducir
ninguno el que actualmente conduce.
c) Record Crediticio en el Sistema Financiero
Se calificará según el puntaje otorgado
por INFORCORP al postor. Se otorgará el puntaje
únicamente si supera los 750 puntos.
d) Capacidad de Pago
El postor deberá acreditar que sus ingresos
superan en 3 veces el monto de la merced conductiva del inmueble
de su interés.
e) Deuda ante la Superintendencia Nacional de
Administración Tributaria –
SUNAT.[11]
7.6. Calificación de Expediente Económico
7.6.1 Del Procedimiento[12]
a) El Comité Especial realizará el
procedimiento, según el orden de publicación de los
inmuebles en el Diario Oficial "El Peruano".
b) El Comité Especial, solicitará
a los postores, en el orden que se han inscrito, la
presentación de las ofertas económicas, en
"sobre cerrado". El postor o su representante legal o
apoderado, debidamente acreditado mediante Carta Poder
Simple, hará entrega de su propuesta
económica.c) La propuesta económica
consistirá en el mayor monto de renta mensual; y en
caso de empate, el mayor monto de pagos adelantados de
alquiler mensual.d) Si al momento de ser llamado el participante
no se encontrara presente, se le tendrá por
desistido.e) Si se detectaran omisiones o errores, en la
propuesta económica, no cabe subsanación
alguna, en cuyo caso no será admitida.f) Las propuestas inferiores al precio base,
serán desestimadas.g) Se procederá a abrir los sobres y
evaluar las propuestas, para determinar al mejor
postor.h) El encargado de dar fe del acto
público es el Veedor, el cual es un funcionario
designado por la Oficina de Control Interno (OCI),no siendo
necesaria la presencia de Notario Público.
Por último, se levantará el Acta de
Adjudicación de Buena Pro en el cual se adjudica al postor
ganador de la Convocatoria
Pública[13]
7.7. Solución de Controversias e
Impugnaciones
7.7.1 Toda controversia surgida durante el proceso,
deberá resolverse en el marco de lo establecido por la Ley
Nº 26872 – Ley de Conciliación Extrajudicial, ante el
Centro de Conciliación elegido por la Entidad, a cuya
decisión se someten las partes en forma incondicional,
declarando conocerlas y aceptando en su integridad.
7.7.2 Por otro lado, las discrepancias que surjan entre
la Entidad y los participantes o postores en la convocatoria
pública de arrendamiento de inmueble, podrá dar
lugar a la interposición de recursos administrativos de
acuerdo a lo establecido en el Artículo 207º de la
Ley Nº 27444 – Ley del Procedimiento Administrativo
General[14]
7.7.3 Asimismo, el término para la
interposición de los recursos es de quince (15)
días perentorios, y deberán resolverse en el plazo
de treinta (30) días.
7.7.4 Por último, los requisitos para la
presentación del recurso mencionado se encuentran
señalados en el artículo 211º y 113º de
la Ley Nº 27444 – Ley de Procedimiento Administrativo
General.
7.8. Suscripción, Plazo,
Renovación y Resolución del Contrato de
Arrendamiento
7.8.1 Suscripción del Contrato de
Arrendamiento
La Dirección encargada de la
Administración Inmobiliaria de la Entidad es la
encomendada de aprobar los Contratos de Arrendamiento, quienes
para la elaboración del mismo tendrán en
consideración las disposiciones que correspondan sobre
arrendamiento contenidas en el Código Civil, con las que
se garanticen los intereses del Estado.
7.8.2 Plazo del Contrato de Arrendamiento
El arrendamiento del inmueble es por el lapso de 03
años, renovables por un periodo según condiciones
del contrato, con un incremento anual del 5 %.
7.8.3 Renovación del Contrato de
Arrendamiento
a) La Renovación del Contrato de Arrendamiento se
realiza de manera automática de por tres (03) años
adicionales, siempre y cuando el arrendatario no tenga deuda con
la Entidad[15]
b) La Dirección (Técnica) de la
Entidad informará el nuevo monto de alquiler anual, en
mérito a la valorización del predio.
7.8.4 Resolución del Contrato de
Arrendamiento
a) La Entidad podrá resolver en forma
unilateral y automática el Contrato de Arrendamiento
ante el incumplimiento por parte del arrendatario de
cualquiera de las claúsulas.b) La Entidad comunicara vía carta
notarial la resolución de dicho contrato,
otorgándole al arrendatario en el plazo de 48 horas
para que proceda a la entrega de las llaves, su
desocupación y/o aviso de descerraje en caso de no
encontrar a ninguna persona en el inmueble, sin necesidad de
procedimiento ni declaración judicial y/o
extrajudicial previa, y exigirá a el arrendatario el
pago del arrendamiento correspondiente y/o se
considerarán los arriendos pagados por adelantado como
Lucro Cesante.c) Asimismo, será causal de
resolución expresa del presente Contrato el caso en
que el arrendatario no cumpla con el pago de la merced
conductiva, transcurridos dos meses sin que esto se realice.
Queda establecido que la resolución del Contrato se
podrá ejecutar sin perjuicio del cobro del respectivo
interés moratorio.d) La Resolución se produce de pleno
derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que
quiere valerse de la Cláusula Resolutoria.e) La Entidad y el arrendatario podrán
resolver el presente Contrato por mutuo acuerdo, para lo cual
se levantará un Acta consignando el término del
Contrato y la entrega del inmueble.
7.9. Consentimiento de la Buena
Pro
El consentimiento de la Buena Pro será
automático. Las observaciones de los participantes durante
el proceso de adjudicación deberán constar en el
acta respectiva.
7.10 Depósito de Garantía
Antes de la firma del Contrato de Arrendamiento, el
postor ganador presentará Carta
Fianza[16]solidaria, irrevocable, incondicional y
de realización automática con una vigencia de un
(01) año, por el monto equivalente a tres (3) meses de
merced conductiva. La carta fianza al término de su
vigencia será renovada por el Arrendatario, por un monto,
plazo y condiciones similares, en forma periódica hasta la
culminación del contrato, con excepción de la
última, la cual deberá tener un plazo de vigencia
de hasta sesenta (60) días posteriores a la vigencia del
Contrato de Arrendamiento.
7.11 Incremento de Costo de Arrendamiento
En los contrato de arrendamiento deberá incluirse
una cláusula de incremento automático anual, el
cual estará regido de acuerdo a los criterios de
variación del índice de precios al consumidor, y en
el caso de inmuebles destinados a local comercial deberá
tenerse en cuenta el informe étnico a elaborarse por la
Dirección (Técnica) de la Entidad respecto
a los valores preferenciales de la zona donde se encuentre
ubicado el inmueble.
7.12 INFOCORP – Riesgo Crediticio
7.11.1 El área (Encargada del
Arrendamiento) en la Entidad, deberá remitir a
INFOCORP la relación de arrendatarios morosos cuando estos
hayan dejado de pagar seis (06) meses consecutivos.
7.11.2 Asimismo, sin perjuicio de las medidas legales a
seguir, la Dirección encargada de la Administración
Inmobiliaria de la Entidad, podrá remitir cartas a los
arrendatarios con la finalidad se apersonen a la Entidad a fin de
regularizar su situación contractual.
7.13 De las funciones del Comité Especial de
Convocatoria Pública de Arrendamiento
7.13.1 El Comité Especial
[17]está integrado por tres miembros y la
designación está a cargo de la Gerencia General
mediante Resolución Gerencial, sus integrantes
deberán estar identificados con nombre propio y con
designación expresa de la persona que lo presidirá
igualmente, deberá nominarse tanto suplentes como
titulares se haya designado.
7.13.2 La Dirección encargada de la
Administración Inmobiliaria de la Entidad,
elaborará las Bases Administrativas de Convocatoria
Pública de Arrendamiento para su aprobación de la
Gerencia General de la Entidad, luego de aprobadas, el
Comité Especial dispondrá la convocatoria del
proceso.
7.13.3 El Comité Especial, conducirá el
proceso encargándose de su organización,
conducción y ejecución, desde la preparación
de las Bases Administrativas hasta la culminación del
Proceso[18]
7.13.4 La Gerencia General resuelve en
Reconsideración la impugnación que presenten los
administrados respecto al proceso de convocatoria pública
de Arrendamiento de Inmuebles.
De las funciones de la Gerencia General en materia
de Convocatoria Pública de Arrendamiento
7.14.1 Siendo, el órgano ejecutivo de mayor nivel
de la Entidad emite Resoluciones Gerenciales que tienen por
finalidad designar a los miembros del Comité Especial de
la Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles, que
serán responsables de llevar a cabo el desarrollo del
procedimiento de los inmuebles a arrendar.
7.14.2 Asimismo; mediante Resolución General se
aprueba las Bases Administrativas de la Convocatoria
Pública de Arrendamiento de Inmuebles.
7.14.3 La Gerencia General resuelve en Apelación
la impugnación que presenten los administrados respecto al
proceso de convocatoria pública de Arrendamiento de
Inmuebles.
7.15 De las Funciones de la Dirección encargada
de la Administración inmobiliaria de la Entidad en materia
de Convocatoria Pública de Arrendamiento
7.15.1 La Dirección encargada de la
Administración Inmobiliaria propondrá a la Gerencia
General la publicación a través de diversos medios
de información de los inmuebles ocupados y desocupados
para ser arrendados mediante Convocatoria Pública, en
mérito a lo estipulado Ley Nº 29151 – Ley General del
Sistema Nacional de Bienes Estatales y su Reglamento aprobado por
Decreto Supremo Nº 007-2008-VIVIENDA.
7.15.2 La Dirección técnica de la Entidad
actualizará en forma semestral el inventario de bienes
inmuebles para convocatoria pública de arrendamiento,
emitiéndose un informe situacional a la Gerencia General
con copia a la Dirección encargada de la
Administración Inmobiliaria de la Entidad para la toma de
decisiones sobre los inmuebles que están ocupados,
desocupados, deteriorados, etc.
7.15.3 Asimismo, la Dirección Técnica de
la Entidad efectuará el levantamiento, saneamiento
técnico de los inmuebles que participan en convocatoria
pública de propiedad de la Entidad.
7.15.4 La Dirección encargada de la
Administración Inmobiliaria ejecutar las acciones desde la
elaboración de las bases hasta la adjudicación de
la Buena Pro en la Convocatoria Pública de Arrendamiento
de Inmuebles.
7.16. De las funciones del Órgano encargado de
Asesoría Jurídica en materia de Convocatoria
Pública de Arrendamiento
7.16.1 El órgano encargado de la Asesoría
Jurídica de la Entidad en coordinación con la
Dirección encargada de la Administración
Inmobiliaria, emitirá los contratos de arrendamiento por
convocatoria pública de inmuebles.
7.16.2 Una vez agotada la acción administrativa
de cobranza por la Dirección encargada de la
Administración Inmobiliaria de la Entidad, El
órgano encargado de la Asesoría Jurídica de
la Entidad iniciará las acciones legales correspondientes
para la recuperación del inmueble de propiedad de la
Entidad.
7.16.3 Por último, el órgano encargado de
la Asesoría Jurídica de la Entidad cumple la
función de emitir opinión legal, sobre asuntos
administrativos judiciales, proyectos de normas legales y
administrativas que corresponda a la Convocatoria Pública
de Arrendamiento de Inmuebles.
Disposiciones
complementarias y finales
Primera Disposición Complementaria: Comité
Especial
Todas aquellas cuestiones no previstas en el presente
Directiva, respecto del arrendamiento de inmuebles mediante
convocatoria pública, serán resueltas por el
Comité Especial de Convocatoria Pública de
Arrendamiento de Inmuebles.
Segunda Disposición Complementaria:
Solución de Controversias
A partir de la vigencia de la presente Directiva, se
deba incluir en los contratos de alquiler de inmuebles, mediante
convocatoria pública, las obligaciones de las partes de
someterse en primera instancia, a conciliación de no
prosperar esta al órgano jurisdiccional
correspondiente.
Tercera Disposición Complementaria: Recursos
Administrativos
Los Recursos Administrativos se interpondrán y se
resolverán de acuerdo a lo establecido en la Ley Nº
27444 – Ley de Procedimiento Administrativo General.
Cuarta Disposición Complementaria:
Autorización de Descerraje.
La Entidad podrá realizar el descerraje del
inmueble en caso de abandono, tomando en consideración que
dentro del inmueble pueda existir problemas de rajaduras y otros
que perjudicarán la infraestructura del inmueble;
así como los inmuebles de los vecinos. Se autoriza
también al descerraje en caso de abandono en estricta
aplicación del Código Sanitario.
Quinta Disposición Complementaria: Entrada en
Vigencia
Todas aquellas disposiciones que se opongan a la
presente directiva quedan sin efecto a partir de la entrada en
vigencia.
Autor:
Abog. José Daniel Mayta
Zamora
Asesor Legal de la Dirección de
Administración Inmobiliaria
de la Sociedad de Beneficencia de Lima
Metropolitana
"Año de la Integración
Nacional y el Reconocimiento de Nuestra
Diversidad"
"Decenio de las Personas con
Discapacidad en el Perú"
[1] Las características del Debido
Procedimiento Administrativo son las siguientes: a)
Imparcialidad del instructor del procedimiento,
condición que no encontramos enunciada expresamente en
la Ley Orgánica del Poder Judicial. b) Derecho del
administrado a exponer libremente sus argumentos, con las
limitaciones propias de la conducta procedimental. c) Libertad
de actuación procedimental, que faculta al administrado
a realizar toda actuación que no esté
expresamente prohibida (Art. 54). d) Derecho a ofrecer y
producir pruebas. e) Derecho a obtener una decisión
motivada y fundamentada en derecho. f) Derecho a no ser
sometido a procedimiento diferente de los previamente
establecidos, ni a exigencias no consignadas de manera expresa
en el Texto Único de Procedimientos (Art.37). g)
Declaración de autonomía jurídica, que se
manifiesta en que el Debido Procedimiento se rige por las
reglas del Derecho Administrativo en consecuencia no son
aplicables las reglas del Derecho Procesal Civil, que pese a
ser una disciplina del Derecho Público,
únicamente se aplicará cuando sea compatible con
el régimen administrativo, en consecuencia este
enunciado persigue evitar que procesalicen al procedimiento
administrativo con las consecuentes molestias que ello
representa.
[2] Merced conductiva: Def. 1: (Derecho
Civil) Precio pactado por un inmueble en el contrato de
arrendamiento. En caso, la merced conductiva del inmueble
supere el 50% de la unidad impositiva tributaria, se
adjudicará vía Convocatoria Pública de
acuerdo a lo señalado en los artículos Nº 92
y 93 del Reglamento de la Ley General del Sistema de Bienes
Nacionales aprobado mediante Decreto Supremo Nº
007-2008-VIVIENDA.
[3] La Dirección Técnica
encargada de las valorizaciones de acuerdo al ROF y MOF de la
Entidad.
[4] En ese orden, el cálculo de la
Merced Conductiva, se encontrará sustentado en el
Reglamento Nacional de Tasaciones aprobado por
Resolución Ministerial Nº 126-2007-VIVIENDA del 13
de mayo de 2007 y la Ley Nº 29151 – Ley General del
Sistema de Bienes Nacionales y su Reglamento aprobado mediante
Decreto Supremo Nº 007-2008-VIVIENDA. Articulo 93º y
la Resolución de Presidencia Nº 102-2000-P/SBLM
emitida el 18 de octubre del 2000, que resuelve en el
artículo único; modificar el Reglamento de
Actividad Comercial de la Entidad, aprobado mediante Acuerdo de
Directorio Nº 081-2000 del 04 de Octubre de 2000; en el
cual el Capitulo II, estipula que: “(….), la renta
anual no podrá ser inferior al 6% del valor de la
propiedad, si se trata de extensiones eriazas y al 10% del
valor de otro tipo de inmuebles, constituyendo esto el Valor
Base.
[5] La valorización comercial del
predio tiene una vigencia no mayor a ocho meses. Asimismo,
califican los inmuebles que en convocatorias anteriores
declarados desiertos dentro del mismo año fiscal.
[6] Orden de lanzamiento, Conforme lo apunta
Lino Palacio “La sentencia de desalojo se ejecuta a
través del lanzamiento, que es el acto mediante el cual,
con intervención del oficial y el eventual auxilio de la
fuerza pública, se hace efectiva la desocupación
del inmueble por el inquilino y demás ocupantes”
Palacio, Lino Enrique (1994): Derecho Procesal Civil Tomo VII
Cuarta reimpresión. Abeledo Perrot. Bs. As. Pág.
120.
[7] Mediante Resolución de la Gerencia
General de la Entidad se designa a los miembros del
Comité Especial de la Convocatoria Pública de
Arrendamiento de Inmuebles, que serán responsables de
llevar cabo el desarrollo del procedimiento de los inmuebles a
arrendar. Asimismo, mediante Resolución de la Gerencia
General se aprueba las Bases Administrativas de Convocatoria
Pública de inmuebles en arrendamiento.
[8] En el caso, los arrendatarios que ocupan
el inmueble y desean postular a la Convocatoria Pública
de Arrendamiento, el Comité Especial evaluará el
historial contractual que tengan con la Entidad: a) haya sido
puntual en sus pagos. b) no haber acumulado deuda alguna. c) ni
solicitado reducción de la merced conductiva en
oportunidad alguna d) ni hacer incurrido en ninguna de las
causales del contrato de arrendamiento.
[9] En concordancia, con lo establecido en el
artículo 109º del Reglamento de la Ley de
Contrataciones y Adquisiciones del Estado, aprobado mediante
Decreto Supremo Nº 084-2004-PCM, en adelante el
Reglamento, a través de las consultas los participantes
pueden solicitar la aclaración de cualquiera de los
extremos de las Bases o plantear solicitudes respecto de ellas,
en tanto que las observaciones deben versar sobre el
incumplimiento de las condiciones mínimas a que se
refiere el artículo 25º del Texto Único
Ordenado de la Ley de Contrataciones y Adquisiciones del
Estado, aprobado mediante Decreto Supremo Nº 083-2004-PCM,
en adelante la Ley, de cualquier disposición en materia
de adquisiciones y contrataciones del Estado u otras normas
complementarias o conexas que tengan relación con el
proceso de selección. En esa medida, los mencionados
mecanismos tienen objetivos y consecuencias distintas.
[10] Al respecto, las bases integradas deben
contemplar todas las aclaraciones y/o precisiones producto de
las absoluciones de consultas, así como todas las
modificaciones y/o correcciones derivadas de la
absolución de observaciones y/o del pronunciamiento de
la Entidad. En el supuesto, que no se hubieran presentado
consultas ni observaciones, el texto de las bases integradas se
plasmará en Acta suscrita por el Comité Especial
y se publicará en la página web de la
Entidad.
[11] El postor NO deberá tener deudas
coactivas con la SUNAT.
[12] Al inicio, del acto público de
apertura de sobre conteniendo la propuesta económica, el
Comité Especial hará de conocimiento de los
postores, a través de un cuadro comparativo, el puntaje
obtenido en las propuestas técnicas y su correspondiente
orden de prelación, indicando además las
propuestas descalificadas de ser el caso. La evaluación
de las propuestas económicas se realizará de
acuerdo con lo establecido en las Bases Administrativas. Por
último, el Presidente del Comité Especial
anunciará la propuesta ganadora indicando el orden en
que han quedado calificados los postores a través del
cuadro comparativo.
[13] El postor, favorecido con la
adjudicación mediante Convocatoria Pública,
depositará en el Banco de la Nación a la Cuenta
Corriente Soles Nº 00-000-879266 los tres (3) meses de
adelanto por el alquiler, o el monto de meses que corresponda
según su propuesta ganadora, en un plazo máximo
de tres (3) días hábiles luego de otorgada la
buena pro.
[14] El Recurso de Reconsideración, se
interpondrá ante el Comité Especial de
Convocatoria Pública de Arrendamiento de la Entidad y
deberá sustentarse en nueva prueba. El recurso se
resolverá a través de un acta suscrita por los
miembros del referido Comité, este recurso es opcional y
su no interposición no impide el ejercicio del recurso
de Apelación. El Recurso de Apelación se
interpondrá ante el Comité Especial de
Convocatoria Pública de Arrendamiento de la Entidad,
cuando la impugnación se sustente en diferente
interpretación de las pruebas producidas. El
Comité Especial elevará el expediente
administrativo de Convocatoria Pública con el informe de
la Dirección de Administración Inmobiliaria a la
Gerencia General de la Entidad, que resolverá y
emitirá Resolución Gerencial. Por último,
indicar que la Resolución Gerencial que resuelve el
Recurso de Apelación agota la vía administrativa
debiendo el impugnante acudir a la vía judicial.
[15] Artículo 1688º del
código civil prescribe “Cuando el bien arrendado
pertenece a entidades públicas o incapaces el plazo de
arrendamiento no puede ser mayor a 06 años”.
[16] La Carta fianza se encuentra regulada en
el Código Civil (Titulo X artículos 1868 al 1905)
Por su naturaleza e implicancias legales, la Carta Fianza es
emitida en el Banco y garantiza el pago de la Merced Conductiva
en el Contrato de Arrendamiento a celebrarse.
[17] El Comité Especial es el
órgano facultado para elaborar las bases administrativas
y conducir el proceso de selección, desde su
convocatoria hasta su culminación con el consentimiento
de la buena pro o su cancelación.
[18] El Comité Especial de la
Convocatoria pública de arrendamiento es competente
para: A) Consultar los alcances de la información
proporcionada en el expediente administrativo y sugerir, de ser
el caso, las modificaciones que considere pertinente. Cualquier
modificación requerirá contar previamente con la
conformidad de la Gerencia General de la Sociedad de
Beneficencia de Lima Metropolitana. B) Elaborar las Bases
Administrativas. C) Convocar el Proceso de convocatoria
pública de arrendamiento de inmuebles. D) Absolver las
consultas y observaciones. E) Integrar las Bases
Administrativas. E) Evaluar las propuestas (Técnica y
Económica). F) Adjudicar la Buena Pro. G) Declarar
Desierto. H) Todo acto necesario para el desarrollo del proceso
de selección hasta el consentimiento de la Buena
Pro.