La usucapión notarial en la revolución capitalista del Perú de la década de los 90

CAPITULO I

Planteamiento del
problema

Después de ser elegido presidente, Fujimori
viajó a Nueva York, en donde se reunió con
autoridades del Fondo Monetario Internacional, el Banco
Interamericano de Desarrollo y el Banco Mundial, en busca apoyo
económico.

Como consecuencia de la receta otorgada por el Banco
Mundial, entre otras medidas, se promulgó la Ley 27157,
que facultó a los notarios, entre otros procedimientos
(titulo supletorio- rectificación de área y
linderos, etc.), a la declaración de propiedad por
prescripción adquisitiva de dominio, doctrinariamente
llamada usucapión (origen romano- Ley de las XII
tablas), que no es otra cosa más que la
transformación reconocida por ley de una situación
de hecho a una situación de derecho, por el transcurso del
tiempo y una posesión cualificada (pública,
pacífica, continua y como propietario), modificando la
posición jurídica del usucapiente, que en adelante
ostenta reconocida la situación jurídica de
propietario. Indudablemente que la propiedad se adquiere por
usucapión debido a que no ha existido una forma derivada
de traslación o adquisición de la propiedad, sino
de manera originaria, o en todo caso, se ha adquirido de una
tercera persona (non dominus) y no del verdadero
propietario (verus dominus), tan solo se cuenta con el
respaldo de la posesión mediata o inmediata, no obstante
se goza de la posesión como si se fuera el verdadero
propietario. De otra parte existe un propietario o titular del
bien que negligentemente o que de manera consiente permite que
otra persona se encuentre en posesión de su propiedad y
ejerce la misma.

La usucapión notarial tiene como propósito
la regularización de la propiedad informal,
convirtiéndola en una propiedad formal – aquella que
está debidamente saneado en su titularidad y en lo
administrativo, inclusive con inscripción registral-, a
fin de incorporar la propiedad predial al tráfico
económico, poniendo en movimiento un capital valioso no
productivo, favoreciendo al nuevo titular mediante la
constitución de garantías personales (fianza, aval)
o reales (hipoteca, anticresis); es decir, convirtiéndolo
en sujeto de crédito.

La propiedad formal es la piedra angular de la
revolución capitalista del Perú de la década
de los 90 y de los tiempos contemporáneos, en tanto que
permite capitalizar la economía nacional.

De lo antes señalado se denota la importancia de
la usucapión notarial en la revolución capitalista
del Perú de la década de los 90 y 2000. En
razón de ello nos planteamos la siguiente
interrogante:

¿Qué importancia tiene la
usucapión notarial en la revolución capitalista del
Perú de la década de los 90 y 2000?

CAPITULO II

Antecedentes
históricos

2.1. Situación Económica del
Perú de la Década de los 80.

En los años 80, primer gobierno de Alan
García, no sólo no se solucionaron los problemas
heredados del Velasquismo, sino que se agravó mediante una
desenfrenada política de gasto público y populismo,
que, luego de un par de años de crecimiento ilusorio,
desencadenó una de las hiperinflaciones más
escandalosas de la historia mundial, acompañada de una
devastadora recesión. El Estado se hallaba quebrado, sin
reservas, y la inversión privada en niveles
inéditos. El ingreso per cápita de los peruanos
retrocedió de una forma jamás vista en el siglo,
hasta niveles propios de los años 60. A consecuencia del
estatismo y el populismo, el Perú había perdido
más de 20 años.

A fines de la década de los 80 el Perú era
un país de poco interés para la inversión
privada debido a que mostraba no solo una producción per
capita similar a la registrada treinta años atrás,
hiperinflación y reservas internacionales negativas, sino
también un aislamiento de la comunidad financiera
internacional y altos niveles de violencia terrorista. Desde
mediados de los 70, las políticas expansivas y la
fijación de precios claves, condujeron casi siempre a la
aplicación de ajustes que recaían fundamentalmente
en la población más pobre del país. Tales
políticas, conjuntamente con la ausencia de estabilidad
económica y de un marco institucional adecuado afectaron
la asignación eficiente de los recursos y retrajeron la
inversión de largo plazo.

2.2. La problemática de la informalidad en el
Perú antes de la década del 90

No obstante las mejoras que se hicieron en el marco
legal existente en la década de los 80, el acceso a la
formalidad siguió siendo muy costoso para la
población de menores ingresos e implicaba un gran
número de trámites, los cuales tomaban varios
años, como claramente lo sostiene De
Soto[1]Los costos de la formalidad están
representados por las condiciones que tienen que enfrentar los
individuos para que sus derechos de propiedad sean reconocidos y
para que se mantengan dentro de lo dispuesto por el marco legal
formal vigente. Estos costos pueden ser necesarios tanto para
acceder a un derecho de propiedad formal como para mantenerlo
dentro de la formalidad.

Asimismo, como indica De Soto, los costos de la
informalidad representan las condiciones que deben enfrentar los
individuos al prescindir de adecuados derechos de propiedad,
cuando el marco legal les hace muy oneroso el acceso formal y
facilita la permanencia en la informalidad. Estos costos son
básicamente dos: a) el de ser ilegales, que incluye las
condiciones que deben enfrentar los ocupantes informales de
terrenos para seguir manteniéndolos y evitar sanciones de
las autoridades (pago de coimas por ejemplo), y b) el de no tener
una buena ley que implique mecanismos e instrumentos legales
eficientes relacionados con la propiedad.

Cuando los costos de la formalidad superan a los de la
informalidad (aunque sea en el corto plazo), se generan
incentivos para el incumplimiento de la ley.

La situación descrita llevó a que los
poseedores de una importante cantidad de lotes carecieran de
amparo legal, debido a la imposibilidad de acreditar su derecho
de propiedad, lo que generó más de dos millones de
predios informales.

Durante la década de los 80 existen
básicamente dos tipos de propiedad informal: a) la de
adquisición originaria y b) la de adquisición
derivativa. El primero es aquel en el que el carácter
informal proviene de la manera ilegal en que se accedió a
la tierra, es decir, la tenencia surge de un acceso de facto
–ya sea a través de un proceso espontáneo, de
usurpación gradual o mediante una invasión
planeada– a tierras que pertenecen a otros (Estado o
privados) sin que medie un acuerdo o pacto y en el que sus
ocupantes lograron resistir la expulsión de manera
exitosa.

En el Perú, las barriadas, pueblos
jóvenes, barrios marginales o asentamientos humanos son
típicos ejemplos de propiedad informal
originaria.

El segundo tipo es aquel en el que, no obstante haber
adquirido la tierra de manera legal, el carácter informal
de la propiedad deviene del uso que posteriormente se le da, sin
adecuarse a las normas respectivas o sin seguir los
procedimientos establecidos para ello porque su
adquisición no generó una verdadera transferencia
de la propiedad. En estos casos, la tenencia no puede ser
reclamada desde una perspectiva legal, porque ni las normas
oficiales fueron obedecidas, ni se obtuvieron las diversas
licencias y permisos.

Así, la propiedad evolucionó al margen del
sistema legal existente. Los ejemplos más típicos
son las casas construidas en subdivisiones ilegales (o
individualizaciones) de propiedades conocidas en el Perú
como tierras de desarrollo popular (asociaciones o cooperativas
de vivienda). Los terrenos donde se ubican estas casas fueron
comprados de manera legal, pero su desarrollo no fue autorizado,
ni tampoco se cumplió con las normas de
zonificación vigentes. Estos casos particulares implican
un mayor grado de legalidad que la propiedad informal de
adquisición originaria, en la medida en que su
ocupación no ha sido realizada de manera ilegal, no
obstante que el uso dado a la tierra vaya en contra de las normas
vigentes.

Ambos tipos de propiedad informal tienen en común
que no pueden ser inscritas en el registro de propiedad y, por lo
tanto, pierden parcial o totalmente su valor de
intercambio.

2.3. Nuevo gobierno y receta económica de los
organismos internacionales.

Después de ser elegido, Fujimori viajó a
Nueva York, en donde se reunió con autoridades del Fondo
Monetario Internacional, el Banco Interamericano de Desarrollo y
el Banco Mundial para buscar apoyo económico;
posteriormente viajó a Tokyo y se reunió con el
emperador Akihito y el primer Ministro Toshiki Kaifu, este
último anunció el envío de una misión
para establecer soluciones a la grave crisis
económica.

Pese a que Fujimori como candidato había negado
un shock económico, el gobierno siguió las
recomendaciones del Fondo Monetario Internacional. El 8 de agosto
de 1990, el Presidente del Consejo de Ministros y Ministro de
Economía, Juan Carlos Hurtado Miller, salió en
cadena nacional anunciando una reestructuración de
precios, que sería conocido como el paquetazo o
el Shock.

En este contexto, a partir de agosto de 1990, se
aplicó en el Perú un drástico programa de
estabilización económica y un conjunto de reformas
estructurales. El programa de estabilización
económica giró fundamentalmente en torno a una
política monetaria estricta y una política fiscal
austera. Por su parte, las reformas estructurales,
tuvieron que ver con el redimensionamiento del aparato estatal,
la liberalización del mercado de capitales y del sistema
financiero, la eliminación de trabas al comercio exterior,
la modificación del sistema previsional, la
flexibilización de los mercados laboral y de tierras,
entre otras.

El programa económico se complementó con
un conjunto de acciones para obtener la pacificación y la
reinserción del país en la comunidad financiera
internacional. Este reinserción se logró el 7
de marzo de 1997 con la firma de un Plan Brady con la banca
comercial y otros acreedores, tras un proceso bastante largo que
implicó el acogimiento a un Programa de Acumulación
de Derechos de Giro (1991-1992) y dos Acuerdos de Facilidad
Ampliada (1993-1996 y 1996-1998) con el FMI, acuerdos con el BID
(1991) y el Banco Mundial (1993), y el refinanciamiento y
reprogramación de la deuda con los acreedores del Club de
París (1991, 1993 y 1996).

2.4. Creación de los organismos de
titulación.

Como consecuencia de las recetas económicas
otorgadas por el BID, BIF y BM, se creó una serie de
programas de titulación.

De esta manera, con el apoyo del BID, el 29 de noviembre
de 1992 se aprueba el Decreto Ley N° 25902, el mismo que,
dentro de la Dirección Nacional de Catastro Rural, crea el
Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro
Rural (PETT), destinada fundamentalmente al saneamiento
físico y legal de los predios rurales, de las Comunidades
Campesinas y nativas; y de las tierras eriazas en
aplicación del Decreto Legislativo Nº 667, Ley del
Registro de Predios Rurales. [2]

El objetivo principal del PETT es levantar, conservar y
actualizar el catastro rural jurídico de las tierras de
uso agrario en todo el país y la formalización de
la propiedad para la inscripción de todos los predios
expropiados y adjudicados por la reforma agraria, del territorio
de las Comunidades Campesinas y Nativas, de los predios rurales
pertenecientes a particulares y de las tierras eriazas con
aptitud agropecuaria de libre disponibilidad del
Estado.

Objetivo que tiene como propósito mejorar la
productividad y competitividad de las áreas rurales a
través de incrementos en la seguridad jurídica y
reducción de los costos de transacción para la
operación de los mercados de tierra y financieros en el
ámbito rural.

Se esperaba que una mayor seguridad jurídica
sobre la propiedad rural genere dos impactos económicos
fundamentales:

a) Efecto demanda sobre inversión: al tener mayor
seguridad jurídica sobre la propiedad de la tierra, los
agentes agrarios tendrán más incentivos para
invertir en capital asociado a la tierra así como en
cambiar sus patrones de uso de la tierra (por ejemplo, hacia
cultivos permanentes de mayor valor). Si un agente tiene poca o
nula seguridad jurídica, tiene bajos incentivos para
invertir en mejoras en un activo que puede perder en el futuro.
La mayor inversión asociada a la tierra
incrementará la productividad de los agentes agrarios por
unidad de superficie y por unidad de trabajo.

b) Efecto oferta de crédito formal: el sistema
financiero formal ampliará su oferta de crédito a
los agentes agrarios con derechos de propiedad más
seguros, en la medida que mejora la calidad de los posibles
colaterales para las operaciones crediticias formales. El mayor
acceso a crédito formal amplía las posibilidades de
crecimiento agrario y generación de empleo productivo en
el campo.

Además del PETT, con apoyo del BM, el 15 de marzo
de 1996, mediante Decreto Legislativo No. 803, se crea COFOPRI,
con el propósito de formular, aprobar y ejecutar un
Programa de Formalización de la Propiedad de ámbito
nacional que prevea su implementación progresiva,
comprendiendo las acciones de identificación y
calificación de asentamientos humanos, adjudicación
de predios del Estado, promoción y saneamiento
físico-legal de los predios, regularización de la
habilitación urbana, regularización del tracto
sucesivo titulación; y, promoción del acceso al
registro de la propiedad predial en asentamientos humanos,
urbanizaciones populares y otros centros poblados que determine
COFOPRI, asumiendo las competencias
respectivas[3]

2.5. Autorización de los notarios
públicos para declarar la propiedad.

A estos esfuerzos de titulación de posesiones
informales, se acompañan también otras medidas,
como la promulgación de la Ley 27157 (Ley de
Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Común), publicada con fecha 20 de Julio de 1999,
Reglamento- Decreto Supremo N°008-2000-MTC publicada con
fecha 17 de Febrero del 2000; y la Ley 27333 (Ley Complementaria
a la Ley N°26662, la Ley de Asuntos no Contenciosos de
Competencia Notarial, para la Regularización de
Edificaciones), publicada con fecha 30 de Julio del 2000, en
concordancia con la Ley 26662 (Ley de Competencia Notarial en
Asuntos no Contenciosos), artículo 2 del Decreto Ley 26002
(hoy Decreto Legislativo 1049), por medio del cual se faculta a
los Notarios el trámite de usucapión de inmuebles
ubicados en zonas urbanas, no obstante el cuestionamiento del
cual fue objeto, por parte del Colegio de Abogados de Lima, que
sustentaba en que la función jurisdiccional, excepto la
militar y la arbitral, compete exclusivamente al Poder Judicial,
por lo que los notarios no tendrían capacidad
jurisdiccional para sustanciar la usucapión, de vía
procedimental abreviado. Idea errónea que surge por la
utilización indebida de la frase "Jurisdicción
Voluntaria" para referirse a los asuntos no contenciosos
sustanciados Notarialmente, la que es equivoca y ahora no se
utiliza mayormente. Siendo ratificado este criterio en los
últimos certámenes promovidos por la Unión
Internacional del Notariado Latino en la que se ha insistido en
no utilizar la frase "Jurisdicción Voluntaria" porque en
realidad esta no existe. Entre los pocos autores que se adhieren
a la tesis planteada por el Colegio de Abogados de Lima, tenemos
al Doctor HILDEBRANDO CASTRO-POZO DIAZ, en su libro REGIMEN LEGAL
URBANO- DOCTRINA Y LEGISLACION, bajo el subrayado de
"violación de garantía constitucional del debido
proceso y principio de la función jurisdiccional del poder
judicial"4. Posiciones anti-notariales que han sido rebatidas por
el gremio de los Notarios, justificado la competencia notarial en
asuntos no contenciosos5 y sustentado la eficacia y seguridad
jurídica de la propiedad que se adquiere por
Usucapión tramitados ante los despachos notariales, al
amparo de las disposiciones jurídicas sobre competencia
notarial en asuntos no contenciosos, toda vez que los Notarios
Públicos dan fe en nombre del Estado Peruano, constatando
y verificando las formalidades que exige la ley y los hechos
invocados por el usucapiente, para legitimar la situación
jurídica de propietario, y para mayor garantía del
trámite notarial, se realiza la inscripción
(preventiva y definitiva, en caso de estar inscrito el inmueble o
la primera de dominio en caso de no estar inscrito el inmueble)
en el registro de propiedad inmueble de los registros
públicos correspondiente al lugar donde se encuentre
ubicado el inmueble materia de Usucapión, y con ello
aplicándose la seguridad jurídica del derecho
registral que prevalece sobre la seguridad jurídica del
derecho común (sin embargo de la interpretación del
art. 2014 del Código Civil se desprende la tesis que al
adquiriente por Usucapión no le afecta la figura del
tercero registral).

CAPITULO III

La
usucapión

3.1. La usucapión en general.

Se conoce como USUCAPION o PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA DE DOMINIO a la transformación reconocida por
ley de una situación de hecho- posesión, a una
situación de derecho- propiedad, a favor del
usucapiente, por el transcurso del tiempo y una
posesión cualificada, esto es: pública6,
pacífica7, continua8 y como
propietario9.

La Usucapión es una institución
jurídica del Derecho Romano Clásico, que hace su
aparición formal en la LEY DE LAS XII TABLAS,
pero con limitados alcances, pues se circunscribía a las
cosas romanas y beneficiaba únicamente a los ciudadanos
romanos10, siu juris, regidos por el ius
civilis11. Situación antes descrita que es superada en la
etapa del Derecho Posclásico Romano, con la figura de la
praescriptio longi temporis, cuyos principios12 y
condiciones13 son las mismas que de la usucapión,
sólo que no tenía como propósito hacer
adquirir la propiedad al poseedor de fundos provinciales o no
ciudadano, sino el de protegerlo frente a la acción
reivindicatoria del verdadero propietario o
perturbación de terceros. Sin embargo, durante la etapa
del Derecho Posclásico Romano, al desaparecer las
diferencias entre ciudadanos y no ciudadanos, fundos
itálicos y fundos provinciales, res mancipi y
res nec mancipi, dominio quiritario y dominio
in bonis, entre otros aspectos, Justiniano procede a la
unificación de la Usucapión y la praescriptio
longi temporis en una sola legislación, como dos
aspectos de una misma institución. Fusión de
instituciones que, con la caída del Imperio Romano de
Occidente y gracias a los glosadores y continuadores, los
postglosadores, es recepcionado en Europa, alcanzando su momento
cumbre, en la edad moderna, con el Código Civil
Francés de 1804, doctrinariamente llamado "Código
Napoleónico", de donde se derivó a otras
legislaciones de mundo, gracias al fenómeno
histórico de la codificación, del cual el
Perú no fue ajeno.

De esta manera, la regulación jurídica de
la usucapión o prescripción adquisitiva de dominio,
llega a nuestro país, consagrándose en el
Código Civil de 1852, aprobado mediante Ley del Congreso
del 23 de Diciembre de 1851 y promulgado el 28 de Julio de 1852;
posteriormente, se regula en nuestro Código Civil de 1936,
promulgada el 30 de Agosto de 1936 y vigente desde el 14 de
Noviembre del mismo año, y a su derogación, en
nuestro actual Código Civil, aprobado mediante Decreto
Legislativo 295 de fecha 24 de julio de 1984 y vigente desde el
14 de noviembre del mismo año.

Regulación sustantiva o material que se
complementa con la norma adjetiva, es decir, con el Código
Procesal Civil, vigente desde el mes de Julio de 1993, que regula
la usucapión como un proceso contencioso, de vía
procedimental abreviado, teniendo en cuenta que por mandato
constitucional, la solución de un conflicto de intereses o
incertidumbre jurídica, corresponde al poder judicial, por
medio de sus órganos jurisdiccionales.

3.2. La usucapión notarial.

3.2.1. Antecedentes del notariado en el
Perú.

El término ¨Notario¨ se usó por
primera vez en el Arancel de Derechos Judiciales de 1889, siendo
que con la dación de la Ley de Notariado (Ley Nº
1510), del 19 de diciembre de 1911, a los Escribanos
Públicos o de Instrumentos se les comenzó a
denominar Notarios, y a los Escribanos de Estado o de
Actuación se les denominó Actuarios. Los Escribanos
de Cámara recibieron el nombre de Secretarios de Corte y
los Escribanos de Diligencias conservaron su nombre. Los notarios
eran nombrados por la respectiva Corte Superior,
nominándose en terna.

La Ley de Notariado de 1911 tuvo una vigencia de
más de 90 años, considerando que comenzó a
regir a partir del 28 de julio de 1912. Fue una norma que a
través de los años fue modificada, en particular
por la Ley Nº 22634 del 14 de agosto de 1979, la cual,
adecuándola a lo dispuesto por la Constitución
Política de 1979, señalaba que el Poder Judicial
únicamente debía ocuparse de la
administración de justicia, quedado por ello excluido de
supervisar la función notarial.

La norma referida fue derogada por el Decreto Ley
Nº 26002, Ley del Notariado, del 07 de diciembre de1992,
publicada el 27 de diciembre de 1997. Dicha ley constituyó
un avance legislativo en base a un proyecto de reforma
legislativa trabajado durante años. Su importancia radica
en que conceptúa al notario como profesional del derecho
que orienta y asesora a las partes; regula
sistemáticamente al notario, su función, sus
obligaciones, deberes y derechos; mantiene el concurso
público como medio de acceso al cargo; se establece que
los Notarios sólo pueden ser abogados, etc.

Además de la Ley del Notariado, con fecha 20 de
Septiembre de 1996, se promulgo la Ley N°26662, la Ley de
Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial. Finalmente, el
25 de junio de 2008 se otorga la nueva Ley del Notariado, Decreto
Legislativo Nº 1049, el cual fue reglamentado mediante el
Reglamento de la nueva Ley del notariado, aprobado por el Decreto
Supremo Nº 003-2009-JUS, modificado a su vez por el Decreto
Supremo Nº 005-2009-JUS del 18 de marzo de 2009.

Esta última norma, el Decreto Legislativo Nº
1049, ha sido objeto de controversia, por haberse emitido por el
Poder Ejecutivo en virtud de la delegación de poderes para
la implementación del tratado de Libre Comercio con los
Estados Unidos de América, lo cual ha sido motivo de una
Demanda de Inconstitucionalidad interpuesta ante el Tribunal
Constitucional por el Colegio de Abogados de Lima, considerando
que esta norma habría sido dada excediendo la norma
autoritativa a favor del Poder Ejecutivo. Asimismo, el referido
Colegio ha interpuesto una Acción Popular contra el
Decreto Supremo Nº 003-2009-JUS, en razón a que dicha
norma nunca fue publicada en el Diario Oficial El Peruano, tal y
como lo exigía la Ley a dicha fecha, sino que fue puesto
en la página web del Ministerio de Justicia. Asimismo, el
Decreto Supremo Nº 005-2009-JUS ha sido también
cuestionado en razón a que, en puridad, permite que se
nombren un número ilimitado de notarios de acuerdo a la
voluntad e interés del Consejo del Notariado, entidad del
Ministerio de Justicia que supervisa el accionar de los
notarios.

3.2.3. Declaración notarial de la
propiedad.

Además de las normas jurídicas antes
señaladas, a consecuencia de la Revolución
Capitalista en el Perú de la década de los 90, se
faculta a los notarios la tramitación de usucapión,
declarando la propiedad, mediante Ley 27157 (Ley de
Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Común), publicada con fecha 20 de Julio de 1999;
reglamentado mediante Decreto Supremo N°008-2000-MTC
publicada con fecha 17 de Febrero del 2000; y complementado con
la Ley 27333 (Ley Complementaria a la Ley N°26662, la Ley de
Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, para la
Regularización de Edificaciones), publicada con fecha 30
de Julio del 2000.

Procedimiento de usucapión en sede notarial
aplicable en caso que durante los trámites de
regularización de edificaciones se advierta que el predio
sobre el cual se asientan las unidades inmobiliarias no cuenten
con los respectivos títulos de propiedad. Es lógico
aquí entender que no se refiere al título material,
sino al título formal, es decir documental. Sólo
los documentos tienen además de la función
perpetuadora y garantista, la probatoria. Siendo este
último lo que importa para el procedimiento de
regularización. No sería admisible suponer que se
va a regularizar el título material, dado que para esto es
suficiente que se cumplan con los presupuestos legales, caso de
la prescripción adquisitiva de dominio, cuyo derecho se
adquiere con tan solo cumplir con la posesión cualificada
y el plazo de 10 años, o tal vez sólo ha existido
una trasmisión verbal, propio de la autonomía
privada, con lo que también se configura el título
material. Ante esta situación, es decir, existencia del
título material, la ley a previsto la obtención del
título formal o documental, dada su función
probatoria, valiéndose para ello de la prescripción
adquisitiva de dominio o título supletorio, que de
conformidad a lo establecido por el principio notarial de
rogación, debía solicitarse por escrito ante el
notario, quien luego de un examen u evaluación de la
solicitud y los documentos anexos, admitía o no a
trámite lo solicitado. En este etapa no corresponde
verificar al notario la existencia de una posesión
cualificada, es decir, pública, pacífica, continua
y como propietario, dado que ha esta conclusión
arribará cuando realice los actos procedimentales que la
ley establezca, además de los acto procedimentales que
realice porque así cree conveniente. Trámite de
prescripción adquisitiva de dominio o título
supletorio que el notario realizará de conformidad a los
requisitos y reglas establecidas del artículo 39 al 43 del
reglamento, sin embargo con mayor precisión y una
redacción feliz, Ley 27333 ha superado lo establecido en
el reglamento, al precisar en su artículo 5 que el
procedimiento de declaración de propiedad por
prescripción adquisitiva de dominio previsto en el
Artículo 21 de la Ley Nº 27157 se tramitará,
exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se ubica
el inmueble, verificándose el cumplimiento de los
requisitos establecidos en el primer párrafo del
Artículo 950 del Código Civil, el Código
Procesal Civil y la presente ley (27333).

CAPITULO IV

La
usucapión notarial y la revolución
capitalista

4.1. La propiedad informal hasta antes de la
revolución capitalista.

Durante el siglo pasado, muchos países del tercer
mundo presenciaron la diversificación en las formas de
tenencia de tierras que desafiaron las leyes existentes. Esas
nuevas modalidades incluían la subdivisión de
parcelas en propiedades extremadamente pequeñas y la
formación de asentamientos humanos (alrededor de las
ciudades). Estos últimos suelen ser conocidos como
barriadas, pueblos jóvenes, favelas, villas miserias,
ranchos o áreas marginales. Todas son instancias de
propiedad informal que pueden ser descritas como formas populares
de tenencia individual de tierras que el sistema formal ha
excluido del comercio, y, por lo tanto, no pueden ser legalmente
transadas en el mercado. 14

Ante esta situación, si el Estado no garantiza la
revalidación de la propiedad a un titular o no reconoce la
transferencia de dicha propiedad a un tercero, esa
posesión se convierte en informal y su valor legal
disminuye. No obstante, el propietario puede disfrutar del valor
de uso de la propiedad, pero ésta carece de valor de
cambio. Así, el ámbito donde estas propiedades
pueden ser legalmente transadas es restringido, pues los
propietarios tienen dificultades para defender y sacar el
máximo provecho de sus predios. Comprarlos resulta
complicado, pero mçás aún lo es registrarlos
de manera sencilla y rápida, para que el tenedor de la
propiedad pueda disfrutar de las ventajas de la legalidad y
usarla como garantía para acceder a un préstamo,
venderla sin que los compradores duden de su situación
legal, alquilarla sin temor a que el inquilino pretenda
quedársela o simplemente usarla libremente. En otras
palabras, no pueden disfrutar de los beneficios de la ley en toda
su amplitud.

Como en la mayoría de países en
desarrollo, para las familias que diariamente requerían un
pedazo de tierra sólo existían cinco
opciones:

a) Comprar un terreno o una vivienda en el mercado
inmobiliario.

b) Alquilar un pedazo de tierra o una
vivienda.

c) Recibir un lote o casa de algún programa
gubernamental.

d) Formar una asociación o cooperativa como
mecanismo para conseguir una vivienda.

e) Invadir un pedazo de tierra y resistir la
expulsión de éste.15

En el Perú, la primera opción sólo
era alcanzable por personas con ingresos altos y estables o que
podían acceder a un sistema de crédito, mientras la
inflación aparecía de manera crónica y la
recesión, de manera cíclica.

Con respecto a la segunda (alquiler), no existía
oferta de terrenos ni de viviendas a precios accesibles, por lo
que el Estado trató de facilitarla mediante el control de
los precios de venta y alquiler, mecanismo que sólo
desincentivó la oferta de vivienda. Por otro lado, se
implementaron limitados programas habitacionales (en las
ciudades), así como proyectos de irrigación y la
reforma agraria (en el campo), para que los distintos pobladores
pudieran tener su propia vivienda o terreno.

Las ocupaciones informales se constituyeron, entonces,
en la única alternativa de la población con
carencias habitacionales. Lamentablemente, las soluciones que el
Estado implementó para atender dicha demanda fueron
insuficientes.

Como resultado, el crecimiento urbano de las ciudades en
las últimas décadas ha sido mayoritariamente
informal. Así, tenemos por ejemplo que en Lima, más
de la mitad de las propiedades tienen esa condición.
Situaciones similares existen en otras grandes urbes del
país.

Por otro lado, hasta antes de la década del 90,
los procedimientos legales para obtener la adjudicación
formal de terrenos eran tan complejos e implicaban tal
inversión, que las familias pobres no podían
cumplirlos. Según De Soto (1986), el acceso a la propiedad
formal a través de la adjudicación, por parte del
gobierno peruano, de terrenos eriazos del Estado tomaba, en el
mejor de los casos, 43 meses y 207 pasos administrativos, 105
documentos y visitas a 48 oficinas del gobierno, que
incluían municipalidades, ministerios de Vivienda y
Justicia, Palacio de Gobierno, Registros Públicos y
notarías. Para adjudicar una pequeña parcela,
ésta debía primero ser registrada como propiedad
del Estado, luego ser transferida a la municipalidad respectiva
para recién ser otorgada a la persona que solicitó
el terreno.16

El costo y la manera complicada de lograr un acceso
legal condujo a las personas a invadir los terrenos que
necesitaban e incrementar el número de asentamientos
humanos. Aquellos ciudadanos cuyo estatus social los
disuadía de hacerlo pero que no podían comprar un
terreno urbano a los precios de mercado optaron por integrar
asociaciones y cooperativas de vivienda como medios para
conseguir una.

4.2. Efectos de la informalidad: principales
limitantes del desarrollo.

La informalidad en que se hallaban los poseedores de los
terrenos producía dos efectos directos: la inseguridad
jurídica y el peligro de despojo por no acreditar su
titularidad. Esto generó una serie de conflictos sociales
tanto dentro de los asentamientos como en la relación de
éstos como colectividad frente a terceros.

Los conflictos internos se producían por aspectos
tales como la indefinición de linderos y tenencia del
lote, entre otros.

La falta de derechos de propiedad formales
también limitaba la calidad de vida de las familias, pues
no contaban con los incentivos adecuados para invertir en
infraestructura para su vivienda. Asimismo, la falta de un
título de propiedad válido impedía a cientos
de miles de hogares inscribir su derecho en los Registros
Públicos y dificultaba la posibilidad de utilizar sus
propiedades como herramientas de inversión. Es decir, no
podían acceder al crédito hipotecario para
emprender un negocio o para mejorar y ampliar su
vivienda.

En lo que se refiere al acceso a servicios
públicos, éstos les serían más
restringidos en comparación con los pobladores con
derechos de propiedad seguros, pues, transferidas las empresas
públicas a operadores privados, algunas de ellas
encargadas de brindar dichos servicios evitarían
considerar a las zonas sin títulos de propiedad entre sus
áreas de expansión por temor a perder en el futuro
las inversiones realizadas en dichos lugares.

Al mismo tiempo, las familias perdían tiempo y
dinero en cuidar la posesión de los bienes. Ello
implicó la inamovilidad de algún miembro del hogar,
lo que limitaba su posibilidad de trabajar y así
contribuir al ingreso familiar, cuando se trataba de un adulto, o
la asistencia a los centros educativos, cuando se trataba de un
menor.

También se debe recalcar que la informalidad es
un limitante para el desarrollo de un mercado inmobiliario
formal. Si no cuenta con documentos que reconozcan la titularidad
del predio, el propietario no puede formar parte de un mercado de
inmuebles más amplio, cuya dinámica valorice
adecuadamente su predio, en caso quisiera venderlo.

Finalmente, se pueden citar otros problemas no menos
importantes, como la imposibilidad de los propietarios de dejar
en herencia a sus familiares el patrimonio e inversión que
lograron acumular y la falta de protección de las mujeres
poseedoras de los predios respecto de sus plenos derechos sobre
el inmueble frente a los permanentes reclamos de la ex pareja,
entre otros.

4.3. El capitalismo.

En el contexto antes señalado, se llega a la
década de los años 90, donde por iniciativa de un
nuevo gobierno, se adopta como filosofía y base del
desarrollo económico de nuestro país al
capitalismo.

El capitalismo es un sistema político, social y
económico en el que grandes empresas y unas pocas personas
acaudaladas controlan la propiedad, incluyendo los activos
capitales (terrenos, fábricas, dinero, acciones de la
bolsa, bonos). El capitalismo se diferencia del sistema
económico anterior, el feudalismo, por la
compra del trabajo a cambio de un salario, y ya no por la mano de
obra directa que se obtenía por concepto de costumbre,
tarea u obligación (cercana a la esclavitud) en el
feudalismo. Se diferencia
del socialismo mayormente por la predominancia
de la propiedad privada, en contraste con la propiedad social de
los elementos de producción. En el capitalismo el
mecanismo de precios se utiliza como supuesta señal que
asigna recursos entre usos distintos. Las distintas formas del
capitalismo dependen de, entre otros, el grado al cual se utilice
el mecanismo de precios, el grado de competitividad de los
mercados y el nivel de participación gubernamental en la
economía.

Para definir el capitalismo es necesario definir sus
principios básicos, ya que no existe un consenso sobre su
definición. Generalmente, el capitalismo se considera un
sistema económico en el cual la propiedad privada
desempeña un papel fundamental. Este es el primero de los
principios básicos del capitalismo. Se incluyen
también dentro de éstos la libertad de empresa y de
elección, el interés propio como motivación
dominante, la competencia, la importancia del sistema de precios
o de mercado y un reducido papel del gobierno.

Sobre la propiedad privada, el capitalismo establece que
los recursos deben estar en manos de las empresas y personas
particulares. De esta forma, a los particulares se les facilita
el uso, empleo y control de los recursos que utilicen en sus
labores productivas. Como consecuencia de lo anterior, los
particulares podrán utilizar los recursos como mejor les
parezca.

La libertad de empresa propone que las empresas sean
libres de conseguir recursos económicos y transformarlos
en una nueva mercancía o servicio que será ofrecido
en el mercado que éstas dispongan. A su vez, son libres de
escoger el negocio que deseen desarrollar y el momento para
entrar o salir de éste. La libertad de elección se
aplica a las empresas, los trabajadores y los consumidores, pues
la empresa puede manejar sus recursos como crea conveniente, los
trabajadores pueden realizar un trabajo cualquiera que
esté dentro de sus capacidades y los consumidores son
libres de escoger lo que desean consumir, buscando que el
producto escogido cumpla con sus necesidades y se encuentre
dentro de los límites de su ingreso.

Competencia se refiere a la existencia de un gran
número de empresas o personas que ofrecen y venden un
producto (son oferentes) en un mercado determinado. En dicho
mercado también existe un gran número de personas o
empresas, denominadas consumidores (también llamados
demandantes), las cuales, según sus preferencias y
necesidades, compran o demandan esos productos. A través
de la competencia se establece una "rivalidad" entre productores.
Los productores buscan acaparar la mayor cantidad de consumidores
para sí. Para conseguir esto, utilizan estrategias de
reducción de precios, mejoramiento de la calidad, etc.,
siendo esta la forma en que la competencia crea un cierto control
que evita el abuso por parte de alguna de las partes.

El capitalismo se basa en una economía en la cual
el mercado predomina. En éste se llevan a cabo las
transacciones económicas entre personas, empresas y
organizaciones que ofrecen productos y las que los demandan. El
mercado, por medio de las leyes de la oferta y la demanda, regula
los precios según los cuales se intercambian los bienes y
servicios, permite la asignación de recursos y garantiza
la distribución de la renta entre los
individuos.

Cada uno de los actores del mercado actúa
según su propio interés; por ejemplo, el
capitalista, quien posee los recursos y el capital, busca la
maximización del beneficio propio por medio de la
acumulación y reproducción de los recursos, del
capital; los trabajadores, quienes trabajan por la recompensa
material que reciben (el salario) y, por último, los
consumidores, quienes buscan obtener la mayor satisfacción
("utilidad" es la palabra que utilizan los economistas)
adquiriendo lo que quieren y necesitan al menor precio
posible.

El gobierno en una economía capitalista pura
está reducido a su mínima expresión.
Sólo se encarga del ordenamiento jurídico que
garantice ciertas libertades civiles, el control de la seguridad
interna por medio de las fuerzas armadas en conjunto con la
policía, y la implantación de políticas
indispensables para el funcionamiento de los mercados y el
respeto de la propiedad privada. Su presencia en la
economía perturba, supuestamente, el funcionamiento de
ésta.

4.4. Revolución capitalista.

Para que el Nuevo gobierno aplique la filosofía
capitalista en el Perú, se realizó un conjunto de
reformas estructurales, que consistía en el
redimensionamiento del aparato estatal, la liberalización
del mercado de capitales y del sistema financiero, la
eliminación de trabas al comercio exterior, la
modificación del sistema previsional, la
flexibilización de los mercados laboral y de tierras,
entre otras.

Sin embargo, además de lo antes señalado,
para el capitalismo y su revolución en el Perú, la
propiedad privada se convirtió en el elemento fundamental
de interés del Estado.

La propiedad privada son los derechos de
las personas y empresas de obtener, poseer,
controlar, emplear, disponer de, y dejar en herencia tierra,
capital, cosas y otras formas
de propiedad. La propiedad privada se diferencia de
la propiedad pública, en que esta última se
refiere a bienes propiedad
del Estado, comunidad o gobierno y no de
individuos o entidades empresarias.