Fundamentos teórico- doctrinales sobre las servidumbres

Resumen

El presente trabajo tiene como propósito
adentrarse en el estudio de la Institución de la
Servidumbre, debido a la importancia que reviste en la vida
social. El Código Civil vigente en Cuba omite la figura de
la servidumbre en su carácter de derecho real, excluye las
de origen voluntario, y confunde alguna especie de las
servidumbres forzosas con los derechos nacidos de la vecindad; de
modo que, al propósito de abordar el estudio
teórico del tema, se añaden la expectativa, por la
necesidad de inclusión y adecuado tratamiento en nuestra
ley sustantiva civil de esta importante limitación al
dominio.

Para este estudio se parte de la
conceptualización teórica-doctrinal de la
institución, se explica que la servidumbre es un derecho
real en cosa ajena de carácter subjetivo, que constituye
una limitación al derecho de propiedad inmobiliario,
distinguiéndola de las relaciones de vecindad como
límites a éste. Abordo sus formas de
clasificación, constitución y
extinción.

Palabras claves: Relaciones de vecindad,
servidumbre, límites, limitaciones.

Introducción

La propiedad no es solamente una institución
jurídica, sino que es objeto de estudio por diversas
ramas: la economía, la sociología, la
política, la filosofía jurídica.

En opinión de Diez Picazo[1]su
regulación jurídica en gran medida no es más
que una superestructura de las ideas sociales, políticas y
económicas que en un período determinado sacuden a
las naciones; de ahí que una definición legal
está siempre influida por el ambiente histórico en
que se fórmula.

Es en este sentido que plantea que cualquiera que fuere
la ideología que inspire una regulación positiva de
la propiedad, ha de concretarse ante todo en una
definición técnico-jurídica, donde tiene
suma importancia el tema de las limitaciones, pues son las que
delimitan su contenido[2]

Por eso, según refiere De
Ruggiero[3]se hace preciso delimitar su
contenido, delimitación que tradicionalmente se obtiene de
forma negativa (qué es lo que el propietario no puede
hacer) más que de forma positiva, ofreciendo un elenco de
posibilidades, que a fuerza de ser amplio, necesariamente
sería incompleto.

El referido autor confirma que, enumerar las
facultades de que consta el derecho de propiedad no es posible,
dada su ilimitación, así, hoy están
olvidadas y se consideran como falsas las doctrinas antiguas que
definían al dominio como el ius utendi, fruendi, abutendi,
possidendi, alienandi, disponendi, vindicandi, de manera que no
es posible enunciar lo que el propietario puede hacer, sino solo
lo que no puede hacer, ya sea que el límite le venga
impuesto por las normas jurídicas, ya derive de la
concurrencia de un derecho
ajeno[4]

El que la propiedad sea el más amplio derecho de
señorío que pueda tenerse sobre una cosa no
conlleva el que faculte para influir de un modo exclusivo sobre
la misma según el libre arbitrio: la propiedad no concede
facultades libres y exclusivas, sino dentro de ciertos
límites fijados a priori por el ordenamiento
jurídico. La propiedad inmobiliaria es el campo más
extenso de las limitaciones legales a los
propietarios.

El derecho de propiedad, como lo define
Albaladejo,[5] otorga a su titular el poder
jurídico pleno sobre la cosa, a consecuencia del cual,
ésta queda sometida, directa y totalmente, a nuestro
señorío, en todos aquellos aspectos y utilidades
que pueda ofrecer. Poder jurídico que es pleno, pero no
ilimitado.

Estas limitaciones son una consecuencia de la
convivencia social y por ende la prevalencia de valores e
intereses generales, respecto de los estrictamente individuales
razonablemente subordinados a los primeros, en la medida en que
los intereses sociales sean favorecidos y preservados por un
régimen jurídico determinado se limita la libertad
individual en el ejercicio del derecho de propiedad, de tal
manera que, cuanto más se atienda a los intereses
colectivos, el campo de libertad en el ejercicio del derecho de
propiedad individual será más reducido.

El derecho de propiedad ha ido transformándose de
acuerdo a las relaciones sociales imperantes en cada momento
histórico, forzado por la necesidad de acomodarse a las
nuevas exigencias socioeconómicas. Surgen entonces las
servidumbres, como una consecuencia general del contacto
necesario y de las relaciones de unas propiedades con otras; por
razones de la necesidad, la utilidad ó la comodidad, nacen
como verdaderas prestaciones pasivas a que la propiedad viene
afecta; en algunos casos, en beneficio de la propiedad de otra
persona distinta al dueño, surgidas por la voluntad del
propietario que impone en uso de sus derechos, esas restricciones
a sus cosas; y en otros, por motivo de interés
público, que las hace necesarias a los fines colectivos.
Sus precedentes los encontramos en el Derecho Romano
Clásico y luego extendido a todo el Derecho Europeo y a la
América Latina.

En nuestros días las servidumbres, conocidas
desde los tiempos de Roma, lejos de extinguirse han adquirido
matices que las revitalizan. A causa del desarrollo y las
transformaciones de las ciudades el tema de la ajenidad de los
predios no aparece tan pacífico. Han adquirido auge nuevas
formas de vida social y nuevas instituciones, surgen exigencias
de la lógica económica a las que el derecho debe
servir por lo que, salvo en raras excepciones, las legislaciones
nacionales en todo el mundo procuran incesantemente perpetuarlas
sin hacerlas extrañas al Derecho Civil.

Luego entonces, el estudio formal de las servidumbres,
en tanto realidades que interesan a la comodidad de la
existencia, a la higiene y a la salud de todos, a la
economía, la ecología y el desarrollo industrial,
no es un quehacer puramente técnico, sino vinculado a la
vida práctica y enfocado a fundar una solución en
que la ciencia y la vida capitulen con argumentos de savia
común.

Un recorrido por las fuentes bibliográficas de
los clásicos, fundamentalmente españoles nos
conducen a la tangible admisión de las servidumbres como
figura autónoma respecto a otros derechos y limitaciones
del régimen de la propiedad. Esta realidad, contrasta con
la regulación que en materia de derechos reales contiene
el Código Civil cubano, que omitió las
servidumbres, en la actualidad, la materia se encuentra regulada
en una mezcla indistinta de límites y limitaciones a la
propiedad inmobiliaria con motivo de las relaciones entre
vecinos, en los artículos del 170 al 177 de la Ley No. 59
de 1987, que para mayor desacierto intituló como
"Limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad", todo en
su Libro Segundo, Título II, capítulo
IV.

Al respecto, el propio Rivero Valdés, afirma:" de
hecho, muchos consideran y divulgan la tesis que, desde l988, en
el Derecho Civil cubano han desaparecido las servidumbres, o que
lo que era servidumbre ahora es limitación derivada de las
relaciones de vecindad ".[6]El insuficiente
tratamiento doctrinal del asunto desde la promulgación del
Código Civil vigente ha reforzado el interés por el
estudio de esta figura, a fin de contribuir a su esclarecimiento
y develar en lo posible, la necesidad de un cambio en la
normativa existente.

Definición
de servidumbre y su razón
histórica

Al tratar de establecer un concepto de servidumbre, nos
enfrentamos ante una tarea nada fácil y bastante confusa,
debido a la pluralidad de sentidos que ha tenido el
término servidumbre en la literatura
jurídica. La diversidad de configuraciones que puede
revestir y su propia etimología, de la que se procura
huir, son causas a las que se atribuye la dificultad
histórica en su definición como categoría
jurídica.

La palabra servidumbre del latín
servitudo, servitudinis, viene a significar
condición de siervo, esclavitud, sumisión, por lo
que alcanza su lado pasivo de sumisión, de gravamen, valor
importante en las definiciones clásicas, como la del
Derecho Romano que enunciaba: « por la servidumbre el
propietario de una cosa se somete a sufrir alguna
limitación en provecho de otro predio o a no hacer lo que
podría ».

Para los romanos, servitus significa
sujeción, ser vecino: el fundo ha perdido su
independencia; debe soportar la injerencia de una voluntad
extraña al dominus[7]de la misma
forma que el hombre pierde su libertad cuando se convierte en
esclavo. El lenguaje fue tomado de la esclavitud de las personas:
habla de fundus servus o
serviens[8]así como el fundo no
gravado por la servidumbre, que goza de independencia
jurídica, se califica de liber[9]y
al fundo que cesa en la servidumbre se dice que ha adquirido la
libertas.[10]

Las servidumbres más antiguas fueron las que
trataban de cumplir una función de tránsito o de
paso entre fundos rústicos de personas, animales,
vehículos o agua, luego la de acueducto y más
tarde, las urbanas. Estas tipologías originarias se fueron
ampliando para dar cauce a nuevas necesidades de los fundos
rústicos y urbanos. Sobre la base de esta creciente
realidad de hecho, los compiladores
justinianeos[11]construyeron un concepto
genérico de servidumbre y establecieron las
características abstractas de la categoría. Desde
entonces la servidumbre se presenta como un derecho real que
recae sobre cosa ajena y consiste en la facultad de utilizar
dicha cosa y servirse de ella de manera más o menos plena.
En otros casos era la facultad de impedir determinados actos que
el dueño de la cosa podría llevar a cabo en ella en
el uso de su libertad.

Tales situaciones recibieron el nombre de
servitus porque implicaban una función de
servicio y una pérdida de la libertad, aunque no personal.
En las servidumbres más antiguas había siempre una
relación entre dos predios lo que define que eran derechos
reales, subjetivamente reales, en la medida en que el derecho no
pertenecía tanto a una persona como al fundo. En todo
caso, la servitus era un concepto relativo al uso de una
cosa ajena, pero que exigía un acto jurídico de
específica creación.

En franca coherencia con estos rasgos del concepto de
servidumbre, que se perfilaban en el derecho antiguo, Clemente De
Diego[12]las definió como el derecho
real que se constituye gravando una cosa con la prestación
de servicio determinado en provecho exclusivo de persona que no
es su dueño o de finca que corresponde a otro
propietario. El inmueble a favor del cual se constituye
la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio
sirviente.

Manuel Albadalejo, las precisa como el poder real
que una persona tiene sobre predio ajeno para servirse de
él parcialmente en algún
aspecto".[13]

Lucas Fernández [14]trata de
conceptuar la servidumbre de forma que se diferencie de otros
derechos reales en cosa ajena, y para ello estima que no basta
con que la utilidad que proporciona sea concreta y
específica, sino que se requiere también que esa
utilidad sea distinta de la que primordialmente proporciona el
predio gravado, conforme a su destino económico; de
ahí que la defina como "un derecho real en fundo ajeno
que faculta a su titular a obtener del predio gravado una
concreta utilidad, distinta de la que primordialmente proporciona
éste conforme a su destino
económico".

Guilarte Gutiérrez ofrece una definición
en la que incluye la descripción del gravamen en que la
servidumbre consiste, afirmando que es un derecho real de
goce sobre cosa ajena que obliga al titular del fundo sirviente a
sufrir de parte del titular del predio dominante ciertos actos de
uso, de abstenerse de ejercitar ciertos derechos inherentes a la
propiedad, siendo la utilidad que con ello se obtiene diferente a
la que primordialmente proporciona el gravado a su destino
económico.[15]

Se aprecia en estas definiciones teóricas que
existe opinión unánime en la evolución de la
doctrina en cuanto a la definición de la categoría
servidumbre como uno de los derechos reales en cosa ajena que
desde el punto de vista del dueño del predio afectado,
constituye un gravamen que al pesar sobre la finca, pone una
limitación a su propiedad por razones de necesidad y
utilidad ineludibles.

Las servidumbres, unas veces tienen causa en el mismo
derecho de propiedad, otras en la voluntad del propietario, o en
motivos de interés público que las hacen necesarias
a los fines colectivos. La concepción proveniente del
Derecho Romano se ofrece a esta institución bajo el doble
aspecto de derecho y de carga o gravamen, noción que en la
opinión del autor resulta consonante y
completa.

La servidumbre
dentro de los derechos reales

Si bien el derecho de
dominio[16]representa la existencia de relaciones
sociales entre los hombres con respecto a las cosas; como lo
define Albaladejo,[17] otorga a su titular el
poder jurídico pleno sobre la cosa, a consecuencia del
cual, ésta queda sometida, directa y totalmente, a nuestro
señorío, en todos aquellos aspectos y utilidades
que pueda ofrecer. Poder jurídico que es pleno, pero no
ilimitado.

Puig Brutau[18]cuando se refiere al
derecho real lo considera un concepto formado a base de aislar y
agrupar características comunes de algunas figuras
jurídicas. Así, refiere que en la realidad pueden
ser observados derechos de propiedad, de servidumbre y no figuras
jurídicas que sean derechos reales y nada
más.

Al disertar sobre las limitaciones del dominio que
tienen el carácter de derechos reales Puig Brutau expresa
que sin aceptar la teoría que concibe el dominio como
una suma de facultades susceptibles de perfecta
delimitación, el hecho de que su contenido puede verse
parcialmente concretado en facultades bien perfiladas, permite
contraponer dos grupos de derechos: el dominio y los derechos
reales.

Según el autor, se trata de una figura ideal,
intelectualizada, formada a base de rasgos comunes que ofrecen
ciertos dispositivos con que el ordenamiento jurídico
protege determinados intereses. En definitiva subraya dos
caracteres esenciales; uno manifestado en el aspecto interno, en
cuanto a que el titular del derecho puede actuar de manera
inmediata y directa sobre el objeto de la relación
jurídica y otro manifestado en el aspecto externo, en
tanto puede hacer valer frente a todos los no titulares la
legitimidad de la satisfacción de su interés
(efectividad erga omnes)[19]

Puig Brutau señala también una posible
clasificación de los derechos reales que ajusta a
características genéricas de los mismos para que
tenga valor sistemático: derechos reales propiamente
dichos y derechos reales plenos, ubicando entre ellos a la
propiedad y los que se le contraponen por representar meras
porciones desprendidas de su contenido, es decir, los derechos
reales limitados y entre estos sitúa a las
servidumbres.

En esa línea de razonamientos se refiere a que el
sustrato de los derechos reales se limita a alguna de las
facultades del dominio y que le son limitativos de su normal
contenido. Por lo mismo, estima que en la servidumbre, como
derecho real que es, la facultad de gozar de la cosa en alguna de
sus relaciones singulares se ha desprendido también de la
plena propiedad y está atribuida a otro sujeto de
derecho".[20]

Lucas Fernández [21]diferencia la
servidumbre de otros derechos reales en cosa ajena, y estima que
no basta con que la utilidad que proporciona sea concreta y
específica, sino que se requiere también que esa
utilidad sea distinta de la que primordialmente proporciona el
predio gravado, conforme a su destino económico; de
ahí que la defina como "un derecho real en fundo ajeno
que faculta a su titular a obtener del predio gravado una
concreta utilidad, distinta de la que primordialmente proporciona
éste conforme a su destino
económico".

Según este autor, la servidumbre en sus
diferentes clases constituye un verdadero derecho real que
reúne las tres características propias de los
derechos de esa índole, a saber:

• Recae sobre cosa específica y determinada por
  el hecho de estar siempre constituida en cosa
  ajena.

• No es causa suficiente para producir una servidumbre
  la mera obligación personal, contrato o título,
  pues constituirla podrán solo los que sean
  dueños de una cosa, en cuyo principio se resuelve
  verdaderamente la ocurrencia de la llamada causa
  próxima o modo de adquirir.

• Da lugar a una acción real eficaz contra
  cualquiera que lesione el derecho de servidumbre.

Se impone precisar la particularidad que tiene la
servidumbre de ser un derecho real porque su titularidad va
adscripta a la de la cosa, quien en cada momento sea propietario
del fundo será titular de la servidumbre, el inmueble no
es más que la base natural sobre la que se construye
jurídicamente el instituto; tiene carácter de
derecho subjetivo, pues implica la intervención de
personas, sin las cuales no puede darse ninguna relación
jurídica, a quienes corresponde la titularidad del derecho
no por su cualidad personal, sino por ser quienes tienen u
ostentan el goce del predio dominante, y, en contrapartida, los
deberes inherentes al predio sirviente; y por último de
recaer en cosa ajena, pues la facultad de aprovechamiento se
encuentra atribuida a un sujeto de derecho distinto al titular
del bien.

Sobre
límites y limitaciones a la propiedad
inmobiliaria

Partieron los jurisconsultos romanos de la idea de que
las servidumbres, implicando una restricción a los
normales y absolutos poderes del dominio, debieran contenerse en
los límites en que las necesidades de disfrute de un fundo
justificasen e impusiesen una aminoración de aquel
señorío. Mucho más útil era la
libertad universal de los fundos que la sujeción, y
así, donde no había una necesidad efectiva que
satisfacer, cesaba la limitación legal de la
propiedad.

Según A. López y
López[22]"cabe hablar de la existencia de
un contenido normal del Derecho de Propiedad, que viene
circundado por un régimen ordinario de restricciones, que
afectan de modo general a todos los titulares dominicales que
versan sobre una misma categoría de objetos; a estas
restricciones normales y que han sabido ser fijadas en su
mayoría por razones de interés general las
conocemos por límites".

Según el mismo autor: "Las limitaciones son
reducciones del poder del propietario en casos singulares,
reducciones que afectan precisamente el contenido normal, es
decir el fijado por los
límites".[23]

Son muchos los autores que comparten esta
posición de distinción entre límites y
limitaciones y es por ello que considero de gran trascendencia la
referencia que en tal sentido realiza Esther Algarra
Prats[24]la cual expresa: " La distinción
entre límites y limitaciones seguida por un sector de
nuestra Doctrina cuya posición comparto, obedece a la
diferencia señalada: los límites integran el
régimen normal de la propiedad, su contenido, en
definitiva, hasta donde llega el poder del dueño,
configurando o enmarcando el dominio en lo que es y debe ser,
mientras que las limitaciones son excepcionales, anormales o
extrínsecas, viniendo a recortar o a reducir externamente
el contenido normal del derecho, esto es, el poder que
normalmente tiene el dueño sobre la cosa, que no se
suprime, sino que se comprime".

Albadalejo define por límites "las fronteras, el
punto normal hasta donde llega el poder del dueño, o sea
el régimen ordinario de restricciones a que está
sometido tal poder". A las limitaciones, las considera como las
que" procediendo de muchas causas, pueden reducir en casos
singulares el poder que normalmente tiene el dueño sobre
la cosa."[25]

La distinción entre límites y
limitaciones, dice Coca Payeras[26]nos
sitúa ante la diferencia entre el contenido
genérico o unitario del derecho de propiedad y el
contenido que ocasionalmente pueda encerrar la posición
jurídica de un propietario; los límites nos ofrecen
la panorámica de hasta donde llega el poder "del"
propietario, y las limitaciones la de hasta donde llega el poder
de "un" sujeto que es propietario, o del poder de un sujeto "a
pesar de" ser propietario.

González-Alegré, M B, y Lacruz Berdejo,
J.L[27]coinciden en que los límites
integran el régimen normal de la propiedad, su contenido,
en definitiva, hasta dónde llega el poder del
dueño, configurando o enmarcando el dominio en lo que es y
debe ser, mientras que las limitaciones son excepcionales,
anormales o extrínsecas, viniendo a recortar o a reducir
externamente el contenido normal del derecho, esto es, el poder
que normalmente tiene el dueño sobre la cosa, que no se
suprime, sino que se comprime.

Distinta posición comparte Hernández
Gil[28]que parte de la diferenciación entre
límites, limitaciones y gravámenes: límites,
señala el autor, son la conformación normal del
contenido del derecho de propiedad; son normales e internos y
muestran el derecho de propiedad tal y como un ordenamiento lo
configura; así, toda propiedad privada tiene sobre
sí el límite general de hallarse sometida a la
posibilidad de expropiación pública. Las
limitaciones ocupan para el autor una posición intermedia
entre el límite y el gravamen: al igual que los
límites, son normales, pero carecen de igual grado de
generalidad, esto es, determinan internamente el contenido del
derecho de propiedad, pero no con carácter general, sino
ante determinadas situaciones en las que el ordenamiento
jurídico interviene con el fin de subordinar el
interés privado al público o bien para conciliar
los propios intereses privados. Sobre la base de esta
distinción, llega a la conclusión de que las
relaciones de vecindad son limitaciones legales de la propiedad,
no límites, mientras que las servidumbres representan una
categoría de gravámenes.

En el extenso estudio que de las relaciones de vecindad
que ha realizado la doctora Rodríguez
Saif[29]ha establecido muy acertadamente la
distinción en cuanto a estos conceptos

• Al ser los límites el régimen normal
  sobre una determinada categoría de bienes, no hace
  falta un acto especial para imponerlos. En cambio las
  limitaciones, precisamente por su excepcionalidad, necesitan
  de un acto especial y expreso de imposición, y han de
  ser probadas.

• El límite al ser una imposición legal
  es una intervención delimitadora general de la
  propiedad y, por consiguiente, no genera derecho a
  indemnización alguna. La imposición de una
  limitación comporta una intervención
  obligatoria singular y genera el derecho a la
  indemnización.

• Los límites son restricciones a que
  está sometido el poder del propietario; las
  limitaciones comprimen en casos singulares, ese poder que de
  manera normal tiene el dueño de la cosa.

A pesar de las diferentes posiciones doctrinales, las
opiniones citadas obedecen a la nueva concepción social
del dominio, existe coincidencia entre ellas en el sentido de que
ambas instituciones se diferencian de aquel recogimiento propio
de los tiempos lejanos, que no transige tan sólo con
imponer aquellos connaturales límites sino que a
veces llega, aún dentro de aquellos confines de la
propiedad, a imponer lo que ya resultan auténticas
limitaciones, restricciones, gravámenes al
dominio; que constituyen verdaderas cargas en contra de su
titular.

Limitaciones
legales al dominio

Determinados sectores de la
doctrina[30]han afirmado que la dificultad estiba
realmente en dar un concepto específico que diferencie la
servidumbre de los demás derechos limitativos del dominio
y fundamentalmente de las llamadas relaciones de vecindad a las
que impropiamente se les considera servidumbres legales. Sin
embargo, el parecer dominante no ha sido aquel de confundirlos o
entremezclarlos sino la conveniencia de segregar de la materia
relativa a la servidumbre todo lo que, en realidad, consiste en
limitaciones legales de la propiedad.

En opinión de Diez Picazo[31]puede
afirmarse que limitaciones legales del dominio y servidumbres no
son términos idénticos en todo caso y
circunstancia. En la servidumbre real hay un gravamen de un
predio en beneficio de otro predio, un fundo sirviente y un fundo
dominante. El titular del predio dominante esta facultado para
utilizar de una cierta manera el sirviente. En las limitaciones
del dominio afectan a todas las propiedades por igual que se
colocan así en un mismo plano de igualdad. Falta toda idea
de predio dominante y predio sirviente.

Según el autor en las limitaciones legales se
coordinan intereses de todos en beneficio mutuo mientras que en
las servidumbres reales se sacrifica a un propietario en
beneficio de otro, aclara que por eso las servidumbres
constituyen con relación al fundo dominante y sirviente un
régimen de excepción, en el sentido de que la
limitación de éste y el poder de aquel no
existirían sin la misma, en tanto que los limites
dominicales constituyen el régimen general de la propiedad
inmueble.

No obstante plantea que una limitación legal
puede ser la base para que una persona obtenga una determinada
utilidad de la propiedad ajena sin estar ella
recíprocamente afectada, es decir, puede autorizar la
constitución de una servidumbre que ha de ser consentida
forzosamente por el dueño de la finca gravada y termina
afirmando: Aquí sí que se sacrifica unilateralmente
una propiedad en beneficio ajeno.

De Ruggiero[32]esboza el criterio de que
los límites legales se distinguen partiendo del
interés, que se protege a través de la
limitación, público o particular, y que en este
último tienen especial importancia las relaciones de
vecindad entre los predios. Señala que se ha acogido bajo
una denominación única de servidumbres legales las
servidumbres establecidas por la ley, o sea, las cargas impuestas
sobre un fundo para uso y utilidad de otro perteneciente a
distinto propietario y las servidumbres establecidas en virtud de
un hecho del hombre, acotando que las primeras se refieren a
verdaderas limitaciones legales de la propiedad que implican
restricciones a la facultad de goce del dominio y, por regla
general, restricciones recíprocas entre los propietarios
de los fundos contiguos, pero que no crean aquel vínculo
real de sujeción de un fundo a otro por el cual, en las
servidumbres la prestación es unilateralmente debida por
el predio sirviente al dominante.

Las define entonces como vínculos de naturaleza
obligatoria, merced a los cuales se constituye el derecho de un
tercero a una determinada acción frente al poseedor del
fundo, aseverando… con esto se manifiesta el
carácter fundamental de la servidumbre, su naturaleza de
derecho real, verdaderas servidumbres que se diferencian de las
demás por el hecho de reconocer su título en la
ley[33]

En abierta crítica expone que la tendencia
más moderna consiste en la agrupación en el
concepto de limitaciones legales un derecho de vecindad que
comprende las varias figuras de limitaciones y servidumbres
legales verdaderas y propias.

Al respecto afirma Manuel González…" surge
el planteamiento de si cabe o no admitir al lado de las
servidumbres voluntarias las llamadas servidumbres legales y
supuesto que la admisión de esta categoría sea
viable, cuál es el criterio que permite dilucidar su
exacta naturaleza jurídica. Dentro de esta
denominación general de servidumbres legales y en un orden
práctico, nos encontramos con una serie de figuras que no
son sino regulaciones de relaciones de vecindad que en forma
alguna encajan, aún en su más amplia noción,
en el concepto de servidumbre."[34]

No todos los Códigos Civiles reflejan esta
diferenciación conceptual en la regulación del
derecho de propiedad y sus límites y limitaciones, cayendo
en incorrecciones técnicas y conceptuales de forma
sistemática, al incluir bajo las regulaciones de las
relaciones de vecindad verdaderas servidumbres legales y
viceversa.

A juicio de este autor, la vanguardia de la moderna
doctrina es armonizadora de ambos sistemas reconoce la existencia
de límites legales que son simples regulaciones de
relaciones vecindad, aceptando que de ninguna manera todas las
limitaciones que la ley enuncia forzosamente, son servidumbres a
la vez que también reconoce la existencia de verdaderas
cargas que constituyen auténticas servidumbres, reservando
la posibilidad de establecerlas forzosamente por razones de
interés público o privado en algunos casos.
[35]

En consecuencia, ante los problemas que vislumbra
segregar preceptivamente las servidumbres de los derechos
derivados de las relaciones de vecindad (comúnmente
regulados como servidumbres legales) ha optado la doctrina
científica por definir al núcleo normativo esencial
de las relaciones de vecindad como simples
límites ingénitos al derecho de propiedad
y a las servidumbres como verdaderas limitaciones de
aquel.

Distinción
entre Servidumbre y Relaciones de Vecindad

Comparte López y López la
diferenciación entre límites y limitaciones al
plantear que "las relaciones de vecindad son una
manifestación del régimen ordinario de la propiedad
ya que consiste en la imposición de límites, se
basan en la independencia y libertad de los fundos; las
servidumbres en cambio son limitaciones, se basan en la
dominación de uno sobre
otro"[36].

Existe un factor común que radica en la
proximidad de los inmuebles, que en modo alguno debe ocasionar
que se mezclen normativa o teóricamente los preceptos y
concepciones que delimitan las servidumbres de las relaciones de
vecindad. Estas últimas conceptualizadas como "aquellos
conflictos que se suscitan entre vecinos, así como al
conjunto de las normas y principios que limitan
recíprocamente sus respectivos derechos en orden a
posibilitar su ejercicio"[37], están
presentes desde el momento en que existe el derecho de propiedad,
por lo que no requieren ser constituidas, afectan a los vecinos
en plano de igualdad y reciprocidad, pues son supuestos de
derechos y obligaciones impuestos de manera directa, por ley, a
todos los inmuebles para determinadas circunstancias. En cambio
las servidumbres, como limitaciones o gravámenes al
dominio constituyen una genuina alteración al contenido
normal del derecho de propiedad; una merma o disminución
de los derechos del propietario en beneficio del predio
dominante; una modificación de los habituales contornos
del dominio, que sustraen siempre al propietario algo de lo que
por ley le corresponde normalmente, por lo que demandan una
indemnización a favor del dueño del predio
sirviente; se constituyen como una carga a determinada finca en
provecho de otra (predios dominante y sirviente), no
necesariamente colindante aunque sí vecina, y en su
constitución requieren de un título que las
legitime.

A modo de resumen, los elementos que escinden a ambas
instituciones han sido expuestos por Maria Julia Rodríguez
Zaif, en su trabajo Los Fundamentos teóricos de las
Relaciones de Vecindad en el Derecho, el que prefiero citar
textualmente[38]

1. Las relaciones de vecindad son límites
normales del dominio, cuyo ejercicio viene determinado por el
respeto al vecino. Las servidumbres están más
allá de esos límites y vienen a ser por su esencia
una derogación al régimen normal de la
propiedad.

2. Las relaciones de vecindad no requieren ser
constituidas, ya que están presentes desde el momento en
que existe el derecho de propiedad. Las servidumbres, en cambio
deben constituirse, requieren de un título que las
legitime, éstas en ciertos casos pueden venir determinadas
por un mandato legal, y aunque sea necesaria su
constitución, el título de legitimación
será ese mismo mandato legal.

3. Las relaciones de vecindad no pueden prescribir con
independencia del derecho de propiedad; el eventual no uso del
poder, atribuido por las normas, que imponen al vecino
límites a su derecho, no implica nunca prescripción
de ese poder en daño al propietario que le corresponde,
por lo que no prescribe independientemente del derecho del cual
es una manifestación. Las servidumbres legales quedan
sujetas al régimen de prescripción por el no uso de
las mismas.

4. Las relaciones de vecindad son presumibles con el
derecho mismo de propiedad, no siendo posible cuando se trata de
servidumbres.

5. Los límites vecinales obedecen a un
afán de igualdad, equilibrio y reciprocidad. Las
servidumbres restringen el contenido de la propiedad,
sometiéndola a un gravamen y haciéndola depender de
otra, de ahí que sean consideradas como
limitaciones.

6. Las relaciones de vecindad inciden en la propiedad
para configurarla como un derecho normal, mientras que la
servidumbre no configura o delimita el contenido ordinario de la
relación, sino que lo reduce en beneficio del predio
dominante, esta entraña una limitación excepcional
y extrínseca de la propiedad ajena.

7. Los límites vecinales no suponen
disminución del patrimonio de quien las sufre, ni
acrecimiento del que se aprovecha de ellas; de ahí que no
configuren derecho a indemnización, salvo cuando se
incumplan y excedan el nivel de tolerancia permitido. Las
servidumbres, por el contrario, al disminuir o reducir el
contenido normal de la propiedad, demandan, en justa
compensación una indemnización a favor del
dueño del predio sirviente.

8. Las servidumbres son legales porque dadas las
situaciones de hecho, previstas en el Código Civil, se
reconocen los derechos a constituir la misma que, en
consecuencia, es forzosa para el que ha de soportarla. Los
límites no requieren un acto de constitución por
cuanto surgen directamente por ley; aparecen integradas e
implicadas en el derecho de propiedad, al que conforman, sin
constituir un derecho concurrente o un gravamen.

9. Las servidumbres confieren un derecho de
indemnización al propietario de la finca gravada. En las
relaciones de vecindad la indemnización no cuenta
inicialmente, sólo se produce la misma, cuando se produce
la transgresión del deber de vecindad.

10. Las servidumbres legales se adquieren por
usucapión. Las relaciones de vecindad, no precisan de la
usucapión ya que son facultades y deberes que conforman al
derecho de propiedad.

11. Los límites se presumen a efectos de prueba;
no es necesario probar el límite, basta la
invocación de la concreta norma jurídica que lo
establece; a diferencia de las servidumbres porque al ser
limitaciones, no se presumen nunca y deben probarse, ya que la
propiedad se considera en principio libre de gravámenes,
por lo que a quien la invoque a su favor o pretenda ostentarlo
corresponde la prueba de su existencia.

12. Los límites derivados de la vecindad son de
aplicación extensiva a todos los derechos sobre bienes;
las servidumbres se concretan a su contenido como derecho real
específico.

Coincidimos plenamente en cuanto a la distinción
entre relaciones de vecindad, en tanto límites que son,
con respecto a las servidumbres, como limitaciones, pero no por
ello se debe deducir que entre ellas no hay una relación.
Su vínculo está en que ambas se manifiestan en la
concurrencia de una relación de vecindad y recaen sobre el
mismo tipo de bienes, los inmuebles, ya sean rústicos o
urbanos; la constitución de una servidumbre entre
titulares en litigios puede facilitar la solución de un
conflicto vecinal de manera que siendo figuras de naturalezas
distintas pueden coexistir sin contradicciones.

Me afilio al criterio de aquellos autores que consideran
a las servidumbres como limitaciones y a las relaciones de
vecindad como límites, toda vez que restringen el
contenido esencial del derecho de los titulares y las relaciones
de vecindad lo delimitan, criterio que difiere de la seguida por
el Código Civil cubano actual que las conceptualiza como
limitaciones.

Clasificación de las
servidumbres

Existen diversos modos de clasificación de las
servidumbres, atendiendo esencialmente a su naturaleza, sujeto,
formas de constitución, razón del contenido, de su
ejercicio y señales de existencia. Aunque debemos precisar
que la realidad jurídica ha hecho imposible que exista una
simple lista de clasificación, pues en definitiva pueden
constituirse tantas servidumbres como utilidad pueda prestarse a
una persona o fundo.

• La primera distinción se establece atendiendo
  al sujeto activo de las mismas, en razón al cual se
  les clasifica en:

• Servidumbres prediales y
  personales

Sobre la admisión o no de las servidumbres
personales como categoría jurídica con
autonomía propia existen diferentes posturas en la
doctrina española, que pueden agruparse en tres grandes
grupos. De una parte, el mayoritario, que admite tal
categoría sin ninguna restricción; desde otro punto
de vista, quienes niegan que puedan constituirse servidumbres
personales y, por último, los que, admitiendo la
categoría, formulan a la misma algunas
restricciones.

La doctrina mayoritaria señala que la servidumbre
personal es aquélla constituida en favor de una persona
con independencia de que sea o no titular de un fundo dominante,
ella preconiza que lo que caracteriza a las servidumbres es la
existencia de un predio sirviente, pero no es precisa la
existencia de un predio dominante. Dentro de este amplio sector
doctrinal se señala, también, que toda
desmembración del dominio, toda limitación a las
facultades del dueño como tal dueño, puede
constituirse como derecho real de servidumbre en función
de la genérica categoría de las servidumbres
personales y que éstas consisten, por consiguiente, en la
atribución a una persona, con eficacia real, de cualquier
utilidad parcial y determinada que un predio sea susceptible de
proporcionar[39]

La servidumbre predial es un derecho real en cosa
ajena, en virtud del cual el dueño del predio dominante
obtiene para su fundo una ventaja a expensas del otro predio
llamado sirviente. Supone siempre la existencia de dos fundos, el
sirviente sobre el cual se constituye la servidumbre y el
dominante a cuyo favor se establecen. El titular de la
servidumbre tiene derecho a ella mientras conserve su
relación con el fundo, al igual que el dueño del
predio sirviente tendrá que tolerarla mientras conserve
esa condición.

En síntesis, puedo decir que en ambas, la
servidumbre es un gravamen sobre un inmueble, pero mientras que
en la predial se constituye en beneficio de otra finca y, por
tanto, del dueño que en cada momento sea, como ya se
expuso, en cambio, en la personal se establece en beneficio
directo de una o varias personas sin que ésta tenga que
ser dueña de fundo alguno.

Existen otras clasificaciones nacidas de la
interpretación y aceptadas por los Códigos Civiles
contemporáneos, las que por estar vigentes nos parece
oportuno nombrar.

• Por su origen:

• Legales y Voluntarias

A las servidumbres legales son aquellas que se
establecen por la ley. La ley pueda dar por sí misma
nacimiento de las servidumbres, de un modo inmediato y directo o
de un modo indirecto.

Por esta razón Castan[40]prefiere
sustituir el término legal por el de forzosas, las
primeras se constituyen oficialmente por el mero hecho de la
realidad física en las situaciones de hecho que
prevé y las considera como las susceptibles de ser
impuestas por ministerio de la ley aún cuando se oponga a
ello el dueño del predio destinado a sufrirlas, pues su
razón de ser reside en que es el legislador es quien en
cada caso aprecia una necesidad concreta que considera digna de
tutela por ser superior al interés individual.

Las segundas refiere no tienen un origen inmediato en la
ley sino que ésta se limita a contemplar supuestos de
hechos que permiten al beneficiado solicitar su
constitución por lo que no se determinan por el solo
ministerio legal. Puig Brutau lo define exactamente cuando afirma
"ha de mediar un acto expreso de constitución, el cual
requiere la solicitud del particular favorecido y la
resolución judicial o administrativa
correspondiente"[41]. Es decir, la
invocación de la ley para que alguien pueda exigir un
derecho de servidumbre, no significa la directa
reclamación de la utilidad propia de la servidumbre, sino
que sólo es causa legalmente justificada para exigir la
celebración del acto jurídico de naturaleza
dispositiva que sirva para dejarla establecida.

Lo anterior no imposibilita que entre el propietario del
predio dominante y el del sirviente puedan pactarse condiciones
distintas a las previstas en la legislación en cuanto al
contenido y la forma del derecho en cuestión.

Las servidumbres voluntarias son las nacidas por la
decisión de los particulares en función de sus
intereses, de la utilidad que en beneficio de sus fundos esperan
y que puede obedecer a múltiples razones. Por ello, tienen
como fuente normativa la voluntad.

• Atendiendo a su contenido, las servidumbres pueden
  ser:

• Positivas y Negativas