Multipropiedad ¿Cómo saber si es un engaño?

Enviado por jose manuel ferro veiga

Recientemente se ha dictado una nueva
normativa sobre la "multipropiedad", pues se ha publicado en el
BOE ASPECTOS DESTACADOS DE LA LEY 4/2012, DE 6 DE JULIO, DE
CONTRATOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO
TURÍSTICO, DE ADQUISICIÓN DE PRODUCTOS VACACIONALES
DE LARGA DURACIÓN, DE REVENTA Y DE INTERCAMBIO Y NORMAS
TRIBUTARIAS, y que derogó el
Real Decreto-Ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de
aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de
adquisición de productos vacacionales de larga
duración, de reventa y de intercambio (BOE del 17 de
marzo).

El ámbito de la multipropiedad se
enmarca en el más amplio campo de la actividad
turística, un sector el turístico caracterizado por
su dinamismo y permanente evolución y adaptación a
las circunstancias del mercado; un fenómeno universal y
cada vez de mayor dimensión internacional, en el que
participan ciudadanos y operadores de todo el mundo y en el que
puede observarse siempre un permanente conflicto de intereses
entre los operadores económicos prestadores de servicios
turísticos y los consumidores receptores de los
mismos.

Lo que se conoce genéricamente como
"multipropiedad" se reguló en el seno de la Unión
Europea por la Directiva 94/47/CE de 26 de octubre de 1994, una
norma que contemplando exclusivamente el contrato dirigido a la
adquisición de un derecho de utilización de un
inmueble turístico en régimen de tiempo compartido,
estableció una base mínima y armonizadora de normas
comunes al objeto de mejorar la protección de los
adquirentes. La transposición de dicha Directiva a nuestro
Derecho se hizo por
la Ley 42/1998, de 15 de diciembre citada antes, que no se
limitó a la transposición estricta de la Directiva,
sino que procuró dotar a la institución de una
regulación completa.

En 2009 se dictó una nueva
Directiva, la 2008/122/CE, de 14 de enero de 2009, relativa a
la protección de los consumidores con respecto a
determinados aspectos de los aprovechamientos por turno de bienes
de uso turístico, de adquisición de productos
vacacionales de larga duración, de reventa e intercambio.
La nueva norma ha derogado la anterior Directiva de 2004 y su
dictado se fundamenta en la aparición de nuevos productos
vacacionales, que define con precisión, pero
también se ha ocupado de completar vacíos previos,
de ampliar la armonización de los Ordenamientos internos
de los Estados y sobre todo de potenciar la protección de
los consumidores.

En cuanto a este último punto, la
nueva Directiva refuerza la información al consumidor,
regula con mayor precisión los plazos de ejercicio del
derecho de desistimiento, insiste y amplía la
prohibición de pago de anticipos durante el plazo de
ejercicio de tal derecho, exige un calendario de pagos para los
contratos de larga duración y determina la ineficacia de
determinados préstamos de financiación para el caso
de desistimiento; además organiza la reparación
judicial y administrativa de los derechos de los consumidores,
fomenta la elaboración de códigos de conducta, hace
posible la creación y desarrollo de procedimientos
extrajudiciales adecuados y efectivos para la solución de
litigios en materia de consumo y exige el establecimiento de un
sistema de sanciones efectivas, proporcionadas y disuasorias en
caso de incumplimiento por los empresarios de la
normativa.

Evidentemente todo ello ha tenido
traducción en la normativa nacional apenas dictada, que ha
sido acogida bajo la forma del Real Decreto-Ley, como sabemos un
procedimiento legislativo de urgencia, para evitar la
imposición de duras sanciones económicas por parte
de la Unión Europea al Reino de España por el
patente retraso en la transposición de la Directiva, al
tiempo que así se adelanta la entrada en vigor de una
norma que, por una parte, y como hemos dicho, mejora la
protección de los consumidores y, por la otra, sirve para
dinamizar un importante sector de la economía
española.

En todo caso, esperemos que en el futuro el
poder legislativo sea más diligente y cumpla con sus
compromisos con la Unión a la hora de implementar las
Directivas aprobadas, evitando entonces la utilización de
normas con rango de ley que proceden del Gobierno, para que sean
los legítimos representantes del pueblo español los
que discutan en el Parlamento los términos de la nueva
legislación de que se trate.

Hay cosas que no cambian: cada día
amanece, cada semana juega nuestro equipo de fútbol y cada
otoño caen las hojas de los árboles y comienza la
temporada de recogida de setas. Pero también ocurren otras
cosas: cada semana las calles contemplan asombradas cómo
algún pardillo es víctima de un timo más
popular que la paella mixta. Sí, timos, porque aún
hoy se dan, tantos años después de su edad de oro.
Fueron los años sesenta y setenta, en los que la estafa de
la estampita y el tocomocho formaban parte del acervo cultural,
en grotesca manifestación de la picaresca que tanto
predicamento tuvo en nuestro país (y retuvo: la
sección de noticias lo confirma a diario), a modo de dique
de contención de la modernidad. Lo cierto es que, con
mayor o menor grado de elaboración en las artes del
engaño, el objetivo de los timos y estafas casi siempre ha
sido el mismo: engatusar y engañar a incautos que, en una
situación propicia, no pueden reprimir el muy humano
sueño de convertirse, de repente y sin esfuerzo, en una
persona rica. Bien lo saben los promotores de loterías,
quinielas, primitivas, cuponazos y otros sistemas de juego cuyo
principal atractivo y gancho argumentativo es la enorme
cuantía del premio, su capacidad de alterar -de golpe- la
vida del afortunado, de cambiar los cotidianos problemas
económicos por un futuro que destierra para siempre los
números rojos a fin de mes: "efectivamente, hay pocas
posibilidades, pero ¿y si toca?"

El modelo de las
multipropiedades vuelve a ponerse de moda, no tanto por sus
beneficios como por los problemas que puede acarrear. Hace unos
años, este sistema de negocio suscitó gran
entusiasmo. Pero luego, tras conocerse que había empresas
fantasma, despertó una enorme inquietud en la
opinión pública. Ahora se han conocido algunas
sentencias judiciales que lo refrendan. Los documentos tildan al
modelo de turbio, opaco y fraudulento. Sin embargo, son numerosas
las familias
que lo ven como una posibilidad más o menos asequible de
disfrutar de las
vacaciones con cierta estabilidad y sin complicaciones.
¿Es realmente así o son todos los contratos un
timo? ¿Cómo saber si es un engaño?
¿Qué hay que tener en cuenta para evitar
convertirse en una víctima? Ante todo, el primer paso es
aclararse con los términos y saber de qué se habla
cuando se menciona la multipropiedad.

Diccionario de
ladrillo

El concepto de multipropiedad es bastante
reciente, al menos en España, donde funciona desde hace
solo un par de décadas. Por ello, es usual que dé
lugar a confusiones, malos entendidos y, en ocasiones, timos.
Como cuestión básica, es imprescindible tener claro
que cuando una persona se apunta a este sistema inmobiliario y
paga un dinero por él, no compra la vivienda, ni siquiera una
parte del inmueble. Adquiere el derecho de disfrute de la misma
durante unos periodos determinados.

Del mismo modo, aunque ese derecho de
aprovechamiento se puede inscribir en el Registro de la
Propiedad, el apartamento, el piso o la casa en cuestión,
sujetos al régimen de multipropiedad, forman parte del
patrimonio inmobiliario de una empresa. Las nociones
fundamentales son:

Los elementos que intervienen: una
empresa, un inmueble y varios titulares.
La empresa: es la propietaria del
inmueble.
El inmueble: se comparte entre los
titulares, que se turnan para disfrutarlo. Los gastos de la
propiedad (agua, luz, gas, etc.) y del mobiliario
también se dividen entre todos, de manera proporcional
al tiempo que cada uno la utilice.
Los titulares: son quienes mantienen la
vivienda y tienen derecho a utilizarla, de modo alternativo,
según un calendario pactado. También son
quienes pagan a la empresa para poder acceder a la
vivienda.

Los
engaños más frecuentes

En el caso de las multipropiedades, la
estafa habitual consiste en que una persona o una familia compren
el derecho de aprovechamiento por turnos para luego descubrir que
no hay tal inmueble, que no pertenece a la empresa que lo
ofrecía o que el contrato es falso. Y, lo que es peor, que
la compañía ha desaparecido con su dinero y no hay
a quien reclamar. Dicho así, parece improbable que alguien
pueda "picar". Sin embargo, hay miles de afectados en
España. Tantos, que incluso se han asociado y han creado
blogs para dejar constancia de qué les ha pasado y luchar
de manera conjunta por sus derechos.

Quienes han sufrido algún timo saben
que, por desgracia, no hay reglas para engañar. Menos
todavía cuando el fraude es de grandes proporciones,
involucra a muchas personas y requiere de organización e
infraestructura. Las técnicas, como los virus, se
perfeccionan y cambian para no detectarse con facilidad. De
ahí que tantas personas se hayan convertido en
víctimas. No obstante, algunos indicios y situaciones
deberían despertar cautela.

El regalo. Las empresas fraudulentas
reparten en los
buzones cartas que aseguran al destinatario que le ha
tocado un premio. De esta forma, le atraen a una
reunión donde los vendedores emplean tácticas
de persuasión para minar la capacidad de
decisión de su interlocutor y lograr que firme
allí mismo un contrato, sin ni siquiera leerlo. Hay
que desconfiar siempre de los premios que tocan sin haber
jugado a nada.
La reunión. Esas reuniones tan
persuasivas tienen rasgos comunes. En general, se desarrollan
en espacios amplios y lujosos -casi siempre hoteles-, y se
extienden durante horas. Quienes organizan el acto agasajan a
los invitados y, al mismo tiempo, les presionan para que
compren. Se emplean todo tipo de técnicas de venta,
incluso las más agresivas, y en la decisión del
comprador inciden varias cuestiones: el entorno envolvente,
la facilidad de palabra de los vendedores, las prisas (cuando
se insiste en que la oferta solo es válida para
quienes firman en ese momento) y la imitación, ya que
es frecuente ver a otras personas que contratan una
multipropiedad, si bien una gran parte de los asistentes son
señuelos y no clientes reales.

Prevenir y
subsanar

No todas las ofertas de multipropiedad
encierran una estafa o un fraude. El problema, en todo caso, pasa
por saber diferenciar las propuestas genuinas de otras que no lo
son. Por ello, conviene tomar ciertas precauciones:

Desconfiar de los premios sospechosos,
que se ganan sin haber participado en ninguna lotería,
concurso o certamen. En especial, de las llamadas
telefónicas, la correspondencia postal o los correos
electrónicos que vinculan regalos con promesas de
multipropiedad o "time-sharing" (tiempo
compartido).
Si por cualquier razón -incluso
por curiosidad- se decide acudir a la reunión, es
imprescindible no firmar nada allí. Si la propuesta es
honesta, los comerciales no tienen por qué prohibir
llevarse los papeles a casa para leerlos con detenimiento y
meditar la decisión. Nadie puede impedir ese derecho,
ni siquiera con el argumento de que las ofertas caducan al
acabar la reunión. Las prisas son malas consejeras, es
preferible pensar las cosas con calma. Además, eso
permitirá tomar otros recaudos.
Entre ellos, una vez que se tiene la
documentación en casa, se puede pedir consejo
profesional a un administrador de fincas colegiado. Para
acceder a él, es posible contactar con el Colegio
oficial de la provincia donde se reside o donde se ubica el
inmueble de multipropiedad.
También puede ser de gran
utilidad consultar con un abogado especialista, acudir a su
despacho con toda la documentación y pedirle
asesoramiento legal.
Se deben pedir referencias de la
empresa, tanto a los propios comerciales como fuera. En
ocasiones, es útil ponerse en contacto con las
asociaciones de afectados. Algunas de ellas, además de
dar buenos consejos, han confeccionado listas negras de
empresas fraudulentas, que facilitan a los posibles
compradores.

Protección
a las víctimas

Si a pesar de todo lo anterior nos dejamos
llevar por el impulso del momento, la ilusión o el
entusiasmo, es imprescindible recordar que la legislación
ampara a los consumidores y que, a raíz de los problemas
que ha habido con este tipo de negocios, la Unión Europea
ha establecido normas claras para proteger a las posibles
víctimas de un engaño o de una venta bajo
presión.

Volver a la casa del pueblo, alquilar un
apartamento, reservar habitaciones en un hotel o levantar la
tienda de campaña en un camping son maneras tradicionales
de alojarse en vacaciones. Comprar una segunda residencia es
también una opción cada vez más
habitual.

A todas estas opciones, en los años
80, pero sobre todo en los 90, se sumó la fórmula
de vivienda a tiempo compartido, anteriormente conocida como
"multipropiedad".

Esta fórmula permite a los
consumidores disponer de un inmueble durante un periodo
determinado, a un precio sustancialmente más reducido que
el importe de una segunda residencia. Sin embargo, a su alrededor
ha reinado cierta confusión, sobre todo hasta que en 1998
este sistema no fue regulado. Hasta entonces se conocía
bajo el término "multipropiedad", denominación que
fue prohibida por la ley para evitar confusiones, ya que en
realidad mediante esta fórmula no se obtiene la propiedad
de un inmueble, sino que se compra la facultad de su uso y
disfrute. Es decir, el usuario tiene derecho a vivir durante un
periodo determinado al año en un alojamiento (apartamento,
habitación de hotel, caravana e incluso embarcaciones),
localizado en enclaves turísticos como zonas costeras,
estaciones de montaña o en grandes capitales. El
aprovechamiento del inmueble puede ser dejado en herencia, pero
siendo conscientes de que el inmueble tiene un propietario
único (el vendedor-promotor), de modo que extinguido el
tiempo contratado de disfrute, los compradores o posteriores
titulares no tienen derecho a compensación alguna.
Así, el propietario del apartamento o chalé es
siempre el propietario del edificio sobre el que se constituye el
régimen (puede ser una persona física o
jurídica), y el vendedor puede ser otra persona,
física o jurídica, que actúa en
representación del propietario.

Ventajas

Esta fórmula, heredada de las
sociedades nórdicas y canadienses, requiere una menor
inversión ya que no se adquiere, y por ende no se paga, la
entera propiedad del inmueble, pero sí se logra un lugar
estable y seguro para las vacaciones anuales. Ofrece
también la posibilidad del intercambio de destinos e
incluso de alquilar el derecho a disfrutar el periodo que se
posee a un tercero. Por otro lado, y para la sociedad en su
conjunto, compartir recursos implica una menor necesidad de
construcción en beneficio del medio ambiente y del
paisaje.

Inconvenientes

Hasta el año 1998, debido al
vacío legal existente en España, los métodos
de venta fueron muy agresivos, la publicidad engañosa y se
dieron múltiples fraudes que originaron muchas denuncias
de consumidores, lo que desprestigió esta formula
vacacional. Hasta entonces, se comercializaba como
"multipropiedad", sin que en muchos casos implicase
adquisición de cuota alguna de propiedad sobre un bien
inmueble. Se vendía la idea de acceder a estatus de
copropietario de un inmueble, cuando en realidad el pacto firmado
entre las partes en el contrato no siempre transmitía una
cuota de propiedad. Otra pega que manifiestan los usuarios es,
cuando se quiere cambiar de destino, los lugares especialmente
sugerentes suelen tener listas de espera de meses e incluso de
años.

La
posición del consumidor

Objeto del contrato

Se adquiere la facultad de disfrutar con
carácter exclusivo de un alojamiento dotado de mobiliario
adecuado, durante un periodo anual concreto, con derecho a la
prestación de servicios complementarios (los de una
administración de fincas), y la posibilidad de
intercambio.

Antes de comprar:

El consumidor tiene derecho a ser informado
a través de un documento de la oferta. En este documento,
que ha de ser comprensible y estar acuñado en el Registro
de la Propiedad, se da fe de la de la identidad y el domicilio
del promotor. Ha de detallarse:

La fecha limite de terminación,
si la vivienda está en construcción.
La descripción del inmueble, los
servicios comunes de los que se podrá disfrutar y las
instalaciones de uso común a las que se podrá
tener acceso.
La empresa de servicios que se
hará cargo de la administración, y sus datos de
inscripción en el Registro Mercantil.
El importe de la primera cuota anual o
su estimación.
El procedimiento de cálculo de
futuras cuotas.
Información sobre el
número de alojamientos y número de turnos por
alojamiento.
Información sobre el derecho de
desistimiento (se explica más adelante).
Si existe o no la posibilidad de
participar en sistemas de intercambio, con indicación
de los datos del tercero encargado de este
servicio.
La fecha estimada de extinción
del régimen de aprovechamiento.

En el momento de la firma:

El contrato debe contener los siguientes
datos:

Los habituales de todo contrato que se
formalice ante el registro de la propiedad.
Descripción del edificio, de su
situación y de la vivienda.
Referencia expresa del turno que es
objeto del contrato, con indicación de los días
y horas en que se inicia y termina.
Expresión de que la obra
está concluida o se encuentra en
construcción.
El precio y la cantidad anual de pago,
que se actualizará con arreglo al IPC, salvo que las
partes hayan establecido otra fórmula.
Importe de los impuestos que lleva
aparejada la adquisición, así como una
indicación somera de los honorarios notariales y
registrales para el caso de que el contrato se eleve a
escritura pública y se inscriba en el Registro de la
Propiedad.
Servicios e instalaciones comunes que
el usuario tiene derecho a disfrutar.
Si existe o no la posibilidad de
participar en servicios de intercambio de períodos de
aprovechamiento. Cuando exista esta posibilidad, se
expresarán los eventuales costes.
Nombre o razón social, con los
datos de la inscripción en el Registro
Mercantil.

Después de la firma:

El consumidor tiene Derecho de
Desistimiento: Es decir, a desistir de la compra en el plazo
de diez días desde la firma. Está prohibido
abonar anticipos antes del transcurso del plazo de
desistimiento. Si, a pesar de la prohibición de abonar
anticipos, el consumidor anticipase una entrega y
posteriormente ejerciese el desistimiento, tendrá
derecho a su devolución.
El consumidor puede tener derecho a
resolver el contrato: Si el contrato no incluye los datos que
por ley debe contener o el consumidor no ha sido debidamente
informado, podrá resolver el contrato en el plazo de
tres meses sin que se le pueda exigir el pago de gasto
alguno. Si falta veracidad en la información, se
podrá instar a la nulidad del contrato (implica la
devolución de todo lo pagado y, de haberlos,
daños y perjuicios).
Tendrá que abonar el precio de
los derechos que adquiere, la cuota anual correspondiente, lo
que corresponda por acceso a intercambios, y en su caso, los
honorarios notariales y del Registro de la Propiedad e
impuestos .

En realidad, la ley llama derechos de
aprovechamiento por turno al fenómeno que se conoce como
"multipropiedad" o "time-sharing". Explícitamente prohibe
la utilización del término "multipropiedad" o
cualquier otro que contenga la palabra "propiedad" para referirse
a lo que los consumidores adquieren cuando compran uno de a estos
productos, porque el consumidor no va a ser propietario del
inmueble sobre el que recae el derecho.

En cualquier caso, si se está
interesado en conocer este tipo de alojamientos para un
período determinado al año, es aconsejable que
antes se tomen algunas precauciones:

– Desconfiar ante las tácticas de
venta. Las empresas fraudulentas reparten cartas por los buzones
donde se asegura al destinatario que le ha tocado un premio. De
esta forma le atraen a una reunión donde los vendedores
emplean tácticas de persuasión para minar la
capacidad de decisión de su interlocutor y lograr que
firme allí mismo un contrato de "multipropiedad" sin
siquiera leerlo. Hay que desconfiar siempre de los premios que
tocan sin haber jugado a nada.

– Si se acude a la reunión, no se
debe firmar nada: los papeles pueden llevarse a casa para leerlos
detenidamente y meditar la decisión. Nadie puede impedir
ese derecho, ni siquiera con la excusa de que una vez finalizada
la reunión ya no es posible "aprovechar la
oferta".

Unos consumidores recibieron una carta que
les invitaba a una reunión en un hotel en el que se les
iba a entregar un regalo con el que habían sido
agraciados. Una vez allí, y tras sufrir técnicas de
venta agresivas, terminaron firmando un contrato de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, antes conocido
como multipropiedad. Se les entregó un documento de 280
páginas en el que constaba la información exigida
legalmente y que, según recogía el contrato,
había sido leído por los usuarios antes de firmar.
Los consumidores, con el argumento de que no fueron informados de
lo que firmaban, presentaron una demanda solicitando la nulidad
del contrato. El Juzgado número 3 de Getxo (Vizcaya)
estimó sus pretensiones con una sentencia, del 30 de junio
de 2004, en la que se afirma que no había duda de que los
consumidores firmaron bajo presión psicológica, que
en el propio contrato no se hacía mención al
derecho de los compradores a desistir en diez días, y que
el anexo al contrato de 280 páginas no pudo ser
leído en el tiempo que duró la entrevista. Por
ello, se declaró nulo el contrato y la vendedora y
financiera fueron condenadas a devolver las cantidades abonadas
por los consumidores, al pago de los daños y perjuicios
sufridos y las costas del juicio.

La Ley
42/1998, de 15 de diciembre, ha venido a regular en
España, por primera vez, el derecho de aprovechamiento por
turno de bienes inmuebles, también
conocido con la expresión más breve -aunque
inexacta- de multipropiedad. Antes de la promulgación
de la Ley 42/1998 se había aprobado por las
instituciones de la Unión Europea la directiva 94/47, que obligaba a
los legisladores nacionales a dictar determinadas normas
protectoras de los adquirentes de este tipo de
derechos sobre inmuebles. De uno y otro texto
se desprende que las cuestiones que suscita el aprovechamiento
turnario se refieren a tres aspectos: configuración
jurídica del derecho, viabilidad práctica del mismo
y protección del adquirente en la
celebración del contrato.El Ejecutivo ha aprobado
recientemente un real decreto ( Real
Decreto-ley 8/2012, de 16 de – Boe ) con el que se adapta la
legislación española sobre el uso de bienes
turísticos por turno, popularmente conocido como
multipropiedad, a la normativa europea. El objetivo de esta
medida es aumentar la protección de los consumidores y
mejorar la regulación del uso de los bienes inmuebles por
turnos (apartamentos). La Directiva europea también afecta
a otros bienes como barcos, caravanas o cruceros cuando sean
utilizados como alojamientos durante más de un periodo de
ocupación.

Además, con la adaptación del
ordenamiento español a la norma europea, nuestro
país evita sanciones administrativas por parte de la
Unión Europea (UE). La Comisión Europea
expedientó a España en septiembre de 2011, junto a
otros países como Polonia, Eslovenia y Lituania, por no
aplicar la nueva norma de la UE que protege a los usuarios de
apartamentos turísticos de uso compartido por turnos, una
vez que el plazo para hacerlo expiró en febrero del
año 2011.

Entre otras medidas, el nuevo decreto ley
amplía de diez a catorce días el periodo de
reflexión durante el cual el cliente puede desvincularse
del contrato de bienes turísticos por turnos suscrito.
Además, queda prohibido cualquier pago anticipado o
reserva de dinero a cuenta antes de que concluya el citado
periodo de catorce días.

En los productos vacacionales de larga
duración el consumidor podrá rescindir el contrato
a partir del segundo plazo sin incurrir en penalización.
Entre otras novedades, el nuevo real decreto ley contempla que la
duración mínima del contrato de bienes
turísticos por turnos pasa a ser de un año, en
lugar de los tres de la anterior legislación.

La norma incorpora una directiva
comunitaria de 2008 y deroga la de 1994, que recogía
exclusivamente el contrato de adquisición de un derecho de
utilización de uno o más inmuebles en
régimen de tiempo compartido. La nueva directiva europea
se basa en la aparición de nuevos productos vacacionales y
refuerza la información al consumidor, regula los plazos
de ejercicio del derecho de desistimiento, amplía la
prohibición de pago de anticipos durante el plazo de
ejercicio del tal derecho y exige un calendario de pagos para los
contratos de larga duración. También determina la
ineficacia de determinados préstamos de
financiación para el caso de desistimiento.

El Código Penal de 1995, en su
artículo 248 indica que «cometen estafa los que, con
ánimo de
lucro, utilizaren engaño bastante para producir
error en otro,
induciéndolo a realizar un acto de disposición en
perjuicio propio o ajeno». En el párrafo 2 del mismo
artículo se incluye una novedosa nueva modalidad de estafa
al entender que «también se consideran reos de
estafa los que, con ánimo de lucro,
y valiéndose de alguna manipulación
informática o artificio semejante consigan la transferencia no
consentida de cualquier activo patrimonial en perjuicio de
tercero».

La reiterada jurisprudencia
consagra como elementos constitutivos de la estafa los
siguientes:

1.º) Un engaño precedente o
concurrente a la defraudación,
maliciosamente provocado por el sujeto activo del delito y
proyectado sobre el pasivo, que consiste en usar nombre fingido,
atribuirse poder, influencia o cualidades supuestas, aparentar
bienes, crédito, comisión, saldo en cuenta
corriente, empresa,
negociaciones imaginarias o cualquier otro engaño
semejante. Exigiéndose un mínimo de engaño
explícito y bastante para producir error.

2.º) Este engaño idóneo,
eficaz y suficiente, esencia del delito de estafa, ha de producir
un error en el sujeto pasivo, viciando
su voluntad, cimentada sobre la base de dar por ciertos los
hechos mendaces, simulados por
el sujeto activo del delito, planteándose problemas
respecto supuestos de mendicidad engañosa, polizonaje o
como los derivados del descuento bancario de letras de
cambio
«vacías».

3.º) Todo ello provoca el asentimiento
a un desplazamiento patrimonial, que el sujeto realiza, sufriendo
así una disminución de sus bienes, perjuicio o
lesión de sus intereses económicos, al que se llega
mediante el engaño antecedente y el error, efecto de las maniobras falaces y
arteras del sujeto activo del delito. El desplazamiento
patrimonial exige la entrega, cesión o prestación
de la cosa, derecho o servicio de que se trate.4.º) Las
maquinaciones de éste han de ir finalísticamente
dirigidas al lucro, ánimo de lucro
propio o de tercero, se llegara a obtener tal lucro o no se
consiga.

5.º) Entre el engaño y el
perjuicio sufrido ha de haber una relación de causalidad
inmediata.

Además de las estafas
específicas descritas, el Código Penal de 1995
contempla varias modalidades de estafas específicas en su
artículo 251 . El denominador común de estas
estafas específicas es el de no ser reconducibles a la
modalidad básica de estafa, pero que la existencia de un
engaño de naturaleza falsaria implica la necesidad de que
el legislador contemple la punición concreta de estas
conductas, pues en caso contrario quedarían impunes
.

La Asociación de Usuarios de Bancos,
Cajas y Seguros (Adicae) ha alertado reiteradamente sobre las
empresas de multipropiedad ante el incremento del número
de consultas y reclamaciones que está experimentando en
años. Según Adicae, estas compañías
están empleando métodos comerciales "agresivos"
para que los consumidores adquieran "al instante" el
aprovechamiento por turnos de un inmueble turístico.
Técnicos de la asociación acudieron a reuniones
donde se ofertaba este producto y constataron que algunas de
estas empresas se sirven de "ganchos" y de "toda la parafernalia
comercial" para "forzar" la adquisición de una semana en
multipropiedad.

Adicae denuncia además la
complicidad que existe por parte de algunas sucursales bancarias
en la concesión del crédito necesario para pagar la
semana adquirida.

Los servicios jurídicos de Adicae
advierten de que "la mayoría de estos contratos son
anulables" porque los consumidores, "ante la agresiva estrategia
comercial, son incapaces de discernir sobre lo que están
firmando".

A continuación destacó la
siguiente sentencia, es bastante explicita:

Unos consumidores solicitaron la ineficacia
de un crédito al consumo vinculado a un
contrato de multipropiedad, que se había declarado
resuelto por sentencia firme. Intentaron recuperar el importe del
préstamo, sin éxito. Por ello, demandaron al banco
prestamista y solicitaron la devolución de las cuotas
abonadas, así como el cese de su obligación de
abonar las restantes. Ganaron el juicio.

El banco alegaba que la financiación
no estaba vinculada al contrato de multipropiedad. Pero,
según señala la sentencia de la Audiencia
Provincial de Pontevedra (sección 6ª), de 14 de junio
de 2010, se consideró acreditado lo contrario sobre la
base de testimonios de otros consumidores en situación
similar o idéntica. Estos demostraron la mecánica
de las relaciones y acuerdos previos entre la comercializadora y
el banco.

La Audiencia entendió que, conforme
a la
Ley de Crédito al Consumo, la ineficacia del contrato
celebrado con el proveedor cuyo objeto sea la satisfacción
de una necesidad de consumo determina también la del
destinado a su financiación, cuando concurran las
circunstancias legales.

Incluso tras dar por nulo el
crédito, el banco alegaba que el efecto era el de la
recíproca restitución, y ello comportaba la
devolución a la entidad bancaria de lo percibido en
concepto de
préstamo por el consumidor. Para la Audiencia, esto no
era aceptable en este contexto contractual, porque se estaba ante
la nulidad de un contrato vinculado y en el ámbito
protector del Derecho de consumo.

Como el consumidor no había obtenido
satisfacción de la sociedad proveedora del servicio, ni el
servicio contratado (se anuló), ni la devolución de
la cantidad entregada en concepto de precio proveniente del
préstamo bancario, todo ello debía dar paso a la
responsabilidad subsidiaria de la prestamista. Y, por ello, se le
condenó a devolver todas las cuotas y cantidades abonadas
por los consumidores al banco.

No esta de más recordar que Toda
forma de comunicación realizada por una persona física o
jurídica, pública o privada, en el ejercicio de una
actividad comercial, industrial, artesanal o profesional, con el
fin de promover de forma directa o indirecta la
contratación de bienes muebles o inmuebles, servicios, derechos y
obligaciones, se
considera publicidad comercial.

La Ley General
de Publicidad de 11 de
noviembre de 1988, considera «publicidad
ilícita»:

a) La que atente contra la dignidad
de la persona o vulnere valores o derechos reconocidos en la
constitución.

b) La engañosa.

c) La desleal.

d) La subliminal.

e) La que vulnere la normativa especial
(tabaco, alcohol, medicamentos).De forma inexplicable no tipifica
directamente como ilícita, la «publicidad
encubierta», es decir, aquella que por su forma de presentación no
desvela de forma inequívoca su auténtica naturaleza
(V. contrato
publicitario).

A los efectos de esta Ley, será
publicidad subliminal la que mediante técnicas de
producción de estímulos de intensidades fronterizas
con los umbrales de los sentidos o análogas, pueda actuar
sobre el público destinatario sin ser conscientemente
percibida.

Las acciones frente a la publicidad
ilícita serán las establecidas con carácter
general para las acciones derivadas de la competencia desleal por
el capítulo IV
de la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia
Desleal.

Bibliografía

LAURA CAORSI. Evitar los fraudes en las
multipropiedades. Eroski Consumer
Ley 34/1988, de 11 de noviembre,
General de Publicidad.
Cómo actuar ante un fraude de
"multipropiedad". Eroski Consumer
La antes denominada "multipropiedad":
Vivienda que se comparte pero no se compra. Eroski
Consumer
Firmaron mediante presión
psicológica un contrato de multipropiedad. Eroski
Consumer
El Gobierno adapta la
legislación española sobre multipropiedad a la
normativa europea. Eroski Consumer
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/estafa/estafa.htm
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/multipropiedad/multipropiedad.htm
Benjamín Peñas Moyano.
Breve referencia a la nueva normativa sobre la
multipropiedad. Lex nova
Timos: clásicos y modernos,
aún funcionan. Eroski consumer
Sentencia: solicitaron al banco
rescindir un crédito al consumo vinculado a un
contrato de multipropiedad y recuperar su importe. Eroski
consumer
Adicae previene ante las empresas de
multipropiedad debido al aumento de las reclamaciones por sus
prácticas. Eroski consumer
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/publicidad-comercial/publicidad-comercial.htm

Autor:

José Manuel Ferro
Veiga

Criminólogo