La reforma tributaria y su incidencia en propiedad horizontal

La reforma tributaria y su incidencia
en la propiedad horizontal

La aparición de la Reforma Tributaria, mediante
la Ley 1607 del 26 de diciembre de 2.012, tiene incidencias
directas con el Régimen de propiedad horizontal, en
algunos casos ha llevado a las copropiedades a decidir sobre los
servicios que viene prestando y sus implicaciones fiscales, en
otros casos incluso ha llevado a los copropietarios a presentar
soluciones simples cono la no prestación de los servicios
que puede ofrecer la copropiedad, por no comprometerse con el
recaudo de impuestos que deben generar dichos
servicios.

El presente documento pretende hacer un análisis
de la situación real actual de las Propiedades
Horizontales en el marco de la reforma tributaria y su
condición de no contribuyente determinada por la Ley 675
del 1 de agosto de 2.001.

La propiedad horizontal en Colombia venía siendo
considerada como entidad sin ánimo de lucro y exenta de
contribuciones fiscales, en razón a lo establecido en el
Artículo 33 de la Ley 675 de 2.001, que señala lo
siguiente: "Artículo 33. Naturaleza y
características. La persona jurídica originada en
la constitución de la propiedad horizontal es de
naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su
denominación corresponderá a la del edificio o
conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde
este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente
de impuestos nacionales, así como del impuesto de
industria y comercio, en relación con las actividades
propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en
el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.

Parágrafo. La destinación de algunos
bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no
desvirtúa la calidad de persona jurídica sin
ánimo de lucro."

La Ley 1607 de del 26 de diciembre de 2.012, establece
situaciones puntuales con respecto al cambio de la
condición de no contribuyente señalada en el
Régimen de Propiedad Horizontal actual, al señalar
en su "artículo 47, adiciona un artículo al
Estatuto Tributario al establecer: Adiciónese el
artículo 462-2 del Estatuto Tributario: Articulo 462-2.
Responsabilidad en los servicios de parqueadero prestado por las
propiedades horizontales.

En el caso del impuesto sobre las ventas causado por
la prestación directa del servicio de parqueadero o
estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas
jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus
administradores, son responsables del impuesto la persona
jurídica constituida como propiedad horizontal o la
persona que preste directamente el servicio".

La mencionada norma se ha interpretado entendiendo que
las propiedades horizontales que presten el servicio de
arrendamiento de parqueaderos, serán responsables del
impuesto a las ventas, y si la Administración de impuestos
o el Ministerio de hacienda no se pronuncian o reglamentan el
tema, estas entidades tendrían que inscribirse en el
régimen común del impuesto a las ventas, y cumplir
con todas las obligaciones que conlleva, esta
situación.

Aquí surgen varias preguntas respecto de la
disposición de los espacios de estacionamiento, la primera
tiene que ver con que si se presta el servicio de parqueadero,
entendiendo este como lo señala en
http://www.gerencie.com/servicio-de-parqueadero.html, en donde se
define como un contrato dentro del marco legal, establecido
ase:"El Código Civil define el contrato de
depósito como aquel "en que una de las partes entrega a la
otra una cosa corporal o mueble para que la guarde, y la
restituya en especie, a voluntad del depositante". El contrato de
depósito es un contrato real en la medida que se
perfecciona con la entrega de la cosa al
depositario.

Valga precisar que por su naturaleza el contrato de
depósito mercantil es remunerado y el civil gratuito. No
obstante, en este último caso, si se estipula
remuneración el contrato deviene en un arrendamiento de
servicio, el cual está sujeto en lo relativo a quien
presta el servicio a las obligaciones y derechos del depositario
excepto en lo relativo a la responsabilidad, pues en este caso
ella se extiende hasta la generada en culpa
leve."

La otra pregunta es si los dineros recibidos por parte
de los copropietarios se establecen como cuota de
administración, entendida esta como lo señala la
Ley 675 de 2.001, al señalar en su "Artículo
78. Cuotas de administración y sostenimiento. Los
reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas
establecerán cuotas periódicas de
administración y sostenimiento a cargo de los propietarios
de los inmuebles."

De igual forma el numeral 3 del artículo 25 de la
mencionada Ley señala "El índice de
participación con que cada uno de los propietarios de
bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del
edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y
extraordinarias de administración, salvo cuando
éstas se determinen de acuerdo con los módulos de
contribución en la forma señalada en el
reglamento."

Por lo anterior es fácil concluir que en el caso
de que las unidades privadas los dineros cancelados por los
garajes se consideran como cuotas de administración en
razón a la necesidad de mantener y conservar dicha
unidades, como lo señala la Lay 675 de 2.001,
máxime si como se mencionó cada uno de ellos tiene
un índice de participación y por ende una
matrícula inmobiliaria.

La situación se complica en el caso de
parqueaderos o espacios de estacionamiento considerados como
bienes comunes, ya que el Articulo 186 ley 1607 de 2012,
señala que " Las personas jurídicas originadas
en la constitución de la propiedad horizontal que destinan
algún o algunos de sus bienes o áreas comunes para
la explotación comercial o industrial, generando
algún tipo de renta, perderán la calidad de no
contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada mediante el
artículo 33 de la ley 675 de 2001.

Los ingresos provenientes de la explotación
de los bienes o áreas comunes no podrán destinarse
al pago de los gastos de existencia y mantenimiento de los bienes
de dominio particular, ni ningún otro que los beneficie
individualmente, sin perjuicio de que se invierta en las
áreas comunes que generan las rentas objeto del
gravamen.

Parágrafo 1. En el evento de pérdida
de la calidad de no contribuyente según lo dispuesto en el
inciso primero del presente artículo, las personas
jurídicas originadas en la constitución de la
propiedad horizontal estarán sujetas al régimen
tributario especial de que trata el artículo 19 del
Estatuto Tributario.

Parágrafo 2. Se excluirán de lo
dispuesto en este artículo, las propiedades horizontales
de uso residencial."

Una primera conclusión es que las copropiedades
de uso residencial siguen gozando de la calidad de no
contribuyente, por lo que en dichos casos será igualmente
importante revisar como es el procedimiento de cobro de los
parqueaderos ya sean unidades privadas o bienes comunes. En
algunos casos se viene cobrando el parqueadero de visitantes y el
arrendamiento de parqueaderos comunes, lo cual a la fecha no se
ha gravado, pero a futuro se puede considerar esta
práctica como un uso comercial de dichos
espacios.

Si analizamos lo señalado en el artículo
mencionado de la Reforma Tributaria el hecho de explotar
comercial o industrialmente un predio hace que se pierda la
calidad de no contribuyente establecida en la Ley 675 de
2.001.

Pero surge la inquietud respecto de que es explotar
comercial e industrialmente un bien, y consideramos que se
refiere a la utilización de bienes comunes de una
copropiedad que para mejorar los ingresos de sus copropietarios y
disminuir los costos de sostenimiento y mantenimiento hace un
aprovechamiento de esos espacios, como por ejemplo los centros
comerciales con sus áreas de parqueadero, los cuales se
han constituido en un ingreso importante de dichas copropiedades.
Es claro que "Este cambio es supremamente relevante y
afectaría a la gran mayoría de centros comerciales,
los cuales arriendan espacios comunes para desarrollar
actividades de mercadeo y promoción de productos, en este
caso y si continúan realizando estas actividades
perderían la calidad de no contribuyentes del impuesto a
la renta y empezarían a declarar y presentar renta como
contribuyentes del régimen tributario
especial."

Si nos ceñimos a los conceptos de
actividad industrial o explotación industrial, definidos
por la Secretaria Hacienda de Bogotá, en
http://impuestos.shd.gov.co/portal/page/portal/portal_internet_sdh/impuestos/compartida_imp/presentaciones_impuestos/2012_03_27_ICA_2012.pdf,
se entiende la explotación Industrial como "las
actividades de producción, tracción,
fabricación, manufactura, confección,
preparación, reparación, ensamblaje de cualquier
clase de materiales y bienes, y en general cualquier proceso de
transformación por elemental que este
sea."

De igual manera la misma Secretaria de Hacienda, en la
página mencionada, define la explotación o
actividad comercial "las actividades destinadas al expendio,
compraventa o distribución de bienes y mercancías,
tanto al por mayor como al por menor y las demás
actividades definidas como tales por el Código de
Comercio, siempre y cuando no estén consideradas por la
ley como actividades industriales o de
servicios."

La situación se debe definir con base en lo
señalado en la Reforma Tributaria, Ley 1607 de 2.012, pues
si bien es cierto la norma es muy precisa, se debe hacer una
aplicación estricta en el sentido de la norma, queda claro
que la filosofía de la norma está inspirada en los
ingresos elevados que obtienen centros comerciales e industriales
por concepto de alquiler de parqueaderos y bienes comunes, los
cuales estaban generando una carga tributaria importante, que por
razones particulares y amparados en el artículo 33 de la
Ley 675 de 2.001, no se venía recaudando, a pesar de ser
un servicio preciso que debe generar el correspondiente
impuesto.

La Dra. Nohora Pabón plantea, en
http://www.inmobiliarioaldia.com/blog/2013/2/24/reforma-tributaria-y-propiedad-horizontal/,
lo siguiente: "De conformidad con lo dispuesto por el
artículo 33 de la Ley 675 de 2001 la persona
jurídica que se constituye al constituir un inmueble en el
régimen de propiedad horizontal regulado por la citada
norma , se considera como de naturaleza civil , sin ánimo
de lucro. De acuerdo con la Ley esta ´persona
jurídica tiene la calidad de no contribuyente de impuestos
nacionales , así como del impuesto de industria y comercio
, en relación con las actividades propias de su objeto
social .Advierte la norma que la destinación de algunos
bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no
desvirtúa tal calidad.

Sin embargo la recién expedida Reforma
Tributaria, Ley 1607 de 2012, reformó la mencionada
disposición, consagrando que cuando se exploten bienes
comunes para la prestación del servicio de parqueaderos o
estacionamientos de propiedades horizontales, son responsables
del impuesto sobre las ventas la persona jurídica de la
propiedad horizontal o la persona que preste directamente el
servicio. La norma no hace distinción de usos para este
efecto. Es cierto que las copropiedades no prestan en todos los
casos el servicio de ´parqueadero pero la Reforma
tributaria incluye las zonas para estacionamiento

En cuanto a la explotación de bienes comunes
para otros usos, la norma advierte que las propiedades
horizontales de uso comercial o mixto no serán
consideradas como entidades sin ánimo de lucro, cuando
exploten otros bienes comunes por lo cual no estarán
exentas de pagar impuestos nacionales. En este caso la Ley
excluye las propiedades horizontales con uso
residencial.

La obligación de aplicar la norma se ha
comenzado a notar en un incremento notable en las tarifas de
parqueos de los centros comerciales. Queda un vacío cuando
se trata de edificios de oficinas que explotan los parqueaderos y
nace la preocupación de que las copropiedades no puedan
utilizar debidamente este instrumento financiero para disminuir
el valor de las expensas comunes o emplear el dinero fruto de la
explotación de bienes comunes, en gastos de
inversión."

La situación es clara pues si bien lo que
pretende la Ley 1607 de 2.012 es controlar una carga tributaria
importante por concepto de servicios que vienen generando
recursos importantes y que no estaban siendo reportados, con base
en las normas legales vigentes para propiedad horizontal, la
norma excluya de manera tajante a las copropiedades de uso
residencial, quienes mantienen su condición de no
contribuyente, pero señala de manera expresa que pierden
dicha condición las copropiedades que hagan una
explotación industrial o comercial de sus bienes
comunes.

La situación para las copropiedades, entonces, se
resume a las mixtas o comerciales que hagan una
explotación comercial o industrial de sus bienes comunes.
En algunos casos será importante un análisis
particular toda vez que en muchos casos a pesar de ser
copropiedades comerciales o mixtas no se hace explotación
de dichos bienes, pero de igual manera es importante que las
copropiedades asuman de manera precisa dicha norma, pues si bien
es cierto se puede perder esa condición de no
contribuyente es igualmente claro que la copropiedad puede seguir
haciendo el aprovechamiento de esos bienes comunes, reconociendo
ese servicio que presta y que está gravado,
obligándose así misma a modificar las condiciones
de dicho servicio en aras de dar cumplimiento a las disposiciones
legales.

No sería lógico dejar de explotar los
bienes comunes, lo cual arroja recursos importantes para la
conservación y mantenimiento de las copropiedades, por no
perder la condición de no contribuyente y trasladar dicha
carga presupuestal a los demás copropietarios, lo cual en
algunos casos resulta inequitativo.

Si bien es cierto las copropiedades que hacen un
aprovechamiento económico de ciertos bienes comunes,
diferentes a las residenciales, deberán comprometerse con
el recaudo de impuestos como consecuencia del servicio que
presten, como por ejemplo los parqueaderos e incluir dentro de
las funciones de la administración el reporte de
impuestos, como parte de su labor.

Lo que se espera de la norma es la reglamentación
que deberá ser presentada por los entes correspondientes
en un tiempo prudencial, mientras tanto, no podemos pensar en el
no aprovechamiento de los bienes comunes en beneficio de la misma
copropiedad, en su mantenimiento, conservación, etc., lo
que debemos entender es que efectivamente se hace necesario
realizar un ajuste a las tarifas de los servicios que se vienen
prestando y hacer las aclaraciones correspondientes.

Es claro que quien está obligado a pagar los
impuestos de dichos servicios es la persona beneficiada con ello,
por lo que la copropiedad deberá implementar los
correspondientes ajustes que sencillamente solo pueden ser o
trasladar la totalidad de la carga tributaria el beneficiario del
servicio prestado, lo cual es legal, o una segunda opción
hacer un ajuste a la tarifa de manera que la copropiedad
disminuya la tarifa antes de impuestos y ello se refleje en un no
incremento de la tarifa o un incremento moderado, de cualquier
manera estas opciones se pueden combinar y llegar a fijar tarifas
que se ajusten a las condiciones del mercado.

Los impuestos recaudados deberán ser reflejados
en obras que de cualquier manera, directa o indirectamente,
beneficiaran a las copropiedades en obras o acciones
necesarias.

De cualquier manera las copropiedades pueden y deben
seguir haciendo el aprovechamiento de bienes comunes, lo cual no
solo sirve para la disminución de los gastos de la
copropiedad previstos en la Ley 675 de 2.001, sino que en algunos
casos es el impulso a establecimientos industriales y comerciales
ubicados dentro de copropiedades. Y si con ello las copropiedades
hacen un aporte a los ingresos estatales serán
protagonistas importantes del desarrollo del
país.

Autor:

Luis Orlando Sánchez
G.