Titulo de Crédito Hipotecario Negociable

A los futuros administradores, que anhelan sus
objetivos con ahincó sin desmayar y siempre de la
 mano de Dios "El administrador no hace problemas resuelve
problemas" Será siempre: "Racional, objetivo y
previsor"

EL ESTUDIANTE

Introducción

En la legislación bancaria no existe un
antecedente inmediato de este título valor. Es la Ley
26702, vigente a la fecha, la que crea el Título de
Crédito Hipotecario Negociable (en adelante el
Título).

No obstante, la política económica a
partir del año 1990 fue la de crear nuevos instrumentos
financieros, entre ellos los hipotecarios, que permitieran
dinamizar el mercado crediticio peruano. Es así que la
derogada Ley de Banca aprobada por D. Leg. 637 creó las
Letras Hipotecarias, como medio de permitir un acceso
masivo al crédito hipotecario.

Posteriormente, el D. Leg. 861 – Ley del Mercado
de Valores, estableció en su 15ª Disp. Final que los
créditos respaldados con garantía hipotecaria de
primer rango que hubiesen otorgado las empresas del sistema
financiero podían ser incorporados a un título
circulante, endosable libremente y sin obligación alguna
por parte del endosante. Dicho instrumento fue denominado
Certificado Hipotecario Endosable.

De otro lado, existen características del
Título como las referidas a la potestad otorgada al
acreedor y deudor de pactar la ejecución extrajudicial de
la Hipoteca que han sido reguladas en normas de antigua data como
el D. Leg. 495 – Ley del Registro Predial e Hipoteca
Popular, la misma que permitía que un tercero, en virtud
de un poder irrevocable que no estaba sujeto a caducidad, se
encargara de efectuar la venta extrajudicial del inmueble
gravado, en las condiciones establecidas por el Art. 33° de
dicha norma.

Con la dación de la Res. 838-97-SBS en noviembre
de 1997, que reglamenta el Art. 239° de la Ley 26702, se
establecieron las condiciones y características generales
del Título, otorgando a la SUNARP como ente rector de los
Registros Públicos y del Registro Predial Urbano, la
facultad de aprobar las características físicas del
Título, lo que se ha cumplido mediante Res. 258-99-SUNARP
del 12.08.99.

Naturaleza
jurídica

La naturaleza jurídica de dicho instrumento
crediticio está establecida por el Art. 239° de la Ley
26702, el mismo que señala que es un título
valor a la orden, es decir, un documento que contiene un
derecho patrimonial, tanto personal como real, destinado a la
circulación, y que requiere para ser considerado como tal
de ciertas formalidades establecidas por ley.

Si bien ni la Ley 26702 ni la Res. 838-99-SBS lo
señalan, es de precisar que el Título se rige por
los principios generales de incorporación, literalidad,
autonomía, legitimación y buena fe del tenedor, en
aplicación del Art. 208° de la Ley de Títulos
Valores. En consecuencia, se trata de un documento que de manera
unilateral declara la existencia de una obligación a cargo
de quien lo suscribe, así como el correspondiente derecho
a exigir el cumplimiento de la obligación por parte del
tomador del mismo. Pero, además, dicho documento contiene
un derecho real de garantía que confiere al endosatario
tomador las facultades de persecución, venta judicial o
extrajudicial y preferencia en el pago de su deuda con el
producto del remate. Ambos derechos tienen la amplitud que
aparece del Título, ni más ni menos. Por tal
razón, la Hipoteca que se transfiere con el endoso no
garantiza otras obligaciones que la del crédito al que
respalda.

Por la autonomía, los derechos personales y
reales incorporados al Título, si bien vinculados a una
relación causal subyacente, se reputan legalmente
independientes. En razón de ello, el obligado no
podrá hacer uso de las excepciones personales que pueda
tener contra el primer endosatario, desde que cada nuevo endoso
supone la existencia de una nueva relación
cartular.

Por último, la legitimación confiere al
último endosatario las facultades de exigir el
cumplimiento de la obligación dineraria, y de ejecutar la
garantía real hipotecaria en caso de incumplimiento en el
pago. Pero también la legitimación opera respecto
del deudor: Si este cumple con su obligación frente a
quien aparece legitimado para exigir su cumplimiento, aquella se
extingue, aun cuando el titular sea uno aparente.

Características

• Es un título valor que se emite a la orden, y
  que representa hasta antes de su endoso sólo un
  derecho real de garantía.

• Es expedido por el Registro Público, en
  virtud de la constitución unilateral de Hipoteca
  mediante Escritura Pública.

• Garantiza sólo obligaciones
  dinerarias.

• Garantiza únicamente el crédito
  contenido en el Título.

• Es endosable libremente.

• Puede garantizar obligaciones indirectas sólo
  si se trata del primer endoso.

• Los sucesivos endosos transfieren ambos derechos, no
  requiriéndose inscripción registral de la
  transferencia hipotecaria.

• Solo si el último endosatario es una empresa
  del sistema financiero, el crédito representado por el
  Título goza de preferencia total y absoluta frente a
  cualquier otra obligación del propietario del predio
  afectado, sea laboral, alimentaría, tributaria o de
  otra naturaleza. En caso de insolvencia del propietario, el
  predio se excluirá de la masa concursal.

• Constituye título de ejecución de la
  garantía hipotecaria, sea judicial o
  extrajudicialmente.

De todas las características, son 03 las que a
nuestro juicio resultan de suma importancia y trascendencia: A)
Que contenga un derecho real y uno personal, B) Que el
crédito garantizado goce de preferencia absoluta frente a
cualquier otra obligación del propietario, y C) Que la
ejecución de la garantía sea susceptible de
efectuarse extrajudicialmente.

En ese sentido, la primera característica
significa un cambio radical en el contenido tradicional contenido
de los títulos valores, los que sólo podían
representar derechos personales, y nunca reales.

La segunda obedece al propósito del legislador de
otorgar a este instrumento características que lo
conviertan en atractivo para las empresas financiera posibles
tomadoras del título. Sin embargo, resulta criticable que
se discrimine de tal preferencia a las demás empresas o
personas naturales que se constituyan en endosatarias del
Título, tanto más cuanto si por mandato legal las
garantías resultan un factor secundario a ser considerado
al momento de otorgar créditos por parte de las entidades
financieras, lo que no necesariamente ocurre en los casos de
créditos otorgados por otras personas naturales o
jurídicas, para quienes sí podría ser
relevante la garantía otorgada, tanto o más que la
capacidad de pago de la obligación.

La tercera particularidad hace aún más
interesante el uso del Título: La recuperación del
crédito ante el incumplimiento no se dilatará por
años inclusive en un proceso judicial, pues se
prevé un mecanismo expeditivo y seguro tanto para el
propietario como para el acreedor y para los posibles adquirentes
del predio a subastarse. La intervención del Poder
Judicial en este caso es decisiva: No serán pocas las
acciones judiciales entabladas por el propietario cuyo predio se
encuentre ad portas de una ejecución extrajudicial con el
propósito de dilatarla.

Formalidades para
la constitución de la hipoteca
unilateral

La Hipoteca a constituirse deberá reunir, de
manera general, los requisitos de validez a que se refiere el
Art. 1099º del Código Civil. Quien afecte el predio
deberá ser el propietario, o su apoderado con facultades
expresas y suficientes tanto para gravar el inmueble como para
solicitar la expedición del Título, debiendo
encontrarse inscrito el Poder en el Registro correspondiente.
Igualmente, el monto del gravamen deberá ser determinado o
determinable, por cada inmueble afectado, debiendo considerarse
al respecto que dicho monto es distinto al del crédito
garantizado o al valor de tasación del inmueble. Por
último, la Hipoteca debe garantizar un crédito
determinado o determinable, crédito que por mandato del
Art. 1º del Reglamento sólo puede ser
dinerario.

Conviene precisar que para el caso específico de
la Hipoteca Unilateral que nos ocupa, la obligación
dineraria obviamente es legalmente inexistente al momento de la
constitución de aquella: Es recién con el endoso
que se reputa nacida la obligación. Empero, ello no afecta
la validez del gravamen, pues sus características hacen
que precisamente la obligación garantizada sea
contraída con posterioridad a la inscripción de la
Hipoteca que la respalda.

Conforme al Art. 4º del Reglamento, se requiere
necesariamente de Escritura Pública, en la cual
deberá insertarse la valuación del inmueble a
efectuarse por un Perito inscrito en el Registro de Peritos
Tasadores – REPET – de la SBS. Adicionalmente,
deberá acompañarse una copia de la misma, para su
puesta a disposición de los eventuales tomadores del
Título.

El inmueble no debe reconocer, al momento de constituir
la garantía hipotecaria, ninguna otra carga, medida
cautelar o gravamen en general, es decir, que la Hipoteca
deberá tener primer rango. Para tal efecto, el propietario
podrá hacer uso del Bloqueo Registral, a fin de hacer
preferente la inscripción de la Hipoteca Unilateral, cuyos
efectos en caso de inscripción se retrotraen a la fecha de
presentación del Bloqueo.

El Bloqueo se constituye en el mecanismo registral
más eficaz para hacer preferente y excluyente la
inscripción de determinada titularidad, real o personal.
Su uso, sobre todo por parte de las instituciones financiera, es
habitual, a diferencia de los contratantes comunes, que por lo
general inscriben su derecho sin Bloqueo previo. Por ello, su uso
debe ser difundido por los operadores del Derecho, y el cierre
registral operado con su inscripción debe ser respetado
por todas las instancias, incluidas las judiciales.

La Escritura deberá contener además la
manifestación de voluntad expresa del propietario del
predio para que el Registro expida a su orden el
Título.

La norma no ha contemplado los supuestos de
constitución de Hipotecas sobre varios inmuebles, y el de
Ampliación del monto del gravamen. Respecto del primer
caso, necesariamente deberá emitirse tantos Títulos
como Hipotecas existan, no siendo legalmente posible que un solo
Título contenga todas las otorgadas por el propietario, en
virtud del Art. 1099º inc. 3) del Código Civil, que
exige que el inmueble se afecte por un monto determinado o
determinable. En cuanto al segundo, será factible siempre
y cuando no exista un gravamen posterior al que se pretende
ampliar, y se devuelva el Título original conjuntamente
con la Escritura Pública de Ampliación, para la
expedición de uno nuevo hasta por el monto ampliado.
Creemos necesario que en los casos de Ampliación se
efectúe nueva valuación del inmueble, en
razón que la norma vincula el monto del gravamen con el
del inmueble, a fin de otorgarle cierto grado de confiabilidad al
instrumento hipotecario, evitando los perjuicios a los tomadores
del mismo, tal como se colige del tenor del Art. 4º del
Reglamento. La nueva tasación no será necesaria, en
cambio, si el monto de la ampliación no supera el de la
valuación efectuada originariamente.

Formalidades de
la emisión del título

Conforme al Anexo del Reglamento y al formato aprobado
por Res. 258-99-SUNARP, el Título deberá ser
emitido por el Registro conteniendo el nombre del beneficiario
del título y obligado principal, el monto del gravamen
constituido, los datos de identificación e
inscripción registral del inmueble, los datos referidos al
valor de la tasación y perito que la efectuó, los
datos de la Escritura Pública de constitución del
gravamen y los de su inscripción registral, la constancia
que la Hipoteca es de primer rango, la firma y sello del
Registrador y los datos de identificación del
constituyente. Los demás datos exigidos por la Res.
258-99-SUNARP deberán ser completados de acuerdo a los
pactos celebrados con el tomador del Título.

Circulación del
título

Siendo un título valor a la orden, su
característica es la de servir de instrumento de
crédito, y por lo tanto está destinado a la
circulación. El primer endoso del Título supone la
incorporación del derecho de crédito, por lo que
deberá ser completado con los demás datos
adicionales que exige la norma, como los referidos al
crédito garantizado (monto, plazo, moneda, tasa de
interés, forma, fecha y lugar de pago, etc.), y el
concerniente al poder otorgado a una empresa financiera para que
se encargue de la ejecución extrajudicial de la
garantía en caso de incumplimiento.

El endoso podrá ser efectuado en blanco, para ser
completado con arreglo a los acuerdos establecidos en la
relación causal. El endoso podrá efectuarse en
propiedad, en procuración o en fideicomiso,
presumiéndose que es en propiedad. El endoso transfiere
tanto el crédito como la garantía hipotecaria que
lo respalda, pero no se requerirá de inscripción
registral de dicha transferencia, lo que constituye una ventaja
comparativa respecto de las Hipotecas comunes, para cuya
transferencia sí es exigible su inscripción
registral. Se reducen así tanto las formalidades como los
costos de las transferencias.

La circulación podrá ser restringida por
cualquiera de los endosantes. Si pese a ello se transfiere el
Título por endoso, la transferencia tendrá la
eficacia de la Cesión de Derechos, siendo oponibles al
adquirente las excepciones personales
correspondientes.

En caso de incumplimiento en el pago de una o más
cuotas, el tenedor tiene el derecho de dar por vencidas las
cuotas pendientes y efectuar el protesto del Título,
conforme a las reglas aplicables a la Letra de Cambio. El
protesto se efectuará ya sea por todas las cuotas que se
han dado por vencidas, o en relación a la última
cuota no pagada, o en relación a las cuotas
vencidas.

Ejecución
de la hipoteca

Conforme al Art. 15º del Reglamento, el tenedor del
Título, ante el incumplimiento del pago del
crédito, podrá efectuar su Protesto, formalidad que
una vez cumplida permite al tenedor ejecutar la garantía
hipotecaria, la misma que podrá efectuarse judicial o
extrajudicialmente. La ejecución extrajudicial se rige por
las normas del Código Procesal Civil, con la atingencia
que el levantamiento de la Hipoteca que motiva el proceso de
ejecución sólo será posible si a los Partes
se adjunta el Título original.

En razón de las considerables ventajas para los
acreedores, por la disminución del tiempo y recursos para
la satisfacción de sus créditos, interesa
sobremanera la posibilidad que la Ley 26702 otorga de prescindir
del trámite judicial para la venta del bien gravado, la
que estará a cargo de una empresa del sistema financiero
facultada para tal efecto mediante poder irrevocable otorgado por
el propietario del predio, debidamente inscrito en el Registro de
Mandatos y Poderes y consignado expresamente en el
Título.

La Ley señala que debe otorgarse Poder, es decir,
que la facultad se otorga por acto unilateral. Ello puede
ocasionar ciertos problemas en el caso que la empresa apoderada
se niegue a aceptar y ejercitar el poder, en cuyo caso el deudor
tendría que optar irremisiblemente por la vía
judicial.

El Reglamento no contempla la posibilidad de que sean 02
o más las empresas financieras encargadas indistintamente
de la venta extrajudicial, lo que es legalmente posible en
aplicación del Art. 147º del Código Civil,
además de tener el efecto práctico de evitar
contratiempos en caso de cierre o intervención de la
entidad financiera.

La empresa apoderada podrá efectuar la venta
directamente, o a través de corredores inmobiliarios. En
cualquier caso, sólo deberá efectuarse la venta si
existen posturas iguales o superiores al 75% del valor del
inmueble determinado en la valuación inicial, debidamente
ajustado. Ello supone que al momento de sacar a la venta el
inmueble deberá efectuarse nueva valuación pericial
que deberá ser insertada en la Escritura Pública de
Transferencia de Propiedad por Venta Extrajudicial, lo que debe
ser tomado en cuenta al momento de su otorgamiento, a fin de
evitar la tacha del título, pues en tal caso el defecto no
sería subsanable.

Efectuada la venta extrajudicial, el último
tenedor del Título deberá hacer constar en
éste la venta efectuada y el precio pagado, así
como el hecho de haberse cancelado total o parcialmente el
crédito, con indicación del saldo a su favor. Al
momento de otorgar la Escritura Pública de
Adjudicación por Subasta, el tenedor deberá hacer
insertar el Título, o acompañar el original,
documentos que constituirán título suficiente para
la inscripción de la Venta y de la cancelación de
la Hipoteca, lo que producirá el efecto de anular el
Título.

La norma no precisa el tratamiento que se
dispensará a los demás gravámenes que
afecten el predio al momento de la venta extrajudicial,
así como el procedimiento a seguir en el caso que el
propietario cuyo inmueble ha sido enajenado se niegue a efectuar
su entrega al adjudicatario. En ese sentido, los
gravámenes posteriores aparentemente permanecerían
afectando el predio, y la desocupación de este
requerirá siempre decisión judicial a través
de un Proceso de Desalojo por Posesión Precaria. En ambos
casos, las omisiones constituyen factores que eventualmente
desalentarían la utilización del Título,
requiriéndose en tal sentido una precisión
legislativa.

Cancelación de la
hipoteca

Cumplida la obligación a cargo del propietario o
del deudor directo, podrán solicitar la cancelación
de la Hipoteca el propietario o el último endosatario,
mediante Escritura Pública. En uno u otro caso, el
propietario deberá ser el último endosatario del
Título, o este deberá encontrarse cancelado por el
último endosatario o por el mismo constituyente, si el
Título no fue endosado y por ende no circuló. En
este último caso, deberá ser insertado en la
Escritura Pública.

Perjuicio,
deterioro o extravío del título

EL Reglamento ha previsto los supuestos en que el
Título se perjudique, deteriore o extravíe. Para
tal efecto, el último tenedor y endosatario deberá
seguir el procedimiento judicial de Ineficacia del Título,
conforme a las normas del Proceso Abreviado.

La demanda de Ineficacia deberá ser anotada en el
Registro, para lo cual deberá tenerse en cuenta las normas
sobre Medida Cautelar. Es materia de inscripción,
igualmente, la Sentencia que declara la ineficacia del
Título, siendo que esta última constituye requisito
previo para que el demandante solicite al Registro la
expedición de un duplicado del Título.

Conclusiones

La crisis de las garantías reales ha ocasionado
su devaluación como instrumento de seguridad para las
transacciones. La responsabilidad corresponde al Estado, quien
consciente de ello ha creado nuevos documentos cuyas
características pretenden revertir tal situación,
mediante la atribución de ciertas características
que les confieren considerables ventajas frente a las
tradicionales garantías reales. En ese orden de ideas, el
Título de Crédito Hipotecario Negociable
está llamado a convertirse en un mecanismo eficiente para
promover el otorgamiento de créditos dinerarios por parte
de empresas financieras, y de personas naturales y
jurídicas en general. Aun cuando se requiere de algunas
modificaciones que amplíen y/o precisen sus alcances, las
normas que regulan lo relativo a dicho instrumento hipotecario
establecen pautas básicas que aseguran los derechos de
todos los involucrados en su constitución, emisión,
circulación y ejecución. Por ello, la
aplicación racional de dichas normas, y el respeto a la
autonomía de la voluntad de los contratantes dentro de una
economía de libre mercado, deben contribuir a que se
perfeccione y aliente su utilización, con el consiguiente
efecto multiplicador que beneficiará a la sociedad entera.
Depende mucho de aquellos agentes económicos y en especial
de los operadores del Derecho involucrados en el tema que ello
sea una realidad.

Reglamento del
título de crédito hipotecario
negociable

Alcance

Artículo 1°.- El presente Reglamento
establece disposiciones complementarias a las contenidas en la
Ley de Títulos Valores, Ley Nº 27287 y sus
modificatorias, que serán aplicables a los Títulos
de Crédito Hipotecario Negociables que sean emitidos por
las empresas del sistema financiero, así como a aquellos
que sean endosados a favor de dichas empresas, en ambos casos, en
garantía de los créditos directos o indirectos que
éstas concedan.

Definiciones

Artículo 2º.- Para efectos del presente
Reglamento considérense las siguientes
definiciones:

• Ley General: Ley General del Sistema Financiero y
  del Sistema de Seguros y Orgánica de la
  Superintendencia de Banca y Seguros, Ley Nº 26702 y sus
  modificatorias.

• Empresas: Empresas de operaciones múltiples
  contenidas en el literal A del artículo 16º de la
  Ley General y empresas de arrendamiento
  financiero.

• Ley de Títulos Valores: Ley de Títulos
  Valores aprobada por Ley Nº 27287 del 17 de junio de
  2000 y sus modificatorias.

• Títulos: Títulos de Crédito
  Hipotecario Negociables.

• Perito: Perito valuador, ya sea persona natural o
  jurídica.

Contenido de los títulos

Artículo 3º.- Cuando los títulos sean
emitidos por las empresas o sean endosados a favor de ellas
deberán contener lo siguiente:

• Denominación del título y el
  número que le corresponde.

• Lugar y fecha de su emisión.

• Nombre y número del documento oficial de
  identidad del propietario que constituye o constituirá
  el gravamen hipotecario.

• Descripción resumida del bien afectado con el
  gravamen hipotecario, conforme aparece o aparecerá en
  la oficina registral correspondiente.

• Monto de la valorización que será el
  importe hasta por el cual se constituye o constituirá
  el gravamen hipotecario, con indicación del nombre del
  perito y de su registro o colegiatura respectiva.

• Fecha de la escritura pública, nombre del
  Notario de ser el caso, y demás datos de la
  inscripción registral de la hipoteca. En el caso de
  títulos emitidos por las empresas con anterioridad a
  la inscripción de dicho gravamen en el Registro
  Público, deberá señalarse este hecho al
  momento de la emisión y completar la
  información antes mencionada en el momento de la
  inscripción.

• Nombre y firma del Registrador, con
  indicación de la oficina registral correspondiente. En
  el caso de títulos emitidos por las empresas con
  anterioridad a la inscripción del acto de
  emisión en el Registro Público, deberá
  señalarse dicho hecho al momento de la emisión
  y completar la información antes mencionada en el
  momento de la inscripción.

• Nombre y firma del funcionario autorizado para
  suscribir los títulos emitidos por las empresas,
  así como datos de la inscripción registral de
  los poderes correspondientes otorgados a dicho
  funcionario.

• Monto del crédito, de los intereses y de la
  garantía.

• Cronograma de pagos o fecha de vencimiento o pago
  del crédito.

• Forma y lugar de pago.

• Endosos anteriores, de ser el caso.

• Otras condiciones.

Autorización para la emisión de los
títulos

Artículo 4°.- Las empresas deberán
contar, antes de la emisión del título, con la
autorización del propietario del bien que sirve de
garantía y, en su caso, del deudor del crédito
garantizado. Dichas autorizaciones deberán constar por
escrito y tendrán el carácter de declaración
jurada de acuerdo con lo dispuesto en el artículo
179º de la Ley General.

Formato de los títulos

Artículo 5°.- Los títulos
físicos que emitan las empresas deberán tener el
mismo formato que los títulos físicos emitidos por
los Registros Públicos, en cuanto les sea aplicable.
Tratándose de títulos representados mediante
anotaciones en cuenta, éstos se sujetarán a lo que
establezca la Comisión Nacional Supervisora de Empresas y
Valores (CONASEV).

Comisión por la emisión de
títulos

Artículo 6°.- La comisión que las
empresas cobren por la emisión de los títulos
deberá ser puesta en conocimiento del público
mediante su exhibición en un lugar visible y destacado al
interior de los locales donde se atiende al público y
mediante folletos informativos que se encontrarán a
disposición de los clientes.

Títulos incompletos

Artículo 7°.- En caso el propietario,
conforme al párrafo 242.3º de la Ley de
Títulos Valores, haya autorizado a la empresa a la que
endosa el título a completar las informaciones referidas
al crédito garantizado, ésta deberá incluir
el plazo o los plazos de vencimiento del crédito, los
intereses acordados y demás condiciones del mismo,
así como la referencia al contrato que origina el
crédito y la fecha en que éste fue suscrito, de
acuerdo con lo dispuesto por el artículo 10º de la
referida Ley.

Valorización de los bienes

Artículo 8°.- Las empresas sólo
podrán emitir o recibir títulos que representen
hipotecas sobre bienes que hayan sido valorizados conforme a los
criterios señalados en el numeral 3 del Capítulo IV
del Reglamento para la Evaluación y Clasificación
del Deudor y la Exigencia de Provisiones aprobado por esta
Superintendencia. Para estos efectos, la valorización
deberá ser practicada por un perito inscrito en el
Registro de Peritos Valuadores (REPEV), quien será
responsable de la veracidad del valor asignado al bien en la
fecha de la valuación.

El valor que determine el perito se consignará en
los títulos para información del tomador de los
mismos y de los endosatarios posteriores de ser el caso. De igual
forma, copia de dicha valuación también
estará a disposición de los potenciales tomadores
en el Registro Público correspondiente.

Cuando la empresa tenedora de los títulos
considere que ha existido una sobrevaloración
significativa en la valuación del perito realizada al
momento en que éstos fueron emitidos, comunicará
dicha sobrevaloración al REPEV, adjuntando los documentos
probatorios respectivos para su estudio y aplicación de
las sanciones que pudieran corresponder.

Títulos a favor de empresas

Artículo 9º.- Cuando el emisor o endosatario
sea una empresa, la hipoteca representada por el título
constituirá garantía preferente del crédito
a favor de ésta frente a cualquier otro acreedor del
propietario del bien afectado, cualquiera que fuere el origen o
naturaleza de las acreencias de cargo de éste frente a
terceros, aun los de carácter laboral, alimenticio o
tributario y, se encuentre o no el constituyente sometido a
proceso concursal.

En los casos de concurso de acreedores del propietario
del bien susceptible de ser hipotecado o de procesos concursales
a los que éste fuese sometido, la empresa tenedora del
título sólo participará en dichos procesos
por el exceso que resultase a su favor, una vez que haya
culminado el proceso de cobro de su acreencia y venta del bien
afectado. El bien gravado con la hipoteca será separado de
la masa concursal por el organismo encargado de dichos procesos,
constituyendo una identidad independiente del resto del
patrimonio del propietario. El bien será destinado a
atender con el carácter de preferente, el pago de hasta el
importe del crédito que garantiza, más los
intereses y gastos que la ejecución del bien pueda
originar. Sólo de existir saldo a favor del propietario,
luego de culminado el proceso de cobro de la acreencia
señalada en el título con la venta del bien, dicho
saldo pasará a formar parte del patrimonio concursal o, en
su caso, será puesto a disposición del
propietario.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 1º de
la Ley Nº 27851, la hipoteca representada por el
título no respalda otras deudas u obligaciones distintas
al crédito que originó su emisión o primer
endoso, salvo que se estipule expresamente en el título y
en el contrato de garantía que sirve además para
garantizar otras deudas y obligaciones del deudor a favor de la
empresa emisora o endosataria, en cuyo caso debe agregarse
necesariamente cláusula que limite su negociación.
Cuando el bien afectado en hipoteca a favor de la empresa es de
propiedad distinta al deudor, éste sólo respalda
las deudas y obligaciones del deudor que hubieran sido
expresamente señaladas por el propietario de la
garantía.

Responsabilidad del obligado principal

Artículo 10°.- El obligado principal asume la
obligación de pagar el monto total del crédito
señalado en el título en favor de su tenedor, en
las condiciones que consten en el mismo título;
obligación que estará garantizada con la
preferencia indicada en el artículo anterior, hasta por el
equivalente al valor de realización del bien; y con la
facultad del tenedor del título de exigir por la
vía ejecutiva el pago del saldo que resultase en su favor
luego de aplicar el referido valor de realización. Se
entiende por valor de realización del bien lo establecido
en el numeral 3 del Capítulo IV del Reglamento para la
Evaluación y Clasificación del Deudor y la
Exigencia de Provisiones aprobado por esta
Superintendencia.

Pago de los títulos

Artículo 11°.- El crédito representado
por el título, deberá ser pagado en la fecha
señalada para ese efecto y, cuando se trate de pagos en
cuotas o armadas, el pago deberá hacerse en las
respectivas fechas que corresponda a cada cuota o armada. Tales
fechas de pago y las correspondientes anotaciones de los pagos
realizados, deberán constar literalmente en el mismo
título bajo responsabilidad del tenedor que recibe dichos
pagos; con obligación adicional de éste de expedir
las respectivas constancias o recibos de pago.

En el caso de pagos por cuotas o armadas, la falta de
pago de una o más de ellas, faculta al tenedor del
título a dar por vencidas todas las cuotas que se
encuentren pendientes de vencimiento y requerir el pago inmediato
del monto total adeudado por el crédito garantizado. El
uso de esta facultad y el consiguiente requerimiento y plazo que
pueda concederse para ese efecto, dirigido al obligado principal,
deberá constar por escrito si el crédito
garantizado es uno indirecto. En el caso de crédito
directo representado por el título, bastará el
protesto por falta de pago o la respectiva formalidad
sustitutoría, procedimientos que deben cumplirse aun
cuando se trate de un título con cláusula que
libere del protesto, conforme señala el párrafo
243.1° de la Ley de Títulos Valores.

Formalidad sustitutoria del protesto

Artículo 12°.- Cuando proceda la formalidad
sustitutoria del protesto a que se refiere el párrafo
243.1º de la Ley de Títulos Valores, dicha formalidad
consistirá en la constancia por falta de pago del
crédito puesta en el propio título, por la empresa
tenedora del mismo. Las constancias deberán contener el
motivo del protesto, la fecha de éste y la firma del
funcionario autorizado de la empresa.

Venta de los bienes

Artículo 13°.-En caso de incumplimiento del
deudor, el acreedor podrá solicitar la venta directa,
siempre que se cumpla con los requisitos señalados en el
artículo 243º de la Ley de Títulos Valores, o
la venta judicial del inmueble afectado. La limitación o
renuncia a la facultad de proceder a la venta directa
deberá consignarse de manera expresa en el
título.

En los casos en que proceda la venta directa del bien,
la empresa que recibe el encargo lo hará a
condición de que el precio de venta que consiga,
descontados los gastos y honorarios que correspondan, no sea
inferior al 75% de la valorización señalada en el
título.

Constancia por venta de bienes

Artículo 14º.- En el caso de venta directa y
sin intervención de la autoridad judicial, la empresa que
interviene en la enajenación expedirá la constancia
de la venta realizada. Para tal efecto, el levantamiento del
gravamen se sujetará a lo dispuesto por el artículo
244º de la Ley de Títulos Valores.

Bibliografía

• Cesar Cisneros Salvatierra, de la Universidad San
  Martin De Porres (USMP), Facultad De Derecho.

• Página de internet rincón del
  vago.

• Otras páginas de consulta de internet sobre
  el trabajo de investigación Titulo De
  Crédito Hipotecario Negociable 

Autor:

Jesús Guzmán
Arriaga

Profesor:

Abog. Lourdes Góngora Ore

Ciclo: VI

Asignatura:

Derecho Comercial

CARRERA:

ADMINISTRACIÓN Y NEGOCIOS
INTERNACIONALES