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Propiedad inmobiliaria del Paraguay



  1. Introducción
  2. Evolución de las transmisiones
    inmobiliarias
  3. Sistema de transmisión de la propiedad
    inmobiliaria
  4. La
    propiedad individualista
  5. Evolución Histórica en el Derecho
    Romano y la Época Feudal
  6. Conclusión
  7. Bibliografía

Introducción

Un breve recorrido histórico pone de manifiesto
que la existencia de diversas formas de propiedad inmobiliaria,
es una constante de todas las épocas. Según la
Antropología Económica, las sociedades
cazadoras-recolectoras mantienen formas colectivas de propiedad
sobre la tierra, caza y pastos. Aunque limitada, dado el
nomadismo inherente a su forma de vida, mantienen esas sociedades
la propiedad privada sobre bienes muebles como vasijas, adornos y
armas. La aparición de la propiedad privada sobre la
tierra parece ir unida al desarrollo de la agricultura,
así como a la creación del Estado.

La antigüedad romana conoce las formas más
absolutas de propiedad privada, en la que el paterfamilias
extiende la propiedad incluso a los esclavos, como instrumentos
animados, y se confunde, en muchos aspectos, con la potestad
sobre la mujer y los hijos. Con todo, sólo el dominium ex
iure Quiritium tenía ese carácter absoluto,
perpetuo, ilimitado hacia arriba y hacia abajo, y estaba libre de
impuestos. El Derecho romano proporciona al copropietario tantos
instrumentos para lograr la división de los bienes, que
hace de la coposesión una situación provisional
llamada –por naturaleza– a desaparecer. En todo caso,
la propiedad privada romana era compatible con los extensos
latifundios, propiedad del imperio.

Durante la Edad Media, los pueblos germanos mantienen
formas colectivas de propiedad, con el desarrollo de una
propiedad privada que ya no es la plena del Derecho romano, sino
una propiedad dividida en diversos derechos sobre la misma cosa.
El propietario feudal mantiene poderes políticos sobre los
campesinos que trabajan sus tierras. Igualmente el poder
político es entendido en términos de propiedad
privada, y se venden, heredan y reparten los reinos como si de
bienes privados se tratara. Con la aparición de factores
como el comercio marítimo a gran escala, la
creación de la banca, las manufacturas y la
revolución industrial, se lleva a cabo un proceso de
concentración de capital, que todavía caracteriza a
la economía actual.

Junto a la secularización de la sociedad, la
racionalización del poder en los Estados modernos, o el
crecimiento de la burguesía, se produce como otro
fenómeno característico de la época liberal
la expansión de la concepción individualista de la
propiedad. Los /individuos son vistos como propietarios que
concurren por la maximización de sus beneficios. El Estado
liberal, pese a la primacía dada a la propiedad privada,
ha mantenido una extensa propiedad estatal. La aparición
del sistema capitalista fue acompañada de la
aparición del proletariado como grupo de no
propietarios.

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Evolución
de las transmisiones inmobiliarias

La evolución histórica de
la propiedad inmobiliaria se circunscribe a seis
grandes períodos en el derecho de tierras. El primer
período se inicia con la "Bula Inter Caétera", o
"Noverum Universi", del Papa Alejandro VI, del 3 de mayo del
1493, en ella se legitima la conquista del nuevo mundo
invistiéndose a la Corona española con el derecho
de propiedad de las tierras descubiertas. En ese período
convivieron la propiedad pública, arbitraria con el uso de
la fuerza del conquistador y la propiedad clandestina
de los oprimidos, consistiendo éste último un uso
forzado por las circunstancias que con el tiempo fue
creando derecho.

En 1513 aparecen las primeras disposiciones sobre
reparto territorial en forma legislativa. La merced fue una
compensación hecha por el Monarca de terrenos de su
propio patrimonio y del de la Corona
por servicios militares o públicos que
incluía el derecho a vender como propios los terrenos,
pasados cuatro años de posesión,
constituyéndose como el sistema legal de
adquisición. Es limitada en el tiempo debido a que las
concesiones se hacían por el tiempo que fuere la voluntad
del Monarca, salvo el término de posesión para los
que hubieren fundado sus casas y cumplido de una manera
permanente durante años las obligaciones de la
concesión.

Otro medio muy particularmente castellano de
adquisición de la propiedad inmobiliaria fue el de los
repartimientos o conjunto de operaciones mediante las
cuales la Corona española administraba y distribuía
las tierras descubiertas. Su interés para los
estudiosos de la historia del derecho de
propiedad en América y en particular para
Santo Domingo, estriba en que fue el primer sistema establecido
por España en las tierras recién
descubiertas a medida que eran arrancadas a los aborígenes
y entregadas a los conquistadores y colonizadores
principios del siglo XVI.

El segundo período se inicia con la
llamada Ley de Amparo Real del 20 de
noviembre del 1578, la misma ratifica el derecho de
propiedad de la Corona española sobre las tierras y se
establece un procedimiento para amparar
los derechos de propiedad a poseedores que tuvieran una
prueba escrita preexistente basada en la merced. Más
tarde, la Ley de composición de tierras del 17 de marzo
del 1631 dispuso que todos los ocupantes de tierras en exceso
fueran sometidos a moderadas composiciones, se les entregaran
títulos de sus posesiones y se les vendiera el resto. Esta
Ley además aumento a diez años la anterior
prescripción de cuatro. Estas dos disposiciones,
conjuntamente con la creación del Consejo de Indias, y las
Cédulas Reales, constituyeron lo que se conoce como
las Leyes de Indias.

En ellas surgen las "Capitulaciones", o convenios entre
la Corona y un particular, además se crea la denominada
propiedad realenga, cuyo dueño era el Rey, pero no como
Monarca sino como un señor feudal más.
También la propiedad eclesiástica o abadenga,
propiedad de las abadías y órdenes religiosas,
vastas y privilegiadas, que tuvo una poderosa influencia, a veces
mayor que la del poder público.

El tercer período se inicia a raíz de
la independencia de 1844, cuando regía en el
país el Código Civil francés de
1804 "napoleónico", que había
sido impuesto por el dominador haitiano desde 1822, con
ese hecho adquiere la nueva República, que surgía
libre e independiente, todos los derechos que sobre estas tierras
tenía en su patrimonio la Corona de
España.

Como no se había legislado aún de manera
especial sobre los terrenos comuneros, era necesario acudir para
la partición de los mismos al Código de
Procedimiento Civil, lo que hacía que una partición
fuese un procedimiento largo, costoso e imperfecto, puesto que
la demanda debía ser notificada a tantas partes
como accionistas existieran, corriéndose
el riesgo de que muchas veces después de
concluido un procedimiento de partición apareciera un
nuevo accionista que no había sido notificado y cuyos
derechos era preciso tener en cuenta.

CAPITULO I

Sistema de
transmisión de la propiedad inmobiliaria

Un sistema de registro es un conjunto
de principios que, por sus
afinidades, organización y objetivos,
forman un cuerpo doctrinal. Es características de todo
sistema perseguir un fin, un propósito. De lo contrario,
no tendrá consistencia ni causa objeto ni razón de
ser. Un sistema de registro de propiedad inmobiliaria es, pues,
el conjunto de principios y reglas que sirven a
un Estado para mantener
el controlsupervisión y estabilidad de
los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios,
así como de la transferencias o gravámenes que
tengan como objeto esos derechos.

Cada uno de los sistemas de registro de la
propiedad inmobiliaria y sus desmembraciones tiene sus
características que les son propias. Ellas lo distancian y
lo diferencian de otros sistemas. Resulta normal que existan
diversos sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria en el
mundo. Esto así porque cada Nación, cada
pueblo, cada regio, cada Continente, tiene su propia historia y
su propia realidad. Y el sistema que adoptan tiene que ser
el producto de esa historia y de esa
realidad.

Los sistemas de registro derecho de propiedad
inmobiliario están sintetizados en cuatro sistemas que
reúnen todas las formas que los diversos Estados han
adoptado para registrar y controlar los derechos inmobiliarios,
ellos son: el sistema informal, el judicial, el ministerial y el
Torrens.

  • El Sistema Informal: 

Este conjunto de principio y normas que
rigió la propiedad inmobiliaria y los actos traslativos de
derecho que la afectan es propio de Inglaterra, por lo que
se fundamenta en el derecho consuetudinario inglés, y como
tal adopta los principios y normas de ese sistema
jurídico.

No tiene reglas escritas y su principal
característica es que no tiene ninguna formalidad de
registro. Ese sistema se caracteriza también por no
instituir la publicidad, ni la legalidad que surge
de la depuración de los derechos, ni la especialidad, ni
la autenticidad como principios, así como no se lleva
ningún libro registro de la propiedad
inmobiliaria, tampoco se registran las transferencias de derechos
que se realizan. Para realizar la transferencia de los derechos
inmobiliarios, les basta con la entrega al causahabiente de
los documentos de las tierras que estén
en poder del causante.

  • El Sistema Judicial:

Es el que mantiene el registro y control de los derechos
inmobiliario en Alemania. También lo tienen algunos
países de Europa. Se llama judicial debido a que
las funciones de registrador la ejerce un Juez, dicho
magistrado se denomina Juez conservador.

. Se caracteriza por el registro y control oficial que
se ejerce sobre los derechos que recaen sobre las tierras y sus
accesorios, además en este sistema los derechos
inmobiliarios que se registran no surgen de una depuración
previa. De donde surgen otras características como son: la
publicidad, legalidad y especialidad.

  • Sistema Ministerial: 

Este es el sistema de transcripción de actos
relativos a los derechos inmobiliarios que está vigente
en Francia. El sistema ministerial es oficial, el
Estado organiza el sistema por medio del ministerio de un
funcionario público, denominado Conservador de Hipotecas,
dicho funcionario es nombrado por el Poder Ejecutivo. Otra
característica de este Sistema es que aunque cumple con el
principio de la publicidad, porque transcribe documentos, anota
derechos y sus transferencias, no ofrece ninguna garantía
legal respecto del derecho que anota, en virtud de que no depura
los derechos que lleva en el libro de transcripciones.

Además, las transcripciones se hacen en
razón de las personas, no de los inmuebles. Contrario al
Sistema Torrens, que toma en cuenta el inmueble, no las personas.
En nuestro País aún está vigente el Sistema
Ministerial como una reminiscencia del pasado. Actualmente
contenida en la Ley 637 de fecha 12 de diciembre del 1941. La
transcripción de los actos relativos a los inmuebles no
registrados es obligatoria para que puedan surtir efecto frente a
los terceros y para hacerlo valer en justicia.

  • Sistema Torrens:

Este sistema establece el régimen legal de la
tenencia de las tierras más científico,
organizado, seguro y coherente de todos los sistemas
que existen en el mundo. Su característica esencial
está en que cumple a cabalidad con los principios de
publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.

CAPITULO II

La propiedad
individualista

La existencia de la propiedad individualista se ratifica
porque es fundamental y necesaria para la existencia ordenada y
libre de la vida Social, la existencia se apoya en la misma
naturaleza humana, pues es condición para que el hombre
pueda conservar su vida y desarrollara su propia personalidad que
posea en propiedad aquellos elementos que te sean necesarios para
tales fines.

CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD
INDIVIDUALISTA

  • Que es todo lo que pertenece a su dueño
    legalmente, origina el derecho que el dueño tiene
    directamente con la cosa.

  • Porque es de un solo sujeto y exclusivo porque los
    derechos reales sobre la propiedad son de un bien
    particular.

  • Se perpetúan en el tiempo

  • Porque una persona se establece en una propiedad y
    con el tiempo la propiedad prescribe a su favor.

  • Que la ley lo limita y restringe a desacuerdo con
    las necesidades sociales pudiendo llegar hasta la
    suspensión o anulación del mismo

Evolución
Histórica en el Derecho Romano y la Época
Feudal

En Roma la propiedad familiar fue transformándose
en propiedad individual conforme el régimen del "pater"
iba desapareciendo, hasta que llegó a formar los primeros
latifundios. La propiedad estaba integrada por tres elementos
fundamentales: el derecho de usar (usus), el de percibir y
aprovechar los frutos (fructus) y el de disponer en absoluto
(abusus); lo que implicaba una concepción absoluta y
perpetua de la propiedad, ya que sólo el propietario
podía disponer de ella en cualquiera de sus
formas.

No obstante, los romanos establecieron algunas
limitaciones basadas en el interés social, por ejemplo: no
podía modificarse el curso de las aguas, debía
permitirse el paso a terceros en caso necesario y, entre otras,
no debían realizarse edificaciones demasiado altas. Ello
demuestra que es falsa la afirmación que durante el
derecho romano el propietario de un bien podía hacer con
aquél lo que quisiera.

Más adelante, en la época medieval los
señores feudales fueron los protagonistas del abuso del
derecho de propiedad; hasta que llegó la
revolución, promovida por los enciclopedistas, para
proclamar el derecho y la libertad absolutos del individuo,
considerando al hombre aislado de sus semejantes, con derechos
sagrados e imprescriptibles, anteriores a la sociedad.

Estos postulados quedaron plasmados en diversos
artículos de la Declaración de los Derechos del
Hombre y del Ciudadano, del 26 de agosto de 1789, a saber, el
artículo 2º, establece que "el fin de toda
asociación política es la conservación de
los derechos naturales e imprescriptibles del hombre.

Estos derechos son: la libertad, la propiedad, la
seguridad y la resistencia a la opresión". Por su parte el
artículo 4º proclama: "La libertad consiste en poder
hacer todo lo que no perjudica a otro. Así el ejercicio de
los derechos naturales de cada hombre no tiene otros
límites que los que aseguren a los restantes miembros de
la sociedad el goce de estos mismos derechos. Estos
límites sólo pueden estar establecidos por la ley";
y, de conformidad con el artículo 5ºúnicamente
pueden prohibirse acciones perjudiciales para la sociedad, por
tanto, nadie puede ser obligado a hacer lo que la ley no
ordena.

Consecuentemente, el artículo 17 estipula que "al
ser la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie puede ser
privado de ella, a no ser que lo exija evidentemente la necesidad
pública, constatada legalmente, y con la condición
de una indemnización justa y previa".

Con esta inspiración surge el Código Civil
francés de 1804 (Código de Napoleón), que
consagra a la propiedad como el derecho de disponer de las cosas
de la manera más absoluta, siempre que no se haga de
él un uso prohibido por las leyes o los
reglamentos.

Ahora bien, a este derecho lo distingue su
carácter perpetuo; el cual permite el derecho de testar;
pues el titular de éste puede disponer de sus bienes
durante su vida y después de ella.

Pero las cosas continuaron su proceso de cambio y fue la
doctrina cristiana, la que vino a considerar al hombre como un
ser social, creado a imagen y semejanza de Dios, con facultad de
disponer de las cosas que le proporciona la Ley, pero con un
sentido social que le permita la convivencia con sus
congéneres. Esto constituye una moderación al
derecho de propiedad como se había concebido hasta
entonces, es decir, un freno al abuso del derecho.

Según Santo Tomás, "el hombre no debe en
ningún momento tener las cosas exteriores como propias,
sino como comunes, en este sentido, él debe comunicarlas
fácilmente a las necesidades de otros". Esta
afirmación, impone un deber moral al propietario de dar a
la riqueza un destino que sirva al bien común

Conclusión

El Señorío del hombre sobre las cosas, es
una de las claves de la historia de la Humanidad. La apetencia de
poder, el apetito de dominación es uno de los motores de
la historia del hombre sobre la tierra y de sus evoluciones. La
lucha entre los que tienen y los que aspiran a tener subyace en
el fondo de todas las ideologías formuladas y que se
formularan hasta el fin de los tiempos, es algo obvio que no
necesita de ningún comentario.

Por ello la propiedad no es solamente una
institución jurídica, sino que es objeto de estudio
por diversas ramas, la economía, la sociología, la
política, la filosofía jurídica, etc. La
propiedad y su regulación jurídica en gran medida
no es más que una superestructura de las ideas sociales,
políticas y económicas que en un período
determinado sacuden a las naciones.

De ahí que una definición legal este
siempre influenciada por el ambiente histórico en que se
formula. La primera regulación técnica legal de la
propiedad aparece con el derecho romano, distinguiéndose
entre la propiedad quiritaria y bonitaria, la primera modalidad
exclusiva de los ciudadanos romanos y la segunda para el resto de
ciudadanos.

En la etapa feudal la propiedad esta afecta a
determinados estamentos, señores feudales, iglesia… las
llamadas manos muertas, imposibilitándose su
tráfico. Cuando el Código de Napoleón en sus
artículos 544 y 545 declara que la propiedad es el derecho
de gozar y disponer de una cosa del modo más absoluto sin
otras limitaciones que las legales, y que nadie puede ser privado
de su propiedad más que por expropiación, fundada
en causa justificada de utilidad pública y previa la
correspondiente indemnización, en realidad lo que hace es
consagrar uno de los resultados de la revolución de 1789:
la pro piedad libre de las cargas feudales del Antiguo
Régimen; la autonomía de la voluntad del individuo,
aspiración del liberalismo burgués, que es el que
sale triunfante de la Revolución, el mantenimiento y
consagración de las propiedades adquiridas durante el
procedimiento revolucionario de los bienes llamados nacionales
(iglesia, de los nobles, etc.).

Bibliografía

RAMÍREZ, Eugenio María
TRATADO DE DERECHOS REALES 1998

VASQUEZ RIOS, Alberto DERECHOS
REALES LIMA – 1997

ALVARO GUTIERREZ ZALDIVAR Y OTROS
TEMAS DE DERECHOS REALES 1996

Cultivar arraigo campesino – Asunción
1998.

RIVAROLA PAOLI Juan Bautista El Régimen
Jurídico de la tierra. Ediciones y Arte SRL.

 

 

Autor:

Osvalda De Las Nieves Samaniego
Alonso

 

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