El arrendamiento (Nicaragua)

Introducción

Según el código civil en el
art.2435 contrato es: contrato es un acuerdo de dos o
más personas para constituir, regular o aclarar entre las
mismas un vínculo jurídico. Así en especial
analizaremos lo que es el arrendamiento y todas sus formas y
aspectos.

En el desarrollo de la
presente materia (contratos) hemos aprendido
el concepto, la clasificación, los requisitos
necesarios para la validez de los contratos, pero no está
demás la realización de un pequeño resumen
como introducción al presente trabajo
respecto a lo que es el arrendamiento.

Como ya sabemos para que el contrato suscrito pueda
tener validez y no sean sujetos de nulidad es necesario que este
cumpla con los requisitos esenciales que son a saber: –
consentimiento. – capacidad. – objeto. – causa.
– precio. Así como las diferentes
formalidades aplicables en la elaboración de cada contrato
como son por ejemplo si el contrato versa sobre un bien inmueble
este debe de inscribirse y si es sobre una donación esta
debe de otorgarse
en escritura pública.

Si nos referimos a la clasificación podemos decir
que los contratos se clasifican en: contratos bilaterales cuando
las partes se obligan recíprocamente (art.2443),
unilaterales aquellos en que solo una parte se obliga.
También pueden ser onerosos y gratuitos.

De entre los contratos podemos encontrar la compraventa
y arrendamiento el cual será el que específicamente
profundizaremos que es uno, sino el de mayor importancia en
Nicaragua podemos decir de este que es un contrato por medio del
cual una de las partes transfiere el dominio de cosas
determinadas a un precio cierto. De este podemos decir que es
traslativo de dominio, es de ejecución instantánea
así como de que es un contrato principal.

En el presente trabajo hemos hecho un esfuerzo para la
realización y la redacción del contrato
de arrendamiento o locación con anterioridad, cumpliendo
los requisitos establecidos para la realización de cada
contrato, así como la inclusión da las diferentes
clausulas requeridas para cada contrato.

Esperamos que por medio del presente trabajo seamos
capaces de elaborar contratos que tengan validez y que sean
eficaces, siguiendo lo establecido a las disposiciones
jurídicas y lo relativo a los contratos civiles en
Nicaragua.

Si más que agregar le presentamos el siguiente
trabajo y a quienes trabajamos en los diferentes
contratos.

Objetivos

Objetivos Generales:

• 1- Transmitir los conocimientos necesarios para
  comprender lo que es en si el arrendamiento ,las normas
  jurídicas que lo regulan y los derechos y obligaciones
  que contraen las partes al celebrar un contrato de
  arrendamiento.

• 2- Aplicar los conocimientos adquiridos durante
  la asignatura de CONTRATOS, con la elaboración de
  determinados contratos y su análisis.

• 3- Lograr diferenciar los elementos esenciales
  y las diferentes clausulas que se pueden incluir en
  cada contrato al momento de elaborarlos.

Objetivos
específicos

1 – Definir lo que es el arrendamiento , su
etimología y significado a si como las principales
características que pueda poseer el mismo

2- Mencionar los fundamentos jurídicos o/ legales
que regulan las relaciones contraídas entre las partes que
celebran un contrato de arrendamiento

3-Mencionar las similitudes y diferencias existentes
entre el contrato de arrendamiento y otros contratos
similares

Concepto de
arrendamiento

De acuerdo con nuestro el Artículo 2810 de
nuestro Código Civil; se llama arrendamiento o
locación al contrato por el cual dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una
cosa o a ejecutar una obra o a prestar un servicio; y la otra a
pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado y
cierto. Asimismo, se llama arrendador o locador el que da la cosa
en arrendamiento, y locatario, arrendatario o inquilino el que la
recibe.

El contrato de
arrendamiento o locación (locatio-conductio por
su denominación originaria en latín) es
un contrato por el cual una de las partes,
llamada arrendador, se obliga a transferir
temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra
parte denominada arrendatario, quien a su vez se
obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y
determinado.

Tiene que ver con el precio que puede
consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez,
o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe
el nombre de renta. También puede pagarse la renta en
cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y
determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa
arrendada (renta en especie); que a la vez puede ser una cantidad
fijada previamente o un porcentaje de la cosecha
(aparcería).

En un contrato de Arrendamiento se estipula en forma
expresa la voluntad de las partes, estando la mayoría de
las obligaciones a cargo del arrendador o locador. El
ARRENDATARIO o LOCATARIO está protegido por disposiciones
de Ley, aún cuando en el contrato no se hubiesen
estipulado.

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral en
el cual ambas partes tienen obligaciones, es un contrato nominado
ya que se encuentra a partir del artículo del
código civil y consiste en el goce que se concede de una
cosa  que puede ser corporal o incorporal a cambio de un
pagar por este goce, el arrendamiento también puede
consistir en ejecutar una obra o prestar un servicio.

Diferencia entre
arrendador y arrendatario

Arrendador: Es arrendador el propietario del
bien y  por supuesto, es quien que se obliga a ceder el uso
de ese bien. Es la persona que da en arrendamiento aquello que le
pertenece. Persona jurídica propietaria del bien
que se alquila o arrienda.

Arrendatario: El arrendatario es la persona
que adquiere el derecho a usar un activo a cambio del pago de un
canon. Es la persona que toma en arriendo alguna cosa. Persona
física o jurídica que alquila un bien.

En resumen, el arrendador es el dueño de la casa,
y el arrendatario es el inquilino, quien paga el
arriendo.

Naturaleza
jurídica

Confiere un título de mera tenencia como un
titulo de mero tenedor, porque el arrendatario no tiene la cosa
con ánimo de señor y dueño, sino que
reconoce dominio ajeno. (Del arrendador, en este
caso).

Diversos tipos de
arrendamientos

Nuestro Código Civil, bajo el Titulo XIV del
Libro II, abarca varios tipos de arrendamientos: el
arrendamientos de cosas muebles o inmuebles (locatio rerum);
arrendamiento de servicios (locatio operarum); y el arrendamiento
de obra (locatio operis). Tambien regula algunos contratos
agrarios (como la aparcería o colonia), el arrendamiento
de transporte y el contrato de hospedaje.

Pero códigos y leyes especiales han absorbido o
limitado ciertos tipos: el Codigo del Trabajo absorbió el
arrendamiento de servicios y limito el contrato de obras, por lo
que derogo los capítulos VII, IX, XI, Y XII del citado
Titulo; la Ley de Inquilinato y la Ley Procesal de Inquilinato
absorbieron en una gran parte al contrato de arrendamiento sobre
casas.

La intervención del estado ha sido profunda,
llegándose a pensar que esta figura desaparecerá de
los Códigos Civiles. La mayor intervención se ha
producido con relación al arrendamiento de servicios
profesionales y el contrato de trabajo; asimismo se da en el
arrendamiento de inmuebles urbanos y rurales. El Estado
interviene con el objeto de proteger a los inquilinos, a los
trabajadores y a los productores agrícolas.

Caracteres del
arrendamiento

• A. Es bilateral

Es bilateral por que engendra obligaciones para ambas
partes; el arrendador está obligado a conceder el uso de
la cosa o sus servicios y el arrendatario a pagar un precio por
ello.

• B. Es oneroso

Es oneroso por que los contratantes se encuentran
obligados o gravados a realizar sus prestaciones.

• C. Es conmutativo

Es conmutativo por que existe una equivalencia entre las
prestaciones de los contratantes, quienes puedan calcular desde
su celebración los provechos y perdidas que piensas
obtener.

• E. Es tracto sucesivo

Es de tracto sucesivo por que las obligaciones que de
él surgen, van naciendo y extinguiéndose de manera
sucesiva, hasta llegar a su terminación definitiva y
total. El arrendamiento es el ejemplo típico del contrato
de tracto sucesivo.

• F. Es consensual

Esto significa que basta el simple consentimiento de los
contratantes para su perfeccionamiento y, como consecuencia, hay
libertad para celebrarlo de palabra o por escrito (por documento
privado o público). Este carácter los consagra
expresamente el art. 2811C.

Si el arrendamiento fuera mayor de ocho córdobas
(todos en la actualidad, debido a la inflación) debe
otorgarse por escrito, a fin de no caer en la limitación
de no poderlo probar por testigos pero puede acreditarse, por
ejemplo, por medio de la confesión. Si se quiere
inscribir, para la protección del Registro,

• G. Es principal

Existen por sí mismo, sin necesidad de
ningún otro contrato

• H. Es temporario

Es decir, de duración limitada (art
2820C)

Requisitos

De la definición dada se deduce que son tres los
requisitos esenciales del arrendamiento: el consentimiento, el
suministro de la cosa o servicio y el pago del precio por
ello.

Por otra parte, se les permite celebrar el arriendo a
los que les está permitido contratar. Así lo
dispone el art. 2813C.

Los no dueños pueden arrendar, si lo autorizo
expresamente el dueño o si se lo permite la ley,
según se desprende del art. 2814C.

. Su crisis

• A. Intervención del Estado en su
  regulación

Es uno de los contratos que más ha sufrido la
intervención estatal. Después de la locación
de servicios en todas sus manifestaciones, principalmente en el
contrato del trabajo y de servicios profesionales, aparece el
arriendo de inmuebles rústicos y urbanos como los que
reciben la más grave derogación del principio de
autonomía contractual.

Se discute su desprendimiento del Derecho Civil y del
Código Civil. En nuestro país es condenado el
rentismo agrario en el art. 107Cn y en Cuba por la reforma urbana
y rustica desapareció prácticamente el
arrendamiento de inmuebles urbanos y rústicos.

Sistemática
del Código Civil

El Código Civil, en el Titulo XIV, Libro II,
Capitulo I a VI, consagra las reglas generales del arrendamiento
y las particulares del arrendamiento de predios rústicos y
de casas. Los restantes capítulos (del VII al XVI),
regulan varios tipos de arrendamientos con sus reglas
especiales.

Las reglas generales con aplicables a estos tipos de
arrendamientos, siempre que no se opongan a las
especiales.

LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y DEL
ARRENDATARIO.

El Arrendador está obligado aunque no haya
pacto expreso a lo siguiente

• 1- A entregar al arrendatario la cosa arrendada
  con todas sus pertenencias y en estado de servir para su uso
  convenido para la naturaleza que estuviere
  designada.

• 2- A conservar la cosa arrendada en el mismo
  estado durante el arrendamiento.

• 3- A no estorbar ni embarazar de manera alguna
  el uso de la cosa arrendada a no ser por causas de
  reparaciones inmediatas.

• 4- A garantizar el uso y goce pacifico de la
  cosa por todo el tiempo del contrato.

• 5- A responder por los perjuicios que sufra el
  arrendatario por los defectos vicios de la cosa dada en
  arrendamiento.

• 6- La entrega de la cosa se hará en
  tiempo convenido.

• 7- El arrendador no puede durante el
  arrendamiento mudar la forma de la cosa arrendada ni
  intervenir en su uso legitima.

Citando algunas acciones que se pueden dar por parte del
arrendador es que si al terminar el arrendamiento hubiere
algún canon o saldo a favor del arrendatario este
deberá devolverlo inmediatamente salvo que no tenga
algún derecho sobre él.

Otra como lo es de que goza del privilegio de
retención para el pago de la renta y demás cargas
del arrendamiento. esto se da en los casos cuando la cosa
arrendada sufre deterioro causadas por el arrendatario, o ya sea
que no se pague el canon de arriendo que retendrá sobre
los muebles y utensilios del arrendatario existentes dentro la
cosa arrendada.

El arrendador está obligado a mantener la cosa en
buen estado esto consiste en las reparaciones que exigiere el
deterioro por caso mayor o fortuito. Entendiéndose caso
fortuito el deterioro causado por hechos de terceros, fuerza
mayor ya sean desastres naturales tormentas terremotos
etc.

El arrendatario está obligado
a1- satisfacer la renta o precio en el tiempo y forma
convenidos.

2-a responder de los perjuicios que la cosa
arrendada sufra por su culpa o negligencia o la de sus familiares
y sus alternos.

3-A servirse de la cosa solamente para el
uso convenido o conforme a la naturaleza de ella.

La renta se pagara en el lugar convenido y
en ausencia de esta será en el domicilio del arrendador o
de su representante. Y este está obligado a pagar el canon
en la especie de moneda convenida o en la cosa equivalente
pactada.

Si por fuerza mayor o caso fortuito se
impide totalmente el gose y disfrute de la cosa dada en
arrendamiento no causara renta alguna durante el
impedimento.

El arrendatario no puede variar la forma de
la cosa arrendada ni subarrendar sin el consentimiento del
arrendador por escrito si fuese así el arrendatario
está obligada a devolverlo a su forma natural de
cómo la recibió y a responder por los daños
y perjuicios causados por esta.

DEL MODO DE TERMINAR EL
ARRENDAMIENTO

El arrendamiento termina

• 1- Por haberse cumplido el plazo
  fijado en el contrato o satisfecho el objeto para el cual fue
  objeto de arriendo.

• 2- Por convenio
  expreso.

• 3- Por nulidad.

• 4- Por
  rescisión.

EN LO QUE RESPECTA ALA LEY DE
INQUILINATO No118

LEY IQUILINATO NÚMERO
118.

La legislación inquilina ría en los
países democráticos por lómenos en los
países no comunistas podemos mencionar tres cosas
importantes,

• 1- Ley de excepción por constituir una
  limitación a la libertad de contratar y a la libertad
  de contractual que es la regla según el código
  civil.

• 2- Protectora , porque su intención es
  defender a la parte débil que es el inquilino en el
  contrato de arrendamiento .

• 3- Provisional, porque mediante ella se trata
  de hacer frente a situaciones temporales de carácter
  grave y transitorio.

¿Cuál es la importancia de esta ley? Esta
consiste en la posibilidad de prorrogar indefinidamente los
arriendo en beneficio del arrendatario , de conformidad con el
art uno de esta ley regula el arrendamiento de bienes inmuebles
utilizados para viviendas , en art 2 de la misma ley nos
establece una lista de inmuebles que excluidos de las
disposiciones de esta ley ,art 3 Este prohíbe que el
inquilino transfiera el arriendo a otra persona sin el
consentimiento escrito del arrendador pero se hace una
excepción cuando aquel fallece o abandona a su familia,
pudiendo en tal caso continuar la relación contractual con
el cónyuge casado o en unión de hecho estable , o
sus parientes dentro del cuarto grado de con sanguificad simple
que en el momento del abandono tuvieren un año por lo
menos de vivir en el inmueble , art 4 Establece que en el pago de
servicios públicos , tales como energía
eléctrica, agua potable , aguas negras etc. serán a
cargo del inquilino salvo pacto en contrario y prohíbe al
arrendador cortar esos servicios y si lo hiciere incurrirá
en multa equivalente a dos meces de arriendo a favor del
inquilino art 5 , El inquilino deberá mantener en buen
estado la vivienda y reparar los daños causados por el mal
uso de la misma, pero no lo producido por fuerza mayor o caso
fortuito art 6 Prohíbe que el arrendador haga
coacción al inquilino para obligarlo a desalojar el
inmueble.

Conclusión

A manera de conclusión llegamos a comprender que
el contrato de arrendamiento es una obligación por medio
del cual una parte se obliga a entregar la cosa dada en arriendo
encontramos el personaje de arrendador y la otra a pagar el canon
en el tiempo convenido y su precio así como los derechos y
obligaciones que ambos adquieren como partes del contrato y de la
manera como tal de terminar dicho contrato sin más que
hacer referencia a lo investigado citamos
bibliografía.

Bibliografía

• 1- Código civil de la
  republica de Nicaragua.

• 2- Curso de contratos
  Iván escobar Fornos.

• 3- Ley de inquilinato No
  118.

Anexos

T E S T I M O N I O

ESCRITURA PUBLICA NUMERO VEINTICUATRO.- (24).-
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- En la ciudad de Managua, a las
dos de la tarde del diez de Octubre del año dos mil seis.-
Ante Mí; DAMARIS JOSEFA MORALES CUADRA, Abogada y
Notaria Pública de la República de Nicaragua, de
este domicilio, debidamente autorizada por la
Excelentísima Corte Suprema de Justicia; para cartular
durante un quinquenio que alcanza hasta el veintitrés de
Julio del año dos mil siete, comparecen las
señoras: ARMIDA AUXILIADORA SUAZO, Cédula de
Identidad No. 12 -200442-0000V, mayor de edad, casada, Modista, y
de este domicilio y la señora MARIA PATRICIA MARTINEZ
AROSTEGUI, Cédula de Identidad No. 001-041262-0043P,
mayor de edad, soltera, ama de casa y de este domicilio, doy fe
de que dichas comparecientes se conocen entre sí, quienes
a mi juicio tienen la capacidad, legal y civil necesaria para
contratar y obligarse y en especial para la celebración de
este acto en el cual proceden en sus propios nombres y
representación. CLAUSULA PRIMERA, La primer
compareciente dice: (RELACION DE DOMINIO).- Que es dueña
legítima en dominio y posesión de un bien Inmueble
ubicado en esta ciudad Reparto Los Laureles de la entrada
principal cuatro cuadras al sur diez varas arriba la cual
está compuesta de dos tantos una casa grande y un anexo de
cinco varas de frente por quince de fondo la cual se encuentra
inscrita en el correspondiente Registro Público de la
Propiedad Inmueble de Managua reservándose dicha
propietaria el derecho a la publicidad de sus datos.- Sigue
expresando la señora Armida A. Suazo CLAUSULA
SEGUNDA: Que por medio del presente instrumento
público da en arriendo el anexo de su propiedad de la cual
es dueña legítima y actual en sus mismas calidades
a la señora MARIA PATRICIA MARTINEZ AROSTEGUI, a
partir del día uno de Noviembre del año dos mil
seis, que el valor de dicho arriendo será de C$ 500.00
(QUINIENTOS CORDOBAS MENSUALES), con derecho al servicio de agua
potable, que el canon del alquiler será cancelados todos
los uno ó primero de cada mes que debe ser pagado por
adelantado. Que este contrato se regirá por las siguientes
Normativas: 1- Sigue expresando la señora Armida
Auxiliadora Suazo CLAUSULA TERCERA.- Que en un futuro no muy
lejano ella construirá un Garaje al lado arriba de su casa
el cual la señora arrendataria no podrá darle uso
-2- La discontinuidad ó la solo falta de un mes de pago
del alquiler será motivo para la desocupación del
inmueble de inmediato siendo que así me veré
obligada a que desocupe dicho inmueble; -3- Que en alguna remota
ausencia de mi persona por cualquier razón que sea
Autorizado desde ya a mi hija LUZ MARINA MARTINEZ DE
MADRIGAL, quien es mayor de edad, casada, Licenciada en
CIENCIAS SOCIALES, de este domicilio, con Cédula de
Identidad No. 001-280959-0065G – a quien doy
autorización Absoluta para que en mi ausencia se le
entregue el valor de los Quinientos córdobas del alquiler
del Inmueble. -4- Que si en el transcurso del tiempo se presenta
la oportunidad de vender mi propiedad la señora MARIA
PATRICIA MARTINEZ AROSTEGUI tendrá que desocupar dicho
inmueble avisando con un mes de anticipación ó
quedara a opción del promitente comprador. -5- Que la
arrendataria no podrá subarrendar en todo ó en
parte sin permiso escrito de la Arrendadora, ni dar otro uso que
no sea el de casa de Habitación y únicamente para
dos personas y NUNCA para otro uso y si lo hiciere la arrendadora
tendrá el derecho de rescindir de este contrato sin mayor
trámite que el de aviso de desocupación y sin
responsabilidad de ninguna clase, No podrá hacer mejoras
en el inmueble, confiesa haber recibido el inmueble que se
encuentra dentro del inmueble a su entera satisfacción.
-6- Quedará a opción de la Arrendadora dar por
terminado este contrato queda sujeto a las cláusulas y
renuncias aquí contenidas, por lo que lógicamente
ninguna Ley, Decreto o costumbre podrá variar el
espíritu del mismo este contrato de mero derecho que la
arrendataria renuncia a su domicilio a cualquier
interpelación Judicial como desahucio y a todo derecho de
retención cualquiera que fuera la causa que lo origine
sometiéndose a los Jueces de lo civil de este Distrito
caso surja cualquier controversia. CLAUSULA CUARTA
(ACEPTACION).- Ambas comparecientes aceptan todas y cada una
de las cláusulas descritas en este instrumento
público. Así se expresaron las comparecientes bien
instruidas por Mí; la Notaria, acerca del valor, objeto,
alcance y trascendencia legal de este acto de las
cláusulas generales que aseguran su validez; de las
especiales que envuelven, renuncias, y estipulaciones
implícitas y explicitas y de las que en concreto se han
hecho.- Leída por mí, la Notaria, toda esta
escritura íntegramente a las comparecientes la cual, la
encuentran conforme, aprueban, ratifican y firman junto
conmigo la Notaria, que doy fe de todo lo relacionado.- (f)
Armida A. Suazo.- (f) Martínez.- (f) D. M. Cuadra
(Notaria).–

PASO ANTE MI: DEL REVERSO DEL FOLIO NUMERO VEINTISEIS AL
REVERSO DEL FOLIO VEINTISIETE, DE MI PROTOCOLO NUMERO CINCO QUE
LLEVO EN EL PRESENTE AÑO Y A SOLICITUD DE LA SEÑORA
ARMIDA AUXILIADORA SUAZO, LIBRO ESTE PRIMER TESTIMONIO EN
DOS HOJAS UTILES DE PAPEL DE LEY QUE FIRMO, SELLO Y RUBRICO EN LA
CIUDAD DE MANAGUA, A LAS NUEVE Y TREINTA MINUTOS DE LA
MAÑANA DEL DÍA UNO DE NOVIEMBRE DEL AÑO DOS
MIL SEIS.-

DAMARIS JOSEFA MORALES
CUADRA

ABOGADA Y NOTARIA
PÚBLICA.

Autor:

Lynn Alexander Beteta
Dávila

Universidad de Managua

Facultad de Ciencias
Jurídicas

Trabajo de:

Derecho Civil IV

Carrera:

Lic. en Derecho

Fecha de entrega:

Managua, martes xxx Noviembre
2013