Importancia del derecho de consumo en la compraventa de primera vivienda para residencia habitual

Introducción

El art. 51 CE, establece un mandato directo dirigido a
los poderes públicos, para que garanticen la defensa de
los consumidores y usuarios, constitucionalizando entre los
derechos de los consumidores, la información y
educación (art. 51.2 CE), fomento de organizaciones que
defiendan los intereses de los mismos, seguridad y salud,
estableciendo procedimientos eficaces para la defensa
legítima de los intereses de los consumidores y
usuarios.

Debido a la ubicación del artículo en el
texto constitucional, nos referimos a derechos de contenido
programático, como el recogido en el artículo 47 de
la CE, referido al derecho de todos los españoles a
disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Para que estos
derechos sean verdaderamente efectivos, es necesaria la
implicación de los poderes públicos, mediante
políticas de corte social, y que el legislador positive
estos principios informadores del ordenamiento jurídico,
en las leyes e instrumentos legales necesarios, para que exista
una tutela jurisdiccional efectiva de estos derechos
instrumentales. La vulneración de estos derechos no puede
ser reparada mediante el recurso de amparo ante el Tribunal
Constitucional, pues no estamos en presencia de un derecho
fundamental.

La consecuencia directa de estos mandatos
constitucionales es la creación de normas que van
complementando a la regulación establecida en el
Código Civil, relativa al régimen jurídico
de los contratos. El Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de
noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley
General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes
complementarias, supuso el intento de compilación en un
solo cuerpo legal, de toda la normativa existente en nuestro
ordenamiento referida a la protección y defensa de los
consumidores y usuarios. Por diversos motivos, dicha
pretensión legislativa no pudo materializarse por
completo, quedando fuera del Texto Refundido, entre otras, la
regulación expresa y directa de la materia que nos ocupa,
esto es, la protección de los adquirentes de viviendas. De
este modo, el denominado Derecho de consumo o Derecho de los
consumidores, queda disperso en diferentes normas en lo que
concierne a la compraventa de viviendas. Dichas normas, y la
influencia que sobre las mismas pudiera tener el texto refundido
de la Ley de Protección de los Consumidores y Usuarios,
serán analizadas en las páginas
siguientes.

Objeto del contrato:
La vivienda

La vivienda, es sin lugar a dudas, una de las
adquisiciones más importantes que va a realizar el
consumidor o usuario a lo largo de su vida. La
Constitución Española de 1978, se refiere a ella,
en sede de derechos fundamentales, garantizando la inviolabilidad
del domicilio (art. 18.2 CE). Es el espacio en el que el
ciudadano desarrolla su vida privada e íntima, ajeno a las
posibles injerencias de terceros, ya provinieran estas de sujetos
públicos o privados. Como sigue matizando este precepto
"ninguna entrada o registro podrá hacerse en él
sin consentimiento del titular o resolución judicial,
salvo en caso de flagrante delito". Como ya se ha apuntado,
el art. 47 CE establece que "todos los españoles
tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y
adecuada."

La vivienda no sólo preocupa a los legisladores
estatales, también ha sido mencionada por la comunidad
internacional es diversos cuerpos jurídicos, pues en la
Declaración Universal de los Derechos Humanos, aprobada en
Asamblea General de las naciones Unidas, el 10 de diciembre de
1948, en su artículo 25 se establece que "toda persona
tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure,
así como a su familia, la salud, el bienestar, y en
especial la alimentación, el vestido, la vivienda,
la asistencia médica y los servicios sociales
necesarios". También se alude a ella en el art. 11
del Pacto Internacional de de Derechos Económicos,
Sociales y Culturales de Nueva York de 19 de diciembre de 1977, y
el art. 16 de la Carta Social Europea, de 18 de octubre de 1961.
En estos últimos dos textos, los Estados parte, consagran
el derecho a la vivienda, para que la persona tenga condiciones
de vida indispensables o un nivel de vida adecuado para sí
y su familia.

En sede de protección al consumidor, ya en
Derecho español, el Real Decreto legislativo 1/2007,
será de aplicación a la adquisición de la
vivienda, habida cuenta que el artículo 19 de dicha norma,
en su punto número 1 establece que: "los
legítimos intereses económicos y sociales de los
consumidores y usuarios deberán ser respetados en los
términos establecidos en esta norma, aplicándose
además, lo previsto en las normas civiles, mercantiles y
las demás normas comunitarias, estatales y
autonómicas que resulten de aplicación". El
citado artículo matiza en su punto número 5:
"en relación con las prácticas comerciales
relativas a servicios financieros y bienes inmuebles,
podrán establecerse normas legales o reglamentarias que
ofrezcan una mayor protección al consumidor o
usuario".

En el art. 64 se hace una referencia expresa a la
adquisición de vivienda, que remite a la LOE o norma
autonómica que resulte de aplicación, en lo
concerniente a la documentación complementaria en la
compraventa de viviendas.

El Real Decreto 1507/2000, de 1 de septiembre, por el
que se actualizan los catálogos de productos y servicios
de uso o consumo común, ordinario y generalizado y de
bienes de naturaleza duradera, pese a desarrollar y complementar
el régimen anterior, establecido en la Ley 26/1984, de 19
de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios,
sigue conservando su vigencia, y se refiere a la vivienda en sus
dos anexos. En el anexo I, referido a productos y servicios de
uso común, ordinario y generalizado, en su apartado B,
dedicado a productos no alimenticios, dentro de la
enumeración, encontramos a la vivienda en número
18. Del mismo modo, el Anexo II, referido a los bienes de
naturaleza duradera la enumera in fine.

Por todo lo expuesto en las líneas precedentes,
la vivienda debe ser considerada un bien de uso común,
ordinario y generalizado, y además se trata de un bien de
naturaleza duradera. Consideramos que el Texto Refundido va a
complementar a la regulación estrictamente privada
establecida en cuerpos legales decimonómicos como son el
Código Civil y otras normas civiles, en las que el
legislador de finales del siglo XIX no pudo preveer los
fenómenos sociales y económicos de nuestros
tiempos, en concreto la contratación en masa y la
existencia de contratos de adhesión, en la que queda en un
segundo plano la autonomía de la voluntad de las partes en
la contratación, consagrada en el Código Civil,
debido al espíritu liberal por el que se conciben las
relaciones contractuales en dicho cuerpo legal. La realidad que
el Derecho de nuestro tiempo pretende regular, muestra que las
partes no se encuentran en un plano de igualdad a la hora de
establecer una a una las cláusulas que van a componer el
contrato.

Resultan de especial trascendencia, dentro del libro I,
los artículos 8, 9 y 10, en los que se establecen los
derechos básicos de de los consumidores y
usuarios.

Entre los derechos básicos de los consumidores y
usuarios, se encuentran:

a) La protección contra
los riesgos que puedan afectar su salud o
seguridad.

b) La protección de sus
legítimos intereses económicos y sociales; en
particular frente a las prácticas comerciales desleales y
la inclusión de cláusulas abusivas en los
contratos.

c) La indemnización de
los daños y la reparación de los perjuicios
sufridos.

d) La información
correcta sobre los diferentes bienes o servicios y la
educación y divulgación para facilitar el
conocimiento sobre su adecuado uso, consumo o
disfrute.

e) La audiencia en consulta, la
participación en el procedimiento de elaboración de
las disposiciones generales que les afectan directamente y la
representación de sus intereses, a través de las
asociaciones, agrupaciones, federaciones o confederaciones de
consumidores y usuarios legalmente constituidas.

f) La protección de sus
derechos mediante procedimientos eficaces, en especial ante
situaciones de inferioridad, subordinación e
indefensión.

Los derechos citados son irrenunciables, siendo asimismo
nulos los actos realizados en fraude de ley de conformidad con lo
previsto en el artículo 6 del Código
Civil.

Elemento subjetivo:
el adquirente de vivienda como consumidor y usuario

El art. 3 del R D Leg 1/2007, adaptando la normativa
española al Derecho comunitario, en virtud de una serie de
Directivas, establece un nuevo concepto de consumidor o usuario,
entendiéndose por tal, aquella persona física o
jurídica que actúa en un ámbito ajeno a una
actividad empresarial o profesional. A diferencia de lo que
hacía la ley anterior de 1984, que se referida a los
consumidores y usuarios como los destinatarios finales de los
bienes y servicios. Dicho extremo habrá de ser acreditado
en sede judicial.

a)-Facultad de desistimiento.

Debe estar establecida en el contrato de
compraventa.

b)-Derechos básicos de los
consumidores:

1º Protección de la salud y
seguridad.

2º Derecho a la información.

Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre
protección de los consumidores en cuanto a la
información a suministrar en la compra-venta y
arrendamiento de viviendas.

3º Protección de los intereses
económicos.

4º Representación, consulta y
participación.

5º Procedimientos eficaces de
protección.

Leyes
autonómicas en materia de protección de los
consumidores y usuarios

En los artículos 148 y 149 de la CE, en los que
se lleva a cabo el reparto de las competencias que corresponden
al Estado y a las Comunidades Autónomas, el legislador
constituyente guardó silencio en materia de consumidores y
usuarios. El Tribunal Constitucional, en virtud de Sentencia de
23 de julio de 1998, reconoció que las Comunidades
Autónomas tenían derecho a legislar en materia de
protección y defensa de los consumidores y usuarios. Poco
a poco, dichas entidades territoriales, han ido legislando en
esta materia. Hasta el momento, las Leyes autonómicas que
existen, (enumeradas las C.C.A.A por orden alfabético) son
las siguientes:

ARAGÓN. Ley 16/2006, de 28 de diciembre, de
Protección y Defensa de los Consumidores y Usuarios de
Aragón.

(BOE nº 45, 21-Feb-2007) (BOA nº 149,
30-Dic-2006) Vigente

COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA. Ley Foral 7/2006, de 20 de
junio, de Defensa de los Consumidores y Usuarios.

(BOE nº 172, 20-Jul-2006) (BON nº 78,
30-Jun-2006) Vigente

CANTABRIA. Ley de Cantabria 1/2006, de 7 de marzo, de
Defensa de los Consumidores y Usuarios.

(BOE nº 77, 31-Mar-2006) (BOC nº 52,
15-Mar-2006) Vigente

ANDALUCÍA. Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de
Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de
Andalucía.

(BOE nº 14, 16-Ene-2004) (BOJA nº 251,
31-Dic-2003) Vigente

CANARIAS. Ley 3/2003, de 12 de febrero, del Estatuto de
los Consumidores y Usuarios de la Comunidad Autónoma de
Canarias.

Ver ficha

(BOE nº 56, 6-Mar-2003) (BOC nº 34,
19-Feb-2003) Vigente

PRINCIPADO DE ASTURIAS. Ley del Principado de Asturias
11/2002, de 2 de diciembre, de los Consumidores y
Usuarios.

(BOE nº 13, 15-Ene-2003) (BOPA nº 287,
13-Dic-2002) Vigente

CASTILLA Y LEÓN. Ley 11/1998, de 5 de diciembre,
para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de Castilla y
León.

(BOE nº 16, 19-Ene-1999) (BOCyL nº 236,
10-Dic-1998) Vigente

ILLES BALEARS. Ley 1/1998, de 10 de marzo, del Estatuto
de los Consumidores y Usuarios de la Comunidad Autónoma de
las Islas Baleares.

(BOE nº 113, 12-May-1998) (BOIB nº 37,
17-Mar-1998) Vigente

REGIÓN DE MURCIA. Ley 4/1996, de 14 de junio, del
Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Región de
Murcia.

(BOE nº 238, 2-Oct-1996) (BORM nº 146,
25-Jun-1996) Vigente

Modificada por REGIÓN DE MURCIA. Ley 1/2008, de
21 de abril, por la que se modifica la Ley 4/1996, de 14 de
junio, del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la
Región de Murcia.

(BOE nº 31, 5-Feb-2011) (BORM nº 120,
24-May-2008) Vigente

CATALUÑA. Ley 1/1990, de 8 de enero, sobre la
disciplina del mercado y de defensa de los consumidores y de los
usuarios.

(BOE nº 41, 16-Feb-1990) (DOGC nº 1243,
17-Ene-1990) Vigente

COMUNIDAD VALENCIANA. Ley 2/1987, de 9 de abril, de
Estatuto de Consumidores y Usuarios de la Comunidad
Valenciana.

(BOE nº 102, 29-Abr-1987) (DOGV nº 568,
15-Abr-1987) Vigente

Otras leyes
estatales

Ley 29/2009, de 30 de diciembre, por la que se modifica
el régimen legal de la competencia desleal y de la
publicidad para la mejora de la protección de los
consumidores y usuarios.

(BOE nº 315, 31-Dic-2009) Vigente

Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la
protección de los consumidores y usuarios.

(BOE nº 312, 30-Dic-2006) Vigente

Ley 39/2002, de 28 de octubre, de transposición
al ordenamiento jurídico español de diversas
directivas comunitarias en materia de protección de los
intereses de los consumidores y usuarios.

(BOE nº 259, 29-Oct-2002) Vigente

Bibliografía

Larrosa Amante, M. A., La incidencia de la
protección del consumidor en la compraventa. CGPJ.
Manuales de Formación continuada. 2010.

Rebollo Puig, M. (Director)l, La defensa de los
consumidores y usuarios. Editorial: Iustel Publicaciones.
Madrid 2011.

De León Arce, A. y García García,
L. M.. Derechos de los consumidores y usuarios. Tirant Lo Blanch,
SL, 2006.

Autor:

Concepción Monerri Guillen.

Juez Sustituta TSJ Murcia