NOCIONES GENERALES .-ANTECEDENTES HISTÓRICOS
EVOLUCIÓN DE LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD.- El momento en
el cual la transferencia de la propiedad de los bienes inmuebles
se hace efectiva, ocurre cuando se realiza un acto bilateral o
contrato, sea este compraventa permuta, o donación. Sobre
la transferencia de la propiedad del libro de DerechosReales, que
establece que para el caso de los bienes inmuebles, ésta
se cumple con la sola obligación de enajenar un bien
inmueble, aunque cabe estipularse pacto en contrario, las
excepciones planteados por la ley, más aún, de los
libros de Obligaciones como de los Registros Públicos.
1
SISTEMAS DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD EN EL DERECHO COMPARADO
.- C.1.-SISTEMA ROMANO También llamado de la
Teoría del Titulo y el Modo Para el sistema romano a la
hora de operar la transmisión de la propiedad, era
necesario el empleo de los modos que la ley prescribía
primitivamente, estos modos eran tres: la mancipacio y
la in jure cessio para la res mancipi; y la
traditio para las res nec mancipi. En el derecho
argentino se distingue la aplicación, según se
trate de bienes muebles o bienes inmuebles. El derecho
español toma el sistema romanista basado en el
título y el modo. 2
SISTEMAS DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD EN EL DERECHO COMPARADO
. C.2.-SISTEMA FRANCÉS o de la UNIDAD DEL CONTRATO. El
sistema de “La Unidad del Contrato”, descansa en el
concepto de que la propiedad se transmite por la vía
consensual. El derecho italiano también acoge este
sistema de la unidad del contrato. C.3.-SISTEMA ALEMÁN o
de SEPARACIÓN DEL CONTRATO. Según el
régimen jurídico germano o también llamado
sistema de separación del contrato el consentimiento
no es suficiente para la traslación del dominio y esta se
produce desdoblada según se trate de bienes muebles o
inmuebles. C.4.-SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD ADOPTADO
POR EL ORDENAMIENTO JURÍDICO PERUANO. Debemos
precisar que nuestro Código Civil vigente regula en el
Libro V de los Derechos Reales, Sección Tercera,
Título Segundo, Capitulo Segundo como modos de
adquisición de la propiedad la apropiación, la
especificación y mezcla, la accesión, por
transmisión y por prescripción adquisitiva. 3
SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD ADOPTADO POR EL
ORDENAMIENTO JURÍDICO PERUANO. La doctrina y la
legislación peruana, sin embargo, se ha mantenido fiel a
la interpretación francesa del principio consensualista y
a la noción clásica romana de que el contrato solo
crea obligaciones , lo que explicaría la artificial
coherencia de los artículos 949º, 1402º Y
1529º del Código Civil, y ha
ido más lejos aún; se puede
ver en el sistema consensualista peruano un sistema transmisivo
de doble causa, es decir de titulo y modo”. 4
II.2. CONTRATOS –FORMA- Y CELEBRACIÓN.- D.1)
CONTRATO.- es un acuerdo de voluntades, se exterioriza y es
percibido por los demás, es el aspecto externo de la
manifestación de voluntad sea el modo la expresión
oral, escrita. MODALIDADES DE CELEBRACIÓN DE LOS
CONTRATOS.- La forma verbal consiste en la manifestación
de la voluntad mediante el lenguaje hablado y sin
expresión verbal u oral que se plasme materialmente. La
forma verbal tiene como característica la de no dejar
prueba de la manifestación, pues ella se consume en el
momento mismo en que se dio, permaneciendo solo en la memoria de
quien la recepcionó. La forma documental,
también llamada forma escrita o forma instrumental,
consiste en la manifestación de voluntad mediante el
lenguaje escrito, que queda contenida en un documento que puede
ser extendido de puño y letra por el propio o propios
manifestantes, o por otro que lo redacta por encargo,
utilizándose medios mecánicos o
electrónicos. 5
VALIDEZ DEL CONTRATO Las partes son capaces de contratar
conscientemente. Las partes acuerdan algo lícito o
permitido por la ley. Las partes acuerdan algo que es posible de
dar hacer o no hacer. Las partes guardan las formas
señaladas por la ley. Existen algunos contratos a los que
la ley impone una determinada forma que deberá respetarse
para que el contrato sea válido. Por ejemplo, cuando uno
realiza un contrato de donación debe hacerlo por escrito y
el notario debe certificarlo. (Código civil,
artículo 1625). 6
II.3. TRANSFERENCIA INMOBILIARIA.- E.1)
CONCEPTO. La transferencia de predios o inmuebles, es el acto
registral que consiste en publicitar todos los actos
jurídicos y situaciones jurídicas que conlleven una
traslación del derecho de propiedad entre particulares,
entre éstos y el Estado. Dentro de las modalidades
de transferir predios o inmuebles, se encuentra la compraventa
(madre de todos los contratos). El Artículo
1529° del Código Civil, precisa que por la compraventa
el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al
comprador y éste a pagar un precio en dinero. 7
LA COMPRA VENTA.- INSCRIPCION REGISTRAL E.2)
Características.- *Es obligacional; *Es oneroso *Es
consensual, INSCRIPCIÓN REGISTRAL EN TORNO A LA COMPRA
VENTA.- la inscripción registral :aparece no como una
formalidad para que se efectúe la transferencia, sino como
un elemento de seguridad jurídica para quien adquiere la
propiedad de un bien (inmueble) a través de una
compraventa, a fin de que pueda hacer valer su derecho frente a
terceros, frente a todo el mundo. La publicidad registral le
permite al nuevo propietario (comprador) ejercer su derecho de
propiedad erga onmes (frente a todos). 8
REQUISITOS COMPRA VENTA.- 9 ¿Cuáles son los
requisitos para inscribir ante Registros Públicos una
compraventa de inmueble o predio? 1. Que sea otorgado en
escritura pública o en contrato privado con fecha cierta,
cuando la ley lo permita. 2. Que en el contrato consten los
nombres y apellidos completos de los contratantes y sus calidades
personales, estado civil, nacionalidad, domicilio,
ocupación, documento nacional de identidad, libreta
militar, nombre de la cónyuge si es casado. Asimismo, el
nombre del vendedor debe de coincidir con el nombre del titular
registral. 3. Que conste la ubicación y descripción
del inmueble, señalándose la partida registral en
la cual se encuentra registrado el inmueble objeto de
transferencia.
REQUISITOS COMPRA VENTA 5. La intervención forzosa de los
cónyuges, pues para disponer o gravar de los bienes
sociales se requiere la intervención de ambos. Sin
embargo, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad si
tiene poder especial del otro, señalando la partida
registral en la cual se encuentra inscrito dicho poder. Lo mismo
es aplicable ara cualquier tipo de representante. 6. La
constancia de pago del impuesto de alcabala y del impuesto
predial.
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Por otro lado, una vez inscrita la compraventa de inmueble, el
nuevo propietario tiene la posibilidad de resguardar la
inscripción de su propiedad a través de LA ALERTA
REGISTRAL, un servicio que ofrece la Superintendencia Nacional de
los Registros Públicos – SUNARP, totalmente gratuito
y al cual se puede acceder a través de la página
institucional de SUNARP: www.sunarp.gob.pe, registrando los datos
personales en el ícono de ALERTA REGISTRAL. 10
REGISTRO DE PREDIOS .- 11 F.1) OBJETO DE LOS REGISTROS
PÚBLICOS . El Registro tiene por objeto publicitar la
situación jurídica de los inmuebles en general. Es,
así, de suma importancia para todos, toda vez que:
“Es la institución jurídica creada por el
estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o
contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento
notarial – Escritura pública) establecida por la ley
o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado
(determinado por la ley), buscan garantizar sus derechos frente a
terceros”. F.2) PUBLICIDAD REGISTRAL La publicidad en
sentido jurídico, en cambio, tiene por objeto un conjunto
de situaciones más reducidas. La publicidad registral,
según Delgado Scheelje constituye la
exteriorización sostenida e interrumpida de determinadas
situaciones jurídicas, que organiza e instrumenta el
Estado a través de un órgano operativo, para
producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con el fin
de tutelar los derechos y la seguridad jurídica en el
trafico de los mismos.
CREACIÓN DEL REGISTRO DE PREDIOS: LEY 27755.-REGLAMENTO DE
INSCRIPCIONES.- Con la promulgación de la Ley N°
27755, Ley de Creación del Registro de Predios, a cargo de
la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, El
Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, emitido
mediante RESOL. Nº 248-2008-SUNARP-SN de fecha 30.08.2008,
actualmente derogado por RESOL.Nº 097-2013-SUNARP/SN de
fecha 3.05.2013 ; forma parte del proceso de unificación
de los registros inmobiliarios que formalmente se inició
en nuestro país con la dación de la Ley
Número 27755 12
II.5. ANÁLISIS DE LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES.- TITULO III Transferencias de
propiedad Artículo 93°.- Contenido del asiento de
inscripción de compraventa Artículo 94°.-
Inscripción de la transferencia de propiedad en la
compraventa con pacto de reserva de propiedad y arrendamiento
venta Artículo 95°.- Inscripción de la
transferencia de propiedad en el arrendamiento financiero
13
II.5. ANÁLISIS DE LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES.- Artículo 96°.-
Transferencia de cuotas ideales de un predio Artículo
97°.- Transferencias formalizadas con posterioridad al
fallecimiento del transferente o adquirente Artículo
98°.- Inscripción de transferencias realizadas por el
causante a favor de terceros Artículo 99°.- Cargas y
gravámenes que no constituyen obstáculo para la
inscripción 14
II.5. ANÁLISIS DE LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES.- Artículo 100°.-
Transferencia de predio cuya edificación no se encuentra
inscrita Artículo 101°.- Pago con títulos
valores Artículo 102°.- Cláusula resolutoria
expresa Artículo 103°.- Transferencia por
dación en pago o permuta Artículo 104°.-
Transferencia de propiedad por sucesión Artículo
105°.- Documento que da mérito a la inscripción
de la adjudicación de un bien a favor de uno de los
cónyuges como consecuencia del fenecimiento de la sociedad
de gananciales 15
II.5. ANÁLISIS DE LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES.- Artículo 106°.-
Inscripción de renuncia de herencia Artículo
107°.- Donación Artículo 108°.-
Inscripción de la reversión y de la revocatoria de
donación Artículo 109°.- Inscripción de
la transferencia por aporte Artículo 110°.-
Inscripción de la transferencia por reducción de
capital Artículo 111°.- Transferencia por
fusión, escisión y reorganización simple
Artículo 112°.- Transferencia de propiedad en el
mandato sin representación Artículo 113°.-
Expropiación Artículo 114°.- Fideicomiso
Artículo 115°.- Independización por cambio de
titularidad 16
G.1) ANÁLISIS DE LOS ARTICULADOS .- COMPRA VENTA DE
PREDIOS . La compra venta de predios es una de las modalidad de
transferencia en virtud de la cual el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien inmueble al comprador y
éste se obliga a pagar su precio en dinero. Es un acto
inscribible, que en mayor número se presentan en las
oficinas registrales para su calificación e
inscripción respectiva. El título que da
mérito a la inscripción, es el parte notarial
registral o contrato privado con firmas certificadas por Notario.
Art. 93ºRIRP; Contenido del asiento
inscripción.-Cuando se haya pagado total o parcialmente el
precio , en éste último caso se extenderá
simultáneamente el asiento de inscripción de la
hipoteca legal , respectiva , salvo renuncia expresa, lo cual se
hace constar en asiento de inscripción. Se hará
constar en el asiento si el precio fue pagado con dinero de
terceros. 17
Art. 93ºRIRP; Contenido del asiento inscripción.- En
el asiento puede inscribirse : Artículo 95°.-
Inscripción de la transferencia de propiedad en el
arrendamiento financiero Artículo 96°.- Transferencia
de cuotas ideales de un predio Artículo 99°.- Cargas y
gravámenes que no constituyen obstáculo para la
inscripción Artículo 101°.- Pago con
títulos valores Artículo 102°.- Cláusula
resolutoria expresa Artículo 103°.- Transferencia por
dación en pago o permuta Artículo 104°.-
Transferencia de propiedad por sucesión Artículo
107º.- Donación Artículo 109°.-
Inscripción de la transferencia por aporte Artículo
113°.- Expropiación Artículo 114°.-
Fideicomiso 18
Artículo 95°.- Inscripción de la transferencia
de propiedad en el arrendamiento financiero EL ARRENDAMIENTO
FINANCIERO O CONTRATO DE LEASING , (alquiler con derecho a compra
) es un contrato mediante el cual el arrendador traspasa el
derecho a usar un bien a un arrendatario , a cambio del pago de
rentas de arrendamiento durante un plazo determinado , al
término del cual el arrendatario tiene la opción de
comprar el bien arrendado pagando un precio determinado ,
devolverlo renovar el contrato . PARTES .- La locadora y La
arrendataria INSCRIPCIÓN,- Para inscribir la transferencia
de propiedad a favor del adquirente, se presentará la
escritura pública o el formulario registral de
transferencia otorgado por las partes. De acuerdo al art.
140º del RIRP, del 2013, en la inscripción del
arrendamiento financiero, el arrendamiento y la opción de
compra se extenderán en un mismo asiento en el que se
consignará el plazo de duración del contrato, la
renta convenida, el valor de venta pactado o el criterio
establecido para la determinación del valor residual del
bien y el plazo para ejercer la opción de compra. El
arrendamiento financiero no es un acto constitutivo que requiere
como requisito su inscripción, sino que la misma
está supeditada a la potestad que ejercen los contratantes
a efecto de oponerlo frente a terceros, por lo tanto la
inscripción del arrendamiento financiero es facultativa no
obligatoria. 19
Artículo 114°.- FIDEICOMISO EL FIDEICOMISO: es un
contrato a título oneroso, debido a la correspondencia de
prestaciones entre las partes contratantes . Por una parte el
fiduciario cumple diversas prestaciones, siendo la principal
obligación de administrar y disponer determinados bienes;
de otro lado, la obligación del fideicomitente es entregar
los bienes al fiduciario y de haberse establecido sufragar la
retribución que corresponda al fiduciario por los
servicios prestados. PARTES.- El Fideicomitente, que es la
persona natural o colectiva que transfiere la propiedad de uno o
algunos de sus bienes de su patrimonio a una persona colectiva o
fiduciario para que por su intermedio sea destinada a una
determinada finalidad en provecho propio o de tercero. El
Fiduciario, es la persona colectiva a la cual el fideicomitente
realiza la transferencia de propiedad de los bienes
fideicometidos, que determinarán que el fiduciario sea el
nuevo propietario de los mismos, pero su accionar estará
limitado a la realización de los fines del contrato. El
Fideicomisario, que es la persona natural o colectiva titular del
derecho de percibir los beneficios que produzca el fideicomiso,
teniendo el legitimo interés en el encargo al fiduciario
de cumplir con la finalidad determinada por el fideicomitente y
el derecho de exigir su cumplimiento. El Fideicomiso , cuenta con
la voluntad de las partes , y se debe formalizar en instrumento
privado o protocolizado notarialmente ;su objeto recae siempre
sobre predios , generalmente se presenta mediante la
transferencia del terreno para desarrollar proyecto de
construcción urbana o comercial , etc. 20
Artículo 114°.- FIDEICOMISO,INSCRIPCIÓN
INSCRIPCIÓN .- la importancia está en la
oponibilidad a terceros del mismo , respecto a los bienes y
derechos inscribibles en el Registro de Predios, brindando
así la publicidad de la situación jurídica
de los inmuebles inscritos, es decir se podrá verificar
derechos reales y gravámenes. el asiento de
inscripción,- debe señalarse los datos del titular
del dominio fiduciario-denominación y partida registral,
datos del instrumento en que consta nombre de los otorgantes, del
notario que es quien certifica las firmas o elementos que
individualizan la escritura y todos los otros datos previstos en
el Reglamento. REGLAS. -El art. 5° del RIRP establece que las
inscripciones de traslación de actos que constituyan,
modifiquen o extingan la titularidad dominial se extienden en el
rubro de “Títulos de Dominio” de las partidas
registrales. En el tercer párrafo del indicado
artículo, se precisa que si la transferencia en
fideicomiso es de créditos con garantías reales, la
cesión de los derechos de acreedor sobre tales
gravámenes, se inscribe en el rubro “Cargas y
Gravámenes”, porque en este caso el fiduciario no
tiene mayores potestades que las que correspondan al
constituyente, toda vez que sus facultades, en este caso
concreto, no conlleva la posibilidad de transferir el predio dado
en garantía. 21
ANÁLISIS LIQUIDACIÓN DE DERECHOS EN SUCESIÓN
INTESTADA.-La transferencia de dominio por sucesión
constituye una acto invalorado, pues la sucesión opera por
imperio de la ley no pudiendo exigirse la valoración como
requisito para la determinación de los derechos
registrales. (RESOL. Nº 143-2001-ORLC/TR del 23.010.2001)
TRANSFERENCIA DE INMUEBLE GRAVADO.-Resulta procedente inscribir
la transferencia de un inmueble afectado con medidas cautelares
de embargos, aun cuando en el contrato de compraventa, no se haya
hecho referencia a todos los gravámenes que contiene la
partida registral respectiva, pues de conformidad con el art.
2012º del C.C. , se presume sin admitirse prueba en
contrario , que toda persona tiene conocimientos de las
inscripciones. (RESOL. 007-2002-ORLC/TR del 9-01-2002)
incorporado al art. 65 RIRP. INSCRIPCIÓN DE LA
ADQUISICIÓN DE UN BIEN CON LA CALIDAD DE SOCIAL A NOMBRE
DE UNA UNIÓN DE HECHO.-A efectos de inscribir la
adquisición de un bien por una unión de fecha con
la calidad de social , debe acreditarse ante el Registro el
reconocimiento judicial mediante el cual se declare que la misma
origina una sociedad de bienes. (RESOL Nº 343-98-ORLC/TR del
30.09.1998, y Nº 11-2003-SUNARP-TR-L del 10-01-2003)
IDENTIFICACIÓN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA.-La
discrepancia en cuanto a la identificación de un bien
objeto del contrato de transferencia material de la solicitud de
inscripción, será objeto de observancia siempre que
no existan otros elementos suficientes que permitan la
identificación del mismo. (RESOLUC. Nº 507-2002 y
464-1997, y 305-2000, 45-2002-ORLC/TR) INEXIGIBILIDAD DE LA
ACREDITACIÓN DEL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL EN CASO DE
TRANSFERENCIA POR CAUSA DE MUERTE DEL TITULAR.-En los casos de
transferencia de bienes por causa de muerte del titular registral
no resulta exigible en sede registral la acreditación del
pago del impuesto predial . (RESOL Nº 516-2005-SUNARP-TR,
5.09.2005) APLICACIÓN DE LA SÉTIMA
DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA,TRANSITORIA Y FINAL DEL DECRETO
LEGISLATIVO DEL NOTARIADO.- TRANSFERENCIA COMO CONSECUENCIA DEL
FENECIMIENTO DE REGIMEN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES 22
CONCLUSIONES Un sistema ideal de transferencia de la propiedad
inmueble debe lograr finalidades concretas como maximizar la
circulación de la riqueza inmobiliaria,
reducir los costos de transacción, cuando la
transferencia de la propiedad opera por la vía de la
cooperación y, la más importante, reducir el riesgo
de adquisición de un ‘non domino’, lo que se
logra a través de la implantación de signos
adecuados de recognocibilidad social, lo que se lograría
con un buen registro. Sin embargo, muchas veces la realidad
concreta que se pretende regular a través del derecho
puede hacer inviable la aplicación de un sistema ideal de
transmisión de la propiedad. Reconociendo entonces las
limitaciones de nuestros modelos teóricos de
análisis debemos priorizar alguna de las tres funciones
antes indicadas. Las funciones de reducción de
costos de transacción y de exclusión deben ceder
ante la función esencial de maximización de la
circulación de la riqueza, el consenso como mecanismo de
transmisión inmobiliaria tiene la virtud de maximizar la
circulación de la riqueza, a bajos costos de
transacción aun cuando la seguridad que brinda
es solo tangible a nivel colectivo y no individual, visto
así no es el sistema ideal de transferencia del dominio
inmobiliario, sino el más conveniente para maximizar la
circulación de la riqueza, cuando las condiciones
económicas y sociales de una sociedad determinada hacen
inaplicable aquello que hemos denominado sistema ideal de
transferencia de la propiedad. 23